TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e BESSIS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e TERZANO

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/00124 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HERMINE, prise en la personne de son gérant, Monsieur [M] [J], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par Maître Marie-Gabrielle TERZANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0920

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet C-P RINALDI, intervenant aux lieu et place du précédent syndic, la S.A.R.L. DUPOUY-FLAMENCOURT, et pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

représenté par Maître Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0794

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété en date du 15 juin 1948.

Au sein de cet immeuble, la SCI Hermine est propriétaire du lot n°1, défini par le règlement de copropriété comme suit : « local situé au rez-de-chaussée à gauche en entrant et comprenant : boutique et arrière-boutique, la cave n° 7 sur rue et la copropriété à concurrence de vingt-deux-millièmes. »

Par acte authentique du 1er juin 2017, la SCI Hermine a renouvelé, pour une durée de 9 ans, le bail commercial accordé à M.[E] [T], se rapportant à une activité de « restauration de type rapide sans nuisances avec cuisson-alimentation générale ». Le contrat de bail précise que « Le preneur aura la possibilité d’exercer une activité de coiffeur sous réserve d’avoir obtenu toutes autorisations préalables éventuellement nécessaires. » (sic)

Par acte en date du 8 juin 2017, M. [E] [T] a cédé son bail à la SAS Ibe Food.

A la demande de la SAS Ibe Food, par courrier en date du 1er septembre 2020, la SCI Hermine a sollicité l’inscription à l’ordre de jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2021 d’une demande d’installation d’une gaine d’extraction.

Cette résolution ayant été rejetée, par acte d’huissier en date du 17 décembre 2021, la SCI Hermine a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 9 juin 2021 et aux fins d’obtenir une autorisation judiciaire de travaux.

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

Aux termes de ses dernières conclusions notifées par RVPA le 11 octobre 2023, la SCI Hermine demande au tribunal de :

«Vu notamment les articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de ses irrecevabilités, moyens fins et prétentions,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de ses demandes reconventionnelles irrecevables,

— DECLARER RECEVABLE la SCI HERMINE en ses demandes,

— PRONONCER la nullité de la décision de refus portant sur la résolution n°23 du procès-verbal d’Assemblée générale du 9 juin 2021,

— AUTORISER la société HERMINE à procéder aux travaux d’installation d’une gaine d’extraction affectant les parties communes conformément aux plans d’aménagement fournis lors du vote de la résolution litigieuse,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à verser à la SCI HERMINE la somme de 25.340 euros (vingt-cinq mille trois cent quarante euros) à titre de dommages et intérêt pour la perte de loyer subie, calculée sur les loyers à partir de juillet 2021 à 905 euros HT HC, à parfaire au jour du délibéré,

— ORDONNER que la SCI HERMINE sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part au titre de cette condamnation aux dommages et intérêts,

— ORDONNER que la SCI HERMINE sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à verser à la SCI HERMINE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] demande au tribunal de:

« Vu les articles R.1336-4 et suivants du Code de la Santé Publique,

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les jurisprudences citées,

Vu le règlement de copropriété et les pièces versées aux débats,

A titre liminaire,

— JUGER que la SCI HERMINE est déchue de son droit de contestation de l’assemblée générale du 9 juin 2021 dès lors que celui-ci a été introduit tardivement au-delà du délai légal de deux mois,

Vu l’article 42 de la Loi du 10 Juillet 1985,

— JUGER par ailleurs la SCI HERMINE irrecevable en sa demande visant à contester l’assemblée du 9 Juin 2021 dès lors qu’elle n’était ni opposante ni défaillante,

— JUGER par ailleurs que la SCI HERMINE est irrecevable en sa demande visant à contester l’assemblée générale du 9 juin 2021 dès lors qu’elle n’a pas contesté l’assemblée dans le délai de 2 mois à compter de l’envoi du procès-verbal, d’assemblée et que sa réception n’est pas contestée,

— JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] justifie de l’envoi du procès-verbal de l’Assemblée Générale par Lettre Recommandée AR à tous les copropriétaires dont la SCI HERMINE,

En tout état de cause, si par extraordinaire, l’envoi avait été fait par une lettre simple le 17 Juin 2021 reçue le 18 Juin 2021,

— JUGER que cet envoi ne serait pas nul ni contraire aux dispositions de l’article 42 précité dès lors, d’une part que LA SCI HERMINE n’était pas opposante ou défaillante à cette assemblée, d’autre part qu’elle a elle-même justifié avoir reçu cette lettre le 18 Juin 2021 et qu’elle ne peut se prévaloir d’aucun grief,

A titre subsidiaire :

— JUGER que les travaux envisagés par la SCI HERMINE visant à installer un conduit d’extraction de cuissons sont contraires à la destination de l’immeuble du [Adresse 4] et sont de nature à entraîner des nuisances sonores et olfactives susceptibles de porter atteinte aux droits des copropriétaires et d’entraîner des litiges avec la copropriété du [Adresse 14] dont les fenêtres donnent sur la cour commune,

— JUGER que les travaux envisagés par la SCI HERMINE visant à installer un conduit d’extraction de cuissons portent atteinte à l’esthétisme de l’immeuble du [Adresse 4],

En conséquence,

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

— JUGER que la résolution n°23 de l’Assemblée Générale du 9 juin 2021 a été prise conformément au règlement de copropriété,

— CONDAMNER la SCI HERMINE à procéder au démontage de l’extracteur de fumée installé sans autorisation, sur une cheminée de l’immeuble sous astreinte de 600 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

Vu l’Assemblée Générale en date du 29 Mars 2017 et notamment sa 39 ème résolution autorisant le syndic à ester en Justice pour demander la suppression de tout empiètement dans la cour commune et la reconnaissance par la SCI HERMINE de ce qu’elle est à l’origine de cet empiètement,

— CONDAMNER la SCI HERMINE, à supprimer l’empiètement réalisé sans l’accord des copropriétaires et à restituer la cour dans son état antérieur sous une autre astreinte de 600 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— DÉBOUTER la SCI HERMINE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— La débouter de sa demande en paiement de 22.625 euros à titre de dommages et intérêts formée à l’encontre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] pour son comportement abusif et de mauvaise foi,

— La CONDAMNER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de BERNARD BESSIS SELARL, représentée par Maître Bernard BESSIS, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 6 décembre 2024 a été mise en délibéré au 7 mars 2025. Le délibéré a été prorogé au 21 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes formées par la SCI Hermine

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 9 juin 2021, au motif « que la SCI Hermine a voté pour la résolution qu’elle avait demandé de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale » ; que dès lors n’étant ni défaillante, ni opposante , elle est irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale.

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

Il expose qu’il s’en rapporte à l’appréciation du tribunal s’agissant du moyen soulevé en défense relatif au fait qu’un copropriétaire est considéré comme opposant quand il a voté en faveur d’une résolution qui a été rejetée.

En l’espèce, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité d’une demande qui ne figure pas dans le dispositif des conclusions de la SCI Hermine. La SCI Hermine conclut à l’annulation de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 9 juin 2021 et non à l’annulation de l’intégralité de cette assemblée générale.

En outre, comme l’affirme à juste titre la SCI Hermine elle est recevable à contester une résolution pour laquelle elle a voté favorablement et qui a été rejetée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Hermine est irrecevable en sa demande visant à contester l’assemblée générale du 9 juin 2021 dès lors qu’elle n’a pas effectué cette contestation dans le délai de deux mois à compter de l’envoi du procès-verbal. Il expose que le procès-verbal a été notifié par voie de recommandé avec accusé de réception à la demanderesse.

La SCI Hermine oppose que sa demande est recevable car le procès-verbal de l’assemblée ne lui a été notifié que par lettre simple, empêchant ainsi le délai de deux mois, prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de courir.

Le tribunal relève, de nouveau, que le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité d’une demande qui ne figure pas dans le dispositif des conclusions de la SCI Hermine.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler qu’en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 18 et 64 du décret du 17 mars 1967, les décisions d’assemblée générale doivent être contestées dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ; que le délai de forclusion précité court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants.

La notification dudit procès-verbal doit être faite dans les formes prescrites par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception.

La preuve que la notification du procès-verbal a bien été effectuée, et de manière régulière, incombe au syndic ; à défaut il ne peut opposer à un copropriétaire qu’il est forclos à contester l’assemblée.

En l’espèce, aucun accusé de réception n’est versé aux débats concernant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale à la demanderesse. L’envoi par lettre simple le 17 juin 2021 n’a pas fait courir le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires doit être rejetée.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la SCI Hermine demande au tribunal de : « Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de ses demandes reconventionnelles irrecevables. »

Dans le cadre des motifs de ses écritures, elle fait valoir que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant «à supprimer l’empiètement réalisé sans l’accord des copropriétaires et à restituer la cour dans son état antérieur sous une autre astreinte de 600 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir » est irrecevable.

Elle explique que cette demande reconventionnelle ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses mais vise à obtenir un avantage entièrement distinct ; que dès lors le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à former une telle demande à défaut d’autorisation de l’assemblée générale. Elle invoque l’article 64 du code de procédure civile et l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière, ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En l’espèce, le défaut d’habilitation du syndic constitue une irrégularité de fond qui peut être soulevée dans le cadre de l’article 117 du code de procédure civile, et donc une des exceptions de procédure relevant du régime de l’article 73 dont font partie les exceptions d’incompétence, de litispendance et de connexité, de nullité pour vice de forme ou de fond.

L’exception de procédure aurait dû, compte tenu de la date d’assignation, être soulevée devant le juge de la mise en état et est donc irrecevable devant le tribunal.

Il y a lieu de relever, au surplus, contrairement à ce qu’indique la SCI Hermine, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2017 qu’aux termes de la résolution n°39, le syndic a bien reçu l’autorisation d’agir en justice en cas d’appropriation de la cour litigieuse afin notamment de demander une remise des lieux dans leur état d’origine et une indemnisation de la copropriété pour le préjudice subi.

Par conséquent, le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires sera rejeté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 9 juin 2021

La SCI Hermine sollicite l’annulation de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 9 juin 2021 en invoquant l’abus de droit commis par les copropriétaires.

Elle fait valoir que les copropriétaires ont rejeté la demande d’autorisation de travaux sans motif valable alors qu’ils étaient parfaitement conformes tant à la destination de l’immeuble, qu’aux droits des autres copropriétaires.

Elle explique que le règlement de copropriété n’interdit précisément aucune activité dans le lot dont elle est propriétaire. Elle mentionne que le terme “boutique” utilisé pour décrire le lot est un terme général pour désigner un local à usage commercial et qu’il permet l’activité de restauration rapide.

Elle mentionne que le tableau récapitulatif des lots figurant en annexe du règlement de copropriété définit le lot n°1 comme un local de nature commerciale sans autre précision.

La SCI Hermine indique que l’installation de la gaine d’extraction, rendue obligatoire par les prescriptions sanitaires, est conforme à la destination de l’immeuble.

Elle affirme que l’installation envisagée ne causera aucune nuisance aux copropriétaires de l’immeuble, qu’elle soit esthétique sonore ou olfactive, comme en atteste, selon elle, le projet d’aménagement établi par M. [H] [G]. Elle précise que le dispositif sera peint dans une couleur similaire à celle de l’immeuble ; qu’il sera complètement insonorisé et que les fumées seront rejetées à bonne distance des fenêtres vers le ciel. Elle mentionne que les travaux, effectués par des cordistes professionnels, soumis à l’assurance décennale, présentent toutes les garanties nécessaires.

Elle considère que l’étude de la société Plein Air Ventilation du 10 septembre 2020, qu’elle produit, montre que le projet respecte l’ensemble de la réglementation en la matière. Elle expose que l’installation ne présente aucun risque incendie. Elle explique qu’elle a fourni aux copropriétaires un rapport de vérification technique du risque incendie dans le cadre de la préparation de l’assemblée générale de 2022.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il résulte des articles 5 et 9 du règlement de copropriété que le terme de boutique exclut l’activité d’un restaurant.

Il indique que le contrat d’assurance de l’immeuble ne couvre pas une telle activité.

Il fait valoir que le développement d’une activité de restauration plus importante que celle déjà exercée, en l’espèce une crêperie, aura nécessairement pour conséquence d’engendrer des nuisances olfactives et auditives ; que l’installation d’un conduit d’extraction ne suffira pas à atténuer ces nuisances compte tenu de la destination de l’immeuble.

Il expose que l’immeuble est soumis à une clause d’occupation bourgeoise.

Il affirme que le devis d’aménagement de l’installation, réalisé par M. [H] [G], n’émane pas d’un architecte DPLG ; que dès lors aucune conclusion ne saurait être tirée de ce rapport d’aménagement et des indications relatives aux conséquences acoustiques de l’installation. Il explique que l’installation du conduit dans la cour commune de l’immeuble, qui est extrêmement étroite, entraînerait deux types de nuisances :

— d’une part, au niveau du bruit, la cour faisant “caisse de résonance”,

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

— d’autre part, au niveau de la copropriété voisine du [Adresse 14], dont les fenêtres donnent sur cette même cour, qui s’est déjà plainte de nuisances.

Il expose que le projet ne respecte pas la règlementation en vigueur en ce qu’il contrevient à l’arrêté du 20 novembre 1979 et notamment aux articles 63-1 et 64-2 de cet arrêté, qui imposent une distance de 8 mètres entre l’air extrait et les fenêtres et un débit minimal d’air neuf à introduire de 300 litres/seconde par mètre carré de surface de cuisson pour la cuisine collective. Il expose qu’en l’espèce, l’étroitesse de la cour exclut toute extraction d’air en raison de la proximité des fenêtres à moins de 8 mètres, ce qui fait obstacle à toute installation sur le toit de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires indique que la SCI Hermine n’apporte aucune précision, ni garantie, quant à la sécurité des installations projetées par son locataire, notamment quant aux risques incendie.

Il fait valoir que la limite sonore fixée par M. [H] [G] pour le bruit du moteur de l’extracteur qu’il évalue à 45 DB est nécessairement problématique au regard des limites fixées par le code de la santé publique et notamment les aticles R. 1336-4 à R. 1336-11 de ce code.

Il relève que le bruit causé par l’installation, s’il venait à atteindre les 45 décibels A le jour comme la nuit, provoquerait nécessairement un bruit ambiant, qui se situerait au dessus des limites fixées par l’article R. 1336 du code de la santé publique qui prévoit 25 décibels A dans une pièce avec les fenêtres fermées et 30 décibels A dans les autres cas.

Il considère que la présence d’un conduit d’extraction des cuissons sera nécessairement de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires de l’immeuble et à ceux des copropriétaires des immeubles voisins. Il expose que que ce projet affecterait l’esthétisme de la cour et de l’immeuble et que c’est une des raisons du rejet de la demande de travaux.

Il explique que la SCI Hermine a annexé sans aucune autorisation une partie de la cour et a construit un toit sur cette partie annexée, une kitchnette et un WC ; que dès lors, l’espace restant dans la cour est minime pour l’installation du conduit litigieux ; que les photos de projection du conduit sur la façade arrière de l’immeuble démontre l’imposant et inesthétique conduit d’extraction de 40 cm dans une cour étroite ; que l’atteinte à l’esthétisme de l’immeuble justifie le refus d’autorisation.

Il affirme que la transformation en restaurant d’un local commercial constitue un changement de destination soumis au dépôt d’un permis de construire conformément à l’article R. 421-13 du code de l’urbanisme et que la SCI Hermine ne justifie pas avoir déposé une telle demande.

En réponse à ces moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires, la SCI Hermine affirme qu’une erreur de plume s’est glissée dans ses conclusions ; que M. [H] [G] est entrepreneur et non architecte mais qu’il connaît parfaitement la réglementation en vigueur ; que l’architecte DPLG qui a fait l’étude pour l’aménagement du restaurant est Mme [X] [O]. Elle affirme qu’elle a produit les éléments démontrant l’absence de risque incendie s’agissant de l’installation.

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité, dans sa version applicable au présent litige, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Il est constant que l’assemblée n’a pas à motiver sa décision dans le procès-verbal, qui n’est qu’un compte-rendu des débats, mais le syndicat des copropriétaires doit a posteriori pouvoir justifier de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus articulé en demande.

Le premier alinéa de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Aux termes de l’article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Par ailleurs, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Lors de l’assemblée générale du 9 juin 2021, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 23 formulée comme suit : « L’assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance de la demande jointe à la présente convocation, autorise la SCI Hermine et son exploitant M. [T], “IBE FOOD” à faire réaliser des travaux d’extraction du local commercial (lot n°1). Le courrier de la SCI Hermine et M. [T] “IBE FOOD” sont joints à la présente convocation. »

En ce qui concerne la destination de l’immeuble sis [Adresse 6], il ressort du règlement de copropriété et, plus précisément, de l’article 5 intitulé “division de l’immeuble par lots” que tous les lots sont désignés comme étant des appartements à l’exception des lots situés au rez-de-chaussée qui sont quant à eux désignés comme suit :

— lot n°1 : local situé au rez-de-chaussée à gauche en entrant et comprenant : boutique et arrière boutique, la cave n° 7 sur rue,

— lot n° 2 : local situé à droite en entrant au rez-de-chaussée et comprenant : boutique, arrière boutique et la cave numéro 12 sur rue.

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

La destination de l’immeuble est confirmée par les dispositions du modificatif au règlement copropriété, comprenant un tableau récapitulatif des lots et qui mentionne les lots n°1 et n°2 comme étant des locaux commerciaux et les autres lots comme étant des appartements.

Aucune des dispositions du règlement ou de ses modificatifs ne comporte de restriction quant à l’activité pouvant être exercée dans les lots n°1 et n° 2.

Si le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise, celle-ci ne concerne que les appartements et non les lots n°1 et n° 2. S’agissant de ces appartements, il est indiqué que sont considérés comme habitants bourgeoisement les hommes de lettres, artistes, peintres, médecins, avocats, architectes, avocats-conseils, conseils juridiques, ingénieurs, conseils, dentistes, experts comptables.

Il résulte des stipulations précitées du règlement de copropriété que les lots n°1 et n°2 désignés comme boutique, sont à usage commercial, et qu’aucune restriction quant à l’activité pouvant y être exercée n’est indiquée.

L’activité de restauration n’est donc pas expressément interdite.

En outre, une activité de restauration ne porte pas, par nature, atteinte aux droits des copropriétaires, même si elle est susceptible d’engendrer des odeurs et du bruit.

Le fait que le local commercial appartenant à la SCI Hermine soit dépourvu de conduit d’extraction et que ce défaut puisse générer des nuisances compte tenu de l’activité de restauration qui y est exercée, est un élément qui renvoie aux nuisances susceptibles d’être causées aux autres copropriétaires, non pas par la nature de l’activité de restauration, mais par les conditions d’exercice de celle-ci.

Au demeurant, la réalisation d’un conduit d’extraction peut le cas échéant être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires si le copropriétaire concerné le demande.

Dans ces conditions, le tribunal considère que la SCI Hermine était fondée à solliciter l’autorisation d’installer un conduit d’extraction pour l’exercice d’une activité de restauration.

Il ressort des pièces produites qu’un courrier explicatif de la SCI Hermine, accompagné d’un devis pour le projet d’extraction et d’un descriptif des travaux, établis par M. [H] [G], et de deux photos, a été joint à la convocation à l’assemblée générale au soutien de la demande d’installation de la gaine d’extraction.

Le tribunal constate que ce courrier explicatif présente le projet de M. [H] [G] comme émanant d’un architecte alors que cette présentation est erronée dans la mesure où M. [H] [G] est auto-entrepreneur mais nullement architecte.

La SCI Hermine indique que Mme [X] [O], architecte, a effectué une étude pour l’aménagement du restaurant mais il y a lieu de relever que la seule pièce qu’elle produit à ce titre est la pièce n° 19 qui correspond à un dossier d’aménagement, établi le 2 octobre 2016, qui n’a nullement été soumis aux copropriétaires.

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

Il ressort donc de ces éléments que les copropriétaires ne disposaient pas, lors de l’assemblée générale litigieuse, d’éléments d’information émanant d’un architecte ou à tout le moins soumis à l’architecte de la copropriété, s’agissant des garanties de conformité de la gaine à la réglementation applicable, et notamment des conditions de réalisation du conduit maçonné, de sa fixation, de la sortie de l’extraction à 8 mètres des fenêtres de la copropriété voisine, de la nature des dispositifs anti-vibration dans le but d’éviter des nuisances sonores,

A supposer même que la SCI Hermine ait adressé aux copropriétaires le projet de la société Plein Air Ventilation en date du 10 septembre 2020, ce qui ne ressort pas à proprement parler du procès-verbal de l’assemblée générale, il convient de relever que ce rapport, qui n’émane pas non plus d’un architecte, ne prévoit pas d’analyse en détail du devis et du descriptif établi par M. [H] [G] le même jour. Il apparaît au contraire que ces documents comportent des éléments contradictoires s’agissant notamment du débit total à extraire, les documents de M. [H] [G] mentionnant 7 000 m3/ heure alors que le rapport de la société Plein Air Ventilation mentionne un débit de 3 400 m3/heure.

Aucun des éléments produits lors de l’assemblée générale ne précise de manière détaillée la conformité de l’installation quant à la réglementation applicable en matière de risques d’incendie.

La SCI Hermine produit aux débats un rapport de vérification technique sur ce sujet mais le tribunal constate que ce rapport date du 10 juin 2022 et qu’il est donc postérieur à l’assemblée générale litigieuse.

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les copropriétaires n’étaient pas suffisamment éclairés tant quant à la conformité à la destination de l’immeuble qu’en matière d’absence de nuisances provoquées pour les autres copropriétaires.

En l’état, il y a donc lieu de considérer que le refus opposé par l’assemblée générale à la SCI Hermine d’autoriser les travaux projetés n’est pas abusif.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 23 du procès-verbal d’assemblée générale du 9 juin 2021.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Hermine demande au tribunal de l’autoriser à procéder aux travaux d’installation de la gaine d’extraction affectant les parties communes conformément aux plans d’aménagement fournis lors du vote de la résolution litigieuse.

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Aux termes de l’article 10 du décret d’application du 17 mars 1967 :

« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux … ».

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux.

Le tribunal ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’autorisation, demandée aux termes de la résolution litigieuse, est personnelle à l’exploitant du local appartenant à la SCI Hermine, M. [E] [T] et non à la SCI Hermine elle-même. Il affirme que M.[E] [T] a quitté les lieux et a restitué les locaux de sorte que la demande d’autorisation sollicitée par la SCI Hermine, pour un tiers, est aujourd’hui sans objet.

En l’espèce, il est constant que la demande émane de la SCI Hermine qui est copropriétaire au sein de l’immeuble. Dans ces conditions, et au regard des textes mentionnés ci-dessus, la demande de la SCI Hermine ne se trouve pas dépourvue d’objet et doit donc faire l’objet d’une analyse concernant son bien fondé.

Il y a lieu de relever que le seul élément produit par la SCI Hermine depuis l’assemblée générale litigieuse est le rapport de vérification technique émanant de la société CTP Groupe Cadet en date du 10 juin 2022. Ce rapport comporte « une analyse vis-à-vis du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public du dossier de la société Plein Air Ventilation relatif aux travaux de réfection de l’installation d’extraction des graisses et buées de cuissons de la cuisine du restaurant sis [Adresse 9]. » (sic)

Dans le cadre de ce rapport, la société CTP Groupe Cadet, après avoir analysé l’installation décrite dans le dossier de la société Plein Air Ventilation, a constaté que cette installation respecte les conditions exigées par le règlement de sécurité contre l’incendie et de panique dans les ERP.

En revanche, il convient de relever que ce rapport mentionne que l’installation peut être réalisée à la condition, néanmoins, que l’exploitant de l’établissement (ou l’installateur) puisse communiquer le dossier d’exécution complet des travaux à réaliser comprenant les certificats NF/CE des équipements, les fiches produits des conduits, et hottes, les autocontrôles des débits (amené d’air et extraction), y compris les essais de mise en service de l’ensemble du système d’extraction.

Le devis et le rapport de présentation établis par M. [H] [G] ne précisent pas ces points considérés comme essentiels.

En outre, si ce rapport de la société CTP Groupe Cadet répond à la question des exigences en matière de sécurité incendie, il ne formule pas d’éléments s’agissant notamment de la mise en place de dispositifs anti-vibration dans le but d’éviter des nuisances sonores.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal ne peut s’assurer du respect de la destination de l’immeuble et de l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires et dès lors

les conditions légales pour prononcer une autorisation judiciaire de travaux ne sont pas réunies.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI Hermine de sa demande.

Sur la demande indemnitaire de la SCI Hermine

La SCI Hermine demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 25.340 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyer subie, calculée sur les loyers à partir de juillet 2021. Elle indique que la SAS Ibe Food qui n’a pas été en mesure d’exploiter le local commercial en raison de l’absence de gaine d’extraction, n’a pas réglé les loyers.

La SCI Hermine ne précise pas, ni dans les motifs, ni dans le dispositif de ses conclusions, sur quel fondement juridique elle formule cette demande.

Dans la mesure où elle indique que le refus du syndicat des copropriétaires s’agissant de l’autorisation de travaux démontre la particulière mauvaise foi des copropriétaires et leur intention de nuire, il convient de considérer qu’elle agit sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il lui appartient donc de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Compte tenu du sens de la présente décision, qui n’a pas retenu le caractère abusif de la résolution litigieuse, la SCI Hermine échoue à démontrer l’existence d’une faute et doit par conséquent être déboutée de sa demande indemnitaire.

Au regard du sens de la présente décision, la demande de la SCI Hermine tendant à être exonérée de sa quote-part au titre de cette condamnation aux dommages et intérêts, est sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

— sur la remise en état de la cour

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Hermine a annexé une partie de la cour commune et y a édifié, en prolongement de son lot, une construction de manière irrégulière. En conséquence, il sollicite, outre la cessation de l’appropriation, la remise en état de la courette en application du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes des motifs de ses écritures, la SCI Hermine s’oppose à la demande et prétend que cette courette, enclavée dans l’immeuble, ne dessert que son local commercial.

En l’espèce, il ressort des photos de la cour et du plan produits que la courette est recouverte d’une toiture.

Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats que l’annexion de cette courette a été évoquée lors des assemblées générales du 29 mars 2017, 11 avril 2019 et 19 avril 2019.

Par courrier en date du 9 juillet 2021, le syndic de l’immeuble a mis en demeure la SAS Ibe Food de découvrir cette courette et de la remettre dans son état d’origine.

Par courrier en date du 3 août 2021, la SAS Ibe food a reconnu la modification de la courette et a justifié cette modification par le souhait d’éviter des inondations depuis cette courette dans son local commercial.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la matérialité de l’annexion de la courette est établie.

Compte tenu de sa nature commune et de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant des travaux effectués pour la couvrir, il convient de faire droit à la demande de remise en état de la cour sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

— sur la dépose de l’extracteur de fumée

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner sous astreinte la SCI Hermine à procéder au démontage de l’extracteur de fumée, installé sans autorisation, sur une cheminée de l’immeuble.

Aux termes des motifs de ses dernières écritures, la SCI Hermine conteste la recevabilité de cette demande mais ne formule aucune observation sur son bien fondé.

L’existence de l’extracteur litigieux est établie par les photos produites aux débats et par les échanges de mails entre les copropriétaires et syndics des copropriétés du [Adresse 13] et du [Adresse 8] à compter du mois d’août 2020.

Il ressort également des éléments produits que par courrier en date du 9 juillet 2021, le syndic a mis en demeure la SAS Ibe Food de procéder au retrait de l’extracteur de fumée.

Il résulte d’un courrier émanant de la SAS Ibe food, en date du 3 août 2021, qu’elle estime qu’un raccordement a bien été effectué mais qu’il s’agit d’un raccordement sur un conduit privatif.

Il apparaît néanmoins, à la lecture du règlement de copropriété produit, que tant la toiture, que les souches de cheminées, mitrons et les conduits de fumée sont des parties communes. Il n’est nullement évoqué dans ce règlement l’existence d’un conduit privatif appartenant à la SCI Hermine et débouchant sur la toiture de l’immeuble.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dépose de l’extracteur formée par le syndicat des copropriétaires.

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Les motifs des dernières conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires comprennent une demande de condamnation de la SCI Hermine à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le tribunal constate néanmoins qu’il n’est pas saisi d’une telle demande dans la mesure où elle ne ne figure pas au dispositif de ses dernières conclusions qui seul le lie en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

La SCI Hermine qui succombe est condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Bernard Bessis, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de la demande formée à ce titre.

Décision du 21 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00124 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXDJ

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter la SCI Hermine de sa demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SCI Hermine et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] recevables en leurs demandes ;

DÉBOUTE la SCI Hermine de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Hermine à procéder au démontage de l’extracteur de fumée installé sur la cheminée de l’immeuble sis [Adresse 6], à supprimer l’empiètement réalisé dans la cour de cette immeuble et à procéder à la remise en état de cette cour dans son état antérieur ;

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

CONDAMNE la SCI Hermine aux dépens ;

ACCORDE à Maître Bernard Bessis, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Hermine à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI Hermine de sa demande formée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 21 Mars 2025.

La Greffière La Présidente