TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/11481 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX622

N° MINUTE : 2

Assignation du :

22 Septembre 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le : 10/01/2025

à M^e ZEITOUN et M^e BLAIRON

JUGEMENT

rendu le 10 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. H&A

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0207

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ISHIN SUSHI

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Valérie BLAIRON de l’AARPI LEXIE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0464

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2005, M. [R] [U] et Mme [Z] [J] épouse [U], aux droits desquels se trouve la société H&A, ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société PROVENCE CAFE, aux droits de laquelle se trouve la société ISHIN SUSHI, des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 12], pour une durée de neuf ans du 1er avril 2005 au 31 mars 2014, l’exercice de l’activité de « DEBIT DE BOISSONS – BUFFET FROID ET CHAUD – PLAT DU JOUR – BRASSERIE » et un loyer annuel de 7 639 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 15 juillet 2020, la société ISHIN SUSHI a sollicité de la société H&A « le renouvellement du bail précité venant à expiration le 31 mars 2014 à minuit aux mêmes prix, charges, clauses et conditions ».

Par lettre en date du 21 septembre 2020, la société H&A a accepté le principe du renouvellement du bail en demandant la fixation du loyer annuel à la somme de 15 000 euros, hors taxes et hors charges.

Dans son avis du 22 juin 2021, la Commission départementale de conciliation a estimé que la valeur locative des locaux pouvait être fixée à la somme de 15 750 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 45 m2.

Par mémoire préalable signifié le 12 juillet 2022 par acte de commissaire de justice, la société H&A a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme de 22 500 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 22 septembre 2022, la société H&A a assigné la société ISHIN SUSHI à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Selon un jugement rendu le 26 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 ;

— désigné en qualité d’expert M. [H] [T] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal.

L’expert a déposé son rapport le 22 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 10 octobre 2024 à laquelle la société H&A et la société ISHIN SUSHI étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société H&A demande au juge des loyers commerciaux de :

« – JUGER que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative,

— JUGER que la valeur locative est supérieure au loyer contractuel acquitté à la date du renouvellement,

— JUGER que la pondération des surfaces réelles ressort à 41,76 m2,

— FIXER un loyer renouvelé à effet au 1 er octobre 2020, à 460,08 euros /m2, soit annuellement après majoration et abattement, 19.789, 33 € HT et HC

— JUGER que le dépôt de garantie sera fixé à 6 mois sur la base de ce loyer

— CONDAMNER la société ISHIN SUSHI au paiement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.  ».

La société H&A expose que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la durée de 15 ans et 6 mois du bail échu. Elle indique se soumettre à la surface déterminée par l’expert. Elle soutient que le local loué bénéficie d’une bonne situation commerciale. Elle exclut certaines références de loyer retenues par l’expert en raison de leur éloignement géographique des locaux loués et en conclut que la moyenne des références au titre des « nouvelles locations » (471 €/m2P), des « renouvellements amiables » (332 € /m2 P), des « renouvellements judiciaires » (307,50 € /m2P), ressort à 370,16 €/m2P. Elle déclare produire des références visant des locaux situés à la toute proximité qui font ressortir une valeur locative moyenne de 550 m2P. Elle considère en conséquence que la valeur locative devrait être raisonnablement comprise, entre une fourchette basse de 370,16 €/m2, soit une valeur locative annuelle sur la base de la surface pondérée de 15.457,88 € et une fourchette haute de 550 €/m2, soit une valeur locative de 22.968 €. Elle ajoute que la modification des caractéristiques des lieux loués et les travaux réalisés, l’évolution des facteurs locaux d’activités ainsi que la portée, en termes d’exploitation, de la terrasse militent en faveur de l’application minimale de 460,08 € par m2. La société H&A invoque que l’installation d’un extracteur a constitué une amélioration significative des caractéristiques des lieux loués dont il convient de tenir compte dans l’appréciation de la valeur locative. Elle souligne que l’installation de l’Ecole d’architecture d’intérieur et de design à proximité des lieux a nécessairement renforcé leur environnement déjà dynamique. Elle ajoute que le coefficient de majoration de 2% appliqué par l’expert compte tenu de l’existence d’une terrasse fermée n’est pas assez élevé et devrait être fixé à 5% en raison de sa capacité et de la visibilité qu’elle confère au commerce.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société ISHIN SUSHI demande au juge des loyers commerciaux de :

« Déclarer non fondée la demande de la société H&A de fixer la valeur locative à la somme de 19.789, 33 € HT et HC du bail renouvelé à dater du 1er octobre 2020

— déclarer non fondée la demande de la société H&A de fixer le montant de la garantie à 6 mois de loyer à la valeur locative demandée par la société H&A.

— déclarer fondée la demande de la concluante et fixer la valeur locative du bail renouvelé à la somme de 9.300 euros annuel HT et HC selon la surface pondéré de 41,73 m2 à dater du 1er octobre 2020 toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre les parties demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;

A titre subsidiaire,

— fixer la valeur locative du bail renouvelé suivant celle estimée par Mr [T] expert judiciaire

— Fixer le montant de la garantie à la valeur locative retenue

— Condamner la SCI H&A à verser à la SARL ISIN SUSHI le trop-perçu de loyers TTC et du complément au dépôt de garantie perçus en trop depuis le 1er octobre 2020 jusqu’à la date de la présente décision, assorti des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de chaque

paiement, jusqu’à complète restitution, depuis le 1er octobre 2020

— Condamner la société H&A aux dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC. ».

La société ISHIN SUSHI soutient qu’il doit être tenu compte de l’analyse de M. [W], expert, dont elle produit le rapport. Sur le fondement des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, en ce qui concerne les caractéristiques des locaux, la société ISHIN SUSHI indique que la majoration de 2% pour la terrasse n’est pas justifiée dans la mesure où il s’agit d’une terrasse fermée et totalement vitrée peu attractive. Elle considère de plus que le conduit d’extraction était indispensable à l’exercice de son activité et qu’en ventu du bail, elle était légitime à disposer d’une installation conforme à la destination contractuelle. Elle explique qu’il existait bien un conduit d’extraction des odeurs mais qu’il avait été déclaré non conforme consécutivement à une procédure pour troubles de voisinage initiée par le syndicat des copropriétaires. Elle indique également qu’en application du bail, les travaux ayant eu lieu au cours du renouvellement qui s’est terminé le 30 septembre 2020, ils ne pourraient en tout état de cause être pris en compte au renouvellement du 1er octobre 2020. Elle fait valoir que les locaux sont peu fonctionnels pour l’activité exercée compte tenu de la faible superfice de la cuisine. La société ISHIN SUSHI déclare que le potentiel commercial du quartier s’est plutôt dégradé. Elle souligne que le renouvellement intervient durant la crise sanitaire due à l’épidémie de covid-19 qui a conduit à une baisse générale des loyers qui ne peut être omise. Elle prétend que les références de loyers retenues par l’expert judiciaire se trouvent dans un quartier dont la commercialité est plus élevée que celle de la rue du local loué et que l’expert a retenu les valeurs les plus élevées. Elle considère qu’il doit être appliqué un abattement de 5% afin de tenir compte de la clause exorbitante du bail mettant à sa charge les travaux de mise aux normes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

A titre liminaire, il est rappelé que par un précédent jugement du 26 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 et considéré, en application des articles L.145-33 et L. 145-34 du code de commerce, que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative dès lors que la durée du bail échu avait excédé douze ans.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

— Sur la description du local

Selon l’expert, les locaux dépendent d’un bel immeuble ancien datant du 19e siècle, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée en boutique et de six étages.

Ils sont décrits par l’expert de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée commune de l’immeuble, une boutique dont la façade, entièrement précédée d’une terrasse fermée, développe un linéaire d’environ 7 m.

A l’intérieur, il se trouve une salle de restaurant d’un seul tenant et d’une profondeur d’environ 5 m (hors terrasse) ainsi qu’une arrière-boutique avec une cuisine, un cellier et de sanitaires (lavabo et wc).

— au sous-sol, avec accès par l’escalier commun et sans liaison direct avec le local du rez-de-chaussée, une petite cave.

L’expert relève que la boutique bénéficie d’un bon effet d’enseigne, que la terrasse est étroite, que la salle de restaurant a une capacité de trente places, que l’arrière-boutique est sans ampleur, que la cave paraît saine, de dimension réduite et sans aménagement particulier et que les locaux sont équipés d’un conduit d’extraction.

Cette description doit être retenue dès lors qu’elle résulte des constatations objectives de l’expert et qu’elle n’est pas contestée par les parties.

L’impression générale paraît ainsi correcte pour l’activité exercée, à l’exception de la cuisine dont la superficie est faible.

— Sur la surface

L’expert relève une surface réelle totale de 52,05 m2, établie selon les plans de copropriété et un certificat de surface de la société ESI du 26 juillet 2018, et une surface pondérée de 41,76 m2, laquelle doit être retenue pour l’appréciation de la valeur locative puisqu’elle a été évaluée conformément aux principes de l’expertise en évaluation immobilière et que les parties ne formulent aucune observation à ce sujet.

— Sur le conduit d’extraction

Il ressort du rapport de l’audit des installations de la ventilation de la cuisine, réalisé par la société CLIM OUEST à la suite d’un rapport de la Préfecture de police en date du 17 juin 2011 concernant une plainte relative à des nuisances olfactives provenant du restaurant de la société ISHIN SUSHI, que le réseau aéraulique n’est pas conforme à la réglementation et doit être remplacé. Il est notamment mentionné l’absence de trappes de visite nécessaire au nettoyage des conduits d’évacuation de l’air vicié et indiqué que l’air vicié est évacué dans un ancien conduit de fumée jusqu’en toiture, lequel devrait se situer à l’extérieur de l’immeuble. Le système de remplacement préconisé est précisément décrit.

Ainsi, les locaux étaient déjà équipés d’un système d’extraction.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2017 se prononçant sur l’installation du nouveau système le confirme puisqu’il indique que les conduits existants seront supprimés.

Cette mise aux normes d’une installation existante ne peut constituer une modification des caractéristisques du local ni une amélioration du localdès lors qu’il incombe au bailleur de délivrer au preneur un local lui permettant d’exercer l’activité stipulée au bail.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’en tenir compte dans l’évaluation de la valeur locative.

— Sur la terrasse

Selon l’expert, la façade est entièrement précédée d’une étroite terrasse fermée par un châssis en aluminium, d’une profondeur de 0,94 m, d’une longueur d’environ 7 m et d’une capacité de 8 places.

Ainsi que le retient l’expert, l’existence de cette terrasse ne renforce pas la visibilité du commerce compte tenu du linéaire de façade déjà suffisamment important pour créer un effet d’enseigne. En outre, la surface de la terrasse s’avère réduite ce qui limite son utilisation. Il ressort d’ailleurs des photographies du rapport d’expertise que les tables et chaises ne peuvent être placées sur la seule surface de la terrasse mais empiètent largement sur la salle principale. En outre, la société H&A ne rapporte pas la preuve que l’espace était auparavant davantage optimisé pour augmenter le nombre de places ainsi qu’elle le soutient.

En l’état de ces éléments, il conviendra d’appliquer une majoration de 2% à la valeur locative.

b) Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Selon l’expert, la [Adresse 24] est une voie secondaire, à sens unique de circulation avec stationnement bilatéral, qui se situe au Nord-Est du 13e arrondissement, dans le quartier Croulebarbe,

Les locaux considérés sont situés dans la partie de la rue comprise entre le [Adresse 10] et la [Adresse 13].

L’expert indique que la commercialité y est limitée et principalement concentrée à chaque extrémité. Il relève, aux extrémités, l’existence d’une boulangerie-pâtisserie, d’un café-brasserie-tabac-jeux, d’une agence de voyages et mentionne que les autres boutiques sont plus ou moins espacées, sans thème dominant, certains paraissant vides et d’autre n’affichant pas clairement leur enseigne. Il note également la présence dans la rue de l’hôpital [11], de l’Ecole supérieure des arts appliquées, et dans un secteur proche des bureaux de la Ligue nationale contre le cancer, de la MAIF et de l’ancien siège du journal Le Monde. Selon les conclusions de la société H&A, ce dernier immeuble serait en fin de réhabilitation et constitué de bureaux, commerces et locaux d’activités.

Les locaux sont desservis par les stations de métro Les gobelins, située à 450 m, Glacière et Corvisart, situées à 650 m.

L’expert en conclut qu’il s’agit d’un emplacement moyen pour l’exploitation d’un restaurant.

Selon les conclusions de la société H&A, l’ancien immeuble du journal Le Monde serait en fin de réhabilitation et constitué de bureaux, commerces et locaux d’activités. Cependant tant l’indication de l’expert que celle de la société H&A ne permet pas de déterminer si l’immeuble était occupé au 1er octobre 2020, date du renouvellement. Il ne peut donc en être tenu compte.

En outre, il ne peut être tenu compte des établissements des universités Sorbonne et Sorbonne 1, dont la société H&A fait état, dès lors que situés respectivement [Adresse 2] dans le [Localité 1] et [Adresse 3] dans le [Localité 4], ils se trouvent dans un secteur éloigné car situé au-delà du [Adresse 10].

L’avis de l’expert [F] [W], produit par la société ISHIN SUSHI et selon lequel l’emplacement est de mauvaise qualité pour le commerce exercé, ne peut être retenu dès lors que cet expert s’est attaché aux seuls commerces de la rue sans prendre en compte la population résidente et les établissements visés précédemment.

Il s’avère que l’environnement à la fois résidentiel et tertiaire est adapté à l’activité exercée par la société ISHIN SUSHI en ce qu’il lui permet de bénéficier d’une clientèle régulière. En revanche, le local se situe dans une rue secondaire, éloignée des transports en commun et à la commercialité peu attractive.

Par conséquent, il convient de considérer que les locaux bénéficient d’un environnement moyen, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire.

c) Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon le contrat de bail, le local est destiné à l’exercice de l’activité « DEBIT DE BOISSONS – BUFFET FROID ET CHAUD – PLAT DU JOUR – BRASSERIE » , ce qui constitue une destination adaptée à l’activité exercée de restauration asiatique.

d) Sur les obligations respectives des parties

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En outre, selon l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le preneur devra « se conformer à tous réglements ou norùmes pérvus par les Services d’Hygiène ou de Sécurité » et « faire son affaire personnelle de l’exécution à ses frais de tous travaux de mise en conformité, le tout de manière que les bailleurs ne puissent être aucunement inquiétés et recherchés à ce sujet»

Cette clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative.

Il y aura lieu dès lors d’appliquer un abattement de 2% sur la valeur locative.

e) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux et le prix unitaire du local commercial

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— cinq références de loyers de nouvelles locations de 276 euros à 636 euros/m2P, pour des locaux de surfaces de 32 à 45 m2P, dans lesquels sont exercées des activités d’accoustisque médicale et correction auditive, prêt-à-porter, agence immobilière, ménage et repassage à domicile et assurances, situés [Adresse 22], [Adresse 10], [Adresse 20], [Adresse 19] et [Adresse 9], et des baux conclus en 2011, 2013, 2016, 2017 et 2019 ;

— cinq références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 250 euros à 332 euros/m2P, pour des locaux de surface de 43,50 à 65 m2P, dans lesquels sont exercés des activités de bureau (boutique), dépôt-vente, agence immobilière, restaurant, situés [Adresse 23], [Adresse 17], [Adresse 10], [Adresse 21] et [Adresse 26], et des baux renouvelés en 2012, 2014, 2015 et 2018 ;

— quatre références de loyers fixés judiciairement de 250 euros à 380 euros/m2P, pour des locaux de surfaces de 23,60 m2P à 67,07 m2P, dans lesquels sont exercées des activités d’alimentation générale, audiovisuel-éditions musicales et graphiques, optique, photocopie-impression, avec des dates de renouvellements à effet en 2013, 2015 et 2016,

soit :

— des nouvelles locations de 276 euros/m2P à 636 euros/m2P,

— des renouvellements amiables de 250 euros/m2P à 332 euros/m2P,

— des renouvellements judiciaires de 250 euros/m2P à 380 euros/m2P.

Il convient cependant d’exclure les références de locaux situés dans un autre secteur comme la [Adresse 22] et la [Adresse 15] qui ne sont pas pertinentes.

Il convient également de moduler à la baisse les références de loyers de première location qui sont usuellement fixés à la valeur locative de marché, plus élevée que la valeur locative du code de commerce des loyers de renouvellement.

En outre, il est constant qu’au 1er octobre 2020, le renouvellement du bail s’inscrit dans la période perturbée de la crise sanitaire dont on ne connaissait pas encore les conséquences sur le coût des loyers, et dont il convient de tenir compte en modérant à la baisse les prix de référence.

S’agissant des références, situées [Adresse 14], avancées par la société H&A, l’absence de toute indication quant à la surface pondérée et à la date d’effet du loyer ne permet pas de les retenir.

En ce qui concerne les références visées dans l’avis de l’expert A. [W] produit par la société ISHIN SUSHI, elles se rapprochent des références de l’expert judiciaire et plusieurs ne sont pas pertinentes car trop anciennes (2008 et 2009) ou situées dans un autre secteur ([Adresse 18], [Adresse 16], [Adresse 25] par exemple).

Enfin, il est rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

*****

Compte tenu de la situation des locaux, sur une voie secondaire, sans animation particulière mais avec un potentiel récurent de clientèle, du commerce exercé, de la configuration correcte des locaux, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert retient une valeur locative brute de 300 euros/m2P, soit une valeur locative totale de 12 528 euros qu’il arrondit à 12 500 euros.

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, il convient de retenir, au 1er octobre 2020, la valeur locative unitaire de 300 euros/m2P/an proposée par l’expert.

La valeur locative totale sera fixée à (300 euros x 41,76 m2P = )12 528 euros au 1er octobre 2020.

Par conséquent, et la majoration de 2% pour l’existence d’une terrasse et l’abattement de 2% pour la charge des travaux de mise aux normes se compensant, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 sera fixé à la somme de 12 528 euros. hors taxes et hors charges.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 22 juin 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

2- Sur les demandes relatives au dépôt de garantie et à un éventuel trop perçu de loyer

Selon l’article R.145-23 du code de commerce les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.

Il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur le remboursement par le bailleur d’un éventuel trop perçu de loyer, ni sur le montant du dépôt de garantie.

Par conséquent, la demande de la société la société ISHIN SUSHI de condamnation de la société H&A à lui rembourser un trop-perçu de loyer et la demande de la société H&A de fixation du dépôt de garantie à six mois de loyer seront rejetées.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 12 528 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société H&A et la société ISHIN SUSHI pour les locaux situés à [Adresse 12] ;

Rejette la demande de la société ISHIN SUSHI de condamnation de la société H&A à lui rembourser un trop-perçu de loyer ;

Rejette la demande de la société H&A de fixation du dépôt de garantie à six mois de loyer ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre la société H&A et la société ISHIN SUSHI ;

Rejette les demandes de la société H&A et de la société ISHIN SUSHI formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 10 Janvier 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER