TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05278 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466D

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le 28 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [H] [Z] épouse [W], demeurant [Adresse 2], comparante en personne, Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Jianru CAI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque Z0004, aide juridictionnelle n° C 75056 2024 006089 du 28 Mai 2024

Madame [R] [N] [T], demeurant [Adresse 4], représentée par M^e Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E0818, aide juridictionnelle n° C 75056 2024 025462 du 17 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05278 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466D

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/05/2004, [F] [Z] a donné à bail à [K] [N] un appartement non meublé à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], 5ème étage porte face, pour un loyer révisable initial de 540 euros par mois, outre des charges provisionnelles de 60 euros.

Selon acte notarié du 10/10/2023, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] devenaient propriétaires indivis du logement en leur qualité d’héritiers.

Les échéances de loyers et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 25/10/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 7963,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24/09/2024, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] ont notifié aux locataires un congé pour vente à effet au 30/04/2025 à minuit.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 25/04/2024 à étude, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] ont fait assigner [K] [N] et [R] [N] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de constat de résiliation du bail et expulsion.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 10/09/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/09/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être examinée à l’audience du 13/03/2025.

[H] [Z] épouse [W] et [U] [Z], comparants en personne, sollicitent de voir :

A titre principal :

— dire les demandes reconventionnelles in limine litis infondées;

— juger le commandement de payer recevable ;

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes ;

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— dire qu'[K] [N] et [R] [N] [T] sont devenus occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion d'[K] [N] et [R] [N] [T] devenus occupants sans droit ni titre ;

— condamner solidairement [K] [N] et [R] [N] [T] à payer une somme de 21959,91 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner solidairement les mêmes au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z], à compter du mois de mai 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au double du montant du loyer du logement litigieux, charges en sus ;

— condamner solidairement [K] [N] et [R] [N] [T] au paiement d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— constater la suroccupation du logement et en dater le démarrage au 08/04/2008 ;

— juger que le logement occupé ne répond plus aux critères de décence depuis le 08/04/2008 et en établir la responsabilité aux défendeurs ;

— condamner [K] [N] et [R] [N] [T] à la remise en état du bien sous deux mois, à leurs dépens exclusifs ;

— constater que le congé pour vente notifié le 24/09/2024 est valablement délivré ;

— condamner solidairement [K] [N] et [R] [N] [T] au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, incluant le commandement de payer et l’assignation ;

— assortir la décision de l’exécution provisoire ;

A titre subsidiaire, s’il était fait partiellement droit aux demandes d'[R] [N] [T] :

— débouter celle-ci de ses demandes ;

— fixer la provision pour charges en tenant compte du montant réel de l’année 2023, soit annuellement 4548,05 euros, pour référence et mise en œuvre à compter du 01/01/2024 ;

— débouter [R] [N] [T] de ses demandes au titre de la fixation de la provision sur charges et d’indemnisation pour trouble de jouissance et comportement déloyal ;

— débouter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Si le tribunal ne devait pas valider l’acquisition de la clause résolutoire : constater que les locataires sont tenus de libérer les lieux pour la date du 01/05/2025 au plus tard par effet du congé délivré.

La demande de prononcé de l’irrecevabilité des dernières conclusions d'[R] [N] [T] pour non-respect du calendrier de procédure, inscrite dans leurs écritures, n’a pas été soutenue oralement et à titre liminaire à l’audience par les demandeurs.

[K] [N], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— in limine litis : déclarer le commandement de payer nul, écarter la pièce 18 des demandeurs pour absence de preuve d’un accusé de réception et de décompte détaillé, et débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

— juger les demandeurs mal fondés et les débouter ;

— constater l’incertitude du montant du loyer mensuel total de 1009,42 euros ;

— déclarer l’expulsion impossible en l’état ;

— déclarer que les charges sollicitées sont infondées ;

— constater le paiement libératoire des charges par les locataires;

— condamner solidairement les demandeurs à verser la somme de 11904,02 euros en réparation du préjudice moral, pour procédure abusive et mauvaise foi caractérisée ;

— condamner solidairement les mêmes à régler la somme de 1200 euros au profit de Maître CAI comme en matière d’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et du code de justice administrative.

[R] [N] [T], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— dire prescrite la demande de paiement de la somme de 3611,96 euros ;

— ordonner le reporter cette somme au crédit de [R] [N] [T] ;

— déclarer les demandeurs partiellement ireecevables en leur action et les débouter de leurs prétentions ;

En cas de recevabilité de l’action :

— juger que le commandement de payer est nul et de nul effet ;

— débouter les demandeurs de leurs prétentions ;

— suspendre le règlement du loyer pour indécence à compter de la décision à intervenir jusqu’à parfaite reprise des désordres, à savoir : mise en place d’une ventilation, suppression des causes d’humidité, de condensation et de moisissures, remise en état des revêtements muraux et plafond, suppression des infiltrations, mise en état d’un système électrique et de plomberie conforme ;

Subsidiairement :

— autoriser la consignation des loyers réduits dans cette attente ;

— juger n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

Très subsidiairement :

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— accorder un délai de 36 mois pour régler l’éventuelle dette d'[R] [N] [T] ;

— dire n’y avoir lieu à expulsion ;

A titre infiniment subsidiaire : accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;

En tout état de cause :

— déclarer prescrites les sommes sollicitées avant la date du 25/04/2021 ;

— ordonner la remise de quittances conformes sur les trois dernières années ;

— fixer à compter du 01/05/2022 le quantum du loyer hors charges, et subsidiairement l’indemnité d’occupation, à la somme de 680,84 euros, subsidiairement à la somme de 699,78 euros ;

— fixer la provision sur charges à la somme de 100 euros par mois à compter du 01/05/2020

— condamner in solidum [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] à régler les sommes, subsidiairement à porter ces sommes au crédit locatif :

*2699,40 euros au titre de l’indexation indue, à parfaire ;

*15460,69 euros au titre de l’indu de charges ;

*12600 euros au titre du trouble de jouissance manifeste ;

*2000 euros au titre de dommages et intérêts pour comportement déloyal ;

— ordonner la compensation des sommes entre elles ;

— condamner in solidum [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] à régler à Maître Sophie GILI la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— écarter l’exécution provisoire des condamnations prononcées à son encontre ;

— dire que les dépens seront laissés à la charge de l’Etat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures développées lors de l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La décision était mise en délibéré au 28/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le retrait de la pièce n°18 de [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z]

[K] [N] sollicite que la pièce n'18 soit écartée des débats, pour défaut de preuve de l’envoi de la régularisation des charges par courrier en format recommandé et absence de décompte détaillé.

Toutefois, ces moyens ne concernent pas la recevabilité de la pièce au titre du respect du principe du contradictoire, mais la force probante de la pièce n°18. Cette force probante sera évaluée dans l’examen des demandes au fond.

La demande de retrait de la pièce n°18 sera rejetée.

Sur la prescription de la demande en paiement des charges

En vertu de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, et comme le soulèvent les défendeurs, la demande de paiement des charges récupérables formulée par [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] est soumise à la prescription triennale.

Le point de départ de la prescription est le jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit, à savoir le jour de l’approbation des comptes en assemblée générale.

En l’espèce, et malgré les demandes d'[R] [N] [T] dans ses conclusions, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] ne produisent pas les procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025. S’ils indiquent à l’audience que les comptes n’ont pas été approuvés pendant la crise sanitaire et que les relevés de réparation des charges n’ont été édités qu’en 2022 en raison du COVID-19, ils ne prouvent pas leurs dires.

Ainsi, en l’absence de production par les bailleurs d’une pièce permettant de connaître la date d’approbation des comptes de charges, ou de justifier d’un retard dans les démarches par le Syndic, il y a lieu de considérer la date de délivrance de l’assignation comme le point de départ de la prescription.

Il convient de rappeler que la conciliation judiciaire n’entraîne pas l’interruption mais la suspension de la prescription. Dans le cas du présent litige, la conciliation de 2019 n’a pas d’effet sur la prescription mais celle de 2022 interrompt le délai pour une durée de 3 mois et 3 jours (saisine du 03/06/2022 et constat de carence du 06/09/2022), de sorte que cette durée doit être ajoutée.

Les demandes en paiement des charges locatives récupérables antérieures au 21/01/2021, correspondant à plus de trois ans, 3 mois et 3 jours avant la délivrance de l’assignation du 25/04/2024, sont donc prescrites.

Par conséquent, l’action en condamnation au titre des charges de 2019 (319,32 euros), 2020 (1048,81 euros) et du premier trimestre de 2021 (560,62 euros) est prescrite et la demande est irrecevable.

Sur la nullité du commandement de payer

[K] [N] soulève la nullité du commandement de payer en application des dispositions des articles L221-1 et R221-1 du code des procéddures civiles d’exécution.

Toutefois, comme le soulève les demandeurs, cet article ne s’applique pas au commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de nullité sera rejetée à ce titre.

[R] [N] [T] soulève la nullité du commandement de payer pour défaut de lisibilité du décompte mentionné dans le commandement du 25/10/2023. Elle estime que l’absence de justificatif quant aux régularisation des charges et les incohérences dans la révision du loyer causent un doute sur l’exigibilité et le caractère certain de la créance locative inscrite dans le commandement.

En application des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit mentionner le décompe des sommes réclamées.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 25/10/2023 présente un décompte clair des sommes demandées au titre des loyers et au titre des charges depuis 2022. La dette locative, constituée des loyers et des charges, est clairement mentionnée.

Les locataires ont été mis en mesure de contester les sommes réclamées, le décompte les mentionnant et datant clairement.

Le commandement de payer n’est pas entaché de nullité.

Les contestations des défendeurs portant sur le calcul des loyers et des charges relèvent d’une appréciation au fond sur le plein effet ou non du commandement, et n’entachent pas le caractère recevable de l’acte.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’action en résiliation de bail n’est pas recevable, les bailleurs ne justifiant pas d’une dénonciation de leur assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience. En effet, la dénonciation a été faite le 10/09/2024 (pièce 39 des demandeurs), soit après la première audience du 04/09/2024. Or, la procédure de dénonciation de l’assignation dans le délai fixé par le texte susvisé n’est pas régularisable en cours de procédure.

L’action fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable, et les demandes de [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] à ce titre sont sans objet.

Sur le loyer hors charges

Sur la révision annuelle et la fixation du loyer

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En vertu de l’article 35 de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005, les dispositions (…) sont applicables aux contrats en cours à compter du 01/01/2006. La valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice mesurant le coût de la construction à la date de référence de ces contrats est remplacée par la valeur de l’indice de référence des loyers à cette même date de référence.

Dans les conventions en cours et les conventions types prévues par l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, toute clause prévoyant que la révision du loyer pratiqué ou du loyer maximum s’opère en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques est remplacée par la clause prévoyant que cette révision s’opère en fonction des variations de l’indice de référence des loyers. Dans les conventions en cours, la valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction à la date de référence est remplacée par la valeur de l’indice national de référence des loyers à cette même date.

[R] [N] [T] sollicite la fixation du montant du loyer révisé hors charges à la date du 01/05/2022 à 680,84 euros, et subsidiairement à la somme de 699,78 euros. Elle estime que la révision du loyer n’a pas été faite tous les ans par le bailleur, et que l’indice de référence utilisé ainsi que le calcul effectué sont erronés.

[R] [N] [T] produit les courriers envoyés par [F] [Z] notifiant la révision du loyer en 2009 (pièce 4), 2010 (pièce 5), mars 2018 (pièce 6), décembre 2018 (pièce 7) et les quittances de loyer de mai 2019 (pièce 8), avril 2020 (pièce 22) et novembre 2021 (pièce 9). Elle produit également le tableau des indices de référence des loyers publié par l’INSEE depuis 2006.

[H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] contestent cette prétention, indiquant que les locataires ont toujours été mis en mesure de contester le montant de la révision du loyer depuis l’origine du bail, que les révisions ont été faites régulièrement et que la défenderesse utilise un indice trimestriel erroné dans ses calculs.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail conclu le 26/04/2004 que le « loyer sera révisé chaque année le 1er mai sur la base de la moyenne des 4 indices du coût de la construction à la date de référence du 4e trimestre 2003, valeur 1200,5 ». En application de cette clause contractuelle, et de l’article 35 susvisé substituant l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE en lieu et place de l’indice du coût de la construction à compter de la révision du 01/05/2006, le montant du loyer révisé chaque année ne pouvait dépasser ces montants :

—  01/05/2005 : 565,98 euros (moyenne des 4 indices du coût de la construction en 2004 : 1258,25) ;

—  01/05/2006 : 575,36 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2005 : 111,01)

—  01/05/2007 : 584,48 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2006 : 112,77)

—  01/05/2008 : 592,41 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2007 : 114,30)

—  01/05/2009 : 609,20 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2008 : 117,54)

—  01/05/2010 : 608,84 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2009 : 117,47)

—  01/05/2011 : 617,65 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2010 : 119,17)

—  01/05/2012 : 630,66 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2011 : 121,68)

—  01/05/2013 : 642,53 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2012 : 123,97)

—  01/05/2014 : 646,99 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2013 : 124,83)

—  01/05/2015 : 649,37 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2014 : 125,29)

—  01/05/2016 : 649,32 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2015 : 125,28)

—  01/05/2017 : 650,46 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2016 : 125,50)

—  01/05/2018 : 657,30 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2017 : 126,82)

—  01/05/2019 : 668,75 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2018 : 129,03)

—  01/05/2020 : 675,12 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2019 : 130,26)

—  01/05/2021 : 676,47 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2020 : 130,52)

—  01/05/2022 : 687,35 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2021 : 132,62)

—  01/05/2023 : 711,40 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2022 : 137,26)

—  01/05/2024 : 736,28 euros (indice de référence du 4ème trimestre 2023 : 142,06).

Or, il résulte des courriers produits par la défenderesse, et des trois quittances de loyer, que le loyer a été révisé à des montants supérieurs depuis 2008, les défendeurs justifiant de l’application d’un loyer révisé de :

—  594,54 euros à compter du 01/05/2008 ;

—  609,86 euros à compter du 01/05/2009 ;

—  587,76 euros à compter du 01/05/2010 ;

—  665,71 euros à compter du 01/05/2011 ;

—  747,35 euros à compter du 01/05/2017 ;

—  762,80 euros à compter du 01/05/2018 ;

—  774,86 euros à compter du 01/05/2019 ;

—  787,33 euros à compter du 01/05/2022.

Le décompte locatif produit par les propriétaires confirme l’application d’un loyer mensuel de 787,33 euros depuis mai 2022.

Il résulte de cette analyse que la défenderesse est bien fondée à solliciter la modification du montant du loyer, en application du contrat de bail qui encadre expressément les conditions de la révision.

Le loyer sera fixé à la somme de 687,35 euros par mois à compter du 01/05/2022, mai 2022 inclus, en application des dispositions susvisées et dans le respect de la prescription triennale.

Sur la dette de loyer

Il résulte du décompte locatif produit par les propriétaires, courant de mai 2022 à mars 2025 inclus (pièce produite contradictoirement à l’audience), qu'[K] [N] et [R] [N] [T] ont réglé la somme totale de 27556,55 euros au titre des loyers mensuels hors charges. Contrairement aux dires des défendeurs, le loyer du mois de mars 2024 n’a pas fait l’objet d’un double paiement par les locataires et la CAF, les APL du mois de mars 2024 n’ayant pas été versées directement aux bailleurs comme cela apparaît sur le relevé de prestation CAF (pièce n°16 d'[R] [N] [T]).

Il ressort de ce décompte que les défendeurs ont réglé le loyer hors charges d’un montant de 787,33 euros tous les mois, et n’ont pas de solde débiteur sur ce poste. Le loyer du mois de mars 2025 a été réglé par un virement APL effectué par la CAF de 686,00 euros et un virement bancaire d'[R] [N] [T] de 323,42 euros (pièce n°26 d'[R] [N] [T]).

Toutefois, et après fixation du loyer mensuel à hauteur de 687,35 euros, les défendeurs sont bien fondés à solliciter le remboursement des sommes indument réglées au titre du loyer hors charges.

En l’espèce, en application du loyer de 687,35 euros, le montant total pouvant être réclamé au titre des loyers sur la période de mai 2022 à mars 2025 inclus, est égal à la somme de : 24884,08 euros.

Dès lors, [K] [N] et [R] [N] [T] sont bien fondés à solliciter la restitution de la somme de 2672,47 euros (27556,55 euros – 24884,08 euros).

Par conséquent, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] seront condamnés à verser la somme de 2672,47 euros à [K] [N] et [R] [N] [T] au titre de la restitution des loyers hors charges, dans le respect de la prescription triennale.

Sur le montant des charges locatives

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

[H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs à leur régler la somme de 12487,01 euros au titre des charges locatives récupérables (provisions impayées et régularisations annuelles impayées).

Compte tenu de la prescription soulevée par les défendeurs, la somme de 1928,75 euros sera déduite de ce montant (régularisation des charges des années 2019, 2020 et premier trimestre 2021).

Il convient également de déduire de cette somme les frais de commissaire de justice de 168,09 euros, qui correspondent à des dépens.

Aussi, la somme de 222,09 euros inscrite comme impayée dans le décompte des bailleurs pour le mois de mars 2024 sera corrigée, en ce que le règlement d’avril 2024 de 125,67 euros a permis de diminuer le solde dû au titre des charges de mars 2024 à 96,42 euros.

Après déduction de ces montants, la somme réclamée par les demandeurs est dès à présent réduite à 10264,50 euros.

Sur la régularisation et la fixation de la provision sur charges

[K] [N] et [R] [N] [T] contestent les régularisations annuelles de charges effectuées depuis 2021 et le montant de la provision sur charges de 222,09 euros, estimant que les propriétaires ne justifient pas des modalités de répartition des charges entre les lots, ne produisent pas les factures de nature à démontrer de la réalité de l’augmentation de la consommation d’eau. Ils affirment que la consommation d’eau qui leur est attribuée ne peut correspondre à une consommation normale, en ce que les quantum habituels sont largement dépassés. Selon eux, les bailleurs ne sont pas diligents dans le relevé des compteurs d’eau, commettent des erreurs entre les différents compteurs et ne produisent pas les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et les convocations. Ils ajoutent que le relevé de compteurs produit met en évidence de nombreux dysfonctionnements et plusieurs fuites d’eau, de sorte que la consommation réelle d’eau par les locataires n’est pas déterminable.

[H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] produisent les courriers de régularisation des charges adressés les 20/04/2022, 11/07/2023, 27/06/2024 en courriers recommandés dument avisés aux locataires (pièces des demandeurs 3, 9, 12, 18 et 27), le courrier envoyé aux locataires présentant le détail de la part locative sur les charges générales de copropriété du lot 43 (pièce n°44), l’envoi le 05/12/2023 d’un courrier recommandé aux locataires accompagné du relevé général des dépenses de la copropriété pour l’eau froide, l’électricité, les fournitures diverses, le nettoyage, la maintenance de 2019 à 2022, et le détail de la répartition individuelle pour le lot 43. Ils versent également aux débats les relevés de compteurs d’eau sur l’ensemble de la copropriété entre 2019 et 2024 inclus.

En l’espèce, s’il résulte de ces éléments que les bailleurs ne produisent pas les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, ils transmettent néanmoins les pièces nécessaires au soutien de leur prétention. En effet, l’analyse des relevés de compteurs d’eau (mentionnant clairement le logement considéré et le numéro de compteur) permet d’attester de la véracité des répartitions individuelles faites par le Syndic de 2021 à 2023. Ces répartitions sont détaillées, et les courriers de régularisations envoyés par les bailleurs distinguent les charges locatives, la taxe d’ordure ménagère et la provision déjà réglée au titre des charges.

Par ailleurs, les bailleurs ont répondu en décembre 2023 aux demandes des locataires, et leur ont transmis le détail des clés de répartition, la répartition des charges et les dépenses relevées par la copropriété.

Si le taux de consommation d’eau froide interroge sur l’utilisation de l’eau par les locataires, il leur appartenait de solliciter l’intervention d’un plombier ou de faire expertiser le compteur par EAU DE [Localité 6] ou tout autre organisme compétent en la matière. Or, ils ne justifient pas d’une telle démarche.

Par conséquent, les bailleurs, qui ont relevé une augmentation significative des charges au cours des dernières années, étaient bien fondés à augmenter le montant de la provision après en avoir informé les locataires. En effet, la régularisation annuelle de 2020 a été chiffrée à 1048,81 euros par le propriétaire, celle de 2021 à 2242,47 euros, celle de 2022 à 2465,88 euros, et celle de 2023 à 3040,01 euros.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de diminution de la provision sur charges.

Sur la dette de charges

Compte tenu des éléments produits par [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z], leur demande de règlement des charges locatives provisionnelles et des régularisations est bien fondée.

Il n’y a pas lieu de déduire la somme de 11,88 euros (6,74 euros + 5,14 euros) correspondant aux charges liées au lot 81 (cave) apparaissant sur les répartitions individuelles éditées par le Syndic. En effet, les bailleurs ont déjà déduit ces charges dans les régularisations annuelles des années 2022 et 2023.

Par conséquent, [K] [N] et [R] [N] [T] seront solidairement condamnés à verser la somme de 10264,50 euros au titre des charges locatives dues selon décompte arrêté au 10/03/2025.

Sur la majoration au titre de la clause pénale

Le bail d’habitation conclu entre les parties le 21/04/2004 stipule en son paragraphe X que « tout retard de paiement dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur ». Le contrat conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 n’est pas soumis aux dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’interidiction de prévoir une pénalité en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Toutefois, et comme le soulève les défendeurs, une telle clause correspond à une clause pénale qu’il convient de modérer en raison de son caractère manifestement excessif, le défaut de paiement ne concernant en l’espèce que l’accessoire du loyer, à savoir les charges. Aussi, la provision sur charges a fait l’objet de règlements partiels mensuels par les locataires. Le défaut principal de règlement porte sur les régularisations de charges annuelles.

Ainsi, la majoration de 10% sera appliquée sur le montant de la provision sur charges de 222,09 euros, à compter du 01/05/2022 et jusqu’au 13/03/2025, échéance de mars 2025 incluse.

Par conséquent, [K] [N] et [R] [N] [T] seront solidairement condamnés à verser la somme de 777,32 euros (222,09 euros X 10% X 35 mois) au titre de la clause pénale.

Sur l’injonction à produire les quittances de loyer

En application de l’article 21 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] seront enjoints de transmettre aux défendeurs des quittances de loyer conformes aux loyers et charges fixés par la présente décision, à compter du 01/05/2022 et jusqu’au 01/05/2025.

Sur les demandes au titre de l’indécence

Sur l’indécence soulevée par les bailleurs

En vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

[H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] estiment que les locataires n’ont pas usés paisiblement des lieux et ne les ont pas entretenus, notamment en raison de leur suroccupation. Ils estiment que le logement de 2 pièces de 27m², dont 2,72m² de salle de bain, a été suroccupé dès 2008, selon les critères de suroccupation de la CAF pour la ville de [Localité 6] (18m² par personne et 5m² par personne supplémentaire) puisque 6 personnes y vivaient en 2006, 7 en 2007 et 8 en 2008. Ils en concluent en l’engagement de la responsabilité des locataires et leur condamnation à remettre en état les lieux.

Toutefois, la suroccupation de lieux invoquée par les bailleurs n’est pas de nature à engager la responsabilité des locataires pour non-respect de l’obligation de jouissance. En effet, la suroccupation du fait des locataires permet d’exclure la responsabilité du propriétaire en cas d’indécence du fait de cette suroccupation. Mais elle ne peut suffire pour fonder une condamnation à remettre en état le bien.

Aussi, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] ne justifient pas de désordres qui auraient été constatés dans le bien, pouvant constituer une indécence du fait de la suroccupation.

L’éventuelle remise en état du bien devra être évaluée par les parties le jour de la sortie des lieux ou en cas de danger imminent et caractérisé pour les habitants constaté par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6] et/ou les services de la Préfecture.

Par conséquent, la demande de remise en état pour indécence formulée par [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] sera rejetée.

Sur l’indécence soulevée par les locataires

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer, avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité.

[R] [N] [T] soutient que le logement est indécent, et sollicite des travaux au niveau de la ventilation afin de supprimer les causes d’humidité et d’infiltration, et une reprise de l’électricité et de la plomberie. Elle verse aux débats un courrier du service technique de l’habitat (STH) de la ville de [Localité 6] du 29/08/2024 suite à une visite de contrôle du 21/05/2024, qui fait apparaître : une absence de chauffage fixe dans le logement, des nombreuses prises électriques défectueuses, une présence d’une humidité de condensation avec développement des moisissures en raison de l’absence de système de ventilation.

[H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] contestent l’indécence des lieux pour les causes visées par la défenderesse, et soutiennent que si indécence il y a, elle n’est dû qu’à la suroccupation des lieux du fait des défendeurs. Ils ajoutent avoir engagé des travaux de réfection de la salle de bain en 2010 et avoir proposé la réfection de nombreux éléments de l’appartement, sans que les défendeurs ne donnent suite.

En l’espèce, s’il résulte du courrier du service technique de l’habitat que des désordres ont été constatés dans le logement, il ne suffit pas à démontrer d’une situation d’indécence d’une part, et de l’engagement de la responsabilité des bailleurs d’autre part. Les défendeurs occupent les lieux depuis plus de 20 ans, et n’ont engagé aucune démarche auprès de leur bailleur ou auprès du service technique de l’habitat avant 2024. Ils n’ont pas saisi la CAF de causes d’indécence. [R] [N] [T] ne produit pas de procès-verbal de constat par commissaire de justice mettant en évidence les désordres énumérés dans le courrier du STH.

Si le courrier du STH permet de pointer des dysfonctionnements, il ne permet de connaître l’origine (absence d’entretien du locataire ou absence de diligence du bailleur) et ne relève aucun danger pour la sécurité et la santé des habitants.

Aussi, les bailleurs sont bien fondés à soulever la suroccupation des lieux. En effet, il ressort des attestattions de relevés de la CAF que le logement est occupé par 8 personnes depuis 2008, alors même qu’il est constitué de 2 pièces et a une surface de 24,3m² hors salle de bain.

Dans ces conditions, la défenderesse peine à démontrer d’une situation d’indécence, et de l’engagement de la responsabilité des bailleurs dans les désordres constatés.

Enfin, il convient de rappeler que la suspension du paiement des loyers sans consignation est conditionnée au caractère inhabitable des lieux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles soulevées au titre de l’indécence, à savoir les travaux de réfection, la suspension du paiement des loyers et l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance, seront rejetées.

Sur les demandes de dommages et intérêts

A la demande des bailleurs

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] sollicitent une indemnisation à hauteur de 1000 euros mais ne motivent pas leur demande. Par ailleurs, l’application d’une clause pénale sur la dette de charge constitue déjà une indemnisation de nature à réparer le préjudice subi du fait du retard dans le paiement de ces charges.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

A la demande des locataires

En application de l’article 1101 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

[R] [N] [T] sollicite une indemnisation à hauteur de 2000 euros en raison du comportement déloyal et la mauvaise foi des bailleurs, qui refusent de remédier aux désordres récurrents dans le logement et ont procédé à des régularisations incongrues alors que les locataires occupent paisblement les lieux.

[K] [N] sollicite une indemnisation à hauteur de 11904,02 euros en raison de l’acharnement judiciaire des bailleurs, de l’agressivité de [H] [Z] épouse [W] depuis 2022 par ses courriers et ses menaces d’expulsion, de la non-transmission d’un décompte complet et clair des charges malgré les nombreuses demandes.

En l’espèce, il résulte de la présente procédure que [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] étaient bien fondés en leurs demandes au titre des charges. Par ailleurs, et comme relevé précédemment, ils ont transmis les régularisations annuelles de charges et le détail des comptes aux locataires dès leur première contestations en novembre 2023 (courrier des bailleurs de décembre 2023 avisé en recommandé). La teneur des courriers rédigés par les bailleurs n’est pas menaçante, ne constitue pas un abus de droit ou un acharnement judiciaire et démontre au contraire d’une volonté de recouvrer leur créance de manière amiable.

Par conséquent, les défendeurs sont mal fondés en leurs demandes d’indemnisation qui seront rejetées.

Sur le congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par les locataires de l’une des obligations leur incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, les locataires qui n’ont pas accepté l’offre de vente sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti aux défendeurs pour une durée de trois ans à partir du 01/05/2004 a été tacitement reconduit les 30/04/2007, 30/04/2010 ; 30/04/2013, 30/04/2016, 30/04/2019, et pour la dernière fois le 30/04/2022 jusqu’au 30/04/2025.

Le congé délivré le 24/09/2024 par commissaire de justice a été régulièrement signifié plus de six mois avant l’échéance du 30/04/2025. Le congé émis par les propriétaires rappelle bien qu’il a pour motif la vente du bien loué, fait mention d’une offre chiffrée de rachat au profit des locataires et précise les conditions de la reprise projetée à défaut.

[K] [N] et [R] [N] [T] ne contestent pas la validité du congé.

Dans ces conditions, il sera constaté que le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis, et est bien valide.

Toutefois, s’agissant de la demande de constat de l’obligation de libérer les lieux le 01/05/2025, cette demande est sans objet compte tenu de sa formulation à l’audience du 13/03/025, soit avant le plein effet du congé, et du caractère non exécutable d’un tel constat.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée, sans qu’il n’y ait lieu de l’écarter.

Compte tenu de la solution du litige, de la durée de la procédure, de la situation des parties et en équité, [K] [N] et [R] [N] [T] seront condamnés in solidum à verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum [K] [N] et [R] [N] [T] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation et le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25/10/2023.

Les demandes d'[K] [N] et [R] [N] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1991 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

REJETTE la demande au titre du retrait de la pièce n°18 des demandeurs ;

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25/10/2023 ;

DECLARE prescrite l’action en paiement des charges locatives antérieures au 21/01/2021 (antérieures au 1er trimestre 2021 inclus) ;

DECLARE IRRECEVABLE l’action en acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE, en conséquence, [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] de leurs demandes de constat de la résiliation du bail du 21/01/2004, d’expulsion des défendeurs et d’indemnité d’occupation ;

FIXE le loyer révisable hors charges à compter du 01/05/2022, mai 2022 inclus, à la somme de : 687,35 euros par mois ;

DEBOUTE [R] [N] [T] de sa demande de réduction du montant de la provision sur charges mensuelle ;

CONDAMNE solidairement [K] [N] et [R] [N] [T] à payer à [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] la somme de 10264,50 euros au titre des charges récupérables dues au terme de mars 2025 inclus, et des régularisations de charges annuelles de 2021 (deuxième, troisième et quatrième trimestres), 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement [K] [N] et [R] [N] [T] à payer à [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] la somme de 777,13 euros au titre des pénalités contractuelles arrêtées au 13/03/2025, mars 2025 inclus ;

CONDAMNE [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] à verser à [K] [N] et [R] [N] [T] la somme de 2672,47 euros au titre des loyers hors charges indument perçus de mai 2022 à mars 2025 inclus ;

ORDONNE la compensation de ces sommes entre elles ;

ENJOINT à [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] de transmettre à [K] [N] et [R] [N] [T] des quittances de loyer conformes aux loyers et charges fixés par la présente décision, à compter du 01/05/2022 et jusqu’au 01/05/2025 :

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] le 24/09/2024 ;

DIT n’y avoir lieu à constater l’obligation de départ des locataires à compter du 01/05/2025 ;

REJETTE les demandes de [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] au titre de la remise en état du bien pour indécence et des dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes reconventionnelles d'[R] [N] [T] au titre des travaux, de la suspension du paiement des loyers et de l’indemnisation pour indécence, et au titre de l’indemnisation pour faute ;

REJETTE la demande reconventionnelle d'[K] [N] au titre de l’indemnisation pour abus de droit ;

CONDAMNE in solidum [K] [N] et [R] [N] [T] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer délivré le 25/10/2023 ;

CONDAMNE in solidum [K] [N] et [R] [N] [T] à payer à [H] [Z] épouse [W] et [U] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le greffier La juge des contentieux de la protection