TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/08867

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6GF

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [A] [L]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Madame [O] [I] épouse [L]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentés par Maître Philippe LECUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0470

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [C] [T] [X] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [Z] [P]

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Monsieur [N] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous les quatre représentés par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0422

*******

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Mélanie VAUQUELIN, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

___________

EXPOSE DES FAITS

[B] [P], [C] [X] épouse [P], [Z] [P] et [N] [P] (ci-après aussi appelés " les consorts [P] ") sont propriétaires d’un bien immobilier à usage d’habitation sis, [Adresse 3]), [B] [P] et [C] [X] épouse [P] en détenant ensemble l’usufruit, et [Z] [P] et [N] [P] étant ensemble nu-propriétaires.

Le 13 février 2023, [B] [P] a donné mandat exclusif à à la société MB PARTNERS CONSEIL IMMOBILIER, exerçant sous le nom d’agence BELMONT IMMOBILIER, aux fins de vendre ledit bien au prix de 6 400 000 euros, dont 200 000 euros d’honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur.

Le 15 février 2023, [A] [L] et [O] [I] (ci-après aussi appelés " les époux [L]/[I] ") ont formulé auprès de l’agence BELMONT IMMOBILIER une offre d’achat du bien précité au prix de 6 300 000 euros dont 100 000 euros de frais d’agence, cette offre expirant le 17 février 2023.

Entre le 15 et le 20 février 2023, l’offre a été acceptée, par [B]

[P], [C] [X] épouse [P] et [Z] [P], ladite acceptation par contreseing de l’offre n’étant pas datée.

Le 20 février 2023, un avenant au mandat de vente consenti à l’agence BELMONT IMMOBILIER a été signé par l’ensemble des propriétaires du bien.

Le 7 mars 2023, les consorts [P] ont indiqué par courrier ne plus souhaiter vendre le bien.

Se prévalant de la perfection de la vente du bien précité et par exploits d’huissier en date des 30 et 31 mai 2023, les époux [L]/[I] ont fait assigner les consorts [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’ordonner la vente forcée du bien précité.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 août 2024, les époux [L]/[I] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 1582 et suivants du code civil, l’article 1304-6 du code civil, l’article 1130 du code civil, vu les pièces du dossier,

Declarer Monsieur M. et Mme [A] [L] recevables et bien fondé en leurs demandes ;

Prononcer la vente d’un appartement et sa cave, les lots n° 10 et n° 71 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété sis à [Adresse 16], cadastré section EC numéro [Cadastre 7] pour une contenance de 11 a 82 ca entre M. et Mme [A] [L], en qualité d’acquéreurs et M. [B] [P], Mme [C], [T] [X], épouse de M. [B] [P], Mme [Z] [P] , M. [N], [D] [P], en qualité de vendeurs, au prix net vendeur du mandat de vente, soit au prix de 6 200 000 €, auxquels s’ajoutent la commission de l’agence ;

Condamner M. [B] [P], Mme [C], [T] [X], épouse de M. [B] [P], Mme [Z] [P] , M. [N], [D] [P] à régulariser l’acte authentique dans un délai de un (1) mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte au-delà de ce délai de 500 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire,

A défaut de réitération spontanée dans le délai imparti,

Prononcer que le jugement vaudra lui-même vente ;

En tout état de cause,

Declarer Maître [H] [R], Notaire à [Adresse 17], rédacteur du compromis de vente, et/ou sa réitération par acte authentique avec le concours de Maître [N] [M], notaire à [Localité 13] [Adresse 9] ;

Condamner M. [B] [P], Mme [C], [T] [X], épouse de M. [B] [P], Mme [Z] [P] , M. [N], [D] [P] à payer à M. et Mme [A] [L], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens. "

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 août 2024, les consorts [P] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 54, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les articles 620 et suivants, 1117, 1122 et 1583 du Code civil,

Vu les articles L.221-5, 221-18 et suivants du Code de la consommation,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE LIMINAIRE ET PRINCIPAL :

PRONONCER la nullité de l’assignation délivrée par Monsieur [A] [L] et Madame [O] [I], épouse [L] à Monsieur [B] [P], Madame [C] [X] épouse [P], Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [P] ;

DECLARER en conséquence irrecevable la procédure en vente forcée engagée par Monsieur [A] [L] et Madame [O] [I], épouse [L] ;

A TITRE SUBISIDIAIRE :

DEBOUTER Monsieur [A] [L] et Madame [O] [I], épouse [L], de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [O] [I], épouse [L], à verser à Monsieur [B] [P], Madame [C] [X] épouse [P], Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [P], la somme de 50.000 euros (restant à parfaire) à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [O] [I], épouse [L], à verser à Monsieur [B] [P], Madame [C] [X] épouse [P], Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [P], la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024.

A l’audience du 17 juin 2025, le tribunal a mis au débat l’irrecevabilité de l’exception formée par les consorts [P] de nullité de l’assignation et de leur demande de « déclarer en conséquence irrecevable la procédure en vente forcée », faute d’avoir été présentées au juge de la mise en état.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de l’exception de nullité de l’assignation et de la demande de déclarer irrecevable la procédure

Selon l’article 73 du code de procédure civile, « constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ».

