TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline ARENE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07028 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OU4

N° MINUTE :

9/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [G] (Usufruitière),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline ARENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0164

DÉFENDERESSE

Madame [O] [M],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 202403 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07028 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OU4

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [G] est usufruitière de l’appartement sis [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 3], lot numéro 11.

Suivant bail verbal en date du 1er avril 2021, Madame [N] [G] a donné à bail à Madame [O] [M] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre le remboursement des frais d’électricité.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, Madame [N] [G] a fait signifier à Madame [O] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5674 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, décomposé par 4300 euros au titre des loyers et 1374,77 euros au titre des frais d’électricité.

Par ailleurs, suspectant la sous-location du logement, la bailleresse a fait dresser trois procès-verbaux par commissaire de justice le 3 avril 2024, le 1er et le 4 mars 2024 confirmant la sous-location du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Madame [N] [G] a fait assigner Madame [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique;

— supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [O] [M] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 7969,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024, avec intérêts ;

o la somme de 80 640 euros au titre des fruits issues de la sous location prohibée ;

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

o la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les dépens dont les frais des trois procès-verbaux ainsi que la sommation de payer pour un montant total de 1140,24 euros ;

«  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 17 juillet 2024.

À l’audience du 15 novembre 2024, Madame [N] [G], représentée par son conseil, a actualisé la créance locative à la somme de 11 228,91 euros arrêtée au 1er novembre 2024. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [G] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [O] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 avril 2024 sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soulève également que la locataire met le logement sur des plateformes de location à la nuitée pour la somme de 240 euros et ce depuis 2021 et considère que cette sous-location constitue également un manquement à ses obligations de locataire devant entrainer la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

Madame [O] [M], régulièrement assignée à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [N] [G] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’existence du bail verbal

Le contrat de bail est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », selon l’article 1709 du code civil.

En matière de de bail à usage d’habitation, en vertu de l’article 1715 du code civile le bail verbal dont l’exécution n’est pas encore commencée ne peut être prouvé que par écrit et, a contrario, si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve par témoin est admissible. Il est constant que l’occupation matérielle des lieux ne peut suffire à caractériser le commencement d’exécution d’un bail verbal. D’autres indices doivent venir compléter ce premier indice, qui traduisent de la part de celui qui se prévaut du bail aussi bien l’accomplissement des obligations, notamment le paiement des loyers, que l’exercice des droits découlant du prétendu contrat et de la volonté non équivoque du propriétaire le traiter comme son locataire. La preuve du montant du loyer est réglementée par l’article 1716 du code civil qui précise qu’à défaut de pouvoir produire une quittance, le locataire a le choix entre deux modes de preuve ; le serment du bailleur ou l’expertise. Le texte prohibe le recours aux témoignages et aux indices.

Enfin, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, si le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. L’existence d’un bail verbal entraîne toutefois comme incidences que le bailleur ne peut pas demander l’indexation du loyer faute de clause en ce sens.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal entre les parties ressort de l’extrait de compte du 1er avril 2023 au 31 octobre 2024, dont il résulte que Madame [O] [M] a effectué plusieurs règlements au titre du loyer et des charges. Il apparait par ailleurs que Madame [O] [M] résidait dans ledit logement le 3 avril 2024, la sommation de payer ayant été délivrée à étude. Le commissaire de justice précise que le nom de la locataire est inscrit sur l’interphone, ainsi que sur la boite aux lettres et que l’adresse a été confirmée par le voisinage.

Les mêmes mentions apparaissent dans l’assignation délivrée à étude par commissaire de justice le 15 juillet 2024 en vue de la présente procédure.

Enfin, l’échange de courriels entre la bailleresse et la locataire entre le 15 avril 2021 et le 14 juin 2024 produit concordent avec les éléments susmentionnés et confirment que Madame [O] [M] est bien locataire du logement objet du présent litige.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la sommation de payer délivrée le 3 avril 2024 et du décompte de la créance actualisée au 1er novembre 2024 que Madame [N] [G] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En dépit de l’absence de la locataire à la procédure, la bailleresse vers à la procédure une reconnaissance de dette de la locataire en date du 15 mai 2024 pour un montant de 5674 euros. Il apparait que la locataire ne s’est plus acquittée de ses loyers après cette date.

Concernant les factures d’électricité, la bailleresse produit 15 factures d’électricité entre le 9 février 2022 et le 10 juin 2024 dont le lieu de consommation correspond à l’adresse du logement objet du présent litige.

La locataire, absente à la procédure, ne conteste pas l’accord entre les parties concernant le paiement de cette charge ni ne conteste devoir ces factures. Il s’ensuit que Madame [O] [M] sera condamnée à verser à Madame [N] [G] la somme de 1724,11 euros au titre des factures d’électricité.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [M] à payer à Madame [N] [G] la somme de 11 228,91 euros, au titre des sommes dues au 1er novembre 2024 au titre des loyers, et factures d’électricité, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 avril 2024 sur la somme de 5674 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 11 228,91 euros selon décompte au 1er novembre 2024 et que le non paiement des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations.

La locataire, absente à la procédure, ne conteste ni le principe de la dette, ni son montant.

Par ailleurs, il ressort que les trois procès-verbaux du 19 février 2024, 1er mars 2024 et du 4 mars 2024 versés aux débats constatent et établissent que Madame [O] [M] a sous loué son logement de manière répétée de 2021 à 2024 avec l’utilisation de deux hotes distincts [P] et [H], lui permettant ainsi de louer 120 nuitées par an et par hote soit 240 nuitées par an. Ces constats sont corroborés par l’attestation de Madame [R].

La locataire elle-même reconnait dans deux courriels adressés à la bailleresse en date du 9 avril 2024 puis du 15 mai 2024 déclarant ainsi :

— « il y a également eu de la sous-location et par le biais de AIRBNB lorsque je n’étais pas là » puis le 15 mai 2024 « j’ai tout abusé de votre confiance en acceptant de sous louer le studio quand cette personne me l’a proposé sans vous en avertir et j’en assumerai les responsabilités », reconnaissant ainsi avoir donné son accord à cette sous location.

Il s’ensuit qu’il est établi que Madame [O] [M] a sous-loué de manière répétée et régulière pendant près de 3 années le logement objet du présent litige, sans en informer et sans l’accord de la bailleresse, ce comportement constituant une faute grave contrevenant au bail verbal.

Le défaut de paiement des loyers ainsi que la sous location du logement constituent des manquements graves de la locataire à ses obligations qui empêchent la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 juillet 2024, date de l’assignation et d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation de la locataire, il est démontré la mauvaise foi de la cette dernière qui au mépris de ses engagements, a sous-loué son logement tout en s’abstenant d’honorer ses loyers, de sorte que cette circonstance particulière justifie la suppression du délai de deux mois.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [M] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 juillet 2024, Madame [O] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [O] [M] à son paiement à compter de 15 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En matière de logements sociaux, l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation pose à l’égard du preneur une interdiction formelle de sous-louer, sauf exceptions limitativement énumérées.

Selon l’article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement

L’article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l’article 548 précité (Civ. 3ème 12 septembre 2019, n°18-20.727).

Le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location illicite, ne peut être un possesseur de bonne foi.

Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur, et que le preneur, qui n’est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.

En l’espèce, il ressort de l’échange des courriels entre les parties que la locataire reconnait la sous-location. Il ressort également des procès-verbaux de constat que le logement a été proposé à la location pour un prix de 112 euros en moyenne par nuitée et ce depuis le début du bail verbal. Au regard du statut des deux hôtes enregistrés pour le même logement et de la possibilité de loué 120 nuitées par an sur trois ans, la locataire a pu percevoir les sommes suivantes :

—  112 euros x 120 nuitées = 13 448 euros /an ;

—  13 448 euros x 3 ans= 40 320 euros

—  40 320 euros x 2 hôtes = 80 640 euros

Il convient toutefois d’opérer une péréquation, le logement n’ayant pu être loué sur l’intégralité de la période et de considérer que le taux d’occupation (ou taux de remplissage) des logements Airbnb à [Localité 4] est estimé à 80 %. Il convient donc de ramener les fruits à la somme de 64 760 euros.

Il y a lieu dès lors de condamner Madame [O] [M] à payer à Madame [N] [G] la somme de 64 760 euros en remboursement des fruits issus de la sous-location prohibée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de la sommation de payer et, de notification à la préfecture, ainsi que les trois procès-verbaux de constat.

Il convient également de condamner Madame [O] [M] à payer à Madame [N] [G] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [N] [G] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 2021 entre Madame [N] [G] d’une part, et Madame [O] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 15 juillet 2024 ;

DIT que Madame [O] [M] est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [M] à compter du 15 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [O] [M] à payer à Madame [N] [G] la somme de 11 228,91 euros, au titre des sommes dues au 1er novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 avril 2024 sur la somme de 5674 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [O] [M] à payer à Madame [N] [G] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [O] [M] à verser à Madame [N] [G] la somme de 64 760 euros au titre des fruits indument perçus dans le cadre de la sous-location illicite ;

CONDAMNE Madame [O] [M] à payer à Madame [N] [G] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, ainsi que les trois procès-verbaux de constat du 19 février 2024, 1er mars 2024, et du 4 mars 2024 ;

DEBOUTE Madame [N] [G] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.