Décision du 25 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/01895 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBZQ

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 23/01895

N° Portalis 352J-W-B7H-CZBZQ

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] SIS [Adresse 8], représenté par son syndic, le Cabinet LE TERROIR, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0732

DÉFENDEURS

S.C.I. DAGRECHA

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [P] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Septembre 2023

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 7] situé [Adresse 8] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, le cabinet LE TERROIR.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots n° 292 et 316 de l’immeuble sont impayées depuis 2021 et que les propriétaires de ces lots sont la SCI DAGRECHA (nu-propriétaire) et monsieur [P] [G] (usufruitier), le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] les a assignés devant le Tribunal par actes d’huissier de justice du 22 juin 2022 (pour la SCI DAGRECHA) et 30 juin 2022 (pour monsieur [G]).

Dans son assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] demande au Tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6, 1344-1 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner solidairement la SCI DAGRECHA en sa qualité de nu-propriétaire et monsieur [P] [G] en sa qualité d’usufruitier à lui payer les sommes suivantes :

* 7.513,54 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 8 avril 2022, augmentées des intérêts au taux légal sur la somme de 3.904,71 € à compter du 25 octobre 2021, date de la sommation de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* 685,93 € au titre des frais ;

* 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

* 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

Décision du 25 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/01895 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBZQ

— condamner solidairement la SCI DAGRECHA en sa qualité de nu-propriétaire et monsieur [P] [G] en sa qualité d’usufruitier en tous les dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignés, monsieur [G] et la SCI DAGRECHA n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 13 octobre 2022.

Par jugement du 8 décembre 2022, cette affaire 22/07717 a été radiée (absence à l’audience de plaidoirie et aucun dossier de plaidoirie déposé).

L’affaire a été rétablie sous le numéro 23/01895 sur demande.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 21 septembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 14 décembre 2023, prorogé au 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que:

— depuis le milieu 2021, les charges ne sont plus réglées ;

— dans le règlement de copropriété figure une clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier ;

— au 8 avril 2022, la dette de charges est de 7.513,54 €.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 7.513,54 € au 8 avril 2022;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2021 comportant approbation des comptes 2020 et votant le budget prévisionnel 2021 (autorisation d’appeler deux provisions trimestrielles) et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours;

— des appels de charges, provisions sur charges.

La qualité de propriétaire des défendeurs non comparants n’est pas suffisamment démontrée. L’extrait de matrice cadastrale mentionné sur le bordereau de pièces n’est pas dans le dossier papier fourni au tribunal.

Le règlement de copropriété incluant une clause de solidarité n’est pas versé aux débats dans son intégralité (1 page simplement) et rien ne permet de déterminer s’il s’agit de celui du syndicat des copropriétaires demandeur.

Décision du 25 Janvier 2024

Charges de copropriété

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Par ailleurs, le seul procès-verbal d’assemblée générale versé aux débats du 29 juin 2021 ne démontre pas le vote du budget de l’exercice 2022 au titre duquel des charges sont réclamées. Ce procès-verbal indique en outre que le syndic n’a reçu l’autorisation d’appeler que deux provisions trimestrielles 2021. Les sommes réclamées concernent pour la majorité la période de deux derniers trimestres de 2021 et 2022, périodes pour lesquelles aucun vote de budget n’est justifié.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée.

Le dossier a déjà été radié une première fois du fait de l’absence de dépôt de dossier de plaidoirie.

Le tribunal ne peut ordonner une réouverture des débats pour pallier les carences du demandeur.

En l’absence de créance de charges démontrée, aucun frais n’est justifié, ni dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8], partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La demande à ce titre sera rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

REJETTE toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024

La Greffière Le Président