Selon l’article 74 du code de procédure civile, « les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. (…) ».

Il résulte de l’article 789 1° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

Dès lors, l’exception de procédure formée par les consorts [P], à savoir l’exception de nullité de l’assignation ayant été formée par conclusions adressées au tribunal postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement doit être déclarée irrecevable.

De manière surabondante, il est observé que les consorts [P] se prévalent d’une nullité de forme sans préciser quel grief ils subissent du fait de l’absence de mentions obligatoires figurant à l’assignation.

De la même façon, il n’y a pas non plus lieu de « déclarer irrecevable la procédure en vente forcée », s’agissant d’une fin de non recevoir, alors qu’il résulte de l’article 789 6° du code de procédure civile que seul le juge de la mise en état pouvait en connaître. Cette fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

Sur la demande des époux [L]/[I] de vente parfaite

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Selon l’article 1117 du code civil, l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

Aux termes de l’article 815-3 du code civil :

«  Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. "

Selon l’article 1998 du code civil, " Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement "

En l’espèce, il est d’abord précisé qu’il ne sera pas répondu aux moyens des parties quant à un prétendu vice du consentement de [B] [P] dès lors qu’aucune conséquence n’en est tirée dès lors qu’aucune demande de nullité du mandat de vente n’est formée.

L’offre d’achat formulée le 15 février 2023 par les époux [L]/[I] précise leur volonté d’être liés en cas d’acceptation, mais également qu’elle est valable jusqu’au 17 février 2023.

Seuls [B] [P], [C] [X] épouse [P] et [Z] [P] ont dans un premier temps accepté cette offre, en la contresignant sans toutefois la dater. Le courriel produit en pièce 4-1 par les consorts [P] ne permet pas davantage de savoir de façon certaine si cette acceptation par [B], [C] et [Z] [P] est intervenue avant le 17 février 2023. En tout cas, il est constant que [N] [P], nu-propriétaire, n’avait alors pas accepté cette offre. Si [N] [P], le seul à ne pas avoir accepté l’offre, a finalement au même titre que [C] et [Z] [P], donner lui aussi mandat à l’agent immobilier de vendre le bien suivant avenant du 20 février 2023, force est de constater qu’il n’est pas démontré qu’il aurait accepté l’offre des consorts [L]/[V] [J]. En effet, les échanges entre l’agent immobilier et le notaire des consorts [P] sont insuffisants à rapporter la preuve de cette acceptation par [N] [P].

Or, s’agissant d’un acte nécessitant l’accord de l’ensemble des consorts [P], son acceptation était nécessaire. La signature par [N] [P] d’un avenant en date du 20 février 2025 est à cet égard indifférente pour établir cette acceptation, en ce que d’une part cet avenant, pas plus que le mandat initial, ne donne pas mandat à [B] [P] d’accepter de vendre le bien pour le compte de [N] [P], et qu’à défaut de précision expresse dans le mandat consenti à l’agent immobilier (et non à [B] [P]), celui-ci ne peut engager son mandant. La signature par [N] [P] de l’avenant ne peut pas davantage s’analyser en une ratification par ce mandant de l’acceptation de l’offre de vente, aucun mandat n’ayant jamais été consenti à [B] [P].

Il s’ensuit qu’à défaut d’acceptation de l’offre par [N] [P], nu-propriétaire, et sans qu’il n’y ait lieu de répondre aux moyens des parties quant à l’incidence de la communication ou non du formulaire de rétractation, toutes les demandes des époux [L]/[I], principale comme subsidiaire, tendant à la vente parfaite du bien immobilier seront rejetées.

Sur la demande des consorts [P] en paiement de dommages et intérêts

Les consorts [P] sollicitent la condamnation des époux [L]/[I] à leur payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts, estimant que la procédure est abusive et que la publication de l’assignation au service de la publicité foncière empêche toute vente du bien, alors qu’un acquéreur potentiel s’est rétracté alors qu’il proposait 8 000 000 d’euros pour le bien et que des biens similaires ont été vendus à proximité pour 10 000 000 d’euros. Ils estiment ainsi avoir une « perte de chance ». Ils indiquent aussi que la situation entraîne pour eux une réelle angoisse, et sollicitent au final le paiement d’une somme de 50 000 euros en réparation des préjudices subis.

Les époux [L]/[I] s’opposent à cette demande en paiement de dommages et intérêts, observant que la prétendue offre ressemble à une attestation de complaisance, alors que la pertinence de la comparaison avec un bien vendu 10 000 000 d’euros ne peut être appréciée, à défaut de connaître les caractéristiques de ce bien.

Sur ce,

Aucun fondement juridique n’est proposé pour la demande en paiement de dommages et intérêts, de sorte que la juridiction ne sait si elle se fonde sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Il résulte des articles 1240 et 1231-1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second.

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

Il résulte des dispositions de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28 4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité.

En l’espèce, il apparaît que les consorts [P] reprochent aux demandeurs d’avoir agi abusivement, en intentant la présente procédure et en publiant l’assignation.

S’agissant de l’introduction de la présente instance, il ne résulte d’aucun élément que les époux [L]/[V] [J], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, aient agi à l’encontre des défendeurs avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire. Ils n’ont donc commis aucune faute en introduisant l’instance.

S’agissant de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière, il résulte des dispositions de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 précité que dès lors que les époux [L]/[I] n’ont jamais sollicité dans la présente l’annulation de droits résultants d’acte soumis à publicité foncière, la publication de leur assignation n’était pas nécessaire à la recevabilité de leurs demandes. Par conséquent, les époux [L]/[I] ont donc commis, en publiant l’assignation au service de la publicité foncière, un abus de droit engageant leur responsabilité.

Toutefois, il résulte des propres dires des consorts [P] qu’ils ne font pas état d’un préjudice financier certain, ceux-ci indiquant « La perte de chance est ainsi considérable pour les défendeurs et continue de perdurer, cela d’autant plus qu’au vu de la conjoncture actuelle, le prix du marché immobilier est susceptible de chuter. », ne précisant d’ailleurs pas la perte de chance dont il s’agit et se limitant à faire état d’une offre à un prix de 8 000 000 d’euros. Il s’infère toutefois de leurs écritures qu’ils se prévalent d’une perte de chance de vendre le bien au meilleur prix, mais ils n’en justifient pas utilement, le seul échange de courrier avec un tiers étant insuffisant pour démontrer qu’en l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, le bien aurait été vendu à ce prix. Il résulte en outre de leurs propres dires qu’un bien équivalent aurait été vendu pour 10 000 000 d’euros, de sorte qu’ils ne démontrent pas que, du fait de l’assignation, ils ont perdu une chance de vendre le bien au meilleur prix, et donc un préjudice certain, ceux-ci se prévalant en définitive uniquement d’un risque, ainsi for-mulé : « le prix du marché immobilier est susceptible de chuter ».

Aucune pièce n’est davantage produite pour justifier du préjudice moral, lequel n’est pas même identifié précisément, puisqu’une indemnisation forfaitaire globale d’un préjudice de 50 000 euros est sollicitée à la fois pour le préjudice moral et le préjudice de perte de chance. L’indemnisation du préjudice ne pouvant être forfaitaire, aucun préjudice moral n’est démontré, ni même clairement identifié.

La demande de dommages et intérêts à hauteur de 50 000 euros formulée par les consorts [P] sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner solidairement les époux [L]/[I], dont les demandes ont été rejetées, solidairement aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que toutes les demandes formées à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation formée par [B] [P], [C] [X] épouse [P], [Z] [P] et [N] [P] ;

Déclare irrecevable la demande de [B] [P], [C] [X] épouse [P], [Z] [P] et [N] [P] de "DECLARER en conséquence irrecevable la procédure en vente forcée engagée par Monsieur [A] [L] et Madame [O] [I], épouse [L] » ;

Rejette toutes les demandes de [A] [L] et [O] [I] tendant à la vente forcée par [B] [P], [C] [X] épouse [P], [Z] [P] et [N] [P] du bien sis [Adresse 4], et ainsi les demandes suivantes :

«  Prononcer la vente d’un appartement et sa cave, les lots n° 10 et n° 71 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété sis à [Adresse 14] [Localité 1] [Adresse 6], cadastré section EC numéro [Cadastre 7] pour une contenance de 11 a 82 ca entre M. et Mme [A] [L], en qualité d’acquéreurs et M. [B] [P], Mme [C], [T] [X], épouse de M. [B] [P], Mme [Z] [P] , M. [N], [D] [P], en qualité de vendeurs, au prix net vendeur du mandat de vente, soit au prix de 6 200 000 €, auxquels s’ajoutent la commission de l’agence ;

Condamner M. [B] [P], Mme [C], [T] [X], épouse de M. [B] [P], Mme [Z] [P] , M. [N], [D] [P] à régulariser l’acte authentique dans un délai de un (1) mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte au-delà de ce délai de 500 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire,

A défaut de réitération spontanée dans le délai imparti,

Prononcer que le jugement vaudra lui-même vente ;

En tout état de cause,

Declarer Maître [H] [R], Notaire à [Adresse 17], rédacteur du compromis de vente, et/ou sa réitération par acte authentique avec le concours de Maître [N] [M], notaire à [Localité 13] [Adresse 9] ; "

Rejette la demande de [B] [P], [C] [X] épouse [P], [Z] [P] et [N] [P] en paiement de dommages et intérêts dirigée solidairement contre [A] [L] et [O] [I] à hauteur de 50 000 euros en réparation des préjudices causés ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [A] [L] et [O] [I] solidairement aux dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 15] le 09 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Mélanie VAUQUELIN Robin VIRGILE