TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] 2 expéditions exécutoires

délivrées à :

— M^e ZEITOUN

— M^e LE MORE

le :

+ 1 copie dossier

■

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/06928

N° Portalis 352J-W-B7D-CQBX4

N° MINUTE :

Assignations des :

3 et 6 juin 2019

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [C]

agissant en qualité d’indivisaire et d’ayant droit de [Z] [X] épouse [C], décédée le 1er mars 2020 (copies de l’acte de notoriété du 18 mai 2020 et de l’acte de décès produites)

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [P] [C] épouse [J]

agissant en qualité d’indivisaire et d’ayant droit de [Z] [X] épouse [C], décédée le 1er mars 2020 (copies de l’acte de notoriété du 18 mai 2020 et de l’acte de décès produites)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #D1878

DÉFENDERESSE

SOCIÉTÉ FRANCAISE D’AFFAIRES IMMOBILIÈRES – F.A.I [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Pauline LE MORE de LeGan Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0277

Décision du 12 juin 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/06928 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBX4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président, statuant en juge unique, assisté de Madame Fathma NECHACHE, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 6 mai 2025, tenue en audience publique.

Avis a été donné aux conseils qu’une décision serait rendue le 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

__________________________________

EXPOSÉ DU DU LITIGE

[Z] [C] a reçu en héritage de sa mère, Mme [H] [C], un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 11], divisé en deux bâtiments A et B constitués de plusieurs lots.

Le bâtiment A comprend :

— Lot n°8 : au rez-de-chaussée une boutique d’angle avec cuisinette et WC,

— Lot n°11 : au premier étage, deuxième porte droite comprenant un logement de deux pièces, un débarras, avec un droit aux WC se trouvant aux rez-de-chaussée, communs avec les lots n°9,10,12 et 13,

— Lot n°1 : au sous-sol, comprenant une cave portant le n°1,

— Lot n°6 : au sous-sol, comprenant une cave portant le n°6,

— Lot n°7 : au sous-sol, comprenant une cave portant le n°7,

— Lot n°2 : au sous-sol, comprenant une cave portant le n°2.

Le bâtiment B comprend :

— Lot n°26 : à gauche du couloir d’entrée, au rez-de-chaussée comprenant une boutique, et local attenant avec entrée cochère, et au premier étage un logement comprenant une entrée, trois pièces, cuisine, salle de bains, WC, grenier parqueté au-dessus à usage de dépôt du magasin, mais aussi droit aux WC communs se trouvant au rez-de-chaussée avec les lots n°9 et 13.

Par acte authentique reçu le 18 juin 1998, elle a transmis la nue-propriété de cet immeuble à ses deux enfants, M. [K] [C] et Mme. [P] [C] épouse [J], en se réservant l’usufruit.

[Z] [C] étant décédée le 1er mars 2020, M. [K] [C] et Mme. [P] [C], ses seuls héritiers, possèdent aujourd’hui la pleine propriété de l’immeuble.

Cet immeuble a été géré de 1994 à 2012 par la société BASTILLE IMMOBILIER GESTION, agence immobilière immatriculée le 22 décembre 1994, gérée elle-même par Mme [W] de 1994 à 2004 et par M. [V] de 2005 à 2012 suite à une cession de part sociale intervenue en 2005 au bénéfice de la société GLAD & BISIAUX, représentée par M. [V].

Par jugement du 12 juin 2019 du tribunal de commerce de Paris, la société BASTILLE IMMOBILIER GESTION a été placée en liquidation judiciaire.

Par la suite, l’immeuble a été géré de 2012 à 2014 par la société [Localité 10] PRISME IMMOBILIER, désigné syndic de la copropriété. C’est une agence immobilière qui a été immatriculée le 4 mai 2012, créée et gérée par Mme. [R] [W]. Elle a été dissoute, puis radiée le 1er octobre 2014 avec transmission universelle de patrimoine à la société FRANCAISE DES AFFAIRES IMMOBILIÈRES.

La société F.A.I, agence immobilière immatriculée le 26 février 1987, dont le gérant est Madame [R] [W], depuis le 6 mai 2014, a géré l’immeuble de 2014 à juillet 2017.

Pour la gestion de cet immeuble, différents baux ont été conclus :

— Le 22 mars 1976, Mme. [H] [C] (la mère deYvonne [C]) a donné à bail à M. [G] [S] le local correspondant au lot n°26, ainsi qu’une cave correspondant au lot n°2, pour y exercer une l’activité de « Fournitures générales d’ébénisterie ou celui de marchand de meubles ». Ce bail a été consenti pour une durée de 3,6 ou 9 ans à compter du 1er janvier 1976.

Ce bail a été renouvelé par actes sous seing privés des 11 juin 1985, 14 octobre 1992 et 9 février 2004.

Le 26 juillet 2005, M. [S] a cédé son fonds de commerce à la société ÉTABLISSEMENTS [S].

Par un avenant en date du 30 septembre 2015, le bail a été renouvelé entre les consorts [C], représentés par la société [W] et les ÉTABLISSEMENTS [S] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2014 jusqu’au 30 juin 2023.

Cet avenant prévoit que la société ÉTABLISSEMENTS [S] devra procéder à ses frais à la remise en état complet de l’appartement situé au 1er étage avant la fin de l’année 2015 et aux travaux de reprise du conduit de cheminée.

Par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2016, la société ÉTABLISSEMENTS [S] a signifié à l’indivision [C] son intention de faire valoir ses droits à la retraite et ainsi son intention de céder son bail à une société dont l’exercice était une activité de brasserie, café, restauration, vente sur place et à emporter, débits de boissons, bar et jeux de la française des jeux, moyennant le prix de 184 000 euros. Il leur rappelle à cet égard, qu’ils disposent d’une priorité de rachat.

La clause de spécialisation contenue dans le bail prévoyant l’exclusion de toute activité autre que « l’exercice de fournitures générales d’ébénisterie ou de celui de marchand de meubles » n’était plus applicable.

Les consorts [C] ont choisi de faire usage de leur droit de rachat moyennant le prix de 184 000 euros.

Les consorts [C] ont fait établir des devis pour la remise en état intégrale des locaux, dont le montant s’élève à la somme de 124 832 euros TTC.

— Le 30 novembre 1999, un bail commercial a été conclu entre l’indivision [C], représentée par la société BASTILLE IMMOBILIER GESTION gérée par Mme [W], et Mme. [A] épouse [O] pour la location du local commercial correspondant au lot n°8, ainsi que les lots n°1, 6, 7 et 11, pour l’exercice du commerce de « Marchand de vins, café et liqueurs, restaurant ». Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans, du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2008.

— Le 3 février 2009, la société BASTILLE IMMOBILIER GESTION, représentée par M. [V], a donné à bail à la société GPO les locaux précédemment occupés par Mme [A] épouse [O], pour l’exercice du commerce de « Marchands de vins, café, liqueurs, restaurant et vente à emporter ». Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans, du 1er février 2009 au 31 janvier 2018.

Néanmoins, le 17 février 2012, la société GPO a cédé son fonds de commerce à la société CAFÉ PIERRE et un avenant au bail commercial a été conclu le 28 février 2013 entre les consorts [C], représentés par la société BASTILLE IMMOBILIER GESTION, et la société CAFÉ PIERRE, modifiant ainsi la désignation des lieux loués pour permettre la réalisation de travaux afin de créer une salle de restauration limitée à 19 places au premier étage du local.

Ce bail a été renouvelé suite à l’intervention de la société [Adresse 9] par acte du 15 septembre 2020 et à effet du 15 novembre 2019.

Les consorts [C] ont alors fait appel à la société LA TOUR IMMO pour succéder à la société [W] de 2017 à 2021, et prétendent au moment de la transmission des pièces à ce nouveau gestionnaire de biens, d’avoir eu connaissance de plusieurs irrégularités et manquements de la part des sociétés BASTILLE IMMOBILIER GESTION, [Localité 10] PRISME IMMOBILIER et [W].

Le 7 mai 2019, le juge aux affaires familiales près le tribunal judiciaire de Vanves a habilité M. [K] [C] en qualité de mandataire à représenter Madame [Z] [C] dans l’ensemble des actes portant sur ses biens et sa personne pour une durée de 120 mois.

Dans ces conditions, Madame [Z] [C], représentée par M. [K] [C] es qualités de mandataire, M. [K] [C] et Mme. [P] [C] épouse [J], par actes d’huissier des 3 et 6 juin 2019, ont assigné les sociétés BASTILLE IMMOBILIER GESTION et [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, en indemnisation des préjudices qu’ils exposent avoir subis.

Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal de commerce de Paris a clôturé la procédure de liquidation judiciaire de la société BASTILLE IMMOBILIER GESTION pour insuffisance d’actifs, de sorte qu’elle a été radiée d’office.

Par conclusions du 22 janvier 2024, les consorts [C] se sont alors désistés de leur action à l’égard de la société BASTILLE IMMOBLIER GESTION.

Par ordonnance du 23 janvier 2024, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement, de sorte que l’instance se poursuit désormais uniquement à l’encontre de la société F.A.I.

Par conclusions en demande et récapitulatives, communiquées par RPVA le 12 mars 2024, M. [K] [C] et Mme. [P] [C], au visa des articles 1992 et suivants du code civil, demande au tribunal de :

« DECLARER recevables et bien fondés les Consort [C] en toutes leurs demandes, fins et conclusion.

Y faisant droit,

DIRE ET JUGER que la société FRANÇAISE D’AFFAIRES IMMOBILIERES a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion engageant sa responsabilité professionnelle,

En conséquence,

CONDAMNER la société FRANÇAISE D’AFFAIRES IMMOBILIERES à régler aux consorts [C] les sommes suivantes en réparation des préjudices subis :

* 55.015,00 € TTC correspondant aux frais engendrés pour régulariser le changement d’usage du logement situé au premier étage en une salle de restaurant ;

* 68.520,98 € HT/HC au titre du manque à gagner portant sur les locaux à droite de l’immeuble composant les lots n° 8, 11, 1, 6 et 7 (Café Pierre) jusqu’au 15 novembre 2019, date de renouvellement du bail ;

* 405.000 € au titre du manque à gagner sur la vente des lots 28, 30 et 33 (premier étage situé au-dessus de l’entreprise [S])

* 184.000 € à titre de dommage et intérêt correspondant au remboursement du prix du rachat du droit au bail de la société Etablissement [S] ;

*18.563 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais annexes engagés au rachat du droit au bail ;

*37.281,60 € HC/ HT au titre de la perte de chance relative à la valeur locative des locaux situés à gauche de l’immeuble (Etablissements [S]) ;

CONDAMNER la société FRANÇAISE D’AFFAIRES IMMOBILIERES à payer à Monsieur [K] [C] et Madame [P] [C], épouse [J], la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société FRANÇAISE D’AFFAIRES IMMOBILIERES en tous les dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le tout, sans constitution de garantie et nonobstant appel. ".

Par conclusions en réponse et récapitulatives, communiquées par RPVA le 6 mai 2024, la société F.A.I, au visa des articles 56 ancien, 32, 32-1, 122, 514, 514-1 du code de procédure civile, des articles 1356, 1992, 2224 du code civil, et de l’article L. 145-4 du code de commerce, demande au tribunal de :

«  In limine litis,

PRONONCER la nullité de l’assignation délivrée par Madame [Z] [X] veuve [C], Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C]

DÉCLARER irrecevables les demandes de Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C]

Subsidiairement, sur le fond

DEBOUTER Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C] de leurs demandes fins et conclusions

En tout état de cause,

ECARTER des débats la pièce n°30 communiquée par Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C] le 5 mai 2021 puis le 26 octobre 2021

CONDAMNER in solidum Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C] à verser à la société FRANCAISE D’AFFAIRES IMMOBILIERES F.A.I. la somme de 120.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à 10.000 Euros au titre de l’amende civile sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C] à verser à la société FRANCAISE D’AFFAIRES IMMOBILIERES F.A.I. la somme de 20.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER in solidum Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C] aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de M^e Pauline LE MORE pour les dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir eu provision en application de l’article 699 CPC.

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

La clôture a été ordonnée le 2 juillet 2024 et l’affaire plaidée lors de l’audience du 6 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », « visant à », « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Compte tenu de la date de conclusion du mandat liant les parties, il y a lieu d’appliquer les dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Dans le cadre d’un mandat, l’article 1991 du code civil dispose plus précisément que « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L’article 1992 dudit code énonce enfin que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

En application de l’article 1315 du code civil, il appartient alors au mandant qui recherche la responsabilité de son mandataire de rapporter la preuve d’un manquement de ce dernier dans l’exécution du mandat et d’un préjudice en lien causal avec ce manquement.

