TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurent RUBIO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05870 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LEZ

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 mai 2024

DEMANDERESSE

Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 février 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/05870 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LEZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2021, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a consenti à M. [M] [P] un contrat d’occupation pour un logement meublé n°504, au sein de la résidence située [Adresse 1], pour une durée d’un mois renouvelable, sans pouvoir excéder deux ans. La redevance mensuelle s’élevait à la somme globale de 542, 60 euros, outre les charges.

Par courrier recommandé en date du 16 décembre 2022, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a fait délivrer à M. [M] [P] un congé mentionnant le terme du bail le 29 mars 2023 et rappelant que la convention d’occupation ne pourrait être prolongée.

Par exploit en date du 25 juillet 2023, elle a fait assigner M. [M] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Paris.

A l’audience du 28 février 2024, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée, a sollicité de la juridiction qu’elle déboute M. [M] [P] de l’ensemble de ses demandes et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constate que le contrat de location est résilié;

— ordonne l’expulsion de M. [M] [P], avec l’assistance de la force publique;

— condamne M. [M] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux;

— condamne M. [M] [P] aux entiers dépens, comprenant les frais d’établissement de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT indique avoir qualité et pouvoir pour agir en constat de résiliation de bail. Elle souligne que la convention d’occupation précaire n’est pas soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et que la demande de résiliation est fondée sur le terme du bail. Elle indique enfin que le résident a bénéficié de l’accompagnement social de la résidence notamment pour ses démarches auprès de la CAF, ses recours DALO, ses demandes de logement social, les recherches pour se loger et l’accompagnement administratif global. Elle ajoute que M. [P] a déja bénéficié de délais importants dans le cadre de la procédure, étant dans les lieux depuis trois années.

M. [M] [P] a comparu, représenté par son conseil et a déposé des écritures auxquelles il s’est rapporté, sollicitant à titre liminaire, l’irrecevabilté de l’action pour défaut de qualité à agir et à titre principal, la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT. A titre subsidiaire, il sollicite le rejet des demandes de l’association, et des délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il a expliqué ne pas avoir pu bénéficier de l’accompagnement social prévu au contrat, que la mauvaise foi de la demanderesse qui a fait preuve de lenteur et de laxisme fait obstacle à la résiliation du contrat.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [M] [P] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le défaut de qualité à agir et le défaut de pouvoir à agir

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l’arrêté portant agrément de l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, de la convention APL conclue entre l’Etat, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT en sa qualité de gestionnaire et le propriétaire de l’immeuble et de la convention de location de la résidence, que l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a pour objet de promouvoir, développer et gérer les résidences conçues pour répondre aux besoins des personnes nécessitant la mise à disposition d’un logement temporaire.

Elle justifie donc parfaitement de sa qualité à agir et de son pouvoir à agir. Ses demandes seront en conséquences déclarées recevables et il ne sera pas fait droit à la nullité de l’assignation sollicitée par le défendeur.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 29 mars 2021 contient une clause résolutoire (article XIV).

L’article II du même contrat précise que la location est consentie pour deux ans maximum. Un courrier rappelant le terme du bail a été adressé par courrier recommandé le16 décembre 2022, reçu le 12 décembre 2022 pour le 29 mars 2023. Ce congé, régulièrement notifié, correspond au terme du contrat de résidence et est ainsi valable.

Aux termes du contrat d’occupation, l’association a certes une obligation de “mise en oeuvre [d’un] niveau d’accompagnement et de service correspondant à la situtation du résident et à son besoin d’assistance”, mais cela ne constitue pas une obligation de résultat de trouver un logement pérenne au résident. Dès lors, la circonstance de l’absence de découverte d’un logement pérenne pour le locataire est sans effet sur la poursuite du contrat de résidence d’autant que ce dernier a réfusé un logement proposé dans le dalo dans le 19ème et que contrairement à ce qui est allégué par le défendeur ce dernier a pu bénéficier d’un accompagnement social tel que prévu au contrat et notamment lors de rendez-vous les 7 avril 2021, 9 juillet 2021, 30 juillet 2021, 29 octobre 20213 novembre 2021, 12 avril 2022, 7 mars 2023, le 16 mars 2023, le 17 mai 2023.

M. [M] [P] étant sans droit ni titre depuis le 30 mars 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [M] [P] sollicite des délais pour quitter les lieux. Toutefois, sa situation ne justifie pas de lui accorder ces délais.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [M] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 mars 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [P] , partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais d’envoi du congé, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT,

DIT n’y avoir lieu à nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir à agir ou de qualité à agir,

CONSTATE que la résiliation du bail conclu le 29 mars 2021 entre l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT et M. [M] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation n°504, au sein de la résidence située [Adresse 1] est acquise à la date du 29 mars 2023;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [P] à verser à l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elles auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

DEBOUTE l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT du surplus de ses demandes;

DEBOUTE M. [M] [P] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [M] [P] aux dépens, comprenant les frais d’établissement du congé du 16 décembre 2022;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier,Le juge,