TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/04/2025

à : Madame [D] [T] [N] [W]

Copie exécutoire délivrée

le : 15/04/2025

à : Maître Sébastien DENEUX

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02031

N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6H

N° MINUTE : 5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0164 substitué par Maître Caroline LACASSAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0164

DÉFENDERESSE

Madame [D] [T] [N] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02031 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6H

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 10 octobre 2024 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [K] [O] a été déclaré adjudicataire d’un bien situé dans un immeuble sis [Adresse 3] (6ème étage, première porte droite, lot n°28) à Paris (75116). Le jugement a été signifié à Madame [D] [W], ancienne propriétaire, le 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, Monsieur [K] [O] a fait assigner Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir :

— l’expulsion de Madame [D] [W] et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais et risques de la défenderesse,

— la condamnation de Madame [D] [W] à payer à titre provisionnel la somme de 800 euros par mois à compter du 1er novembre 2024 à titre d’indemnité d’occupation,

— la condamnation de Madame [D] [W] et de tout occupant de son chef à payer à titre provisionnel la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [K] [O], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux termes de son assignation soutenue oralement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée à étude, Madame [D] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputé contradictoire.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant de justifier la compétence du juge des référés ainsi qu’une mesure d’expulsion.

Par ailleurs, l’article 1377 du code civil prévoit qu’en matière de partage, le tribunal ordonne la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Une telle vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 du même code. L’article 1278 du code civil auquel il est ainsi renvoyé renvoie lui-même aux articles R.322-39, 322-49, R.322-59, R.322-61, R322-62, R.322-66 à R.322-72 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, selon l’article R.322-64 du même code, et sauf stipulation contraire du cahier des conditions de vente, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion constitué par le jugement d’adjudication à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable. A ce texte, l’article 1278 du code de procédure civile ne renvoie pas non plus.

Pour autant, il est constant que les articles L.322-5 à L.322-14 du code des procédures civiles d’exécution relatifs à la vente sur adjudication sont applicables lorsqu’il y est procédé à la suite d’une licitation. Aux termes de l’article L.322-13 dudit code, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Cependant, en matière de licitation, il n’existe pas de saisi, de sorte que le jugement d’adjudication sur licitation ne constitue pas un titre d’expulsion contre les occupants de l’immeuble adjugé.

En l’espèce, si Monsieur [K] [O] ne peut se prévaloir du jugement d’adjudication sur licitation du 10 octobre 2024 en tant que titre d’expulsion en lui-même, en revanche, il est légitime à fonder sa demande d’expulsion de Madame [D] [W] sur ledit jugement, jugement en vertu duquel il est devenu propriétaire du bien litigieux et la défenderesse a perdu tout droit et titre sur ce dernier.

En conséquence, l’action de Monsieur [K] [O] sera déclarée recevable et l’expulsion de Madame [D] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef sera prononcée dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de l’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’ancien propriétaire perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication et est donc tenu à compter de cette date d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de Monsieur [K] [O], il convient de dire que Madame [D] [W] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 conformément à la demande.

Il résulte du cahier des conditions de vente que le bien litigieux est constitué d’une pièce éclairée par un châssis de toit avec droit au water-closet et au poste d’eau communs sur le palier. Sa superficie et son état ne sont pas précisés et aucun avis de valeur locative n’est produit. Toutefois, au regard de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le propriétaire des lieux, l’indemnité d’occupation peut être fixée à 200 euros par mois. Madame [D] [W] sera ainsi condamnée au paiement de cette somme provisionnelle

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02031 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6H

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [W], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [O] les frais qu’il a exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que Madame [D] [W] est occupante sans droit ni titre du bien situé dans un immeuble sis [Adresse 3] (6ème étage, première porte droite, lot n°28) à [Localité 5] appartenant à Monsieur [K] [O],

ORDONNONS à Madame [D] [W] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [K] [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [D] [W] à verser à Monsieur [K] [O] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 200 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Madame [D] [W] à verser à Monsieur [K] [O] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Monsieur [K] [O] du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Madame [D] [W] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,