Il résulte de l’article 1993 de ce code que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

En application de l’article 1315, devenu 1353, du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur l’exception de nullité de l’assignation introductive d’instance

La société F.A.I excipe de la nullité de l’assignation introductive d’instance aux motifs que :

— les pièces qui lui auraient été communiquées ne correspondraient pas au bordereau indiqué en fin d’assignation ;

— de l’absence de mention de diligences amiable amiables dans l’assignation.

La société F.A.I soulève l’irrecevabilité de cette exception au visa des dispositions de l’article 771 du code de procédure civile.

SUR CE,

Selon les dispositions de l’article 771 ancien du code de procédure civile, applicable à la présente instance :

«  Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ".

En application de ces dispositions, cette exception de nullité sera déclarée irrecevable dès lors qu’elle n’est pas survenue postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action indemnitaire du chef des manquements commis à l’occasion du changement d’usage du logement situé au dessus de la société CAFÉ PIERRE

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ».

Au cas présent, le changement d’usage du logement situé au 1er étage au-dessus de CAFÉ PIERRE (lot n°11), est intervenu suite à la réunion de l’assemblée générale extraordinaire de l’immeuble le 14 décembre 1999, présidée par Mme [P] [C] épouse [J], qui autorise Mme [O], preneur dudit lot, à effectuer des travaux pour la création d’une salle de restaurant au premier étage des lieux loués, limité à un effectif de 19 personnes. L’autorisation a été donnée par Mme [Z] [C] à Mme [O] par un acte du 21 mars 2000.

Décision du 12 juin 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/06928 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBX4

Il s’infère de ces éléments que les consorts [C] ont eu connaissance de ce changement d’usage depuis 1999 de sorte que leur action indemnitaire du chef des manquements commis à l’occasion du changement d’usage du logement situé au dessus de la société CAFÉ PIERRE sera déclarée irrecevable comme prescrite, un délai de plus de 5ans s’étant écoulé entre 1999 et l’action introductive de la présente instance initiée le 3 juin 2019.

Les demandes tendant à voir condamner la société F.A.I à payer aux consorts [C] la somme de 55.015,00 € TTC correspondant aux frais engendrés pour régulariser le changement d’usage du logement situé au premier étage en une salle de restaurant seront déclarées irrecevables

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action indemnitaire du chef des manquements au devoir d’information et de conseil lors du renouvellement du bail avec la société CAFÉ PIERRE le 28 février 2013

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de son mandant lorsqu’il apparait que le prix demandé est manifestement sous-évalué.

Au cas présent, lors de l’avenant au bail conclu le 28 février 2013 sous l’égide de la société PRISME IMMOBILIER, établi aux fins de constater la cession de droit au bail intervenu quelques mois auparavant, le loyer n’a pas été rediscuté.

Les demandeurs reprochent à la société [W] de ne pas avoir préconisé de déplafonnement, et avoir ainsi subi une perte de chance de manque à gagner.

S’il n’est pas établi que cet avenant ait été communiqué par son mandataire aux consorts [C], il n’est pas contesté qu'[Z] [C] a bien reçu les loyers en exécution de cet avenant de sorte que le délai de prescription de la présente action court à compter du paiement du premier loyer postérieur à cet avenant , date à laquelle elle a connu les faits lui permettant d’exercer la présente action indemnitaire.

Il s’infère de ces éléments qu'[Z] [C], aux droits de laquelle viennent les demandeurs, a eu connaissance pour le moins en mai 2013 des faits lui permettant d’exercer la présente action indemnitaire de sorte que l’action indemnitaire du chef susvisé sera déclarée irrecevable comme prescrite, un délai de plus de 5ans s’étant écoulé entre mai 2013 et l’action introductive de la présente instance initiée le 3 juin 2019.

La demande formée par les consorts [C] tendant à voir condamner la société F.A.I à leur payer la somme de 68.520,98 € HT/HC au titre du manque à gagner portant sur les locaux à droite de l’immeuble composant les lots n° 8, 11, 1, 6 et 7 (CAFÉ PIERRE) sera déclarée irrecevable.

Décision du 12 juin 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/06928 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBX4

Sur la demande formée par les consorts [C] tendantà voir condamner la société F.A.I à leur payer la somme de “184.000 € à titre de dommage et intérêt correspondant au remboursement du prix du rachat du droit au bail de la société Etablissement [S]”

Le bail conclu avec la société CAFÉ PIERRE le 3 février 2009, prévoit une activité de « marchand de vins, café et liqueurs, restaurant et vente à emporter », à l’exclusion de toute autre.

Aux termes de l’article 10 intitulé « clause de non-concurrence », il est précisé que :

« le bailleur s’interdit d’exploiter, directement ou indirectement, y compris par la location à un tiers, dans le reste de l’immeuble ou des immeubles adjacents l’un des commerces que le preneur a déclaré exercer ».

Ce bail a été renouvelé sous l’égide de la société PRISME IMMOBILIER, sans aucune modification sur la clause de non-concurrence, le 28 février 2013.

Les demandeurs reprochent à la société [W] d’avoir inséré cette clause de non-concurrence sans les avoir informés et a fortiori sans avoir recueilli leur consentement.

En 2016, Monsieur [S] a fait signifier aux consorts [C] son intention de céder son bail à une société dont l’exercice envisagé était une activité de brasserie, café, restauration, vente sur place et à emporter, débits de boissons, bar et jeux de la française des jeux moyennant le prix de 184.000 €.

Le bail conclu avec la société CAFÉ PIERRE prévoyant une clause de non-concurrence, les consorts [C] indiquent s’être interrogés sur la validité et les effets d’une telle clause dans le cas où la cession interviendrait effectivement, et ont finalement choisi de faire valoir leur droit de priorité compte tenu des aléas judiciaires inhérents à une éventuelle procédure en opposition à la cession.

Les consorts [C] demandent la condamnation de la société [W] à la somme de 184.000 € correspondant au montant du rachat du droit au bail ainsi que la somme de 18 563 euros à titre de dommages et intérêts correspondants aux frais annexes au rachat du doit au bail.

En réponse, la société F.A.I IMMOBILIER soutient notamment qu’elle n’a jamais rédigé le contrat de bail commercial régularisé avec la société GPO du 3 février 2009 et qu’elle n’a, en conséquence, jamais rédigé la clause de non-concurrence, que l’indivision [C] est irrecevable à agir à son encontre et dépourvue du droit d’agir conformément à l’article 32 du code de procédure civile, que la demande des consorts [C] est infondée en droit et aucun raisonnement juridique n’est précisément développé de sorte que sa demande ne saurait en tout état de cause prospérer, que ce rachat de droit au bail portant sur 3 niveaux d’étage constitutifs de l’intégralité du Bâtiment B de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11] aura permis aux consorts [C], au contraire, de s’enrichir, réalisant de ce fait une excellente opération immobilière par la vente des deux niveaux supérieurs pour plus de 850.000 €, sans compter la relocation du rez-de-chaussée.

Décision du 12 juin 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/06928 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBX4

SUR CE,

Cette action indemnitaire sera déclarée recevable à l’encontre de la société [W] dès lors qu’il y a eu une transmission universelle du patrimoine de la société PRISME IMMOBILIER à y2.

SI la société PRISME IMMOBILIER a commis une faute en n’informant pas les demandeurs de l’insertion d’une clause de non- concurrence lors du renouvellement du bail commercial consenti à la société CAFÉ PIERRE, en revanche, le rachat par les consorts [C] du droit au bail de la société Établissement [S] ne constitue pas un préjudice ayant un lien de causalité direct avec cette faute de sorte que la demande en dommages et intérêts formée des chefs susvisés sera rejetée.

Sur la demande formée par les consorts [C] tendant à voir condamner la société F.A.I à leur payer la somme de “405.000 € au titre du manque à gagner sur la vente des lots 28, 30 et 33 (premier étage situé au-dessus de l’entreprise [S])”

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2015, les consorts [C], représentés par la société F.A.I, ont conclu avec la société [S] le renouvellement du bail moyennant un loyer de 60.000 € HT/HC à compter du 1er juillet 2014.

L’article 4 intitulé « Engagement du locataire » prévoit que :

« - En contrepartie du renouvellement du Bail commercial par le Bailleur, le Preneur s’engage expressément à : – procéder à ses frais à la remise en état complet de l’appartement situé au 1er étage, et ce avant la fin de l’année 2015, qui devront être constatés par le mandataire du Bailleur le 30.01.2016 au plus tard. – procéder à ses frais aux travaux de reprise du conduit de cheminée, selon devis n°DE1601 du 16/02/2015 ci-annexé de l’entreprise es CORDISTES SAVOYARDS. Ces travaux devant être également réalisés au plus tard avant la fin de l’année 2015 ».

Les consorts [C] soutiennent que ces travaux n’ont pas été réalisés, et que les lieux n’ont pas été maintenus en bon état comme cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 24 avril 2017 par Maître [D] [N], Huissier de justice et reproche à la société [W] de ne pas s’être assurée de la réalisation des travaux prévus dans le bail à la charge du preneur, de ne pas avoir mis en demeure l’entreprise [S] de procéder aux travaux, de ne pas avoir engagé toute action pour l’y contraindre comme cela était expressément prévu dans le bail, qu’en raison des fautes d’inaction commises par Madame [W] la remise en état des lieux s’élève à la somme de 96.277 € TTC,que les consorts [C] n’ayant pas les moyens financiers de faire réaliser de tels travaux, ils ont été contraints de vendre le premier étage et le grenier de l’immeuble le 13 avril 2018 pour la somme de 844.911 €, soit de 5.000 € /m²et une perte de 5 000 euros par m².

En réponse , la société F.A.I fait valoir notamment que les consorts [C] ont abandonné la demande de remise en état des locaux au profit d’une demande « d’indemnisation astronomique » au titre du manque à gagner au titre de la vente des lots et de demande de dommages et intérêts au titre des frais annexes engagés au vu de la production par la société [W] du protocole d’accord qui rendait leur demande irrecevable , qu’en effet, suivant une convention emportant cession et résiliation de droit au bail du 22 mai 2017, par lequel les consorts [C] se sont engagés à l’article 3 à prendre les locaux dans leur état actuel et « renonce dès à présent à toute réclamation qu’il aurait pu élever, tant au cours du bail qu’à la fin de celui-ci. », qu’ainsi les consorts [C] ont ainsi renoncé à une quelconque remise en état, dégradation ou amélioration des locaux par les Établissements [S].

SUR CE,

Le seul préjudice indemnisable résultant de la faute reprochée à la société [W] de ne pas s’être assurée de la réalisation des travaux prévus dans le bail à la charge du preneur , par l’ acte sous seing privé du 30 septembre 2015 est une perte de chance pour les consorts [C] de ne pas avoir été en mesure de demander à la société [W] d’exécuter son obligation de réaliser les travaux prévus à cet avenant.

Les consorts [C] ne demandant pas réparation de cette perte de chance mais l’allocation de 405.000 € au titre du manque à gagner sur la vente des lots 28, 30 et 33 en réparation de ce manquement, alors qu’il n’est établi aucun lien de causalité direct entre la faute reprochée à la société [W] et ce manque à gagner, ils seront déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande formée par les consorts [C] tendant à voir condamner la société F.A.I à leur payer la somme de “37.281,60 € HC/ HT au titre de la perte de chance relative à la valeur locative des locaux situés à gauche de l’immeuble (Etablissements [S])”

En l’espèce, le bail a été renouvelé avec Monsieur [S] le 9 février 2004 avec prise d’effet au 1er juillet 2001.

En 2005, Monsieur [S] a cédé son fond de commerce à la société Entreprise [S].

Le 30 septembre 2015, le bail a été renouvelé avec la société Etablissements [S] moyennant la somme de 60.000 € HT/HC.

Les consorts [C] prétendent qu’aux termes du rapport déposé par M. [T] [L], expert près la cour d’appel, le 10 octobre 2013, la valeur locative du bien a été évaluée à la somme de 70.000 € alors qu’il était loué à la même date à la somme de 49.756,60€, soit une différence de 20.243,40 € par an, que le 30 septembre 2015, le renouvellement du bail a été négocié moyennant un loyer annuel de 60.000 €, soit 85 % du loyer estimé par l’expert, que dans ces conditions, le manque à gagner des consorts [C] peut être évalué sur la base d’une perte de chance de 85% entre le 1er juillet 2013 et le 30 septembre 2015, soit : [ (20.243,40 € x85%) / 12] x 26 mois = 37.281,60 € HC/ HT.

En réponse, la société [W] indique que Mme [Z] [C] était très satisfaite du renouvellement du bail obtenu suite aux négociations entreprises avec le preneur et qu’elle n’a commis manquement à son devoir d’information lors du renouvellement dudit bail commercial.

Décision du 12 juin 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 19/06928 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBX4

SUR CE,

Selon les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer peut être déplafonné lorsque le bail excède douze ans.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'[Z] [C] a donné instruction à la société [Localité 10] PRISME IMMOBILIER à laquelle la société [W] vient aux droits, de « faire à Michelet une proposition de renouvellement de bail, par huissier, et ce au montant proposé par l’expert »M. [L], que Mme [P] [J] née [C] a donné également son accord, avec son frère M. [K] [C],de faire délivrer un congé à la société ÉTABLISSEMENTS [S] avec proposition d’un loyer annuel hors charges de 70.000 euros, que par courrier du 4 septembre 2014, le conseil des ÉTABLISSEMENTS [C] sollicitait un rendez-vous pour arriver à un renouvellement amiable et « éviter des frais judiciaires inutiles », que pour éviter les aléas d’une procédure judicaire, un accord était trouvé avec le preneur sur le montant du loyer fixé annuellement à 60 000 euros, que par courriel du 30 septembre 2015, Mme [P] [J] félicitait Madame [W] pour avoir mené à bien le renouvellement de bail avec les établissements [S].

Il s’infère de ces éléments qu’il ne peut être reproché aucune faute ou manquement à son devoir de conseil à la société F.A.I lors du renouvellement du bail commercial susvisé, étant observé qu’une procédure judiciaire pour obtenir un loyer supérieur comportait un aléa important.

La demande formée par les consorts [C] tendant à voir condamner la société F.A.I à leur payer la somme de 37.281,60 € HC/ HT au titre de la perte de chance relative à la valeur locative des locaux situés à gauche de l’immeuble (Établissements [S]) sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la société F.A.I tendant à voir condamner“ in solidum Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C] à verser à la société FRANÇAISE D’AFFAIRES IMMOBILIÈRES F.A.I. la somme de 120.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à 10.000 Euros au titre de l’amende civile sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile”

La mauvaise foi ou l’intention de nuire des consorts [C] à l’occasion de la présente instance instance n’étant pas caractérisées, les demandes du chef susvisé seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante supportera les dépens.

L’équité commande de faire droit aux demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions du présent dispositif.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution par provision est de droit et qu’il n’ y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

Déclare irrecevable l’exception de nullité ;

Déclare irrecevables les demandes formées par les consorts [C] tendant à voir condamner la société F.A.I à leur payer la somme de 55.015,00 € TTC correspondant aux frais engendrés pour régulariser le changement d’usage du logement situé au premier étage en une salle de restaurant ; et la somme de 68.520,98 € HT/HC au titre du manque à gagner portant sur les locaux à droite de l’immeuble composant les lots n° 8, 11, 1, 6 et 7 (Café PIERRE) jusqu’au 15 novembre 2019, date de renouvellement du bail ;

Rejette les demandes formées par les consorts [C] tendant à voir condamner la société F.A.I à leur payer:

—  405.000 € au titre du manque à gagner sur la vente des lots 28, 30 et 33 (premier étage situé au-dessus de l’entreprise [S]) ;

—  184.000 € à titre de dommage et intérêt correspondant au remboursement du prix du rachat du droit au bail de la société Etablissements [S] ;

—  18.563 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais annexes engagés au rachat du droit au bail ;

—  37.281,60 € HC/ HT au titre de la perte de chance relative à la valeur locative des locaux situés à gauche de l’immeuble (Etablissements [S]) ;

Rejette les demandes de la société F.A.I tendant à voir condamner in solidum Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C] à verser à la société FRANCAISE D’AFFAIRES IMMOBILIÈRES F.A.I. la somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à 10.000 € au titre de l’amende civile sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne in solidum Madame [P] [C] épouse [J] et Monsieur [K] [C] au paiement des dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande et à payer à la défenderesse la somme de 2 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 10] le 12 juin 2025

Le Greffier Le Président