TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître JOBIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11406 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7D

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 11] (RIVP),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDEURS

Association TUTELAIRE DE LA FEDERATION PROTESTANTE DES OEUVRES (ATFPO),

en sa qualité de curateur de M. [S] [C],

dont le siège social est sis [Adresse 9]

Monsieur [S] [C],

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître JOBIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1064

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2010, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 11] (ci-après RIVP) a donné à bail à Monsieur [S] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer initial de 267,46 euros, outre 75 euros de provisions pour charges, pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la RIVP a fait assigner Monsieur [S] [C] et l’association tutélaire de la fédération protestante des œuvres (AFTPO), en sa qualité de curateur de Monsieur [S] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail du 9 mars 2010 qui lie la RIVP à Monsieur [S] [C] aux torts exclusifs de ce dernier, pour manquement à son obligation de jouissance paisible ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 8] [Localité 1], escalier 1, au 5ème étage, porte droite, local 18, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et de la force armée s’il échet, et ce, sous astreinte, pour le contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ;

— dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit;

— dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles

— L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [S] [C] à verser à la RIVP, à compter de la date de prononcé du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du Code Civil ;

— condamner Monsieur [S] [C] à verser à la RIVP une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans garant, conformément à l’art 514 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [S] [C] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025, à laquelle elle a été renvoyée au 20 juin 2025. Elle a été retenue à cette dernière audience.

A l’audience, la RIVP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

— dire et juger la RIVP recevable et bien fondée en ses demandes;

— prononcer la résiliation du bail du 9 mars 2010 qui lie la RIVP à Monsieur [S] [C] aux torts exclusifs de ce dernier, pour manquement à son obligation de jouissance paisible ;

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11406 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7D

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 8] ([Adresse 10], escalier 1, au 5ème étage, porte droite, local 18, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et de la force armée s’il échet, et ce, sous astreinte, pour le contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ;

— dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit;

— dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [S] [C] à verser à la RIVP, à compter de la date de prononcé du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil ;

subsidiairement : – surseoir à statuer dans l’attente d’un constat du commissaire de justice dont l’objet sera de déterminer si les agissements imputables à Monsieur [S] [C] constituent des fautes suffisantes pour justifier de la résiliation de son bail ;

— désigner tel commissaire de justice qu’il plaira au juge de désigner avec pour mission de :

• de se rendre sur place, [Adresse 4] à [Localité 12] et d’autoriser le Commissaire de Justice, au besoin avec l’assistance du Commissaire de Police :

• à faire procéder à tout constat qui permettra de déterminer avec précision les nuisances et troubles que Monsieur [S] [C] occasionne dans l’immeuble,

• à entendre, dans la mesure du possible, les occupants de l’immeuble et/ou tous sachants présents dans la même cage d’escalier aux fins que ceux-ci s’expriment très précisément sur la nature des troubles dont ils ont connaissance au sujet des différents conflits de voisinage avec Monsieur [S] [C], et déterminent leur fréquence et les périodes concernées,

• à demander à chaque personne interrogée qu’elle lui décline son identité et lui communique toute pièce justificative de cette identité, avec la possibilité que le nom de la personne questionnée ne figure pas dans le constat, si elle le souhaite ;

— autoriser le commissaire de justice à recevoir du commissariat de police du [Localité 3] toutes les mains courantes et procès-verbaux d’intervention se rapportant à Monsieur [S] [C] pour la période comprise entre le mois de février 2018 et le mois de mai 2025 ;

— fixer le montant de la provision à valoir sur les frais et honoraires du Commissaire de Justice, à la charge de la RIVP ;

— condamner Monsieur [S] [C] à verser à la RIVP une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans garant, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [S] [C] aux dépens.

Monsieur [S] [C], représenté par l’ATFPO en sa qualité de tuteur, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, aux termes desquelles il demande de :

— à titre principal, débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

— lui accorder un délai de onze mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour se reloger ;

— rejeter la demande d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte ;

— rejeter la demande de suppression du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— rejeter la demande de majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

— rejeter la demande de capitalisation des intérêts ;

— rejeter la demande d’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience du 20 juin 2025 pour l’exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ainsi, la violation grave et répétée de cette obligation par le preneur peut justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail, dès lors que les faits allégués sont caractérisés, imputables au locataire et d’une gravité suffisante pour justifier une telle mesure.

En l’espèce, Monsieur [S] [C] a fait l’objet de plusieurs plaintes déposées à son égard pour des troubles commis dans l’immeuble. Ainsi, le 27 février 2024, un facteur faisant sa tournée dans l’immeuble à porté plainte nommément contre lui pour des faits d’injure non publique, exposant qu’à l’occasion de sa tournée Monsieur [S] [C] l’a insulté, l’a menacé de ne pas finir sa tournée, et s’est approché de lui en tenant le poing. Il précise qu’à la suite de ces faits, il a prévenu son supérieur hiérarchique et qu’il a ainsi été décidé de ne plus livrer le courrier à cette adresse. Ainsi, si Monsieur [S] [C] n’a pas injurié un résident de l’immeuble à cette date, mais un tiers, il n’en demeure pas moins que son comportement a troublé la jouissance paisible des lieux dès lors qu’il a conduit à ce que le courrier ne soit plus distribué. Au surplus, le gardien de l’immeuble a également déposé plainte quelques mois plus tard, le 28 juin 2024, contre Monsieur [S] [C] pour des faits de menaces de mort à l’occasion de l’intervention d’une société de désinsectisation contre les cafards, et précisant que Monsieur [S] [C] a également hurlé dans le sas de l’immeuble. Un tel comportement, au sein de l’immeuble, caractérise également un manquement à l’usage paisible des lieux, ayant pour effet de troubler l’immeuble. Par une attestation du 28 juin 2024, l’employé de l’entreprise de désinsectisation a confirmé le comportement inapproprié de Monsieur [S] [C], qui a selon lui insulté le gardien. Il ressort ainsi suffisamment de ces éléments concordants entre eux que Monsieur [S] [C] a multiplié en 2024 des comportements ayant pour effet de gravement troubler les lieux.

Si Monsieur [S] [C] se trouve sous mesure de protection depuis 2009, ce qui traduit une certaine fragilité, et s’il réside dans les lieux depuis 25 ans au regard de la date de conclusion du bail, il n’en demeure pas moins que ces comportements présentent une gravité importante.

Or, il convient de relever le caractère réitéré de ceux-ci, malgré une mise en demeure datée du 25 mars 2024, et malgré de précédents incidents avec une résidente, dont l’attestation datée du 14 juillet 2024 fait état de menaces à son égard en 2018.

Ils sont ainsi, en l’espèce, suffisamment graves pour que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [S] [C].

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la RIVP tendant à prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision aux torts exclusifs de Monsieur [S] [C].

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il résulte du jugement du juge des tutelles du 4 juin 2013 que Monsieur [S] [C] a été placé sous tutelle pour une durée de 240 mois, soit jusqu’au 4 juin 2033, ce qui signifie qu’il présente une altération grave et pérenne de son état de santé. Ceci est confirmé par le fait que la MDPH lui a reconnu un taux d’incapacité supérieur ou égal à 80% par décision du 27 février 2018, et lui a accordé l’AAH pour une durée de dix ans.

Par ailleurs, selon l’attestation de paiement de la CAF du 8 avril 2025, Monsieur [S] [C] présente des revenus modestes de 1001,22 euros par mois, ce qui ne lui permet pas de se reloger dans le parc privé parisien, et ce, d’autant plus qu’il justifie du tarissement de l’offre de logement à [Localité 11] depuis plusieurs années au regard de l’article de presse qu’il a produit aux débats.

Le défendeur apporte ainsi la preuve en l’espèce que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Il sera donc fait droit à sa demande tendant à bénéficier de délais pour quitter les lieux pour une durée de 11 mois à compter de la présente décision.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte, le sort des meubles et la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Le bail étant résilié à compter de la présente décision, Monsieur [S] [C] se trouve occupant sans droit ni titre.

Il sera donc prononcé son expulsion avec, si nécessaire, le recours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Le recours de la force publique étant autorisée, il n’est, en l’espèce, pas établi par le demandeur que celle-ci sera insuffisante pour assurer la bonne exécution de la décision et l’expulsion de Monsieur [S] [C]. La demande d’astreinte sera donc rejetée.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [S] [C] est entré dans les lieux par l’effet du contrat de bail, et non à l’aide de manœuvre, de voies de fait ou de contrainte. Au surplus, si le bail est résilié aux torts exclusifs du locataire, il n’en demeure pas moins qu’il n’est fait état d’aucun manquement aux obligations du bail avant 2018, soit pendant près de dix ans, et il n’est en outre pas fait état d’autres manquements aux obligations du bail, et notamment du règlement des loyers. La mauvaise foi du preneur n’est donc pas établie par le demandeur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation majorée

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP ne justifie pas de la nécessité de majorer l’indemnité d’occupation à un montant nettement supérieur au montant du loyer et des charges qui étaient prévus au bail.

Dans ces conditions, Monsieur [S] [C] sera condamné à verser une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à son départ définitif.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, anciennement article 1154 du code civil, les intérêts échus d’une année au moins peuvent être capitalisés à la demande du créancier, dès lors que la demande en a été judiciairement formulée.

En l’espèce, la demande de capitalisation des intérêts a été expressément formulée dans l’acte introductif d’instance. Les conditions légales sont donc réunies.

La demande sera donc accueillie.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [C] succombe. Il sera donc condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de rejeter la demande formée par la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la décision est compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 mars 2010 entre la RIVP à Monsieur [S] [C] et portant sur le logement situé [Adresse 7] aux torts exclusifs de Monsieur [S] [C] ;

ACCORDE à Monsieur [S] [C] un délai de 11 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [C] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la RIVP pourra fait procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [C] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique du logement situé [Adresse 7], escalier 1, au 5ème étage, porte droite, local 18 ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à verser à la RIVP une indemnité d’occupation à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à son départ définitif ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande formée par la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La juge