TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Alain de LANGLE

Maître Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain de LANGLE

Maître Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5P6X

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [H]

Madame [A] [G] épouse [H]

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDERESSE

Madame [I] [F]

demeurant [Adresse 2]

assistée de Maître Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D0368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-020647 du 22/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5P6X

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 12 mars 2008, M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] ont donné à bail à Mme [M] [F], désormais Mme [I] [F] selon rectification de l’état civil, et M. [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 700 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] ont fait délivrer à Mme [I] [F] un congé pour vendre à effet au 31 mars 2024. Le même acte a été délivré le 3 juillet 2023 à M. [K] [H].

Par actes de commissaire de justice du 27 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [I] [F] un commandement de payer la somme principale de 3 236,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [F] le 3 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] ont fait assigner Mme [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [F], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,5 205,72 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de juillet 2024 incluse,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 27 juin 2023.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 5 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties pour mettre le dossier en état d’être jugé pour être finalement retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A l’audience du 23 janvier 2025, M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

valider le congé pour vente notifié le 27 juin 2023,subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire,plus subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Mme [I] [F] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,ordonner la séquestration au frais, risques et périls de Mme [I] [F] des meubles laissés dans les lieux,condamner Mme [I] [F] à leur payer la somme de 12 596,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date des conclusion, échéance de janvier 2025 incluse,fixer à compter du 1er février 2025 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges due, jusqu’à complète libération des locaux,condamner Mme [I] [F] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 27 juin 2023.

Mme [I] [F] comparait, assistée de son conseil, elle dépose des conclusions, dont elle a demande le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

annuler le congé délivré le 27 juin 2023,annuler le commandement de payer,débouter M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] de leurs demandes,condamner M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H], in solidum, à lui rembourser la somme de 5 850 euros à titre de répétition des provision sur charges non justifiées (2008 à 2017),fixer le montant du loyer indexé à la somme de 760,74 euros,condamner M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H], solidairement, à lui payer la somme de 1 620,78 euros au titre d’un trop perçu de loyercondamner M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H], in solidum, à lui payer la somme de 20 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et moral,condamner M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H], in solidum, à effectuer les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard et se réserver la liquidation de l’astreinte :remise en état de la salle de bains : revêtements muraux, lavabo et installations sanitaires,remisse en état de la cuisine : murs plafonds et revêtements de murs et de sol avec installation de nouveaux meubles/placards de cuisine,remise en état des murs et revêtements muraux du logement,suspendre l’obligation de paiement de loyers jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés, ou subsidiairement fixer le loyer à la somme de 250 euros par mois hors charges,rejeter la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H], in solidum, à verser à Me [E] [D] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur le contrat de bail

Il sera constaté, à titre liminaire, qu’il est constant que M. [L] [J] a donné congé et quitté les lieux.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il appartient donc à Mme [I] [F], qui demande à ce que le contrat de bail soit requalifié en contrat de bail non meublé, d’apporter les éléments propres à le démontrer. En l’espèce, elle reconnaît dans ses écritures que le logement a été loué avec des meubles et des équipements mais indique ne plus avoir en sa possession l’état des lieux et l’inventaire qu’elle se souvient avoir signés. En l’absence d’élément de preuve, il sera considéré que le bail signé entre les parties, le 12 mars 2008 est bien un bail d’habitation meublé et donc soumis au titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de préciser, que l’absence de décence du logement si elle était constatée n’aurait pas pour incidence d’entraîner une requalification du contrat de bail. Il n’y a donc pas lieu d’étudier ce moyen à ce stade.

Sur la validation du congé

Conformément à l’article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

En application de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le bail consenti à Mme [I] [F] a commencé à courir le 1er avril 2008 pour une période d’un an, puis a été tacitement reconduit le 1er avril 2009 par période de un an suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 1er avril 2023, pour expirer le 31 mars 2024 à minuit.

Un congé pour vendre lui a été signifié par acte d’huissier délivré le 27 juin 2023, soit plus de trois mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de ses auteurs de vendre le bien.

Il appartient à Mme [I] [F] qui invoque le caractère frauduleux du congé d’en apporter la preuve conformément aux dispositions susvisées. Étant précisé que la bonne ou la mauvaise foi du bailleur dans le cadre de la délivrance d’un congé est indifférente et n’est donc pas susceptible de priver d’effet ledit congé. Le bailleur a le droit de mettre fin au bail lors de l’arrivée à son échéance contractuelle.

Sur le caractère frauduleux du congé, le fait que M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] ne justifient pas d’avoir entamé des démarches pour vendre le bien est insusceptible de caractériser en soi une intention frauduleuse, les bailleurs sont parfaitement fondés à attendre que leur bien soit effectivement libéré par la locataire pour le mettre en vente.

S’il est vrai qu’ils ont initié la présente instance par une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail suite à la délivrance d’un commandement de payer, il n’est pas interdit aux parties de faire évoluer le litige et il ressort du dossier de la procédure que le congé pour vente et le commandement de payer avaient été délivrés à la même date, le 27 juin 2023. Enfin le fait qu’ils aient renoncé à se prévaloir du congé pour vendre délivré en 2021 ne démontre pas non plus qu’ils ont renoncer à vendre le bien.

Ainsi, Mme [I] [F] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du caractère frauduleux du congé pour vendre. Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 mars 2024 à minuit.

Les demandes subsidiaires de constat de la résolution de plein droit du bail et de résiliation judiciaire devenues sans objet ne sera donc pas examinées.

Mme [I] [F] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 31 mars 2024 à minuit et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [F] est redevable des loyers et charges jusqu’au 31 mars 2024, date de l’expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Sur le montant du loyer révisé

Il est constant que le contrat de bail prévoit la révision du loyer. Il résulte des décomptes locatifs et des écritures des parties que le loyer mensuel s’élevait à la somme de 759,22 euros suite à une révision effectuée en 2013, sur la base de l’indice de référence des loyers, et qu’il a été augmenté à la somme de 799,33 euros à compter de l’échéance du mois d’août 2021.

Selon l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

[…]

Il résulte des dispositions de ce texte que le loyer révisé au 1er août 2021 devait être fixé à la somme de 760,74 euros [759,22 x (indice de référence des loyers du 4e trimestre 2020 (=130,52) / indice de référence des loyers du 4e trimestre 2019 (=130,26))]. La somme de 1 620,78 euros n’était donc pas due [(799,33-760,74) x 42 mois de août 2021 à janvier 2025].

Le bail ayant pris fin le 31 mars 2024, par l’effet du congé, il n’y a pas lieu à fixer le montant du loyer.

Sur les charges récupérables

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Les régularisations pour les années 2021, 2022 et 2023 ne sont pas contestées. A l’exception du montant retenu pour l’année 2022. En effet, il résulte des écritures des demandeurs que la demande en paiement portant sur la régularisation des charges de l’année 2022 porte sur un montant de 862,11 euros auquel s’ajoute la somme de 110 euros réclamée au titre de la taxe d’ordure ménagère alors que le décompte comprend une somme de 980,11 euros. Il convient de corriger cette erreur et de déduire la somme de 8 euros.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 4 917,26 euros pour les années 2008 à 2020, Mme [I] [F] oppose la prescription triennale.

En l’espèce, il apparaît que les demandeurs ont eu connaissance des éléments leur permettant de procéder à la régularisation des charges de l’année 2020, le 19 juillet 2021, date du courrier du syndic concernant l’exercice 2020. Ils pouvaient donc réclamer le paiement en justice du montant de la régularisation jusqu’au 19 juillet 2024. L’action ayant été intentée le 22 juillet 2024 et la demande formée pour la première fois dans leurs écritures de décembre 2024, selon la défenderesse, elle ne peut être que déclarée prescrite. Les demandes en paiement présentées pour les régularisations antérieures sont par définition également prescrites, les demandeurs n’apportant pas d’élément susceptibles de venir décaler le point de départ de la prescription. La somme de 4 917,26 euros doit donc être écartée.

Sur la demande reconventionnelle en répétition des provisions sur charges non régularisées

Mme [I] [F] soutient qu’en l’absence de régularisation des charges pour les années 2008 à 2017, elle est fondée à demander le remboursement des provisions versées sur la période.

Il convient de rappeler que, d’une part, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que, d’autre part, les bailleurs ont produit les justificatifs dans le cadre de la présente instance. Si la prescription extinctive les empêche de demander le paiement des régularisations, la production de ces pièces permet de justifier le montant des provisions pour charges récupérables appelées, étant précisé que, au vu des pièces justificatives produites, les provisions ne couvrent pas le montant réel des charges récupérables réellement dues sur ces années. La demande en répétition des provisions sur charges non régularisées est donc rejetée.

Sur le montant de la dette locative

Il ressort de ce qui précède que la somme due s’élève à 5 361,80 euros (6990,58 euros (solde du dernier décompte au 21 janvier 2025, pièce 75 des demandeurs) – 1 620,78 – 8), mensualités de janvier 2025 incluse, le loyer de décembre 2024 étant indiqué deux fois dans le décompte, la seconde mention doit être comprise comme étant l’échéance du mois suivant. Étant précisée que ce décompte comprend les régularisations de charges pour les années 2021, 2022 et 2023 et les deux paiements de 477,22 euros payés au mois de janvier 2025. Cette somme correspond à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [I] [F] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l’échéance de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 760,74 euros.

Sur la demande reconventionnelle tirée du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées

par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [I] [F] a été victime d’un dégât des eaux au mois de janvier 2021 et que le 1er juin 2021 un meuble de la cuisine est tombé du fait de l’humidité présente dans le mur. En revanche, Mme [I] [F] n’apporte pas d’élément sur des désordres antérieures.

La nature et l’étendue des désordres consécutifs à ce dégât des eaux de janvier 2021, sont objectivées par les pièces produites par la défenderesse, ainsi, le 10 février 2022 l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 3] constatait une forte humidité et une dégradation du revêtement dans la cuisine en partie haute du mur de gauche et de face, et dans la salle de bain en partie haute des murs avec des traces de moisissures, le lavabo se décrochant du mur. De la moisissure est aussi relevée dans la pièce à vivre sous la fenêtre. L’inspecteur considérait dans un courrier daté du 24 janvier 2024, que lors de sa visite du 29 novembre 2023, les taux d’humidité étaient en forte baisse et que les travaux de réfection allaient pourvoir être envisagés.

Les mêmes désordres étaient constatés par un commissaire de justice le 23 novembre 2023 dans un constat comprenant des photographies des lieux.

Enfin, des prélèvements effectuer au mois de septembre 2023 confirmait la présence de moisissure dans le logement.

Il résulte des pièces produites que les bailleurs ont fait enlever le meuble tombé, le 4 juin 2021 et changer le lavabo, le 13 novembre 2023. Enfin, il apparaît à la lecture de ces éléments que bien qu’il ne soit justifié d’aucun travaux pour mettre fin à l’origine des désordres, le fait que les murs s’assèchent laisse penser que la fuite a pris fin.

Si le bailleur peut être exonéré de sa responsabilité sur le fondement de l’article 1725 du code civil, encore faut-il que l’origine des désordres soit déterminée. Or, les demandeurs ne produisent pas de pièces susceptibles d’établir l’origine du dégât des eaux subit par la locataire. Les courriers de leur assureur faisant référence à une possible fuite d’un appartement d’un étage supérieur sont insuffisants à l’établir.

En ces conditions, le manquement objectif du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation est avéré et ce dernier sera tenu de réparer ses préjudices. Il convient de préciser que les diligences personnelles des bailleurs à cet égard sont sans incidence sur leur responsabilité, les locataires n’ayant pas la charge de s’adresser directement à des tiers pour résoudre les désordres.

Au vu des éléments produits, de la nature, de la durée et de l’ampleur des troubles, et considération prise du montant du loyer acquitté par la locataire, mais également de l’absence d’éléments complémentaires notamment de mesure objective de l’humidité, d’élément sur l’aération de l’appartement, d’élément objectif sur l’état du logement après la visite du 29 novembre 2023, le préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 12 247,91 euros (soit un préjudice de jouissance évalué à 40% du loyer de janvier 2021 à novembre 2023 puis 15% du loyer jusqu’à janvier 2025).

Chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] seront donc condamnés à payer in solidum.

S’agissant de la demande de travaux, il convient de constater que le bail ayant pris fin le 31 mars 2024, par l’effet du congé, Mme [I] [F] n’a plus la qualité de locataire lui permettant de solliciter la mise en conformité des locaux, la demande sera rejetée rendant sans objet la demande de suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation invoquée par la défenderesse sera ordonnée.

Ainsi, Mme [I] [F] étant redevable de la somme de 5 361,80 euros au titre de l’arriéré locatif et M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] étant redevables de la somme de 12 247,91 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [I] [F], ils seront condamnés, in solidum, à payer à cette dernière la somme de de 6 886,11 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, les parties supporteront chacune la moitié des dépens, étant précisé que le coût du commandement de payer ne sera pas compris dans les dépens, la délivrance de cet acte n’étant pas nécessaire dans le cadre d’une instance en validation de congé.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé pour vendre délivré le 27 juin 2023,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [I] [F] par M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 12 mars 2008 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 mars 2024,

ORDONNE à Mme [I] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

JUGE que Mme [I] [F] est redevable de la somme de 5 361,80 euros au titre de l’arriéré locatif,

JUGE que M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] sont redevables de la somme de 12 247,91 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [I] [F],

CONDAMNE, en conséquence, M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H], in solidum, à payer à Mme [I] [F] la somme de 6 886,11 euros,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Mme [I] [F] à verser à M. [K] [H] et Mme [A] [G] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 760,74 euros), à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE les demandes en paiement formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE les parties à supporter chacune la moitié des dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 27 juin 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection