TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Thomas BROCHE

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00126

N° Portalis 352J-W-B7H-C3O3T

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], réprésenté par son syndic, la société Jean CHARPENTIER SOPAGI, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1159

DÉFENDERESSE

S.C.I ISHAKOGLU

[Adresse 2]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00126 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3O3T

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI ISHAKOGLU est propriétaire des lots de copropriété n°11 à 13 d’un immeuble situé au [Adresse 7]).

Par lettre recommandée avec avis de réception non réclamé du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI ISHAKOGLU de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 21.799,31 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 19 septembre 2024, la SCI ISHAKOGLU en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant au principal de 19.198,72 euros.

Au visa des articles 9, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal, dans ses dernières écritures d’actualisation dénoncées par acte de commissaire de justice signifiées selon procès-verbal de recherches infructueuses le 03 octobre 2024 et notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, de :

— condamner la SCI ISHAKOGLU au paiement de la somme de 13.828,32 euros au titre des charges dues au 17 septembre 2024, provision du 3ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2023, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner la SCI ISHAKOGLU au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI ISHAKOGLU au paiement des entiers dépens, incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions des articles 696 du code de procédure civile et R 631-4 du code de la consommation ;

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00126 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3O3T

— condamner la SCI ISHAKOGLU au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), la SCI ISHAKOGLU n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 28 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI ISHAKOGLU est propriétaire des lots n°11 à 13 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 octobre 2022, 21 mars 2023, 5 décembre 2023 et 13 novembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un extrait du grand livre du 1er janvier 2022 au 28 novembre 2022 (page 11/25) ;

— un décompte de créance actualisé du 1er janvier 2023 au 15 novembre 2023 ;

— un décompte de créance actualisé du 1er janvier 2023 au 17 septembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI ISHAKOGLU, déduction faite des frais de recouvrement de 22,20 euros au titre de frais de relance en date du 12 juin 2023, est débiteur de 13.828,32 – 22,20 euros soit 13.806,12 euros et non 13.828,32 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La SCI ISHAKOGLU ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 17 septembre 2024 inclus, provision du 3ème trimestre 2024 incluse ;

En application de l’article 1231-6 du code civil, le défendeur ayant effectué des paiements le 22 décembre 2023 et le 17 avril 2024 ayant apuré sa dette antérieure et en ce que les 13.828,32 restant dus correspondent aux appels de fonds de 2024, l’intérêt au taux légal sera dû à compter de la signification des conclusions d’actualisation, soit à compter du 03 octobre 2024.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

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Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 22,20 euros au titre des frais de relance mais ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure antérieure à l’envoi d’une lettre de relance.

Sa demande de paiement de la somme de 22,20 euros sera rejetée en ce qu’elle ne sera pas comptabilisée dans la demande de paiement sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI ISHAKOGLU de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI ISHAKOGLU a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI ISHAKOGLU a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

La SCI ISHAKOGLU, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande que soit inclus aux dépens l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions des articles 696 du code de procédure civile et R 631-4 du code de la consommation.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

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Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 5 du même code dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Le syndicat des copropriétaires ne chiffre pas sa demande de condamnation et demande que l’application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article R 631-4 du code de la consommation.

La demande étant indéterminée, elle ne constitue pas une vraie demande au titre de l’article 4 du code de procédure civile et ne donnera donc pas lieu à mention dans le dispositif.

Sur les frais irrépétibles

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ISHAKOGLU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 9] la somme de 13.806,12 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 17 septembre 2024 inclus, provision du 3ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ISHAKOGLU aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI ISHAKOGLU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 03 Juillet 2025

La Greffière La Présidente