TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51911 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JC6

N° : 18

Assignation du :

08 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 janvier 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [B] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS – #R0054

DEFENDERESSE

La société GROUPE ECLORE S.N.C.

dont le siège est [Adresse 4]

[Localité 7]

locataire de locaux commerciaux

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS – #B0811

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 juin 2007, Madame [B] [S] a donné à bail commercial à la société Rostang Organisation des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter, de manière rétroactive, du 1er août 2002, moyennant un loyer en principal de 14 887 € par an.

Le bail a été renouvelé par avenant à effet du 1er juillet 2012 pour la même durée, moyennant un loyer en principal de 19 960 € payable trimestriellement d’avance le premier jour de chaque trimestre civil.

Par acte du 24 juillet 2020, la société Rostang Organisation a cédé partiellement son fonds de commerce à la société Groupe Eclore.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 4 mars 2021, à la société Groupe Eclore.

Par acte délivré le 31 mai 2021, Madame [B] [S] a fait assigner la société Groupe Eclore devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

Par ordonnance du 3 janvier 2022, le juge des référés a débouté Madame [B] [S] de ses demandes et l’a enjoint sous astreinte de faire procéder aux travaux de confortation du plancher du local commercial.

Par acte du 10 juin 2021, la société Groupe Eclore a fait assigner Madame [B] [S] devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 mars 2021, et a formé des demandes en paiement de remboursement ou d’annulation des loyers appelés depuis le 4 mars 2021, et de dommages-intérêts à l’encontre de Madame [B] [S].

Dans le cadre de cette instance, Madame [B] [S] a fait assigner en garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6].

L’affaire est pendante devant la 18ème chambre.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 30 janvier 2024, à la société Groupe Eclore, pour une somme de 9 103,09 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2024.

Par acte délivré le 8 mars 2024, Madame [B] [S] a fait assigner la société Groupe Eclore devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Par conclusions déposées à l’audience du 2 décembre 2024 et soutenu oralement, Madame [B] [S] demande au juge des référés :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 29 février 2024,

— ordonner l’expulsion de la société Groupe Eclore et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Groupe Eclore à lui payer la somme provisionnelle de 36 895,35 € au titre de l’arriéré locatif, correspondant aux loyers et charges dues sur la période du 17 octobre 2023 au 30 septembre 2024, en ce compris la clause pénale de 6 149 €,

— condamner la société Groupe Eclore au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 3 381 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Groupe Eclore à lui payer la somme provisionnelle de 30 746,13 € au titre de l’arriéré locatif, correspondant au loyer et les charges dues sur la période du 17 octobre 2023 au 30 septembre 2024,

En tout état de cause,

— condamner la société Groupe Eclore au paiement d’une somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Groupe Eclore demande au juge des référés de :

A titre principal,

— juger que l’assignation délivrée le 8 mars 2024 est nulle,

— juger irrecevables les demandes de Madame [B] [S],

— juger la juridiction des référés incompétente au profit du tribunal judiciaire de Paris au fond pour la procédure enregistrée sous le numéro de RG 24/02550,

— renvoyer Madame [B] [S] à mieux se pourvoir,

Subsidiairement,

— juger que des contestations sérieuses font obstacle au bien-fondé des demandes présentées par Madame [B] [S],

— débouter Madame [B] [S] de l’ensemble de ses demandes,

Encore plus subsidiairement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— l’autoriser à s’acquitter de la dette en 24 mensualités consécutives d’un montant égal,

En tout état de cause,

— annuler le commandement de payer du 30 janvier 2024,

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— juger qu’elle n’est tenue d’aucune dette locative pour la période du 17 octobre 2023 au 30 janvier 2024,

— condamner Madame [B] [S] à lui payer la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner Madame [B] [S] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du même code.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 […] un exposé des moyens en fait et en droit.

L’article 114 du même code précise que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Au cas présent, la société Groupe Eclore soutient que l’assignation est nulle pour défaut de fondement juridique, puisque la demanderesse vise dans son assignation, de manière erronée, les articles 893 et 894 du code de procédure civile.

Madame [B] [S] réplique qu’il s’agit d’une erreur de plume, les articles 834 et 835 du code de procédure civile devant s’appliquer au litige.

En outre, il convient de constater que l’assignation vise également les articles 1728 du code civil et L.145- 41 du code de commerce, de sorte que l’assignation n’est pas dépourvue de tout fondement juridique et que la nullité de l’acte introductif d’instance n’est pas encourue.

Dès lors, la défenderesse sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 8 mars 2024.

Sur la compétence du juge des référés

En application de l’article 789 2° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour allouer une provision pour le procès.

Au cas présent, la société Groupe Eclore soutient que les demandes de Madame [B] [S] sont irrecevables puisque le juge de la mise en état a été saisi dans l’affaire au fond pendante devant la 18e chambre du tribunal judiciaire de Paris, qu’elle a engagée pour contester le commandement de payer du 4 mars 2021.

Cependant, il convient de rappeler que même en cas de saisine du juge du fond, le juge des référés demeure compétent tant qu’une décision au fond n’a pas été rendue.

En outre, force est de constater que la procédure au fond invoquée par la défenderesse ne porte pas sur le même commandement de payer, ni sur la même période d’impayés de loyers.

En effet, la présente instance est fondée sur un commandement de payer du 30 janvier 2024 et ne concerne que la période du 17 octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Dès lors, l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse sera rejetée.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 30 janvier 2024

Il convient de rappeler que le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la nullité d’un commandement de payer, et peut seulement constater l’existence de contestations sérieuses quant à la régularité de ce commandement.

Il n’y a donc pas lieu référé sur la demande d’annulation du commandement de payer formée par la défenderesse.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En outre, la demanderesse justifie à la présente instance de la réalisation des travaux relatifs à la confortation du plancher des locaux commerciaux, prévus à l’ordonnance du juge des référés du 3 janvier 2022, en produisant :

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du [Adresse 2] à [Localité 7] du 10 mars 2022, entérinant à la résolution n°25 le vote à l’unanimité des travaux de confortation du plancher haut du sous-sol du local n°5 lui appartenant,

— le procès-verbal de réception sans réserve de ces travaux en date du 17 octobre 2023, signé par l’architecte de l’immeuble.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la société Groupe Eclore, l’existence de contestations sérieuses au sujet de l’achèvement des travaux ordonnés dans l’ordonnance du 3 janvier 2022 n’est pas démontrée, ceux-ci ayant été finalisés le 17 octobre 2023. Elle ne peut donc valablement invoquer l’exception d’inexécution pour justifier l’absence de paiement des loyers à compter de cette date.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [B] [S] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 9 103,09 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de l’état de la dette et des versements auxquels s’engage la société locataire, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Groupe Eclore depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par Madame [B] [S], l’obligation de la société Groupe Eclore au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, pour la période du 17 octobre 2023 au 30 septembre 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 30 746,13 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Groupe Eclore.

Les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, à la majoration de l’indemnité d’occupation, et à l’indemnité forfaitaire de 20% s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Au cas présent, la défenderesse sollicite la condamnation de Madame [B] [S] à lui verser la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts, estimant l’action formée à son encontre non fondée et abusive.

Toutefois, au regard de ce qui précède, les demandes de Madame [B] [S] ayant été accueillies, la société Groupe Eclore sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société Groupe Eclore, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Groupe Eclore ne permet d’écarter la demande de Madame [B] [S] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société Groupe Eclore de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 8 mars 2024 ;

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société Groupe Eclore ;

Déclarons recevables les demandes de Madame [B] [S] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer du 30 janvier 2024 ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 février 2024 à minuit ;

Condamnons la société Groupe Eclore à payer à Madame [B] [S] la somme par provision de 30 746,13 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires, pour la période du 17 octobre 2023 au 30 septembre 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Groupe Eclore se libère des sommes ci-dessus allouées par 10 versements mensuels de 3000 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Groupe Eclore et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Groupe Eclore devra payer mensuellement à Madame [B] [S], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation par le bailleur du dépôt de garantie, de majoration de l’indemnité d’occupation, et d’indemnité forfaitaire de 20% ;

Déboutons la société Groupe Eclore de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamnons la société Groupe Eclore à payer à Madame [B] [S] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Groupe Eclore aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 06 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE