TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Claire BOUSCATEL, Maître Nicolas UZAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05810 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DEA

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [GZ],

Madame [VV] [Y] épouse [GZ], demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

DÉFENDEUR

Monsieur [XF] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, assisté de Maître Nicolas UZAN de la SELARL SELARL CABINET D’AVOCATS JACQUIN UZAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0153

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05810 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DEA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 janvier 2005, les membres de l’indivision [GZ] et [HG] ont donné à bail à M. [TD] [JJ] et M. [XF] [K] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2].

Suite au décès de Mme [M] [HG], M. [J] [GZ] est devenu seul propriétaire du bien.

Par courrier du 29 juin 2018, M. [TD] [JJ] a donné congé des lieux, a effet du 1 août suivant, et par avenant du 14 novembre 2018, le bail a été établi au bénéfice de M. [R] [JY] et de M. [XF] [K].

Par courrier du 24 mai 2023, M. [JY] a donné congé des lieux, M. [XF] [K] devenant, à compter de cette date, seul locataire des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, M. [J] [GZ] a fait assigner M. [XF] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater que M. [XF] [K] a commis des manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible,résiliation judiciaire du bail d’habitation en raison de ces manquements, expulsion de M. [XF] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autorisation, le cas échéant, de la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de l’expulsé,condamnation de M. [XF] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant à la somme qui aurait été due en cas de maintien du bail, soit au montant du loyer actuel augmenté des charges, taxes locatives et indexations légales jusqu’à libération effective des lieux, avec possibilité de régulariser les charges et d’obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif ;condamnation de M. [XF] [K] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;condamnation de M. [XF] [K] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2024, et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 juin 2025.

Par courrier du 13 mai 2025, M. [XF] [K] a donné congé des lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé le 31 mai 2025.

A l’audience du 4 juin 2025, M. [J] [GZ] et Mme [VV] [Y] épouse [GZ], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, auxquelles ils se sont expressément rapportés et aux termes desquelles ils sollicitent :

la condamnation de M. [XF] [K] à leur verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts,le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de M. [XF] [K],la condamnation de M. [XF] [K] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1729 et 1224 à 1230 du code civil. Ils soutiennent qu’en l’espèce, M. [K] a, avant son départ des lieux le 31 mai 2025, gravement manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués dans l’immeuble dont ils sont propriétaires. Ils expliquent avoir été condamnés au paiement de la somme de 8915 euros en indemnisation du trouble de jouissance subi par la voisine de M. [XF] [K], qui, assignée par eux aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire en raison de loyers impayés, a reconventionnellement formé une demande indemnitaire, du fait des nombreuses nuisances que lui infligeait son voisin, M. [XF] [K]. Les troubles imputés à M. [XF] [K] consistent en des nuisances sonores diurnes et nocturnes (hurlements, gémissements, coups dans les portes et contre les murs). Ils ajoutent que M. [XF] [K] serait à l’origine de l’intrusion dans les lieux de nombreux tiers à des fins de consommation voire de trafic de stupéfiants et de prostitution. Ils décrivent un climat d’insécurité en lien avec ces troubles, à l’origine du départ de plusieurs locataires, et de nombreuses dégradations matérielles dans l’immeuble. Ils ajoutent avoir, dans ce contexte, été contraints d’engager des frais aux fins de réparation et de sécurisation des lieux, outre une procédure d’expulsion d’un squatteur introduit dans les lieux par M. [XF] [K].

Ils précisent être mariés sous le régime de la communauté universelle, de sorte qu’ils s’estiment tous deux bien fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice, qu’ils qualifient de considérable.

En réponse à M. [XF] [K], qui soutient qu’il est aujourd’hui appelé en garantie pour des condamnations prononcées au terme d’une instance dans laquelle il n’a jamais été attrait, ils répondent que l’instance est actuellement pendante devant la cour d’appel de Paris et qu’il lui est loisible d’y intervenir volontairement.

Pour s’opposer à la demande formée au titre de la restitution du dépôt de garantie formée par M. [XF] [K], ils rappellent que l’état des lieux de sortie n’a été réalisé que le 31 mai 2025, et qu’il n’est pas identique à l’état des lieux d’entrée, puisqu’il y a été constaté qu’une fenêtre était cassée. Ils considèrent donc qu’en l’absence d’un devis permettant d’estimer le montant des réparations, le dépôt de garantie, sur lequel les frais de réparation s’imputeront, ne peut en l’état être restitué.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts formée à titre reconventionnel, ils soulignent que l’état d’insalubrité du logement dont se prévaut M. [XF] [K] n’est nullement établi et que les désordres qu’il décrit lui sont imputables, les dégâts dans l’immeuble étant le fait des nombreuses personnes qu’il y a introduites.

A l’audience, M. [XF] [K], assisté de son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il demande :

qu’il soit dit et jugé recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ; que les époux [GZ] soient jugés irrecevables et mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;qu’il soit pris acte de la restitution des lieux et de la résiliation du bail ;le rejet de l’intégralité des demandes des époux [GZ] ;Reconventionnellement

la condamnation des époux [GZ] à lui restituer son dépôt de garantie, soit la somme de 1280 euros,la condamnation des époux [GZ] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive et des allégations mensongères ou outrageantes proférées ou relayées à son encontre,la condamnation des époux [GZ] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’insalubrité et de l’insécurité de l’immeuble dont le propriétaire est le seul responsable ;constater que la dette locative est éteinte ;A titre infiniment subsidiaire :

l’octroi de délais de grâce pour payer sa dette ;En tout état de cause,

la condamnation des époux [GZ] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [XF] [K] invoque les articles 1134 et suivants, 1130 et suivants et devenus 1240 et 1241 du code civil.

Il conteste être à l’origine des troubles du voisinage que lui imputent ses bailleurs. S’il reconnaît avoir reçu des amis régulièrement dans les lieux et y avoir eu une vie sexuelle, il souligne l’absence d’anormalité de la situation, considérant qu’il n’est pas démontré que sa vie sociale aurait excédé les inconvénients normaux du voisinage en termes d’intensité, dé fréquence et de durée. Il critique la valeur probante des attestations versées aux débats, produites dans le cadre d’une procédure non contradictoire à son endroit, et interroge le fait qu’aucun des locataires actuels n’aient témoigné dans le cadre de la présente procédure. Il considère par ailleurs qu’aucune pièce ne permet d’établir que les dégâts matériels et le climat d’insécurité constatés dans l’immeuble lui sont imputables. Il considère d’ailleurs que c’est ce climat qui explique le départ d’autres locataires, de sorte que le préjudice qu’ils invoquent n’a aucun lien de causalité directe avec une faute qu’il aurait pu commettre et est, en tout état de cause, purement hypothétique, compte-tenu de la tension régnant sur le marché locatif à Paris.

Il analyse la présente instance comme une action en garantie des condamnations qui ont été prononcées contre ses bailleurs dans le cadre d’une précédente instance, au cours de laquelle il n’a jamais été formé la moindre demande contre lui. Il soutient ainsi que le jugement de condamnation de ses bailleurs, rendu à l’issue d’une procédure au cours de laquelle il n’a jamais pu se défendre, et contre lequel il ne peut interjeter appel, ne lui est en aucun opposable. Il précise par ailleurs que si l’affaire est actuellement pendante devant la cour d’appel, les bailleurs ne daignent pas produire leurs conclusions d’appelants, laissant le juge et les parties dans l’ignorance des condamnations qu’ils contestent.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, il précise avoir lui aussi souffert des dégradations matérielles, de l’intrusion de tiers dans l’immeuble et du climat d’insécurité qui y régnait, dont le propriétaire est seul responsable au titre de son obligation d’assurer à ses locataires la jouissance paisible du logement. Enfin, il expose avoir subi un préjudice moral en lien avec la présente procédure, jugée abusive, et les accusations mensongères et outrageantes qui y ont été proférées ou relayées, par des personnes manifestement animées par un sentiment d’homophobie.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 août 2025.

Autorisé à produire en délibéré les pièces relatives aux réparations rendues nécessaires par la dégradation de la fenêtre constatée dans l’état des lieux de sortie, le conseil des demandeurs a transmis, par courriel du 26 juin 2025, l’état des lieux de sortie, un courriel officiel émanant du conseil du défendeur ainsi qu’un devis, indiquant qu’ils n’entendaient restituer à M. [K] que la somme de 305,40 euros au titre du solde de son dépôt de garantie ; par courriel du 26 juin 2025, le conseil de M. [XF] [K] a indiqué à la juridiction ainsi qu’à son contradicteur que son client prenait acte du montant des réparations finalement rendues nécessaires et ne s’opposait pas à sa prise en charge et donc à sa déduction du dépôt de garantie.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande indemnitaire formée par les époux [GZ]

Sur la recevabilité de la demande formée par Mme [VV] [Y] épouse [GZ]

Aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

S’il est en l’espèce établi que le contrat de bail n’a été signé que par M. [J] [GZ], il est démontré par une attestation notariée que son épouse, Mme [VV] [Y], mariée sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, a comme lui la qualité de propriétaire du bien en cause et en est comme lui l’usufruitière.

Son intérêt et sa qualité à agir sont ainsi établies.

Sur le fond

A titre liminaire, il sera rappelé que la réparation des préjudices qui résultent de l’inexécution d’une obligation contractuelle valablement formée relève impérativement du domaine de la responsabilité contractuelle, et que le créancier ne peut préférer l’application des règles de la responsabilité délictuelle même si elles lui sont plus favorables (Cass. req., 21 janv. 1890).

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En vertu de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-2 énonce que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé et l’article 1231-4 dispose que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Le locataire est pour sa part, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, tenu d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il appartient ainsi à celui qui se prévaut d’une faute lui ayant occasionné un ou des préjudices dont il sollicite la réparation de rapporter la preuve des préjudices en suite immédiate et directe de l’inexécution contractuelle, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, M. [J] [GZ] et Mme [VV] [Y] soutiennent que M. [XF] [K] a été l’auteur de troubles anormaux du voisinage, et produisent, au soutien de leurs déclarations :

Un SMS adressé par Mme [G] [OT] a Mme [Z] le 12 septembre 2021, indiquant qu’elle rencontrerait des difficultés pour régler son loyer et l’informant de ce que la porte d’entrée des caves avait été forcée, certaines caves ayant été ouvertes ; elle y précisait : « concernant M. [K], rien ne change. Je passe mon temps à sonner chez lui, à laisser des mots sur sa porte. Il se prostitue clairement. Cet immeuble est devenu un hôtel de passe. Je suis démunie, rien n’y fait. J’en ai vraiment ras le bol de croiser des mecs louches, dégueulasses et d’entendre gémir le jour, le soir à 20h30 quand je couche ma fille, toutes les nuits. Je sais que vous ne pouvez rien faire, mais entre cela, les parties communes de plus en plus délabrées et les mauvaises odeurs ça devient lourd. Je ne vous cache pas que je cherche à partir. Je ne veux plus vivre dans cet environnement et ma fille encore moins ».Un courriel adressé par Mme [G] [OT] à Mme [GS] le 19 janvier 2022 dans lequel elle déclare : « depuis maintenant deux années, M. [K] pratique en toute impunité du trafic de stupéfiant ainsi que de la prostitution à son domicile, [Adresse 2] ; je suis sa voisine de palier ; mon appartement est collé au sien ; aujourd’hui, j’arrive au bout de ce que je peux supporter ; nous sommes tributaires moi et ma fille de 7 ans du mode de vie de M. [K]. La chambre de ma fille est collée à son salon. Il y a en permanence du bruit. Des bruits vraiment pas très catholiques. Des allers et venues incessants le jour comme la nuit (…) J’ai tout essayé pour faire comprendre à M. [K] qu’il fallait qu’il se calme et respecte le sommeil de mon enfant ; qu’il fallait qu’il explique à ses visiteurs que cet immeuble n’était pas un hôtel de passe. J’ai à plusieurs reprises trouvé des petits paquets blancs vide qui ressemblent fortement à des sachets de drogue. Ma porte de l’immeuble a été plusieurs fois cassée après que ces visiteurs se fâchent car ils n’avaient pas le nouveau code de l’entrée (…)» Elle y évoque par ailleurs une perquisition qui aurait été réalisée au domicile de M. [K], dans lequel aurait été trouvée de la drogue, et à l’issue de laquelle M. [K] avait été placé en garde à vue. Elle ajoute qu’il arrive fréquemment que des hommes viennent taper à la porte de ce dernier en l’insultant assez violemment et que fin 2021, une intervention des pompiers et de la police a eu lieu car un des visiteurs de M. [K] faisait une overdose. Enfin, elle précise : « ce matin, la porte vitrée du jardin a été défoncée, vitre cassée, la porte de la cave juste à côté a été forcée ».Une ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 24 mai 2022, ordonnant l’expulsion de M. [U] [CT] de l’immeuble sis [Adresse 2], dont il résulte qu’interrogé par un commissaire de justice mandaté à cet effet, l’occupant sans droit ni titre a indiqué être entré dans les lieux par l’intermédiaire d’une tierce personne à laquelle il avait versé une somme d’argent et avec laquelle il n’était plus en contact.Un courriel adressé par Mme [P] [MU] à Mme [GS] le 31 mai 2022 dénonçant « les désagréments – déjà signalés – causés par le locataire du 3ème étage droite (M. [K]), qui continuent de plus belle. Non seulement les bruits et cris/hurlements mais également le défilé de messieurs qui attendent aussi bien devant la porte de l’immeuble que dans les escaliers ! c’est la débauche totale dans cet appartement et nous avons également droit aux déjections dans le hall d’entrée : Très perturbant, dégoûtant et pas rassurant étant seule avec un petit de deux ans ».Un courriel adressé par Mme [P] [MU] à Mme [GS] le 13 juin 2022 indiquant avoir changé d’avis concernant le locataire du 3ème étage droite car elle craignait ses représailles ;Un procès-verbal de plainte du 25 janvier 2022, par lequel Mme [S] [GS] dénonce des faits de dégradations de la porte du jardin de l’immeuble sis [Adresse 2] et dépose plainte contre inconnu au nom du cabinet STARES ; Un congé émanant de Mme [H] [CL] et de M. [D] [F] daté du 1 mars 2023, dans lequel ces derniers précisent que leur départ est motivé par les manquements des bailleurs à leur obligation de leur assurer une jouissance paisible, rappelant qu’un individu armé et dangereux loge dans une cave depuis plusieurs semaines et qu’en dépit des plaintes, les mesures de sécurité n’ont pas été prisesUn procès-verbal de plainte du 15 mars 2023, par lequel Mme [S] [GS] dénonce des faits d’intrusion d’un homme qui squatte de temps à autres la cave et a, le 16 février 2023, attaqué les portes des appartements des habitants au couteau, ces faits ayant conduit à son interpellation, après laquelle il serait cependant revenu dégrader les parties communes (coups de pied dans la porte cochère, portes d’entrée des appartements, porte vitrée cassée, boîtier de l’alimentation générale électrique coupé) et dépose plainte contre inconnu ;Un procès-verbal de plainte du 14 avril 2023, par lequel Mme [S] [GS] dénonce de nouveaux faits de dégradation survenus entre le 5 et le 6 avril 2023 ;Un courrier adressé le 17 avril 2023 par le cabinet STARES au commissariat du [Localité 1] aux fins de signalement et rappelant :Que le 4 mai 2021, le cabinet avait autorisé la police à pénétrer dans l’immeuble suite à une investigation portant sur un des locataires, M. [K], en lien avec du trafic de stupéfiant ;Que le 13 juillet 2021, une personne cagoulée s’était introduite dans l’immeuble ;Que le 22 janvier 2022, Mme [G] [OT] avait dénoncé un trafic de stupéfiants et la prostitution auxquels se livrerait son voisin, M. [XF] [K], entraînant un passage incessant de personnes étrangères à l’immeuble, certaines étant menaçantes envers les locataires, Que des seringues et petits sachets plastique avaient été retrouvés dans les parties communes, où des personnes auraient fait leurs besoins,Que le 25 janvier 2022, une plainte avait été déposée pour des dégradations de la porte d’accès au jardin et de squat d’un logement, les contraignant à engager une procédure d’expulsion ;Que le code de l’immeuble avait été changé à plusieurs reprises, mais que plusieurs personnes avaient continué à accéder aux parties communes,Que dernièrement, une personne « visiblement sous substances » s’était introduite dans les caves et squattait depuis deux mois selon les dires des locataires, aurait attaqué deux portes de logements au tournevis et détérioré les parties communes, ce qui aurait choqué les locataires, un couple ayant déménagé suite à cela ; que l’individu interpellé le 7 mars 2023 était finalement revenu dans les lieux et avait recommencé à dégrader les parties communes ;Qu’afin de sécuriser l’immeuble, la porte d’accès aux caves avait été remplacée par une porte renforcée, que le code d’accès de l’immeuble avait été supprimé et remplacé par un VIGIK et qu’en dépit du remplacement du bandeau ventouse de l’immeuble, une personne avait tapé à de multiples reprises dans la porte d’entrée de l’immeuble, conduisant à une nouvelle dégradation ; qu’en dépit des efforts faits par les bailleurs pour sécuriser les lieux, M. [XF] [K] continuerait son trafic et la prostitution, entraînant des passages incessants en dépit du système VIGIK, puisque M. [XF] [K] lançait son pass par la fenêtre à ses visiteurs ;Un courrier adressé par le cabinet STARES à M. [XF] [K] le 16 octobre 2023 lui indiquant avoir été informé de ce qu’il jetait son pass VIGIK par la fenêtre afin de faire monter ses nombreux visiteurs et le priant de faire cesser cette pratique, en lui rappelant son obligation de jouissance paisible ;Un second courrier adressé par le cabinet STARES au commissariat du [Localité 1] aux fins de signalement de la poursuite d’activités de trafic et de prostitution de M. [XF] [K] ;Un procès-verbal de plainte du 15 mars 2023, par lequel Mme [S] [GS] dénonce des faits d’intrusion d’un homme qui squatte de temps à autres la cave et a, le 16 février 2023, attaqué les portes des appartements des habitants au couteau, conduisant à son interpellation, après laquelle il serait revenu dégrader les parties communes (coups de pied dans la porte cochère, portes d’entrée des appartements, porte vitrée cassée, boîtier de l’alimentation générale électrique coupé) et dépose plainte contre inconnu ;Un jugement du 15 novembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris à l’issue d’une procédure engagée par M. [J] [GZ] contre Mme [G] [OT] aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, dont il résulte que :Mme [G] [OT] ayant finalement libéré les lieux, M. [J] [GZ] s’était désisté de ses demandes de constat de la résiliation de son bail et d’expulsion, mais avait maintenu sa demande formée au titre de la condamnation de sa locataire au paiement d’un arriéré locatif,Que reconventionnellement, Mme [G] [OT] avait sollicité la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 16 392,06 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, résultant des nuisances occasionnées par son voisin, M. [K], de désordres électriques dans son appartement, du squat des caves par un individu dangereux, de dégradations dans les parties communes, d’une cave ayant été vidée par le syndic sans son accord, outre des punaises de lit face auxquelles le syndic aurait mis un mois pour agir,Que le juge a reconnu l’existence d’un préjudice de jouissance subi par Mme [G] [OT] depuis trois années, du fait des « graves nuisances habituelles occasionnées et constatées par nombre de voisins en attestant de façon circonstanciées et concordantes », notamment d’allées et venues d’individus en lien avec les usages de toxicomanie manifestes de son voisin, les pratiques sexuelles bruyante et à partenaires multiples de ce dernier, l’insécurité des parties communes et de la cave occupés et squattées à plusieurs reprises, outre l’insécurité des installations électriques et l’insalubrité du logement ainsi généréeQue le juge a condamné M. [J] [GZ] à payer à Mme [OT] une indemnité de 8195,40 euros, et Mme [OT] à payer à M. [J] [GZ] la somme de 13 945,93 euros au titre de son arriéré locatif, opérant une compensation entre ces deux créances ;Sept attestations sur l’honneur versées au soutien des déclarations de Mme [G] [OT] dans le cadre de l’instance susvisée, dont il résulte que :Mme [WM] [N], qui a vécu au [Adresse 2] entre mai 2019 et mai 2020, face à l’appartement de M. [K], a déclaré que ce dernier avait des activités suspectes, entrainant des allées et venues de personnages très inquiétants et avoir été réveillée plusieurs fois par des coups forts frappés à sa porte ; elle ajoutait avoir vu par l’œilleton « des visages carrément inquiétants et dans un état second », et après avoir entendu « la porte de l’épicerie du rez-de-chaussée se faire défoncer », n’avoir pu s’empêcher de faire le lien avec la circulation de personnes qui allaient et venaient chez M. [K] ; elle ajoutait avoir été témoin de bruits très équivoques provenant de l’appartement de ce dernier, ne laissant aucun doute sur ce qui se passait à l’intérieur ;M. [LI] [B], locataire du [Adresse 2], déplore une dégradation des conditions d’habitation dans l’immeuble depuis 2020, notamment des allées et venues de personnes se rendant au troisième droite, qui semblent sous l’emprise de stupéfiants ; il déclare régulièrement descendre en bas de l’immeuble pour fumer et avoir à cette occasion constaté : plusieurs personnes tambourinant au troisième droite après minuit pendant plusieurs minutes, un enfant attendant seul devant la porte du 3ème droite que son père, qui sentait l’alcool, a finalement récupéré en sortant du logement de M. [K], un homme inconscient étalé entre le 3ème et le 4ème étage aux alentours de 21h, qui après avoir été réveillé, s’est rendu au 3ème droite,Mme [H] [A], locataire du 2ème étage droite au [Adresse 2] entre 2007 et 2021, qui dénonce un voisinage étant devenu perturbant à compter de 2020 : des individus sonnant par erreur à sa porte entre 2h et 4h du matin, des cris et des gémissements sexuels émanant du logement de M. [XF] [K] et des déplacements de meubles durant les nuits et parfois en journée, des déchets dans les escaliers, des canettes de bière vides, des mégots, des pochons de cocaïne vides, déchets qui n’étaient constatés que jusqu’au 3ème étage, des portes d’entrée régulièrement laissées ouvertes, bloquées ou cassées. Elle précise par ailleurs avoir dû se rendre une nuit chez M. [K] du fait du bruit émanant de chez lui qui avait réveillé son fils, ce dernier ayant alors ouvert la porte nu en riant, laissant entrevoir plusieurs personnes nues à l’intérieur de son domicile ;Mme [RE] [V], amie de Mme [G] [OT], déclare avoir été accueillie par cette dernière à son domicile entre décembre 2019 et fin mars 2023 durant des périodes allant de 2 à 6 nuits consécutives, au cours desquelles elle a constaté des « cris, gémissements, nombreuses voix, chiens laissés dans l’appartement de son voisin sans sortie, attente de différents individus dans les parties communes et sur le palier (…) » ; elle explique que « Mme [OT] a tenté à plusieurs reprises de discuter avec son voisin, M. [K]. Ce dernier étant très au fait qu’un enfant dort derrière ce mur contre lequel il cogne quand il s’adonne à des pratiques sexuelles hard, traumatiques pour un enfant » ; ce témoin décrit par ailleurs des court-jus dans la cuisine de l’appartement, et le climat d’insécurité régnant dans les parties communes (dégradations, insalubrité, facilité d’accès à l’immeuble pour les tiers), la cave de Mme [OT] vidée par le syndic sans son accord, et des punaises de lit ;Mme [H] [CL] confirme avoir précipitamment quitté le logement loué au [Adresse 2] le 1 mars 2023 du fait de nombreux problèmes constatés rendant la jouissance paisible des lieux impossible (présence constante d’individus extérieurs à l’immeuble, comportements incivils, dégradations, squat, dégradation de la porte de son logement avec un couteau par une personne logée dans une cave de l’immeuble),M. [VC] [O], père de l’enfant de Mme [G] [OT], décrit les nuisances subies par sa fille du fait de son voisin de palier, précisant s’être retenu d’intervenir en personne, craignant que sa fille et la mère de cette dernière en subissent les représailles : « la chambre de ma fille dont le mur était mitoyen du salon de M. [K] était inutilisable par cette dernière tant il était traumatisant pour elle d’entendre des bruits dont heureusement elle ne comprenait pas toujours le sens » ; « je me suis abstenu d’intervenir physiquement (…) tant la situation était extrême » ;Mme [X] [I] [E] déclare avoir vu son amie [G] [OT] dépérir à cause de la situation imposée par son voisin, et avoir constaté lorsqu’elle se rendait chez elle, des personnes peu fréquentables s’éternisant dans les espaces communs ou le palier du troisième étage » ;Un procès-verbal du 4 décembre 2023, par lequel Mme [S] [GS] dépose plainte contre X pour des faits de dégradations qui persistent, et d’intrusion dans l’immeuble de « gens qui semblent drogués » pour se rendre dans l’appartement situé au 3ème étage côté droit, et des personnes faisant leurs besoins dans les parties communes ; un homme qui squatte de temps à autres la cave et a, le 16 février 2023, attaqué les portes des appartements des habitants au couteau, conduisant à son interpellation, après laquelle il serait revenu dégrader les parties communes (coups de pied dans la porte cochère, portes d’entrée des appartements, porte vitrée cassée, boîtier de l’alimentation générale électrique coupé);un article du Parisien, intitulé « Elle vit l’enfer à cause d’un voisin et fait condamner le propriétaire », relatant ces mêmes faits.

En défense, M. [XF] [K] produit :

un extrait de son casier judiciaire (B3), viergedes photographies de la porte d’entrée extérieure de l’immeuble dégradée, des photographies montrant les parties communes de l’immeuble,des photographies des paliers du 6ème étage et d’un palier dont le niveau n’est pas identifié, montrant des boîtes à clé a proximité des portes d’entrée des appartements ;des photographies des travaux en cours dans l’immeuble ;un procès-verbal de plainte contre X du 14 mars 2023, par lequel il a dénoncé la dégradation de sa porte de cave, le fait que la serrure a été arrachée, et que des vêtements qui s’y trouvaient ont disparu ;quatre attestations de témoin par lesquels :M. [C] [W], ami de M. [XF] [K] depuis 1996, déclare n’avoir jamais rencontré de souci avec [XF], lequel a été son colocataire lorsqu’ils étaient jeunes et passer régulièrement chez lui le matin ou le soir, et toujours veiller à ne pas faire de bruit pour ne pas déranger le voisinage ;M. [L] [FZ] déclare avoir vécu pendant 5 ans avec M. [XF] [K] et n’avoir jamais rencontré de problèmes de voisinage, puis s’être régulièrement rendu à son domicile, M. [K] lui demandant toujours de faire attention au bruit car les murs sont très fins et de faire preuve de vigilance en raison de « la voisine qui dort à côté du salon »; il décrit M. [K] comme se montrant toujours courtois à l’égard de cette dernière ;M. [L] [T], ami de M. [XF] [K] depuis 20 ans, déclare avoir passé des soirées chez M. [K] très régulièrement depuis bon nombre d’années et n’avoir constaté aucun problème de bruit avec ses voisins, précisant : « bien au contraire nous faisions toujours attention à ne pas parler fort pour ne pas déranger sa voisine qui était très sensible au moindre bruit ».

De l’ensemble de ce qui précède, il résulte que :

Il est établi, par des déclarations précises, concordantes et circonstanciées, émanant de différents habitants de l’immeuble et de proches de Mme [G] [OT] s’étant physiquement rendus dans les lieux, que M. [XF] [K] a, à compter de 2020, reçu chez lui ses partenaires sexuels, cela fréquemment, puisque différents témoins, notamment ceux de passage occasionnel, ont pu entendre cris et gémissements émanant de l’appartement situé au 3ème étage droite, Différents habitants de l’immeuble et proches de Mme [G] [OT] s’étant physiquement rendus dans les lieux ont témoigné, de façon précise, concordante et circonstanciée, de la présence de personnes attendant, certains dans un état second, dans les parties communes, sur le palier du 3eme étage, et frappant aux portes de jour comme de nuit, à la recherche du logement de M. [XF] [K].

S’il ne peut s’en déduire avec certitude que M. [XF] [K] se livrait à de la prostitution ou à du trafic de stupéfiants, les éléments décrits par de multiples témoins pouvant aussi s’interpréter comme une activité sexuelle intense, associée à un usage récréatif de substances, les nuisances sonores et les allées et venues constatées dans l’immeuble, de personnes se rendant ou sortant du logement de M. [XF] [K], constituent des troubles qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage dans leur fréquence et intensité, étant précisé que le fait que la chambre de la fille de Mme [G] [OT] et la chambre de M. [XF] [K] aient été séparées par le salon de ce dernier est totalement indifférent, rien n’empêchant M. [K] d’avoir des relations sexuelles dans son salon, et peu important également qu’il n’ait « aucun bol dans son appartement » ; s’il est par ailleurs établi que M. [XF] [K] a pu recevoir ses amis pour des diners et des cafés paisiblement, se montrant alors respectueux de son voisinage, ces éléments sont insuffisants à établir que les rencontres avec d’autres personnes, qui n’étaient manifestement pas ses amis, puisque certaines pouvaient se montrer agressives à son endroit, n’ont pas eu lieu dans son appartement, hors la présence de ses amis de longue date.

Les déclarations des uns et des autres ne sont pas suffisamment précises et circonstanciées pour établir que M. [XF] [K] ou ses visiteurs sont à l’origine des dégradations matérielles dans les parties communes, ou que ce dernier aurait communiqué les codes d’accès à l’immeuble à des tiers qui s’en seraient servis pour squatter les caves, le fait qu’il ait jeté son vigik par la fenêtre à ses visiteurs étant uniquement indiqué par le cabinet STARES dans son courrier au commissariat du [Localité 1], sans pour autant qu’un témoin direct en atteste, et étant en tout état de cause insuffisant à imputer la responsabilité des infractions constatées à M. [XF] [K], lequel a également déposé plainte pour une dégradation de sa porte de cave et démontre que des logements destinés à la location de courte durée sont présents dans l’immeuble, de sorte qu’il n’est, à l’évidence, pas le seul à être à l’origine d’allées et venues de tiers dans le bâtiment.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que M. [XF] [K] a manqué à son obligation de jouissance paisible, ce manquement ne concernant toutefois que les nuisances sonores et la présence de ses visiteurs de jour comme de nuit, sur son palier ou dans les escaliers, dont certains, manifestement sous substance, se trompaient parfois de porte et allaient frapper chez les voisins. Il sera, à toutes fins utiles, précisé que la faute ne réside pas dans l’orientation sexuelle de M. [XF] [K], ni dans l’intensité de son activité sexuelle, mais dans le fait qu’il l’a imposée à ses voisins, adultes et enfants, contraints sans y avoir consenti de participer à sa vie intime et de recevoir au sein de l’immeuble ses fréquentations, voire, de les secourir en cas de prise de psychotropes en trop grosse quantité. Il sera enfin précisé que s’il peut arriver que des voisins soient ponctuellement exposés à des pratiques sexuelles bruyantes, qui plus est dans un vieil immeuble « à murs fins » ainsi que le soulignent les amis de M. [XF] [K] dans leurs attestations, cela n’est dénué de caractère fautif que si cela est accidentel et occasionnel, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’il est établi que Mme [OT] que Mme [A] ont à plusieurs reprises alerté M. [XF] [K] de la présence de jeunes enfants dans leurs domiciles et de la nécessité de respecter leur sommeil, demandes que le défendeur a fait le choix d’ignorer.

La responsabilité de M. [XF] [K] n’est cependant pas établie s’agissant des dégradations matérielles et du squat des caves, à l’origine du départ de Mme [CL] et de M. [F] selon leur congé du 1 mars 2023, dans lequel ils expliquaient leur départ par un « individu armé et dangereux » logeant dans une cave depuis plusieurs semaines sans que des mesures de sécurité n’aient été prises.

S’il n’est à ce titre pas démontré que les visiteurs, nombreux, de M. [XF] [K] dont certains étaient manifestement sous l’emprise de stupéfiants, soient liés à ces troubles, ils ont toutefois nécessairement contribué au sentiment d’insécurité décrit par les habitants de l’immeuble.

S’agissant du préjudice indemnisable, il sera rappelé que ce dernier doit être personnel, actuel et certain.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que les principales victimes de la faute civile commise par M. [XF] [K] sont les voisins de M. [XF] [K], et non pas ses bailleurs. Ces derniers étant toutefois tenus, en application de l’article 1720 du code civil, de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, ils doivent garantir les locataires des troubles que les personnes dont ils répondent, dont leurs autres locataires, leur causent, à charge pour eux d’engager la responsabilité du fauteur de trouble.

Il est à ce titre établi que M. [J] [GZ], dont le manquement à son obligation de garantir à Mme [G] [OT] la jouissance paisible des lieux a été reconnu par le juge des contentieux de la protection statuant le 15 novembre 2023, a été condamné à payer à cette dernière la somme de 8195,40 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, lequel ne résultait toutefois pas exclusivement de la faute civile commise par M. [XF] [K], le juge ayant certes motivé sa décision sur la pénibilité d’avoir M. [XF] [K] pour voisin, mais également sur « l’insécurité des parties communes et de la cave occupés et squattées à plusieurs reprises, outre l’insécurité des installations électriques et l’insalubrité du logement ainsi générée », dont il a précédemment été dit qu’ils n’étaient, en l’état des éléments versés aux débats, pas imputables au défendeur. Le préjudice matériel subi du fait de cette condamnation n’est donc que partiellement imputable au manquement contractuel de M. [XF] [K].

Les bailleurs précisent cependant, dans leurs dernières écritures, qu’il a été fait appel de ce jugement, sans précision sur les chefs critiqués. L’instance étant pendante devant la cour d’appel, et étant possible qu’il ait été fait appel du chef de leur condamnation à indemniser Mme [OT], ce préjudice n’est qu’hypothétique.

Enfin, aucune pièce ne permet d’établir que le bailleur ait mis M. [XF] [K] en demeure de cesser de permettre à des inconnus d’aller et venir dans les parties communes et de cesser d’hurler et gémir de jour comme de nuit, la seule mise en demeure qui lui ait jamais été adressée par le cabinet STARES concernant la nécessité de stopper la pratique de jeter son vigik par la fenêtre à l’attention de ses visiteurs.

Or, l’article 1231 du code civil conditionne le bien-fondé d’une demande de dommages-intérêts à la délivrance d’une mise en demeure.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [J] [GZ] et Mme [VV] [Y] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

II. Sur les demandes reconventionnelles

A) Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [XF] [K]

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation du bailleur de garantir d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ 3ème, 23 mai 2019, n°18-10.034).

Cependant, ainsi que le précise l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, M. [XF] [K] soutient avoir lui aussi souffert du climat d’insécurité régnant dans les lieux et produit à l’appui de ses allégations un procès-verbal de plainte par lequel il a dénoncé la dégradation de sa porte de cave et la disparition de ses vêtements. Il ne justifie toutefois pas s’être jamais plaint ni avoir mis en demeure ses bailleurs ou le cabinet STARES de faire cesser quelque trouble que ce soit et ne démontre l’existence d’aucun préjudice, ses seules déclarations, contenues dans une plainte, étant insuffisantes à établir la réalité du dommage.

Il a par ailleurs été établi que M. [XF] [K] était partiellement à l’origine du climat d’insécurité régnant dans l’immeuble et à l’origine de l’introduction dans les lieux de nombreuses personnes extérieures à l’immeuble, ce qui invalide le sentiment d’insécurité dont il se prévaut.

Le défendeur ne démontre enfin pas que les dégradations commises dans l’immeuble seraient le fait de personnes dont le bailleur doit répondre. Au contraire, il résulte des pièces versées aux débats par ces derniers qu’ils étaient le fait de tiers.

M. [XF] [K] apparaît ainsi mal fondé à solliciter sa propre indemnisation.

Il sera débouté de sa demande.

B) Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, la circonstance que la demande des époux [GZ] soit rejetée ne suffit pas à caractériser la faute du demandeur dans l’introduction de l’instance, M. [J] [GZ] ayant légitimement pu se méprendre sur l’étendue de ses droits. Il apparaissait par ailleurs bien fondé à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail de M. [XF] [K], au regard des troubles causés à ses voisins, le désistement de cette demande n’étant intervenu que du fait du congé donné par ce dernier.

La présente procédure n’était donc pas abusive et M. [XF] [K] sera débouté de sa demande.

C) Sur la restitution du dépôt de garantie

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 rendu applicable aux contrats de location meublée en vertu des dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il appartient au bailleur ou à son mandataire de justifier des sommes lui restant dues, afin de pouvoir les déduire du montant de la somme restituée.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la restitution de la somme de 305,40 euros par les époux [GZ] à M. [XF] [K], après conservation des sommes nécessaires à la réparation de la fenêtre cassée de son fait, dont il est justifié par devis.

M. [J] [GZ] et Mme [VV] [Y] seront en conséquence condamnés à restituer à M. [XF] [K] la somme de 305,40 euros au titre du solde de son dépôt de garantie.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors que les demandeurs étaient bien fondés à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail de M. [XF] [K], qui a donné congé des lieux avant que ne soit jugée la présente affaire, M. [XF] [K] sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [XF] [K], condamné aux dépens, sera en équité condamné au paiement aux époux [GZ] de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [J] [GZ] et Mme [VV] [Y],

REJETTE les demandes indemnitaires formées par M. [XF] [K] ;

CONDAMNE M. [J] [GZ] et Mme [VV] [Y] à payer à M. [XF] [K] la somme de 305,40 euros au titre de la restitution du solde de son dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [XF] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [XF] [K] à payer à M. [J] [GZ] et Mme [VV] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection