TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 19/13956 -

N° Portalis 352J-W-B7D-CRHCG

N° MINUTE : 3

Assignation du :

28 Novembre 2019

Jugement en fixation

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. O’CLER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES FLORALIES

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Vanina TOROK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0252

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 mai 2001, M. [U] [K], aux droits duquel se trouve la société O’CLERC, a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société LES FLORALIES des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 9], [Adresse 1], pour une durée de neuf ans du 16 août 2000 au 15 août 2009, l’exercice du « COMMERCE DE FLEURISTE, VENTE DE FLEURS, PLANTES, GRAINES, ET ACCESSOIRES DE FLEURISTE » et un loyer annuel de 175 000 francs, soit 26 658,78 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 28 mars 2019, la société O’CLER a donné congé à la société LES FLORALIES pour le 30 septembre 2019 et lui a offert le renouvellement du bail moyennant un loyer à fixer à la valeur locative par application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la durée du bail échu étant supérieure à douze ans.

Par mémoire préalable notifié à la société LES FLORALIES le 24 septembre 2019 par lettre recommandée avec avis de réception, la société O’CLER a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme de 74 760 euros hors taxes et hors charges.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 28 novembre 2019, la société O’CLER a assigné la société LES FLORALIES à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 02 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment:

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 ;

— désigné en qualité d’ expert Mme [P] [Z] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2019 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Par ordonnance en date du 09 septembre 2020, Mme [P] [Z] a été remplacée par Mme [G] [D].

L’expert a déposé son rapport le 08 février 2024.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 04 novembre 2024 à laquelle la société O’CLER et la société LES FLORALIES étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société O’CLER demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la valeur locative, à savoir la somme annuelle en principal de 74.503 € hors taxes et hors charges.

JUGER que les intérêts au taux légal seront dus à compler du 1er octobre 2019 ou à défaut à compter du 28 novembre 2019.

JUGER que les compléments de Ioyers porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’anicle 1343-2 du Code civil (ancien article 1154 du meme code).

En toute hypothese,

DEBOUTER la société LES FLORALIES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la société LES FLORALIES à payer à la société O’CLER la somme de 6.000 € sur Ie fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société LES FLORALIES aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la decision à intervenir. »

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société LES FLORALIES demande au juge des loyers commerciaux de :

« FIXER à la somme de 46.142 € € par an et en principal hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI O’ CLER et la SARL LES FLORALIES pour les locaux situés [Adresse 1] [Localité 9].

A défaut, et subsidiairement, le fixer à la somme de 47.569 € par an et en principal hors taxes et hors charges

DEBOUTER la société O CLER en toutes ses demandes, fins et conclusions

ECARTER l’exécution provisoire de la décision contraire aux demandes de la société LES FLORALIES

A défaut, dire que sera seulement exécutoire la partie du loyer fixé n’excédant pas 47.569 € HT HC

CONDAMNER la société O CLER aux dépens, en ce compris les frais d’expertise. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est rappelé que par un jugement en date 02 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur la fixation à la valeur locative du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019, le bail expiré ayant duré plus de douze ans.

Il convient donc d’évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2019

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

— Sur la description du local

Selon l’expert, les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien, de bonne facture, avec façade en pierre de taille et garde-corps en ferronnerie, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée avec commerces, de cinq étages droits et d’un sixième étage sous combles avec fenêtres, en retrait derrière une terrasse.

L’expert précise que situés à droite de l’entrée de l’immeuble, les locaux bénéficient d’une belle visibilité grâce à un linéaire de façade d’environ 6 m avec une devanture de verre prise dans le bâti, protégée par trois volets roulants métalliques et éclairée par plusieurs spots, avec un accès central par une porte encadrée par des vitrines, le tout sous un store banne à l’enseigne « LES FLORALIES », derrière un étalage ouvert sur la voie publique.

Elle les décrit ainsi :

au rez-de-chaussée

un niveau d’environ 64,21 m², de configuration assez régulière et d’une assez belle hauteur sous faux-plafond (d’environ 2,70 m), avec une aire de vente (d’environ 42,94 m²) aménagée de manière traditionnelle pour l’activité exercée (avec un comptoir de préparation des bouquets à droite et la caisse au fond), puis, dans le prolongement, une petite réserve (d’environ 4,72 m², à laquelle on laquelle on accède également depuis une petite courette), puis, tout au fond, une chambre froide (d’environ 16,55 m², à laquelle on accède également depuis la cour intérieure de l’immeuble où se trouve le sanitaire commun pour lequel le preneur bénéficie d’un droit d’usage).

au sous-sol, accessible uniquement depuis les parties communes de l’immeuble, deux caves que l’expert n’a pas visitées.

L’expert estime que les locaux sont assez fonctionnels, aménagés et équipés simplement pour l’activité exercée, l’absence de sanitaires étant cependant pénalisante, avec une aire de vente en bon état d’entretien et le surplus visité étant en état d’usage correct.

Elle considère que l’impression d’ensemble est bonne.

Cette description doit être retenue dès lors qu’elle résulte des constatations objectives de l’expert et qu’elle n’est pas contestée par les parties.

— Sur la surface

La société O’CLER déclare accepter la surface pondérée de 52,07 m2, arrondie à 52,10 m2P, retenue par l’expert. Elle s’oppose en revanche à la pondération pratiquée par la société LES FOLRALIES qui selon elle n’est pas conforme à la Charte de l’expertise et aux locaux.

La société LES FLORALIES conteste la pondération de 0,90 appliquée par l’expert pour la zone 2 et demande l’application d’un coefficient de 0,80 aux motifs que la largeur de celle-ci est moins importante que celle de la zone 1, que la luminosité naturelle est quasi nulle et qu’il s’agit davantage d’une zone de préparation qu’une zone de vente. Elle conteste également la pondération de 0,40 appliquée pour les annexes en expliquant que la première réserve correspond en réalité à un couloir d’utilisation limitée qui devrait être pondéré à 0,30 et que la chambre froide qui est d’un accès malaisé devrait être pondéré à 0,30. Elle précise qu’elle n’a pas accès aux caves louées car elle ne possède pas la clef de la porte d’accès aux caves de l’immeuble et accepte la pondération au coefficient 1 pratiqué par l’expert.

Sur ce,

L’expert retient une surface utile de 64,21 m2 au regard du certificat de mesurage établi par la société ROSEAU & ASSOCIES, géomètres-experts, le 11 juin 2019, sans tenir compte des caves qu’elle n’a pas visitées et qu’elle mentionne pour mémoire.

Après application des principes et coefficients fixés par la Nouvelle charte de l’expertise (en vigueur au 1er juillet 2015 et mise à jour le 11 novembre 2019), elle évalue la surface à 52,07 m2B qu’elle arrondit à 52,10 m2B ainsi qu’il suit :

Rez-de-chaussée

Zone 1 – Aire de vente s/5m 29,14 m2 x 1,00 = 29,14

Zone 2 – Suite aire de vente 13,80 m2 x 0,90 = 12,42

Locaux annexes 21,27 m2 x 0,40 = 8,51

64,21 m2 50,07 m2B

Sous-sol non relié

Caves 2,00 U x 1,00 = 2,00 m2B

— -------- -----------------

Total 64,21 m2 52,07 m2B

En ce qui concerne la pondération de la zone 2 – Suite aire de vente, selon la charte de l’expertise il est préconisé d’appliquer un coefficient de 0,80 à 1. L’expert applique un coefficient de pondération de 0,90 en précisant que s’il s’agit d’une zone un peu plus étroite que la zone 1, elle est néanmoins parfaitement exploitable à la suite de celle-ci. Il ressort en effet des photographies du rapport et de la description des locaux par l’expert que cette zone 2, bien que plus étroite que la zone 1, est aménagée pour l’exercice de l’activité puisqu’elle comprend le comptoir de préparation des bouquets à droite, un meuble à étagères pour ranger vases et pots à droite, ainsi que la caisse au fond, que la moindre luminosité naturelle ne constitue donc pas un empêchement à son utilisation et qu’elle est accesible à la clientèle. Le coefficient de 0,90 appliqué par l’expert est donc justifié et sera retenu.

S’agissant de la pondération des locaux annexes, la charte préconise d’appliquer un coefficient de 0,10 à 0,40 pour les arrière-boutiques et annexes non accessibles à la clientèle. L’expert préconise le coefficient 0,40 en considérant que les locaux annexes se présentent de plain-pied et en enfilade à la suite de l’aire de vente, qu’ils sont parfaitement accessibles, indispensables à l’activité, exploitables et fonctionnels. Il ressort des photographies du rapport, de la description des locaux par l’expert ainsi que de celle figurant au contrat de bail que la pièce qui précède la chambre froide, bien que de surface réduite par rapport aux autres zones, constitue bien une réserve et non un couloir desservant la chambre froide. En outre, ces annexes sont décrites par l’expert comme parfaitement accessibles, exploitables et fonctionnels, ce qui est confirmé par les photographies. Le coefficient de 0,40 appliqué par l’expert est donc justifié et sera retenu.

Dès lors, la surface pondérée totale s’établit à 52,07 m2 B.

b) Sur les facteurs locaux de commercialité

La société O’CLER reprend l’analyse de l’expert en soulignant que l’environnement commercial des locaux loués est excellent et particulièrement adapté au commerce de la société LES FLORALIES.

La société LES FLORALIES reproche à l’expert de ne pas avoir relevé que le 7e arrondissement de la ville connaît un dépeuplement continu de ses habitants. Elle souligne ensuite que la [Adresse 1] n’est pas située sur un axe touristique majeur et que les touristes n’ont d’ailleurs que très peu d’influence sur son commerce. Elle indique que la boutique n’est visible que des piétons déjà engagés dans la rue et que située dans la partie piétonne, elle ne peut bénéficier des clients qui circulent en voiture. Elle précise enfin que le quartier est aussi fortement concurrentiel.

Sur ce,

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert indique que la [Adresse 1] est une rue assez courte (428 m) et étroite (13 m) qui constitue une voie secondaire à sens unique de circulation automobile entre la [Adresse 12] et la [Adresse 10], puis piétonne jusqu’à l'[Adresse 6].

Elle précise que les locaux loués sont situés dans la partie piétonne qui est la plus recherchée de la rue.

Elle considère que l’emplacement est bien desservi par les transports en commun car ils bénéficient de deux stations de métro, les stations Ecole Militaire et La Tour Maubourg desservies par la ligne 8 et situées respectivement à 280 m et 320 m des locaux loués, ainsi que de plusieurs lignes de bus situées à proximité immédiate. En revanche, le stationnement, est particulièrement difficile mais relativement facilité par la présence d’un parking public situé à environ 500 m.

Selon l’expert, le quartier est un quartier assez central et animé de la ville, à la fois résidentiel, très recherché et dont la population a un pouvoir d’achat élevé, et de bureaux, assez recherché, mais également touristique en raison de la proximité des Invalides, du Champ de Mars, de la Tour Eiffel, bénéficiant d’une bonne animation commerciale se développant principalement sur les [Adresse 1], [Adresse 12] et de [Adresse 10] et d’une importante chalandise piétonne, notamment dans la partie piétonne de la [Adresse 1] dont dépendent les lieux loués. Elle ajoute que le tronçon piéton de la [Adresse 1] dont dépendent les lieux est le plus recherché, tout particulièrement par les commerces d’alimentation, puis les cafés-restaurants et les services, et comprenait en 2019, date du renouvellement 56 commerces dont 21 enseignes nationales, majoritairement d’alimentation (28 commerces), de restauration (9 commerces) et de services (6 commerces), et le mieux achalandé du secteur.

L’expert en conclut qu’ il s’agit d’une très bonne situation pour l’activité exercée.

Si la société LES FLORALIES soutient que la population résidente du 7e arrondissement a diminué durant le bail expiré, il n’est pas établi qu’il en est de même de la population du secteur des locaux loués. Elle ne démontre pas davantage que la fréquentation des stations de métro du quartier aurait diminué durant le bail écoulé.

En outre, s’agissant d’un éventuel flux de touristes, il est relevé que la commercialité d’un emplacement ne s’apprécie pas nécessairement au regard de la présence des touristes et que dans une grande ville telle que [Localité 8] il est constant que la majorité des quartiers ne bénéficient pas de la présence des touristes sans pour autant que leur commercialité s’en trouve affectée.

De surcroît, la présence de concurrents peut signifier que le secteur est favorable à l’activité exercée.

Enfin, il ressort avec évidence de l’analyse de l’expert que les locaux loués se situent dans un quartier dont la population résidente bénéficie d’un fort pouvoir d’achat, dans la rue la plus achalandée et principalement dédiée à l’alimentaire, avec plus de 50% de commerces et d’enseignes nationales, ce qui ne peut que profiter à l’activité de fleuriste exercée.

Dans ces conditions, il doit être retenu que les locaux loués bénéficient d’une très bonne situation pour l’activité exercée.

c) Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon le contrat de bail, les locaux sont à usage de « COMMERCE DE FLEURISTE, VENTE DE FLEURS, PLANTES, GRAINES, ET ACCESSOIRES DE FLEURISTE ».

Il s’agit d’une destination large et adaptée au secteur des locaux loués.

d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

La société O’CLER soutient qu’au vu des références citées par l’expert et de celles qu’elle produit, la valeur locative pour un renouvellement au 1er octobre 2019 ne saurait être inférieure à 1 300 euros / m2P. Elle ajoute qu’il convient de ne pas minimiser l’effet bonbonnière qui aboutit à une valeur locative unitaire supérieure pour les plus petites surfaces.

La société LES FLORALIES propose une valeur locative de 1 000 euros/m2 P. Elle prétend qu’il y a lieu d’exclure de l’appréciation les références retenues par l’expert qui sont postérieures à la date du renouvellement, outre les références de loyers décapitalisés.

Sur ce,

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— cinq références de loyer fixé judiciairement de 500 euros à 800 euros/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 10], [Adresse 1] et [Adresse 12], de 32,90 m2B à 153 m2B, avec des baux à effet entre le mois de juillet 2012 et le mois de janvier 2015 et des locaux dans lesquels sont exercés des activités de boulangerie-pâtisserie, pharmacie, agence bancaire et puériculture;

— cinq références de loyer de renouvellement amiable de 559 euros à 1 280 euros/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 12], [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 10], de 34 m2B à 24 m2B, des baux à effet de novembre 2016 à 2018 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de salon de coiffure, caviste, bar-brasserie, agence bancaire et institut de beauté ;

— seize références des locations nouvelles de 579 euros à 1 923 euros/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 11], [Adresse 12], [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 10], [Adresse 5]et [Adresse 7], de 24 m2B à 156 m2B et des locaux dans lesquels sont exercées des activités d’équipement de la personne, équipement de la maison, agence bancaire, agence immobilière, alimentation, kinésithérapie, bijouterie, chocolaterie, opticien, restauration italienne, épicerie fine, onglerie ;

— six références de loyers décaptialisés, en considérant que le droit au bail ou pas de porte versé constitue un loyer en capital et en fixant le coefficient de décapitalisation à 7 ou 7,5, de 1 104 euros à 1 621 euros/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 12], [Adresse 4] et [Adresse 1], de 33 m2B à 74,50 m2B et des locaux dans lesquels sont exercés des activités d’équipement de la personne, agence immobilière, bar à ongles, primeur, institut de beauté et chocolatier.

Elle retient une valeur locative unitaire de 1 150 euros/m2B compte tenu de la très bonne situation des locaux, de l’immeuble ancien et de bonne facture dont ils dépendent, des caractéristiques propres des locaux dont l’absence de sanitaires, de l’activité exercée conforme à la destination contractuelle, des loyers de voisinage et de l’analyse du marché locatif et des différences constatées entre les éléments de comparaison et les lieux loués.

Les parties présentent également plusieurs références.

Il est rappelé qu’à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter les références qui ne se trouvent pas [Adresse 1] mais dans le quartier des locaux loués et qui peuvent constituer des éléments de recoupement.

En revanche, il convient d’écarter les références dont la date de renouvellement est antérieure de plus de quatre années des locaux loués car trop anciennes.

De même, il ne peut être tenu compte des loyers intégrant un pas de porte ou un droit au bail, lesquels sont sans rapport avec la valeur intrinsèque des lieux évaluée selon les critères du code de commerce.

Il n’y a pas lieu de tenir compte d’un effet bonbonnière car la surface de vente accessible à la clientèle de 42,94 m2 ne peut être considérée comme réduite.

Ainsi, en procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d’autres locaux situés dans le même secteur et en prenant en considération les éléments étudiés dans les développements précédents, à savoir les caractéristiques des locaux dont l’absence de sanitaires, la très bonne situation des locaux pour l’activité exercée et la destination adaptée au secteur, le prix unitaire proposé par l’expert paraît légèrement élevé et doit être ramené à 1 000 euros / m2B.

e) Sur les facteurs de majoration ou minoration de la valeur locative

— Sur la majoration pour droit d’étalage

La société O’CLER sollicite que la majoration pour terrasse soit portée à 10% dans la mesure où la terrasse dont bénéficie la société LES FLORALIES constitue une véritable zone de vente ainsi qu’une vitrine visant à attirer le chaland par les fleurs exposées.

La société LES FLORALIES sollicite qu’aucune majoration ne soit appliquée en soutenant que l’autorisation de droit d’étalage ne relève pas de l’article R. 145-4 du code de commerce. A titre subsidiaire, elle demande que la majoration soit réduite à 3%, et, à titre infiniment subsidiaire, à 5%, car l’étalage n’est ni clos ni aménagé et qu’il est limité à 11m2.

Sur ce,

L’expert applique à la valeur locative une majoration de 7,5% eu égard à l’existence d’un étalage de 13,20 m2 améliorant tant la visibilité des locaux que leur capacité.

Il ressort des photograhies du rapport d’expertise et de l’analyse de l’expert que la société LES FLORALIES bénéficie devant la devanture de la boutique d’un surface située sur le domaine public, évaluée par l’expert à 13,20 m2, recouverte d’un store banne à l’enseigne « Les Floralies », qui lui permet de présenter avantageusement ses produits et qui constitue un véritable espace de vente, lequel étend la surface d’exploitation de l’activité et améliore la visibilité du commerce.

Compte tenu de l’avantage procuré mais dès lors qu’il s’agit d’un simple droit d’étalage permettant de présenter les produits, et non d’un droit de terrasse bénéficiant d’un aménagement spécifique et permettant d’accueillir la clientèle, la majoration de la valeur locative sera fixée à 5%.

— Sur la minoration pour absence de sanitaires

La société O’CLER s’oppose à l’application d’un abattement pour absence de sanitaires car la société LES FLORALIES bénéficie des WC communs, lesquels n’amputent pas la surface de son commerce et ne sont donc pas pris en compte dans l’évaluation du loyer.

La société LES FLORALIES sollicite l’application d’un abattement de 5% pour absence de WC privatifs. Elle explique avoir seulement l’usage des WC communs et particulièrement vétustes situés dans un autre bâtiment.

Sur ce,

Il n’y a pas lieu à application d’un abattement pour absence de sanitaires dès lors que l’expert en a tenu compte dans l’appréciation de la valeur locative.

*****

Par conséquent, la valeur locative au 1er octobre 2019 s’évalue ainsi :

— valeur locative brute, (52,07 m2B x 1 000 euros =) 52 070 euros ;

— valeur locative nette après application d’une majoration de 5 % pour droit d’étalage ( 52 070 + (52 070 x 5% = 2 603,50) =) 54 673,50 euros.

soit une valeur locative au 1er octobre 2019 de 54 673,50 euros.

Dès lors, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er otobre 2019 sera fixé à la somme de 54 673,50 euros.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 28 novembre 2019, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

2- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et la demande en ce sens de la société LES FLORALIES sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 54 673,50, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2019, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société O’CLERC et la société LES FLORALIES pour les locaux situés à [Localité 9], [Adresse 1] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 28 novembre pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société LES FLORALIES de voir écarter l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2025

La Greffière La présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER