TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00607 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YML

N° MINUTE : 4/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 5], représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 2] – Et désormais [Adresse 7] – non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER,juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 19 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/00607 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YML

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 6 mai 2015 avec prise d’effet au 1er décembre 2014, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 8] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [H] [L] et Madame [T] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 2200 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5576,84 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, la RIVP a fait assigner Monsieur [H] [L] et Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [H] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, soit la somme actualisée de 13 546,05 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [T] [X] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

Appelée à l’audience du 21 mars 2024, l’affaire a été renvoyée le 23 mai 2024 pour être retenue et examinée le 15 octobre 2024.

A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, s’est désistée de ses demandes à l’égard de Madame [T] [X], cette dernière ayant quitté le logement. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 13 546,05 euros, selon décompte en date du 1er octobre 2024.

Monsieur [H] [L], comparant en personne, a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a affirmé que ses revenus s’élèvent à 2200 euros par mois

Il déclare avoir sollicité un logement plus petit et mieux adapté à ses besoins, sans réponse de la bailleresse à ce jour.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [T] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024, délibéré prorogé au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le désistement des demandes à l’encontre de Madame [T] [X]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, suite à plusieurs renvois, la bailleresse confirme le départ de Madame [T] [X] du logement objet du présent litige. Elle précise qu’elle a donné congé dudit logement le 23 mai 2022. En conséquence, elle se désiste de ses demandes à son encontre.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 15 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 6 mai 2015 avec prise d’effet au 1er décembre 2014 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2023, pour la somme en principal de 5576,84 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, suivant les dispositions applicables au présent litige, et comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. En effet, si Monsieur [H] [L] verse chaque mois la somme de 1600 euros selon décompte locatif produit, il perçoit un salaire de 2200 euros pour un loyer et des charges d’un montant de 2129,05 euros, ses ressources actuelles ne lui permettant pas de faire face à son loyer, charges courates et besoins fondamentaux.

Dans ces conditions la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [H] [L] étant sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [L] reste lui devoir la somme de 13 546,05 euros à la date du 1er octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [L] reconnaît devoir cette somme.

Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 13 546,05 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5576,84 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [H] [L] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [H] [L] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer de tels délais de paiement.

Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons le désistement de la RIVP de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [T] [X] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mai 2015 avec prise d’effet au 1er décembre 2014 entre la RIVP et Monsieur [H] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 décembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [H] [L] à verser à la RIVP la somme provisionnelle de 13 546,05 euros (décompte arrêté au 1er octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 5576,84 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamnons Monsieur [H] [L] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [H] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection