TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [S] [V], M^e Jean-Pierre VETILLARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09107 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56KC

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [S] [V], demeurant Chez feu Monsieur [T] [Y] – [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [F] [M] [N] épouse [C], demeurant Chez feu Monsieur [Y] [T] – [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Pierre VETILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1758

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c75056-2024-025729 du 06/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09107 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56KC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 mars 2011, la Société Immobilière d’Economie Mixte de la Ville de [Localité 6] (SIEMP), aux droits de laquelle vient la société ELOGIE SIEMP, a donné en location à M. [T] [Y] et Mme [G] [W] [Z] un appartement de type F3 sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 455,06 [Localité 5].

Mme [G] [W] [Z] a donné congé du logement le 25 janvier 2016.

M. [T] [Y] est décédé le 22 mai 2022.

Par courrier du 30 juin 2022, Mme [U] [L] [Y] a sollicité, en sa qualité de descendante de M. [T] [Y], le transfert du bail à son profit.

Par courriers du 21 juillet 2022 et 1 août 2022, Mme [J] [I] a également sollicité le transfert du bail à son profit, expliquant être la sœur de M. [T] [Y] et s’être occupée de son frère avant son décès en résidant auprès de lui, ainsi qu’auprès de la fille mineure de ce dernier, [K] [Z].

Par sommation interpellative du 19 mars 2024, la bailleresse a tenté de déterminer les conditions d’occupation du logement. Aucun occupant n’a pu être rencontré ; Trois noms ont été constatés sur la boîte aux lettres : [T] [Y], [D] [X], et [C] [E] [H].

Autorisé par ordonnance en date du 3 juin 2024, la société ELOGIE SIEMP a mandaté un commissaire de justice aux fins de constater les conditions d’occupation des lieux.

Par procès-verbal du 9 juillet 2024, le commissaire de justice a constaté la présence dans les lieux de M. [O] [S] [V], lequel a déclaré "louer une chambre depuis plusieurs semaines moyennant un loyer mensuel de 400 euros payé en espèces à Mme [M] [C], qui occupe l’autre chambre". Absente, Mme [M] [C] a été jointe par téléphone et a déclaré occuper une chambre dans le logement depuis deux ans, avec sa fille, moyennant un loyer de 400 euros versé en espèces à Mme [J] [I]. Les deux occupants ont indiqué qu’aucun contrat de bail n’avait été signé.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 11 septembre 2024, la société ELOGIE SIEMP a assigné M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de:

— constat de la résiliation du contrat de bail de M. [T] [Y],

— constat de la qualité d’occupants sans droit ni titre de M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C],

— expulsion, à défaut de libération volontaire, de M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C], avec suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamnation in solidum de M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 9 juillet 2024 jusqu’à libération des lieux,

— condamnation in solidum de M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été finalement examinée à l’audience du 30 avril 2025.

A l’audience du 30 avril 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a repris les demandes formées aux termes de son acte introductif d’instance, y ajoutant solliciter la condamnation de M. [O] [S] [V] et de Mme [F] [M] [N] EPSE [C] au paiement d’un arriéré d’indemnités d’occupation de 8687,50 euros, arrêté à la date du 28 avril 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux que sollicite Mme [F] [M] [N] EPSE [C].

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE SIEMP soutient, au visa des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989 et 544, 1103, 1224, 1227, 1229 et 1240 du code civil, que le logement donné à bail au locataire en titre, décédé le 22 mai 2022, a été illicitement sous-loué à M. [O] [S] [V] et à Mme [F] [M] [N] EPSE [C].

Mme [F] [M] [N] EPSE [C], assistée par son conseil, demande au juge de :

— rejeter l’intégralité des prétentions formulées par la société ELOGIE SIEMP ;

— dire et juger qu’elle ne sera pas expulsée ;

— dire et juger que ce n’est pas une squatteuse ;

— à titre subsidiaire, de plus amples délais pour quitter les lieux et régler son éventuelle dette locative ;

— condamner la société ELOGIE SIEMP à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique avoir, en toute bonne foi, occupé les lieux moyennant un loyer versé à Mme [J] [I], dont elle ignorait qu’elle n’était pas la propriétaire des lieux. Elle indique avoir cessé de régler ses sous-loyers à cette dernière, immédiatement après avoir appris que le logement lui était sous-loué sans autorisation.

M. [O] [S] [V], comparant en personne, reconnaît avoir vécu dans les lieux litigieux entre juin 2024 et décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

Autorisé à produire en délibéré les justificatifs de sa période d’occupation du logement litigieux, M. [O] [S] [V] n’a pas produit les éléments qui lui avaient été demandés.

MOTIFS

Sur le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

C’est à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d’une occupation du logement litigieux, à titre de résidence principale, depuis au moins un an à la date du décès du locataire et de ce qu’il remplit bien les conditions de transfert, notamment celles prévues à l’article 40 précité. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Il est en l’espèce établi que M. [T] [Y] est décédé le 22 mai 2022.

Si, par courrier du 30 juin 2022, Mme [U] [L] [Y] a sollicité, en sa qualité de descendante de M. [T] [Y], le transfert du bail à son profit, et que Mme [J] [I] a fait de même par courriers du 21 juillet 2022 et du 1 août 2022, aucune des deux n’a justifié remplir les conditions imposées à l’article 14 de la loi précitée.

Mme [J] [I], ne pouvait, en tout état de cause, bénéficier du transfert, puisqu’elle a indiqué être la sœur du locataire en titre.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié à la date du décès de M. [T] [Y] [Z], soit le 22 mai 2022, de sorte que toute occupation postérieure doit être qualifiée d’occupation sans droit ni titre, la bonne foi des occupants étant indifférente à cette qualification.

Mme [F] [M] [N] EPSE [C], qui reconnait vivre dans le logement depuis deux années, l’occupe ainsi sans droit ni titre. M. [O] [S] [V] a indiqué y avoir vécu entre le mois de juin 2024 et ne plus y résider depuis le 26 décembre 2024, ce qui n’a été ni contesté par Mme [F] [M] [N] EPSE [A], ni contesté par le bailleur, qui ne démontre pas une durée d’occupation supérieure. Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner son expulsion.

En conséquence, seule l’expulsion de Mme [F] [M] [N] EPSE [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que " si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ".

Par ailleurs, selon l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d’office, conformément à l’article R 412-3 du même code.

L’article L 412-4 du même code dispose en outre que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Mme [F] [M] [N] EPSE [C] n’est en effet pas entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et il n’est pas démontré qu’elle ait été de mauvaise foi.

Sa situation personnelle, et notamment la présence dans les lieux d’un enfant scolarisé à proximité du logement, justifie qu’il lui soit accordé un délai supplémentaire de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant que l’arriéré d’indemnité d’occupation s’élevait à la somme de 8687,50 euros à la date du 28 avril 2025.

Elle sollicite la condamnation de M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C] au paiement de cet arriéré, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation correspondante au montant du loyer augmenté des charges, calculés tels que si le bail s’était poursuivi.

Au regard de la nature indemnitaire de l’indemnité d’occupation sollicitée, celle-ci sera fixée au montant du loyer augmenté des charges.

M. [O] [S] [V] expliquant n’avoir occupé les lieux qu’entre les mois de juin 2024 et le 26 décembre 2024, déclaration que Mme [F] [M] [N] EPSE [C], présente à l’audience, n’a pas contestée, le bailleur n’établissant pour sa part une durée d’occupation supérieure, Mme [F] [M] [N] EPSE [C] et M. [O] [S] [V] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 5071,44 euros, correspondante à l’arriéré d’indemnités d’occupation constitué entre les mois de juin et décembre 2024 inclus.

Mme [F] [M] [N] EPSE [C] sera seule condamnée à payer à la société ELOGIE SIEMP la différence, soit 3670,06 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de [F] [M] [N] EPSE [C] justifie l’octroi de délais de paiement, dans les modalités détaillées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant M. [T] [Y] et Mme [G] [W] [Z] à la société ELOGIE SIEMP relativement au logement sis [Adresse 3] à la date du décès du locataire soit au 22 mai 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de M. [O] [S] [V];

ORDONNE l’expulsion de Mme [F] [M] [N] EPSE [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

REJETTE la demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Mme [F] [M] [N] EPSE [C] un délai de deux mois pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Mme [F] [M] [N] EPSE [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ELOGIE SIEMP OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant du Code des Procédures d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C] à payer à la société ELOGIE SIEMP condamnés la somme de 5071,44 euros, correspondante à l’arriéré d’indemnités d’occupation constitué entre le 1 juin 2024 et le 31 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [F] [M] [N] EPSE [C] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 3670,06 euros, correspondante à l’arriéré d’indemnités d’occupation constitué entre le 31 mars 2023 et le 28 avril 2025, exclusion faire de la période du 1 juin 2024 au 31 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [F] [M] [N] EPSE [C] à payer à la société ELOGIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux;

AUTORISE Mme [F] [M] [N] EPSE [C] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 360 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE in solidum M. [O] [S] [V] et Mme [F] [M] [N] EPSE [C] aux dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date précitée.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection