TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 24] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/00226 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYQRN

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. RAMINVEST

[Adresse 16]

[Localité 19]

S.A.R.L. [F] [B] CONSULTANT

[Adresse 17]

[Localité 21]

représentées par Maître Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0253

DÉFENDEURS

S.C.I. TEMPLE PORTEFOIN

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Hervé CABELI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0250

S.A.S. [Adresse 3]

Chez la société FONCIERE SIMA : [Adresse 14]

[Localité 18]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

Décision du 11 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00226 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYQRN

S.C. FONCIERE SIMA

[Adresse 15]

[Localité 18]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

S.A.S. GROUPE CHERPANTIER

[Adresse 10]

[Localité 20]

représentée par Maître Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1856

Maître [K] [Z]

[Adresse 13]

[Localité 19]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 02 Octobre 2025, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Monsieur Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Selon procès-verbal d’adjudication du 10 décembre 2019, les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT et la société GROUPE CHERPANTIER se sont portées acquéreuses en qualité d’associées d’une société en nom collectif en formation, la SNC TEMPLE PORTEFOIN, d’un ensemble immobilier appartenant à la SCI TEMPLE PORTEFOIN, situé [Adresse 7] et [Adresse 6], proposé à la vente aux enchères publiques auprès de la chambre des notaires de [Localité 24], au prix de 14 000 000 euros, sous la condition suspensive d’absence d’exercice par un tiers de la faculté de surenchère du dixième dans les dix jours.

Le cahier des charges, clauses et conditions avait été établi par Maître [K] [Z] le 14 novembre 2019.

Par acte notarié du 20 décembre 2019, la société FONCIERE SIMA a usé de la faculté de surenchère prévue au cahier des charges et conditions pour se porter acquéreuse de l’immeuble au prix de 15 400 000 euros.

Par acte du 4 février 2020, l’ensemble immobilier a été adjugé au prix de 15 400 000 euros à la société FONCIERE SIMA, laquelle a indiqué par déclaration de command du même jour, avoir acquis le bien pour le compte de la société [Adresse 3].

Par exploit d’huissier du 15 mai 2020, la SCI TEMPLE PORTEFOIN a fait signifier un commandement de payer le prix à la société FONCIERE SIMA et à la société [Adresse 3], et un commandement de payer le prix visant l’article 21 du cahier des charges réservant au vendeur la faculté de réitérer les enchères en cas de carence de l’adjudicataire.

Un nouveau commandement de payer aux mêmes fins a été signifié par exploit d’huissier du 26 juin 2020 puis le 31 août 2020, visant cette fois-ci l’article 22 du cahier des charges, prévoyant une clause résolutoire à défaut de paiement du prix d’adjudication.

Par exploits d’huissier des 20 juillet 2020 et 30 septembre 2020, la société [Adresse 3] et la société FONCIERE SIMA ont fait assigner la SCI TEMPLE PORTEFOIN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de voir prononcer la résolution de la vente du 4 février 2020 pour force majeure et subsidiairement, de voir ordonner la suspension des effets et obligations de la vente pendant trois ans.

Par acte authentique du 9 octobre 2020, la SCI TEMPLE PORTEFOIN a conclu avec la société GROUPE CHERPANTIER une promesse unilatérale de vente portant sur l’ensemble immobilier litigieux au prix de 13 700 000 euros, sous la condition suspensive d’absence de réalisation de la vente sur surenchère au profit de la société FONCIERE SIMA ou de la société [Adresse 3] par suite de paiement du prix par celles-ci.

Par acte notarié du 9 février 2021, contenant quittance du prix de vente aux enchères, l’immeuble a finalement été adjugé à la société [Adresse 3] au prix de 15 400 000 euros.

Décision du 11 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00226 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYQRN

Par exploits d’huissier en date du 19 décembre 2022, la société RAMINVEST et la société [F] [B] CONSULTANT ont fait assigner la SCI TEMPLE PORTEFOIN, la société [Adresse 3], la société FONCIERE SIMA, la société GROUPE CHERPANTIER et Maître [K] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales et essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de la vente sur adjudication du 9 février 2021 et ordonner la « vente forcée » de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 4] à [23] 3ème à leur profit.

Par ordonnance d’incident en date du 13 octobre 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des conclusions de la SCI TEMPLE PORTEFOIN signifiées le 24 mars 2023 dont le juge de la mise en état n’est pas saisi,

— déclaré recevables les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT soulevées par la SCI TEMPLE PORTEFOIN,

— déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT tendant à constater ou prononcer la résolution de la vente sur adjudication du 9 février 2021,

— déclaré recevable la demande des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT tendant à voir ordonner la vente forcée de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 25] à leur profit « dans les termes du procès-verbal d’adjudication initiale du 10 décembre 2019 »,

— déclaré recevable la demande indemnitaire des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT dirigée contre Maître [K] [Z] et la SCI TEMPLE PORTEFOIN,

— rejeté la demande de provision formée par la SCI TEMPLE PORTEFOIN,

— réservé les dépens et les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT demandent au tribunal de :

« DECLARER les sociétés [F] [B] CONSULTANT et RAMINVEST recevables et bien-fondées en leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit, A titre principal,

ORDONNER la vente forcée de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 5]) – Cadastré section AI N°[Cadastre 11] et section AI n°[Cadastre 12], au profit de la société RAMINVEST et de la société [F] [B] CONSULTANT en qualité d’acquéreurs, au prix de 14.000.000,00 (quatorze millions) d’euros, dans les termes du procès-verbal d’adjudication initiale du 10 décembre 2019 et DECLARER que le jugement à intervenir vaudra acte authentique de vente ;

ORDONNER à la SAS [Adresse 3], sous astreinte de 5.000,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de remettre aux sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT l’ensemble des clés afférentes aux serrures de l’immeuble situé [Adresse 9]) – Cadastré section AI N°[Cadastre 11] et section AI n°[Cadastre 12] ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir auprès des services de la publicité foncière compétents, aux frais exclusifs des sociétés SCI TEMPLE PORTEFOIN, SAS [Adresse 3] et FONCIERE SIMA ;

DESIGNER le Président de la Chambre des Notaires de [Localité 24] pour organiser les modalités de la restitution et de la remise du prix ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum les sociétés SAS [Adresse 3], FONCIERE SIMA, SCI TEMPLE PORTEFOIN ainsi que Maître [Z] à payer à la société RAMINVEST la somme de 350.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du jugement et capitalisation desdits intérêts au-delà d’une année ;

CONDAMNER in solidum les sociétés SAS [Adresse 3], FONCIERE SIMA, SCI TEMPLE PORTEFOIN ainsi que Maître [Z] à payer à la société [F] [B] CONSULTANT la somme de 350.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du jugement et capitalisation desdits intérêts au-delà d’une année ;

CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à payer à la société [F] [B] CONSULTANT la somme de 425.000,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts au-delà d’une année ;

CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à payer à la société RAMINVEST la somme de 425.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts au-delà d’une année ;

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à garantir les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT de toutes condamnations qui viendraient par extraordinaire à être prononcées à leur encontre, en ce compris au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ;"

En tout état de cause,

DEBOUTER les sociétés SCI TEMPLE PORTEFOIN, SAS [Adresse 3], FONCIERE SIMA et GROUPE CHERPANTIER, ainsi que Me [Z], de l’ensemble de leurs moyens, demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement les sociétés SCI TEMPLE PORTEFOIN, LA FONCIERE SIMA, [Adresse 3], GROUPE CHERPANTIER et Maître [K] [Z] à payer aux sociétés [F] [B] CONSULTANT et RAMINVEST la somme de 20.000,00 € (vingt mille euros), soit 10.000,00 € (dix mille euros) chacune, au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit pour toute condamnation prononcée en faveur des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT, et à l’inverse ECARTER l’exécution provisoire de droit pour tout condamnation prononcée à l’encontre des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mai 2024, les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions légales invoquées aux présentes

Vu la jurisprudence applicable à l’espèce

Vu les pièces versées aux débats

RECEVANT LA SOCIETE LA FONCIERE SIMA ET LA SOCIETE [Adresse 3] EN LEURS DEMANDES [Localité 22] ET CONCLUSIONS

Y FAISANT DROIT

DEBOUTER les sociétés RAMINVEST et BENAMRAM [B] CONSULTANT de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions respectives à l’égard des sociétés LA FONCIERE SIMA et [Adresse 3], tant à titre principal, qu’à titre subsidiaire

LES CONDAMNER à payer chacune une amende civile de 10.000€

LES CONDAMNER solidairement à payer respectivement :

— A la société LA FONCIERE SIMA la somme globale de 100.000€ à titre de dommages intérêts

— A la société [Adresse 3] la somme globale de 1.590.000€ à titre de dommages intérêts

LES CONDAMNER solidairement à donner mainlevée de la publication de leur assignation introductive d’instance auprès du Service de la Publicité Foncière, et ce sous astreinte de 1.000€ par jour de retard dès à compter de la signification du jugement à intervenir

Pour le cas où par extraordinaire, le Tribunal ferait droit à la demande principale des demanderesses tendant à voir donner la vente forcée à leur profit de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4] à [23] 75003 :

CONDAMNER solidairement les sociétés RAMINVEST et BENAMRAM [B] CONSULTANT à payer à la société [Adresse 3] une somme globale de 16.965.833€, à parfaire, outre les indemnités de remboursement anticipé des prêts consentis par la BPE, outre les frais relatifs à la mainlevée des inscriptions hypothécaires régularisées en faveur de la BPE, et ce dans un délai maximum de 15 jours avant la remise des clefs dudit immeuble en leur faveur.

A TITRE EXTREMEMENT SUBSIDIAIRE pour le cas où par impossible le Tribunal ne ferait pas droit aux demandes ci-avant de la société [Adresse 3] et de la société LA FONCIERE SIMA :

Dans l’hypothèse fort improbable où le Tribunal ordonnerait la vente forcée de l’immeuble sus visé au prix de 14 millions d’euros seulement :

CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à payer à la société [Adresse 3] la différence entre cette somme et le prix outre les charges payés pour cet immeuble depuis l’acte du 9 février 2021, soit la somme en l’état sauf à parfaire de 1.565.833€

Dans l’hypothèse où par impossible le Tribunal ferait droit à la demande subsidiaire indemnitaire des demanderesses, et/ou en paiement à leur profit de toute autres sommes par les sociétés [Adresse 3] et/ou LA FONCIERE SIMA :

CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à garantir la société [Adresse 3] et la société LA FONCIERE SIMA de toutes condamnations quelconques prononcées à leur encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER toute partie à l’instance de toutes demandes plus amples ou contraires à l’encontre des sociétés [Adresse 3] et LA FONCIERE SIMA

CONDAMNER toute partie succombant sur leurs demandes fins et conclusions à leur payer respectivement la somme de 10.000€ chacune en application de l’article 700 du CPC

CONDAMNER toute partie succombant sur leurs demandes fins et conclusions au paiement des entiers dépens avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en vertu de l’article 699 du CPC

DIRE n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire quant à un quelconque chef du jugement, sauf quant à chacun des chefs du jugement à intervenir devant bénéficier à la société LA FONCIERE SIMA et/ou la société [Adresse 3]." »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 février 2024, la SCI TEMPLE PORTEFOIN demande au tribunal de :

« DONNER acte à la SCI TEMPLE PORTEFOIN qu’elle a saisi le Juge de la Mise en Etat

DIRE et JUGER les Sociétés RAMINVEST et BENANRAM [B] CONSULTANT mal fondées en l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SCI TEMPLE PORTEFOIN,

Les en DEBOUTER,

A titre reconventionnel,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du Code civil,

CONDAMNER les Sociétés RAMINVEST et BAC à payer à la SCI TEMPLE PORTEFOIN la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de leur action,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la Société GROUPE CHERPANTIER, à garantir la SCI TEMPLE PORTEFOIN des conséquences de toutes condamnations prononcées à l’encontre de la SCI TEMPLE PORTEFOIN,

En toute hypothèse,

CONDAMNER les Sociétés RAMINVEST et BAC aux entiers dépens et à payer à la SCI TEMPLE PORTEFOIN la somme de 18.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, la société GROUPE CHERPANTIER demande au tribunal de :

« Vu les pièces versées aux débats ;

VU l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE la société GROUPE CHERPANTIER bien fondée et recevable en ses prétentions et y faire droit,

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER les sociétés [F] [B] CONSULTANT et RAMINVEST de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

DEBOUTER les sociétés [Adresse 3], LA FONCIERE SIMA et SCI TEMPLE PORTEFOIN de leurs demandes en garantie ;

CONDAMNER solidairement les sociétés [F] [B] CONSULTANT et RAMINVEST à payer à la société GROUPE CHERPANTIER la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement les sociétés [F] [B] CONSULTANT et RAMINVEST aux entiers dépens ; »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 mars 2024, Maître [K] [W] demande au tribunal de :

« JUGER que le notaire n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.

JUGER que les sociétés demanderesses ne rapportent la preuve d’un préjudice actuel et certain, en lien avec une hypothétique faute du notaire.

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT de toutes leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de Maître [K] [Z].

Décision du 11 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00226 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYQRN

LES CONDAMNER à lui payer la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

CONDAMNER les sociétés demanderesses aux entiers dépens. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2024.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile pour celles d’entre elles qui ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT de « vente forcée » et de remise des clefs du bien litigieux

Les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT, adjudicataires initiaux, demandent :

— d’ordonner la « vente forcée » à leur profit de l’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 6] au prix de 14 000 0000 d’euros dans les termes du procès-verbal d’adjudication du 10 décembre 2019,

— de déclarer que le présent jugement vaudra acte de vente,

— d’ordonner à la société [Adresse 3] de lui remettre l’ensemble des clefs du bien sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

Au soutien de leur demande de « vente forcée », fondée sur les articles 1104, 1217, 1113, 1114, 1118, 1582, 1583, 1584, 1650 1652, 1654 et 1656 du code civil, les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT font valoir que l’acte du 10 décembre 2019 mentionne que l’adjudicataire est la SNC TEMPLE PORTEFOIN, société en formation, mais qu’à défaut d’immatriculation de la société dans un délai de deux mois, le bien appartiendra définitivement aux membres fondateurs, qui sont partie à l’acte. Elles soutiennent que si cet acte prévoit une condition suspensive tenant à l’absence de surenchère du dizième dans un délai de 10 jours, celle-ci n’est pas opposable si elle a été réalisée de mauvaise foi.

Les demanderesses, se prévalent d’abord de la non validité de la déclaration de command de la société [Adresse 3], en exposant que :

— la société [Adresse 3] ne s’est pas correctement substituée à la société FONCIERE SIMA, la déclaration de command n’étant pas valable, de sorte que la surenchère ne peut produire effet et que doit s’appliquer le procès-verbal d’adjudication du 10 décembre 2019,

— en effet, la société [Adresse 3] a été immatriculée au registre du commerce le 3 février 2020, soit la veille de la déclaration de command, de sorte qu’elle avait la personnalité morale et que c’est donc l’organe qui la représente, à savoir son président, qui devait signer la déclaration de command et non le gérant de la société FONCIERE SIMA.

Les demanderesses se prévalent ensuite de différentes violations du cahier des charges de la vente sans lesquelles elles auraient dû acquérir l’immeuble litigieux, et déplorent :

— la violation de l’article 22 relatif à la clause résolutoire et prévoyant, à défaut de paiement du prix que si trois commandements visant la clause résolutoire ont été délivrés la « résolution sera constatée aux termes d’un acte qui sera reçu par le NOTAIRE hors la présence de l’ACQUEREUR », dès lors que cette faculté a été mise en œuvre par le vendeur la [26] TEMPLE PORTEFOIN, qui aurait dû faire constater la résolution de la vente et ne pouvait plus se rétracter de la résolution mise en œuvre,

— la violation de l’article 7 relatif au maintien des lieux en l’état prévoyant, une fois l’adjudication définitive, interdiction de porter atteinte à la substance des biens notamment en conférant des droits réels, puisque la SCI TEMPLE PORTEFOIN a consenti le 9 octobre 2020 une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive d’absence de réalisation de la vente sur surenchère alors que la résolution de la vente était acquise, cette violation faussant le jeu des enchères, et n’a jamais exigé le versement de l’indemnité d’immobilisation ni ne s’est prévalu de la caducité,

— la violation de l’article 19 relatif au paiement du prix, l’acquéreur étant tenu de payer le prix de vente au plus tard le 60ème jour suivant l’adjudication à peine d’application d’intérêts de retard qui n’ont pas été appliqués alors que les sociétés ayant surenchéri devaient payer le prix au plus tard début avril 2021.

Les demanderesses se prévalent enfin de la mauvaise foi et de la fraude des sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3], aux motifs que :

— la SCI TEMPLE PORTEFOIN devait respecter l’article 1104 du code civil relatif à l’exécution de bonne foi des contrats, dont la violation peut être opposée au visa de l’article 1199 du code civil,

— la surenchère ne leur est pas opposable, s’agissant de tiers acquéreurs de mauvaise foi,

— la fraude corrompt tout, comme en matière de pacte de préférence lorsque l’acquéreur en connaît l’existence et doit restituer le biens entre les mains de l’acquéreur légitime comme le prévoit l’article 1123 alinéa 2 du code civil, ce qui est le cas en l’espèce.

Les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] s’opposent à la demande de « vente forcée » de l’immeuble, estimant que les demanderesses ne cherchent qu’à contourner le fait d’avoir été déclarées irrecevables en leur demande de résolution de la vente sur surenchère par le juge de la mise en état.

Elles exposent que :

— l’adjudication du 10 décembre 2019 est devenue caduque par le seul effet de la déclaration de surenchère du 20 décembre 2019,

— si en vertu de l’article 654 du code civil le vendeur peut demander la résolution de la vente, il ne s’agit que d’une faculté,

— la déclaration de command est valable, en ce que conformément au cahier des charges et à ladite déclaration, l’immatriculation emportait « de plein droit reprise par elle des présentes réputées avoir été conclues dès l’origine par la Société elle-même »,

— l’article 22 du cahier des charges relatif « à la clause résolutoire à défaut de paiement du prix » n’édicte qu’une faculté de résolution pour le vendeur, qui peut toujours y renoncer,

— elles avaient assigné la SCI TEMPLE PORTEFOIN en résolution de la vente, avant l’expiration du délai imparti par les commandements, de sorte que le constat du caractère acquis de la clause résolutoire était donc nécessairement suspendu au sort de cette procédure,

— sur la violation de l’article 19 tenant à l’application de l’intérêt de retard, les demanderesses n’ont pas qualité à faire grief à la SCI TEMPLE PORTEFOIN et à la société [Adresse 3] des conditions de la vente, ayant été déclarées irrecevables par le juge de la mise en état,

— il n’existe aucune fraude ni mauvaise foi, la circonstance que la société [Adresse 3] ait tardé à payer le prix d’adjudication définitif, quittancé le 9 février 2021, ne peut faire revivre leur qualité d’adjudicataire.

La SCI TEMPLE PORTEFOIN s’oppose à la demande de « vente forcée » de l’immeuble, avec des moyens similaires à ceux des sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3]. Elle fait en outre valoir qu’en application de l’article 21 du cahier des charges, la non-exécution prétendue de la surenchère ne fait pas revivre la première adjudication, mais ouvre la possibilité d’une nouvelle adjudication pour folle enchère.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

Selon l’article 1582 du code civil, « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ».

Selon l’article 1583 du code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Aux termes de l’article 1584 du code civil, « La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions ».

Il résulte de l’article 1603 du code civil que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Selon l’article 1605 du code civil, « L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété. ».

L’article 1650 du code civil prévoit que « La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente ».

L’article 1652 du code civil dispose que « L’acheteur doit l’intérêt du prix de la vente jusqu’au payement du capital dans les trois cas suivants : S’il a été ainsi convenu lors de la vente ; Si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus ; Si l’acheteur a été sommé de payer. Dans ce dernier cas, l’intérêt ne court que depuis la sommation ».

Selon l’article 1654 du code civil, « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente ».

Aux termes de l’article 1656 du code civil, « s’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles, que, faute du payement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délais ».

Enfin, il résulte de l’article 2274 du code civil que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

En l’espèce, la demande des sociétés RAMINVEST, [F] [B] CONSULTANT d’ordonner la « vente forcée » du bien litigieux avec remise des clefs est juridiquement une demande d’ordonner au vendeur, la SCI TEMPLE PORTEFOIN, d’exécuter son obligation de délivrance consécutive à l’adjudication du 10 décembre 2019. Il est en effet constant que suivant procès-verbal d’adjudication en date du 10 décembre 2019, le bien litigieux a été acquis par les sociétés RAMINVEST, [F] [B] CONSULTANT et GROUPE CHERPANTIER, pour le compte de la SNC TEMPLE PORTEFOIN alors en formation, au prix de 14 000 000 euros sous condition suspensive d’absence de surenchère de 10 % dans les 10 jours.

Il est également constant que le 20 décembre 2019, c’est à dire dans le délai de dix jours suivant l’adjudication initiale, la société FONCIERE SIMA a surenchéri de 10 %, au prix de 15 400 000 euros et qu’elle a indiqué par déclaration de command du 4 février 2020 avoir acquis le bien pour le compte de la société [Adresse 3].

Les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT se prévalent d’abord de la non validité de la déclaration de command, au motif que cet acte aurait dû selon elles être signé par le command, la société [Adresse 3], laquelle avait acquis la personnalité morale. Cependant, ce moyen est non seulement infondé, en ce qu’il n’appartenait qu’au commandé, à savoir la société FONCIERE SIMA, de révéler le nom de son command, la société [Adresse 3], et donc au représentant légal du commandé de signer la déclaration à cet effet, peu important l’immatriculation antérieure du command, mais également et en tout état cause, inopérant, l’éventuelle invalidité de la déclaration de command n’étant pas de nature à remettre en cause la validité de la surenchère du 20 décembre 2019.

Les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT se prévalent ensuite de la violation de différentes obligations du cahier des charges.

S’agissant de la violation alléguée de l’article 22 du cahier des charges relatif à la clause résolutoire, acquise selon les demanderesses, il apparaît tout d’abord qu’en application de l’article 18 du cahier des charges, la surenchère du 20 décembre 2019 a entrainé la caducité de l’adjudication initiale du 10 décembre 2019. En effet, par cette seule surenchère, la condition suspensive d’absence de surenchère de 10 % dans le délai de dix jours a défailli, frappant de caducité la vente sur adjudication du 10 décembre 2019.

Compte tenu des effets de cette caducité, à supposer même acquise la résolution alléguée de l’adjudication sur surenchère du 20 décembre 2019, celle-ci ne pourrait en toute hypothèse pas avoir pour conséquence de redonner un quelconque effet à l’adjudication initiale du 10 décembre 2019. A cet égard, le cahier des charges précise même en son article 21 que la résolution de la vente à défaut de paiement du prix ouvre une procédure de réitération des enchères, ou procédure de folle enchère, et n’est donc pas en contradiction avec le droit commun des obligations et notamment l’article 1187 du code civil quant à l’absence de conséquences de la résolution d’une vente sur la caducité d’une vente antérieure.

De manière surabondante, il est observé que l’article 22 du cahier des charges n’édicte qu’une faculté, dont le vendeur ne s’est au final pas saisi à défaut de la concrétiser par acte notarié quoiqu’ayant préalablement délivré trois commandements de payer le prix, de sorte qu’en tout état de cause, la vente sur surenchère du 20 décembre 2019 n’a pas été résolue.

S’agissant des violations alléguées des articles 7 et 19 du cahier des charges relatifs pour le premier, au « maintien des lieux en l’état » et pour le second, au « paiement du prix », ces moyens sont inopérants en ce qu’ils ne peuvent de toutes façons conduire à remettre en cause la caducité de l’adjudication initiale, et ce faisant, venir au soutien de la demande des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT de faire obligation à la société SCI TEMPLE PORTEFOIN de leur délivrer le bien.

Les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT se prévalent enfin de la mauvaise foi et de la fraude des sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3]. Cependant le seul fait de ne pas avoir payé le prix dans le délai imparti par le cahier des charges n’est pas caractéristique d’une fraude ou d’une mauvaise foi.

Par conséquent, l’adjudication du 10 décembre 2019 étant caduque, les demandes des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT tendant à faire obligation au vendeur de leur délivrer la chose ou de dire que le jugement vaudra acte de vente seront rejetées.

Sur la demande des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT de publication au service de la publicité foncière de la présente décision et la demande sous astreinte de mainlevée de la publication de l’assignation

Les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT demandent d’ordonner la publication du jugement à intervenir à la publicité foncière au frais de la SCI TEMPLE PORTEFOIN, de la société [Adresse 3] et de la société FONCIERE SIMA.

Les sociétés [Adresse 3] et FONCIERE SIMA demandent de condamner les demanderesses, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à donner mainlevée de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Sur ce,

Selon l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

(…)

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

(…)

e) Les actes et décisions déclaratifs ; »

En l’espèce, les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT sollicitent du tribunal d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, aux frais des défendeurs. Toutefois, il appartient à la partie y ayant intérêt d’accomplir cette diligence sans qu’il ne soit requis pour y satisfaire que le tribunal ordonne cette publication dont la possibilité est déjà prévue par le décret susvisé. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

En outre, aucun texte ne permet de lever une publication au service de la publicité foncière, seule étant possible la publication de la décision de justice subséquente à laquelle chacun peut procéder, de sorte que cette demande des sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT en paiement de dommages et intérêts

Les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT demandent à titre subsidiaire et chacune, les dommages et intérêts suivants avec intérêts au taux légal à compter du jugement et anatocisme :

— à la société [Adresse 3], la société FONCIERE SIMA, la SCI TEMPLE PORTEFOIN et Maître [K] [W] in solidum, une somme de 350 000 euros à verser à chacune d’elles, soit un total de 700 000 euros.

— à la société GROUPE CHERPANTIER une somme de 420 000 euros à verser à chacune d’elles, soit un total de 840 000 euros.

Décision du 11 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00226 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYQRN

S’agissant de leurs préjudices, les demanderesses exposent que :

— concernant les dommages et intérêts demandés aux sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] ainsi que du notaire la société GROUPE CHERPANTIER, les sociétés demanderesses exposent que leur préjudice résulte de la perte de chance « certaine » de réaliser une plus-value de 1 400 000 euros (différence entre le prix d’adjudication initial et le prix après surenchère) à hauteur chacune de leur quote-part de 25 % dans le projet. La plus-value était selon elles certaine, puisque le bien a été acquis pour 15 400 00 euros ;

— concernant les dommages et intérêts demandés à la société GROUPE CHERPANTIER, les sociétés demanderesses exposent que leur préjudice résulte dans « la perte de chance certaine » de réaliser une plus-value sur la revente calculée entre le prix d’acquisition définitif de 14 500 000 euros et celui stipulé aux termes de la promesse de 13 700 000 euros, ceci au prorata de leur participation dans la SNC en formation ayant pour associées les trois sociétés, soit 25 % de la plus-value escomptée pour chacune des demanderesses. Elles font valoir que si la société CHERPANTIER avait acquis seule en exécution de la promesse, cela n’aurait été possible qu’en raison du financement qu’elles auraient apporté. La plus-value était selon elles certaine, puisque le bien a été vendu pour 15 400 000 euros.

S’agissant, ensuite, des fautes reprochées, les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT font grief aux sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] d’avoir surenchéri de mauvaise foi, n’ayant pas eu les fonds avant le 9 février 2021 alors que le prix devait être quittancé au plus tard le 4 avril 2021.

Au soutien de la démonstration de cette mauvaise foi, elles font valoir que :

— si les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] se prévalent de l’absence d’obtention de concours bancaire comme un frein indépendant de leur volonté, il n’est de toutes façons pas possible d’en faire une condition suspensive dans le cadre d’une vente aux enchères, – la crise sanitaire est étrangère à leur engagement d’acquérir sans condition suspensive de financement,

— elles ont placé tous les protagonistes en situation d’attente le temps qu’elles puissent monter leur financement bancaire,

— la fraude résulte d’une surenchère non financée, avec la connaissance quant à l’existence d’un tiers s’étant porté enchérisseur, et l’association avec la société GROUPE CHERPANTIER,

— la société GROUPE CHERPANTIER s’est associé aux sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] dès décembre 2020 alors que la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2020 était toujours en vigueur, et que cette société est sortie de cette association moyennant une rémunération de 1 850 000 euros.

Les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT reprochent à la SCI TEMPLE PORTEFOIN une inexécution non conforme du cahier des charges au sens de l’article 1199 du code civil.

Elles exposent que :

— la surenchère a été portée de mauvaise foi et n’a pu produire les effets recherchés, et c’est le procès-verbal d’adjudication initial qui aurait dû donner lieu au transfert de propriété,

— la SCI TEMPLE PORTEFOIN pouvait formaliser la résiliation de la vente sur surenchère par un acte notarié, à défaut de paiement du prix dans les 60 jours,

— elle a ainsi violé l’article 19 du cahier des charges sur le paiement du prix, ayant pris soin de réitérer les commandements après la période protégée du fait de l’épidémie de Covid 19, sans formaliser la résolution de la vente devant notaire,

— elle pouvait en outre prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2020 pour non versement de l’indemnité d’immobilisation,

— elle a également violé d’autres dispositions prévues par le cahier des charges.

Sur le fondement de l’article 1199 du code civil, les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT reprochent à la société GROUPE CHERPANTIER l’inexécution de la promesse du 9 octobre 2020 dont elle était bénéficiaire et sa mauvaise foi dès lors qu’elle est associée de la société [Adresse 3].

Elles exposent que :

— la société GROUPE CHERPANTIER n’a pas informé le vendeur la SCI TEMPLE PORTEFOIN qu’elle négociait parallèlement avec les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT, d’une part, et les surenchérisseurs, d’autre part,

— elle n’a jamais versé l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse et qui aurait dû être acquise au promettant comme prévu à l’article 17.3.2,

— elle n’a accompli aucun effort pour parvenir à la levée des conditions suspensives d’usage,

— elle a sciemment souhaité que la promesse ne soit pas publiée au service de la publicité foncière,

— elle n’a pas levé l’option,

— la société [Adresse 3] s’est substituée au surenchérisseur, alors qu’un de ses associés est la société GROUPE CHERPANTIER, cette dernière étant aussi associée de la société en formation SNC TEMPLE PORTEFOIN,

— la société GROUPE CHERPANTIER a agi de façon déloyale, et n’aurait pas dû entretenir la croyance légitime qu’elle s’exécuterait, et a au final surenchéri contre elle-même,

— la condition suspensive de la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2020 de non aboutissement de la vente sur surenchère n’a pas défailli, puisque les fonds n’ont été quittancés que le 9 février 2021, et cette condition avait un caractère potestatif puisque la SCI TEMPLE PORTEFOIN pouvait à tout moment dresser un acte notarié constatant la résolution de cette vente sur surenchère.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT reprochent au notaire :

— d’avoir reçu la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2020 alors qu’il aurait dû dresser le constat notarié d’acquisition de la clause résolutoire de la vente sur surenchère,

— d’avoir éludé la publicité et l’enregistrement de la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2020,

— de n’avoir pas vérifié, à l’époque de la déclaration de command, l’existence et l’immatriculation de la société [Adresse 3],

— d’avoir prêté son concours à l’adjudication définitive de la vente sur surenchère.

En défense, les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] soutiennent que les demanderesses n’établissent pas la preuve d’un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage allégué.

S’agissant du préjudice allégué, elles font valoir que les demanderesses n’établissent pas :

— qu’elles disposaient des fonds nécessaires à cette adjudication au prix de 14 millions d’euros,

— que l’adjudication en cause aurait donné lieu à une revente de l’immeuble,

— qu’elle aurait eu lieu, a fortiori, dans le délai écoulé jusqu’à la vente sur surenchère,

— qu’elles auraient pu obtenir un prix de 15 400 000 euros,

Elles soulignent que le préjudice allégué ne tient pas compte des frais et droits qu’elles auraient dû verser, outre les intérêts d’un emprunt bancaire.

Les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] n’ont pas conclu spécifiquement sur leur absence de faute, étant rappelé qu’elles contestent toute mauvaise foi dans leurs développements relatifs à la demande de vente forcée.

La SCI TEMPLE PORTEFOIN estime que le non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle doit conduire à déclarer les demanderesses irrecevables, mais ne forme aucune fin de non-recevoir au dispositif de ses conclusions.

Elle estime que les demanderesses demandent quatre fois la réparation d’un même préjudice, alors qu’aucun préjudice ne peut faire l’objet d’une double indemnisation.

Elle précise que les demanderesses ne justifient pas du caractère direct et certain de leur prétendu préjudice.

La SCI TEMPLE PORTEFOIN conteste en outre avoir commis une faute aux motifs que :

— il n’y a pas eu violation de l’article 7 du cahier des charges, en ce que la première adjudication est considérée comme n’ayant jamais existé du fait de la surenchère du 20 décembre 2019, la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2020 ne contrevient pas à la surenchère du 20 décembre 2019, étant conclue sous condition suspensive d’absence de réalisation de la vente aux profit des surenchérisseurs, et que cette promesse est devenue caduque depuis le 29 janvier 2021 à défaut d’exercice de l’option,

— il n’y a pas eu violation de l’article 17 du cahier des charges en ce que la SAS [Adresse 3] est bien immatriculée, et la déclaration de command précise que l’immatriculation de la Société emporte de plein droit reprise par elle des présentes,

— il n’y a pas eu violation de l’article 19 du cahier des charges, en ce que les ordonnances prises par le Gouvernement en raison de la crise sanitaire ont suspendu les effets des astreintes, clauses pénales et clauses résolutoires,

— il n’y a pas eu violation de l’article 21 du cahier des charges, en ce que le vendeur était libre en cas de non-paiement du prix de recourir ou non à la procédure de folle enchère, cet article précisant que si l’adjudicataire s’exécute, la vente sur réitération des enchères n’aura pas lieu, ce qui est le cas en l’espèce puisque les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] ont payé le prix le 9 février 2021,

— il n’y a pas eu violation de l’article 22 du cahier des charges, en ce que la clause résolutoire n’était pas acquise du fait même de l’assignation en résolution de la vente formée par les sociétés les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] avant l’expiration du délai d’un mois prévu au commandement de payer, pour demander la suspension de la vente et l’annulation des commandements de payer,

— il n’y a pas eu violation de l’article 24 du cahier des charges, en ce que la promesse unilatérale de vente était étrangère au processus d’adjudication, et que l’article 1589-2 du code civil ne prévoit pas d’obligation d’enregistrement pour les promesses unilatérales de vente et qu’aucune disposition ne prévoit l’obligation de les publier.

La société GROUPE CHERPANTIER conteste l’existence d’un préjudice subi par les demanderesses du fait de la non-exécution de la promesse unilatérale de vente, n’ayant réalisé aucun apport financier dans l’opération. Elle soutient qu’il n’a jamais été prévu aux termes de la promesse qu’elles se portent acquéreur de l’immeuble, seule la société GROUPE CHERPANTIER devant procéder à l’acquisition, de sorte qu’elles ne seraient pas devenues propriétaires même si la promesse avait été exécutée et n’ont donc pas perdu une chance de réaliser une plus-value. Enfin, elle soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du caractère certain de leur préjudice ni de son quantum, rien ne justifiant que l’immeuble aurait pu être revendu au prix de 15 400 000 euros au vu du contexte économique et des actions qu’aurait intentées la société [Adresse 3] si la promesse unilatérale de vente avait été exécutée.

La société GROUPE CHERPANTIER conteste avoir commis une faute, en ce que :

— la promesse unilatérale de vente lui a conféré la possibilité d’acquérir ou non le bien, de sorte que le non exercice de l’option n’est pas constitutif d’une faute,

— les demandeurs n’expliquent pas les conditions suspensives qu’elles n’aurait pas levé, alors que les conditions suspensives incombaient au bénéficiaire,

— les demandeurs n’étant pas partie à la promesse, elle ne peut lui faire grief de n’avoir pas versé l’indemnité d’immobilisation, et en cas de versement en numéraire elle disposait d’un délai jusqu’à la date prévue pour la levée d’option

— si des discussions ont bien eu lieu entre les trois parties associées de la SNC TEMPLE PORTEFOIN en formation, après la signature de la promesse en vue de participer au financement de l’acquisition de l’immeuble, elle était seule bénéficiaire de la promesse et donc libre d’acquérir ou non l’immeuble sans avoir d’obligation envers les sociétés demanderesses,

— elle était en droit de procéder seule à l’acquisition malgré ces discussions, et de la financer seule, et aurait été seule propriétaire de l’immeuble,

— le financement de l’opération s’est finalement avéré impossible, mais elle a exécuté ses obligations,

— en tout état de cause la condition suspensive de non réalisation de la vente par la société [Adresse 3] a défailli, ce qui a entraîné la caducité de la promesse unilatérale de vente,

— elle n’est jamais entrée en relation à quelque titre que ce soit avec la société [Adresse 3] avant que l’impossibilité d’exécuter la promesse ne soit révélée.

Maître [K] [W] conteste l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité avec les fautes qui lui sont reprochées. Il expose que les demanderesses ne peuvent fonder leurs demandes de dommages et intérêts sur la prétendue mauvaise foi des autres sociétés défenderesses en mettant en avant l’adage selon lequel « la fraude corrompt tout », et solliciter la condamnation du notaire à payer des dommages et intérêts qui résulteraient de cette prétendue mauvaise foi.

Maître [K] [W] conteste avoir commis une faute, aux motifs que :

— les dispositions de la loi du 25 Ventôse An XI imposent aux notaires de recevoir les actes lorsqu’ils en sont requis par les parties, sauf actes contraires aux bonnes mœurs ou violant l’ordre public.

— le fait d’avoir assisté la SCI TEMPLE PORTEFOIN dans le cadre de la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2020 n’est pas constitutif d’une faute, l’insertion d’une condition suspensive d’absence de réalisation de la vente au profit des sociétés FONCIERE SIMA et/ou [Adresse 3] confirme que les parties à cet acte considéraient que la vente aux enchères était toujours pendante,

— il ne peut pas être soutenu sérieusement qu’il n’aurait pas vérifié l’existence de la déclaration de command,

— aucune résolution de plein droit de la vente sur surenchère n’est intervenue.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

Aucun fondement juridique autre que cet article n’est proposé pour la demande en paiement de dommages et intérêts en ce qu’elle est dirigée contre la SCI TEMPLE PORTEFOIN, de sorte que la juridiction ne sait si les demanderesses se fondent sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Il résulte des articles 1240 et 1231–1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second.

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est constant qu’une faute contractuelle peut donner lieu, au bénéfice d’un tiers au contrat, à l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Selon l’article 3 de la loi du 25 Ventôse An XI, les notaires sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis.

En l’espèce, les demandes des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT en paiement de dommages et intérêts se fondent toutes sur le préjudice de perte de chance de réaliser une plus-value, suivant deux hypothèses, soit celle d’avoir acquis le bien suivant le procès-verbal d’adjudication initial, soit celle d’avoir acquis le bien via la promesse unilatérale de vente dont la société GROUPE CHERPANTIER a été bénéficiaire.

Cependant, il apparaît que la perte de chance consiste en la disparition de toute éventualité favorable. Or, les sociétés demanderesses n’ont pas perdu toute chance de réaliser une plus-value, n’ayant pas été empêchées de réaliser des investissements équivalents avec le prix dont elles ne se sont pas départies. Faute d’être irrémédiable, la perte de chance alléguée n’est donc pas certaine.

Par conséquent, toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts dirigées contre les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT

Les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] sollicitent la condamnation solidaire des sociétés demanderesses RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT à payer à titre de dommages et intérêts :

— à la société FONCIERE SIMA « la somme globale de 100 000 euros »,

— à la société [Adresse 3] « la somme globale de 1 590 000 euros ».

Elles leur reprochent :

— d’avoir assigné la FONCIERE SIMA, qui n’a agi que comme mandataire de la société [Adresse 3], de sorte que la première sollicite 50 000 euros de dommages et intérêts à ce titre

— d’avoir refusé de lever la publication au service de la publicité foncière malgré l’ordonnance du juge de la mise en état déclarant irrecevable la demande de résolution de la vente sur surenchère et alors que la demande de vente forcée n’est pas soumise à une publication obligatoire au service de la publicité foncière.

Sur les préjudices, elles soutiennent :

— concernant la société FONCIERE SIMA, un préjudice évalué à 50 000 euros résultant du fait d’avoir été attraite à l’instance alors qu’elle a agi comme mandataire de la société [Adresse 3],

— concernant chacune d’elles, subir un préjudice moral évalué à 50 000 euros compte tenu de l’atteinte à leur notoriété,

— concernant la société [Adresse 3], alors que le bien dépérit et qu’elle a dû engager un processus de libération de l’immeuble en payant des indemnités, un préjudice lié à l’immobilisation de l’immeuble évalué à 1 540 000 euros, en ce qu’une indemnité d’immobilisation est « d’usage fixé à 10 % de sa valeur ».

La SCI TEMPLE PORTEFOIN sollicite au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil la condamnation des sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi du fait d’une procédure abusive.

Elle expose que les demandes sont particulièrement téméraires et ne sont fondées sur aucun argument juridique sérieux, n’ayant pour but que de faire pression sur elle pour obtenir le paiement de sommes indues, caractérisant un comportement abusif.

Les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT s’opposent aux demandes en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3], d’une part, et la [26] TEMPLE PORTEFOIN, d’autre part, en ce que l’action en justice et un droit fondamental, et que les défenderesses n’apportent pas la preuve que leur droit d’agir « reconnu légitime par ordonnance du juge de la mise en état » aurait en l’espèce dégénéré en abus, ni l’existence d’un quelconque préjudice.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

Selon l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées à la conservation des hypothèques et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément que les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT, qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, aient agi à l’encontre des défenderesses avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de la société FONCIERE SIMA à hauteur de 50 000 euros et celle de la SCI TEMPLE PORTEFOIN à hauteur de 50 000 euros, au titre du préjudice résultant du fait d’avoir été attraites abusivement à l’instance seront rejetées.

S’agissant de la demande de la société [Adresse 3] de dommages et intérêts résultant de l’immobilisation de l’immeuble compte tenu de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière, aucune pièce ne permet d’apprécier utilement le préjudice allégué. En effet, les pièces visées au soutien de cette demande sont liées au dépérissement de l’immeuble, lequel n’est manifestement pas en lien avec la faute reprochée, et ce préjudice est forfaitairement évalué sur la base d’une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix de vente du bien qui n’a pas été convenue. Par conséquent, à défaut pour ce chef de préjudice d’être utilement justifié, la demande en paiement de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la demande des sociétés [Adresse 3] et FONCIERE SIMA d’un préjudice résultant d’une atteinte à leur notoriété, force est de constater qu’aucune pièce n’est visée au soutien de ce préjudice dont l’existence n’est donc pas démontrée, de sorte que la demande de dommages et intérêts à ce titre sera également rejetée.

Sur la demande de condamner les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT à payer chacune une amende civile

Les sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] demandent à leur dispositif, concernant les sociétés demanderesses, de les « condamner à payer chacune une amende civile de 10 000 euros », proposant les mêmes moyens que ceux relatifs à la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, à défaut de préciser tant au dispositif qu’aux motifs le bénéficiaire de cette amende civile, cette demande des sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] ne saisit pas le tribunal, étant observé qu’à supposer que cette demande soit formée au bénéfice du trésor public, elle se serait heurtée au défaut d’intérêt à agir de son auteur.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT seront condamnées in solidum aux dépens, dont la distraction sera en outre ordonnée, et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Elles seront en outre in solidum condamnées à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— aux sociétés FONCIERE SIMA et [Adresse 3] prises ensemble, la somme totale de 5 000 euros,

— à la SCI TEMPLE PORTEFOIN, la somme de 5 000 euros,

— à la société GROUPE CHERPANTIER, la somme de 5 000 euros,

— à Maître [K] [W], la somme de 5 000 euros.

Si les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT demandent de « CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à garantir les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT de toutes condamnations qui viendraient par extraordinaire à être prononcées à leur encontre, en ce compris au titre de l’article 700 du CPC et des dépens », cette demande sera nécessairement rejetée en ce que les sociétés demanderesses ne sont condamnées qu’aux dépens et à payer différentes sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et que ces condamnations ne sont de façon manifeste pas en lien avec les fautes reprochées à la société GROUPE CHERPANTIER, mais avec le seul fait qu’elles succombent en leurs demandes à l’instance.

Compte tenu de la solution donnée au litige, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes suivantes de la société RAMINVEST et de la société [F] [B] CONSULTANT :

— « ORDONNER la vente forcée de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 5]) – Cadastré section AI N°[Cadastre 11] et section AI n°[Cadastre 12], au profit de la société RAMINVEST et de la société [F] [B] CONSULTANT en qualité d’acquéreurs, au prix de 14.000.000,00 (quatorze millions) d’euros, dans les termes du procès-verbal d’adjudication initiale du 10 décembre 2019 et DECLARER que le jugement à intervenir vaudra acte authentique de vente ; »

— « ORDONNER à la SAS [Adresse 3], sous astreinte de 5.000,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de remettre aux sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT l’ensemble des clés afférentes aux serrures de l’immeuble situé [Adresse 8] [Adresse 5]) – Cadastré section AI N°[Cadastre 11] et section AI n°[Cadastre 12] »,

— « ORDONNER la publication du jugement à intervenir auprès des services de la publicité foncière compétents, aux frais exclusifs des sociétés SCI TEMPLE PORTEFOIN, SAS [Adresse 3] et FONCIERE SIMA »,

— « DESIGNER le Président de la Chambre des Notaires de [Localité 24] pour organiser les modalités de la restitution et de la remise du prix »,

— « CONDAMNER in solidum les sociétés SAS [Adresse 3], FONCIERE SIMA, SCI TEMPLE PORTEFOIN ainsi que Maître [Z] à payer à la société RAMINVEST la somme de 350.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du jugement et capitalisation desdits intérêts au-delà d’une année »,

— « CONDAMNER in solidum les sociétés SAS [Adresse 3], FONCIERE SIMA, SCI TEMPLE PORTEFOIN ainsi que Maître [Z] à payer à la société [F] [B] CONSULTANT la somme de 350.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du jugement et capitalisation desdits intérêts au-delà d’une année »,

— « CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à payer à la société [F] [B] CONSULTANT la somme de 425.000,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts au-delà d’une année »,

— « CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à payer à la société RAMINVEST la somme de 425.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts au-delà d’une année ; » ;

Rejette les demandes suivantes de la société FONCIERE SIMA et de la société [Adresse 3] dirigées contre la société RAMINVEST et la société [F] [B] CONSULTANT :

— « LES CONDAMNER solidairement à payer respectivement :

— A la société LA FONCIERE SIMA la somme globale de 100.000€ à titre de dommages intérêts

— A la société [Adresse 3] la somme globale de 1.590.000€ à titre de dommages intérêts »,

— « LES CONDAMNER solidairement à donner mainlevée de la publication de leur assignation introductive d’instance auprès du Service de la Publicité Foncière, et ce sous astreinte de 1.000€ par jour de retard dès à compter de la signification du jugement à intervenir » ;

Rejette la demande suivante de la SCI TEMPLE PORTEFOIN :

— « CONDAMNER les Sociétés RAMINVEST et BAC à payer à la SCI TEMPLE PORTEFOIN la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de leur action »

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum la société RAMINVEST et la société [F] [B] CONSULTANT aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Rejette la demande formée par la société RAMINVEST et la société [F] [B] CONSULTANT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société RAMINVEST et la société [F] [B] CONSULTANT à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société FONCIERE SIMA et à la société [Adresse 3] prises ensemble, la somme totale de 5 000 euros,

— à la SCI TEMPLE PORTEFOIN, la somme de 5 000 euros,

— à la société GROUPE CHERPANTIER, la somme de 5 000 euros,

— à Maître [K] [W], la somme de 5 000 euros ;

Rejette la demande de la société RAMINVEST et de la société [F] [B] CONSULTANT tendant à « CONDAMNER la société GROUPE CHERPANTIER à garantir les sociétés RAMINVEST et [F] [B] CONSULTANT de toutes condamnations qui viendraient par extraordinaire à être prononcées à leur encontre, en ce compris au titre de l’article 700 du CPC et des dépens » ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 24] le 11 Décembre 2025

La Greffière La Présidente