TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Frédéric DACQUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphaël MITRANI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/06459 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SBA

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 07 février 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. FINANCIERE LABICHE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaël MITRANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0658

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [I],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric DACQUIN de la SELEURL Cabinet SAVIGNY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1516

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 octobre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2024 par [O] [F], juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 07 février 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/06459 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SBA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 novembre 2020, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a donné en location à Monsieur [I] [C] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 1.200 euros, outre une provision sur charges de 90 euros.

Le contrat stipulait que les lieux loués étaient destinés à un usage exclusif d’habitation en résidence secondaire et que la présente location ne relevait que des dispositions du Code civil sur le louage de choses.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [R] [T], notaire, le 15 novembre 2022, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a vendu l’intégralité de l’immeuble susvisé à la SAS FINANCIERE LABICHE.

Le 21 avril 2023, la SAS FINANCIERE LABICHE a fait délivrer à Monsieur [I] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à lui régler la somme de 4.387,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2023, notifié au Préfet le 17 juillet 2023, la SAS FINANCIERE LABICHE a fait assigner Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin notamment que celui-ci :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu le 3 novembre 2020 à la date du 21 juin 2023, consécutivement à la délivrance le 21 avril 2023 d’un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux,

— ordonne en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [I] des locaux occupés et situés au [Adresse 1], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [C] [I],

— condamne sous astreinte journalière fixée à la somme de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, Monsieur [C] [I] au paiement des arriérés de loyers dus pour un montant de 4.437,05 euros augmentés des intérêts moratoires au taux légal à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,

— condamne Monsieur [C] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 juin 2023 et jusqu’à la parfaite libération des lieux loués égale au montant du loyer mensuel en principal, soit une somme de 1.345,81 euros, taxes en sus, conformément aux stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— condamne Monsieur [C] [I] à payer à la société FINANCIERE LABICHE une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 avril 2023 pour un montant de 155,43 euros.

Lors de l’audience du 5 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, la SAS FINANCIERE LABICHE, représentée par son avocat, a actualisé sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles à la somme de 2.000 euros et s’est désistée de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif au motif que le défendeur avait soldé sa dette. Pour le surplus, elle a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Monsieur [I] [C], représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— constater l’inexistence ou la nullité du commandement,

— constater la nullité de l’assignation,

— dire et juger l’action irrecevable,

A titre subsidiaire,

— rejeter au fond la demande que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire,

— rejeter en conséquence la demande d’expulsion de Monsieur [I], la demande de séquestration de ses meubles et objets mobiliers, la demande d’astreinte journalière de 100 euros,

A titre très subsidiaire,

— constater que Monsieur [I] est à jour de ses loyers et charges,

— constater que les revenus de Monsieur [I] sont suffisants pour lui permettre de payer ses loyers,

— suspendre en conséquence l’application de la clause résolutoire,

— rejeter en conséquence la demande d’expulsion de Monsieur [I], la demande de séquestration de ses meubles et objets mobiliers, la demande d’astreinte journalière de 100 euros,

— rejeter comme privée d’objet la demande de condamnation de Monsieur [I] au paiement d’une indemnité d’occupation,

En tout état de cause,

— rejeter comme portant sur une créance éteinte la demande de condamnation de Monsieur [I] à payer la somme de 4.437,05 euros,

— rejeter la demande présentée par la société FINANCIERE LABICHE au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner la société FINANCIERE LABICHE à payer à Monsieur [I] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à supporter les entiers dépens du procès.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions soutenues oralement lors de l’audience du 5 octobre 2023 pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Par note en délibéré datée du 2 janvier 2024, le conseil de Monsieur [I] a informé le tribunal qu’une opération de restructuration de l’immeuble était en cours et que la société FINANCIERE LABICHE disposait manifestement d’un intérêt à obtenir la résiliation du bail afin d’obtenir son départ des lieux sans être contrainte de lui verser une indemnité compensatrice.

Le 4 janvier 2024, le conseil de la société FINANCIERE LABICHE a demandé le rejet de cette note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet de la note en délibéré :

La société FINANCIERE LABICHE ayant pu répondre aux éléments contenus dans la note en délibéré datée du 2 janvier 2024, le principe du contradictoire a été respecté et il n’y a pas lieu d’écarter la note en délibéré transmise par Monsieur [I].

Sur la nullité de l’assignation :

Monsieur [I] soulève la nullité de l’assignation en ce qu’elle ne comporte pas l’indication précise de l’adresse de la juridiction devant laquelle aura lieu l’audience.

Ce moyen ne saurait toutefois prospérer dès lors que l’acte introductif d’instance mentionne l’adresse complète du tribunal judiciaire de Paris, situé parvis du tribunal de Paris – Paris cedex 17.

L’exception de nullité de l’assignation soulevée par Monsieur [I] sera par conséquent rejetée.

Sur le défaut de qualité à agir de la société FINANCIERE LABICHE:

La société FINANCIERE LABICHE justifie suffisamment de ses droits sur le bien dont s’agit en produisant l’attestation notariée établie par Maître [R] [T], notaire, le 15 novembre 2022, selon laquelle la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a vendu l’intégralité de l’immeuble situé [Adresse 1] à la SAS FINANCIERE LABICHE.

Monsieur [I] sera donc déboutée de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société FINANCIERE LABICHE.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation préalable :

Monsieur [I] [C] soulève l’irrecevabilité des demandes présentées par la société FINANCIERE LABICHE pour défaut de conciliation préalable.

L’article 750-1 du Code de procédure civile dans sa version applicable à la présente espèce dispose :

«  A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation. "

Ce texte est applicable, conformément au II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

L’article 35 du Code de procédure civile précise :

«  Lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément.

Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions. "

En l’espèce, les prétentions de la société FINANCIERE LABICHE comportent une demande en paiement pour une somme inférieure à 5.000 euros, mais également des demandes de nature indéterminée telle que la demande d’expulsion.

Dès lors, la société FINANCIERE LABICHE n’était pas soumise à l’obligation de procéder à une conciliation préalable. La fin de non-recevoir tirée du défaut de conciliation préalable sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’expulsion :

Le contrat conclu le 3 novembre 2020 est un bail d’habitation à usage d’habitation secondaire. En application des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, il est exclu du champ d’application de ce texte. Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 invoquées par Monsieur [I], ne sont donc pas applicables. La fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation au Préfet et de défaut de saisine de la CCAPEX sera donc rejetée, étant relevé qu’en tout état de cause, l’acte introductif d’instance a été notifiée au Préfet le 17 juillet 2023.

Il convient en conséquence de faire application en l’espèce des stipulations contractuelles, complétées par les règles du code civil relatives aux baux.

En l’occurrence, le bail conclu le 3 novembre 2020 contient une clause résolutoire rédigée de la façon suivante :

« Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement infructueux pour […] défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes. "

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 avril 2023 à Monsieur [I], pour la somme de 4.387,75 euros.

Monsieur [I] soulève la nullité de la signification de ce commandement au motif que cette signification a été effectuée au domicile alors que l’huissier ne justifie ni de l’impossibilité de signifier à personne, ni des diligences faites à cette fin.

En application de l’article 654 du Code de procédure civile, la signification des actes d’huissier doit être faite à personne.

L’article 655 du même code précise que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

L’article 656 du Code de procédure civile indique enfin que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice et dont il sera fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est réputée faite à domicile ou à résidence.

En l’espèce, l’huissier de justice a délivré l’acte de signification du commandement visant la clause résolutoire à l’adresse située [Adresse 1], en se bornant à mentionner que le domicile est certain ainsi qu’il résulte des vérifications suivantes :

— le nom est inscrit sur l’interphone,

— l’adresse nous a été confirmée par le voisinage.

L’huissier mentionne également que la signification à personne n’a pas été possible en raison de l’absence du destinataire.

Le bail comporte une clause d’élection de domicile à l’adresse des lieux loués. Monsieur [I] n’est dès lors pas fondé à contester la signification de l’acte susvisé à l’adresse du bien loué plutôt qu’à l’adresse de sa residence située à [Localité 3]. Par ailleurs, il ne démontre pas que le bailleur aurait eu connaissance de l’adresse de son lieu de travail et qu’il aurait délibérément omis toute tentative de citation sur son lieu de travail. Dès lors, la signification en date du 21 avril 2023 est régulière et la demande d’annulation du commandement de payer de ce chef sera rejetée.

Monsieur [I] soulève par ailleurs la nullité du commandement visant la clause résolutoire pour non-respect des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il a toutefois déjà été relevé que ce texte n’était pas applicable au présent litige. La demande d’annulation du commandement de payer du 21 avril 2023 de ce chef sera donc également rejetée.

En outre, Monsieur [I] soulève la nullité du commandement de payer en raison du caractère erroné de la créance qu’il mentionne.

Monsieur [I] reconnaît qu’à la date de délivrance du commandement, il demeurait redevable d’une somme de 4.387,75 euros au titre de l’arriéré locatif. Or, c’est bien le montant qui est mentionné dans le commandement de payer du 21 avril 2023, sous la mention « loyers et charges impayés selon décompte joint », ainsi que dans le relevé de compte annexé audit commandement.

La demande d’annulation du commandement de payer du 21 avril 2023 sera donc rejetée.

L’examen des relevés de compte locatif laisse apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti par les dispositions contractuelles (un mois).

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2023.

Il y a lieu, en conséquence d’autoriser l’expulsion de Monsieur [I] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire :

S’agissant d’un bail exclu du champ d’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection ne dispose pas de la possibilité d’accorder les délais visés par l’article 24 de ladite loi. En l’absence d’accord du bailleur, il ne peut donc être fait droit à la demande d’octroi de délais suspensifs des effets de l’acquisition de la clause résolutoire. La demande présentée en ce sens par Monsieur [I] sera par conséquent rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Jusqu’à la complète libération des lieux par le locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 21 mai 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur les frais et dépens :

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile. Les demandes présentées en ce sens seront par consequent rejetées.

Monsieur [I] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à écarter la note en délibéré transmise par Monsieur [I] [C] le 2 janvier 2024 ;

REJETTE la demande d’annulation de l’acte introductif d’instance présentée par Monsieur [I] [C] ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation préalable ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [I] [C] pour défaut de respect des formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société FINANCIERE LABICHE ;

REJETTE la demande d’annulation du commandement de payer du 21 avril 2023 ;

CONSTATE que la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 3 novembre 2020 est acquise par la société FINANCIERE LABICHE depuis le 21 mai 2023 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [I] [C], son expulsion des lieux situés [Adresse 1], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 21 mai 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux entiers dépens.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT