TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 23/57665 – N° Portalis 352J-W-B7H-C26GZ

N° : 12

Assignation du :

12 Octobre 2023

2 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 avril 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DELTA INVEST

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Florian DE MASCUREAU de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS – #W06, avocat postulant et par M^e Emmanuel d’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE – [Adresse 6], avocat plaidant

DEFENDERESSE

La S.A.S. LE BARAKREP devenue FRESH SERVICES à l’enseigne “FRANCE CODE”

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Sophia KERBAA, avocat au barreau de PARIS – #G 630

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er novembre 2021, la société Delta Invest a donné à bail commercial à la société Le Barakrep, des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, avec effet au 1 er octobre 2004, pour l’exploitation d’un fonds de commerce de « cafétéria, snack ».

Le loyer a été fixé à la somme de 11.400 Euros HT HC/ an, payable mensuellement.

Par assemblée générale en date du 9 novembre 2022, la société Le Barakrep a modifié sa dénomination sociale pour devenir « Fresh Services » et a modifié son activité de commerce alimentaire en une activité de centre d’examen du code de la route.

Par sommation interpellative en date du 11 mai 2023, le bailleur a cherché à obtenir confirmation de cette modification, après avoir tenté de faire délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 13 juin 2023, la société Delta Invest a fait délivrer un commandement d’avoir à payer la somme de 3.872,91euros au titre de l’arriéré de loyers et à se conformer à la destination du bail en visant la clause résolutoire stipulée au bail et en rappelant que le bail ne visait « les activités suivantes, à l’exclusion de toutes autres : usage exclusif de commerce, de détail de produits bio en magasin spécialisé et accessoires divers, vente de boissons non alcoolisées, produits de bien-être et alimentaires».

La société Fresh Services n’a pas déféré à ce commandement dans le délai d’un mois, ni concernant le paiement des loyers ni concernant la destination contractuelle du bail.

Suivant, acte d’huissier en date du 27 juillet 2023, il a, en effet, été constaté que le preneur poursuivait dans sa nouvelle activité.

Par exploit délivré le 12 octobre 2023, la société Delta Invest fait citer la société Le Barakrep devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

« Vu l’article 1103 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

Vu l’article R 211-4 11° du code de l’organisation judiciaire

Vu le bail commercial du 1 er novembre 2021

Vu le commandement du 13 juin 2023

Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile

CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 juin 2023 est resté infructueux ;

CONSTATER la résiliation du bail commercial du 1er novembre 2021 en application de la clause résolutoire ;

CONSTATER que la société Fresh Services a modifié unilatéralement et sans accord du bailleur la destination du bail;

JUGER que la clause résolutoire doit trouver application ;

ORDONNER l’expulsion de la société Fresh Services des locaux dans l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, etiam manu militari ;

CONDAMNER la société Fresh Services au paiement de la somme de 2.579,57 euros TTC en principal, montant des causes sus énoncées avec intérêts de droit, somme à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société Fresh Services au paiement de la somme de 1.944,95 Euros HT à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNER la société Fresh Services au paiement de la somme de 3.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.».

Par exploit délivré le 2 août 2024, la société Delta Invest a, de nouveau, fait citer la société Le Barakrep devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux mêmes fins.

A l’audience du 10 mars 2025, selon conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la société Delta Invest, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« – Vu l’article 1103 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

Vu l’article R 211-4 11° du code de l’organisation judiciaire

Vu le bail commercial du 1er novembre 2021

Vu le commandement du 13 juin 2023

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article 121 du code de procédure civile

Vu l’article 367 du même Code

ORDONNER la jonction entre la présente affaire et l’instance enrôlée pour l’assignation délivrée le 02 août 2024 ;

DÉBOUTER la société Fresh Services de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 juin 2023 est resté infructueux ;

CONSTATER la résiliation du bail commercial du 1er novembre 2021 en application de la clause résolutoire ;

CONSTATER que la société Fresh Services a modifié unilatéralement et sans accord du bailleur la destination du bail;

JUGER que la clause résolutoire doit trouver application ;

ORDONNER l’expulsion de la société Fresh Services des locaux dans l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, etiam manu militari ;

CONDAMNER la société Fresh Services au paiement de la somme provisionnelle de 15.964,05euros TTC en principal, montant des causes sus énoncées avec intérêts de droit, somme à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société Fresh Services au paiement de la somme de 1.944,95 Euros HT à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNER la société Fresh Services au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la société Le Barakrep devenue Fresh Services, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 117, 752, 119 du code de procédure civile ;

Vu l’article 834 du code de commerce,

Vu l’article L145-41 et suivant du code de commerce ;

Vu la jurisprudence ;

Vu le contrat de bail commercial du 23 octobre 2017 ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les motifs et pièces communiqués faisant corps avec le dispositif ;

DECLARER recevables et bien fondées les demandes fins et conclusions de la Société FRESH SERVICES ;

IN LIMINE LITIS :

SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION DU 12 OCTOBRE 2023 SIGNIFIEE PAR LA SCI DELTA INVEST POUR DEFAUT DE CONSTITUTION D’AVOCAT DU DEMANDEUR, DEVANT MADAME OU MONSIEUR LE PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS, STATUANT EN REFERES :

JUGER que l’assignation signifiée par la société Delta Invest en date du 12 octobre 2023 est dépourvue de constitution d’avocat en demande alors que la représentation par avocat est obligatoire en application de l’article 752 du code de procédure civile et eu égard aux chefs de ses demandes à l’encontre de la société Fresh Services ;

JUGER que la société Delta Invest n’a pas couvert la nullité encourue notamment (sans que cette indication ne soit exhaustive) par la signification d’une nouvelle assignation ou une assignation sur et aux fins, contenant une constitution d’avocat du demandeur et ce avant que le Juge statue, en application de l’article 121 du code de procédure civile ;

EN CONSEQUENCE :

PRONONCER la nullité de l’assignation du 12 octobre 2023 à la requête de la société Delta Invest et enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/57665 devant Madame ou Monsieur le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sur le fondement des articles 117, 752 et 119 du code de procédure civile, pour défaut de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

A TITRE PRINCIPAL

1/ SUR L’INVALIDITE DU COMMANDEMENT DE PAYER DU 13 JUIN 2023

JUGER que les demandes présentent des contestations sérieuses;

JUGER que la société Fresh Services a payé la somme totale de 24.953,14 euros arrêté par le bailleur au 2 mai 2023 soit antérieurement à la signification du commandement de payer du 13 juin 2023 ;

JUGER que le commandement de payer en date du 13 juin 2023 est invalide en raison du paiement à jour des loyers et charges par la société Fresh Services au jour de sa signification ;

JUGER que le commandement de payer et d’avoir à se conformer à la destination du bail en date du 13 juin 2023 a été délivré de mauvaise foi par la société Delta Invest ;

JUGER que l’invalidité du commandement de payer du 13 juin 2023, rend la clause résolutoire du bail commercial, inapplicable à l’encontre de la société Fresh Services ;

JUGER que c’est à tort que la société Delta Invest a imputé des frais d’actes et de procédure à la société Fresh Services à compter du commandement litigieux du 13 juin 2023 et des actes y consécutifs incluant, un constat d’un commissaire de justice, des frais d’assignation, de postulation) ;

JUGER que les sommes imputées à tort par la société Delta Invest au titre des frais et représentant un montant total de 1.376,03 euros sont injustifiées et inopposables à la société Fresh Services;

JUGER que la société Fresh Services justifie du paiement de ses loyers notamment de la somme totale de 44.540,87 euros sur la période de septembre 2023 à décembre 2024 ;

EN CONSEQUENCE,

JUGER la société Fresh Services justifie être à jour du paiement de ses loyers arrêtés à la date du 17 janvier 2025 envers la société Delta Invest ;

JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé du chef de l’ensemble des demandes la société Delta Invest visées selon assignation en référé du 12 octobre 2023 ;

DEBOUTER la société Delta Invest de l’ensemble de ses demandes visées selon assignation en référé du 12 octobre 2023;

INVITER la société Delta Invest à mieux se pourvoir au fond ;

FAIRE DROIT à la demande reconventionnelle de la société Fresh Services quant au retrait des frais imputés à tort par la société Delta Invest sur le compte du preneur ;

ORDONNER / ENJOINDRE, en conséquence, à la société Delta Invest de retirer et/ou de ne pas imputer sur le décompte de la société Fresh Services, toutes sommes au titre des frais exposés, précisément les sommes suivantes :

. 222,31 euros de commandement de payer le 28/09/2023 ;

. 393,20 euros frais constat huissier le 28/09/2023 ;

. 106 euros de frais assignation le 15/11/2023 ;

. 600 euros frais postulation le 24/11/2023 ;

. 54,52 euros de frais assignation le 24/11/2023.

2/ SUR LA NULLITE DU COMMANDEMENT D’AVOIR A SE CONFORMER A LA DESTINATION DU BAIL EN DATE DU 13 JUIN 2023

JUGER que le commandement d’avoir à se conformer à la destination du bail en date du 13 juin 2023 ne mentionne pas le délai d’un mois imparti au preneur, au mépris de l’article L.145-41 du code de commerce ;

JUGER que l’absence de mention du délai d’un mois, dans le commandement d’avoir à se conformer à la destination du bail en date du 13 juin 2023 signifié au preneur encourt de ce chef la nullité ;

JUGER que la nullité du commandement d’avoir à se conformer à la destination du bail en date du 13 juin 2023, rendant la clause résolutoire inapplicable à l’encontre de la société Fresh Services;

EN CONSEQUENCE,

PRONONCER la nullité du commandement d’avoir à se conformer à la destination du bail en date du 13 juin 2023 ;

3/ SUR L’ABSENCE D’URGENCE JUSTIFANT LA SAISINE DU JUGE DES REFERES

JUGER que la condition d’urgence requise à l’article 834 du code de procédure civile, n’est pas établie par la société Delta Invest ;

JUGER que les demandes présentent des contestations sérieuses;

JUGER que le commandement de payer et d’avoir à se conformer à la destination du bail en date du 13 juin 2023 a été délivré de mauvaise foi par la société Delta Invest ;

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER la société Delta Invest de l’intégralité de ses demandes

4/ SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SOCIETE FRESH SERVICES

FAIRE DROIT à la demande reconventionnelle de la société Fresh Services quant à l’obligation du bailleur de restituer l’appartement objet du bail initial du 1er novembre 2017 afin de faire cesser le trouble de jouissance de la société Fresh Services et de condamner, par voie de conséquence, la société Delta Invest à y procéder, au besoin sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

FAIRE DROIT à la demande reconventionnelle de la société Fresh Services quant à l’obligation du bailleur de restituer la cave objet du bail initial du 1er novembre 2017 afin de faire cesser le trouble de jouissance de la société Fresh Services et de condamner, par voie de conséquence, la société Delta Invest à y procéder, au besoin sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

FAIRE DROIT à la demande reconventionnelle de la société Fresh Services quant à demande de dommages et intérêts pour préjudice morale, pour les troubles de jouissances occasionnés par la société Delta Invest, dans la reprise de l’appartement et la cave objet du bail initial du 1er novembre 2017 et de condamner, par voie de conséquence, la société Delta Invest à payer la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêt pour préjudice moral.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

DEBOUTER la société Delta Invest de l’ensemble de ses demandes visées selon assignation en référé du 12 octobre 2023;

CONDAMNER la société Delta Invest à payer à la société Fresh Services la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société Delta Invest au paiement des entiers dépens incluant les frais de signification de l’ordonnance à intervenir. »

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions des parties ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

La société Fresh Services soutient que :

— la société Delta Invest a fait signifier le 12 octobre 2023, une assignation sans constituer avocat au barreau de Paris pour la représenter dans le cadre de l’instance, en méconnaissance des dispositions combinées des articles 117, 752 et 119 du code de procédure civile,

— l’assignation contient seulement l’identification d’un avocat plaidant inscrit au barreau de Marseille qui ne peut postuler devant le tribunal judiciaire de Paris

— l’assignation du 12 octobre 2023 est nulle

— la société Delta Invest n’a pas fait signifier une nouvelle assignation ou une assignation sur et aux fins ou autre acte de procédure, contenant une constitution d’avocat en demande afin de régulariser l’assignation initiale.

La société Delta Invest oppose que :

— l’article 752 du code de procédure civile impose la « constitution de l’avocat du demandeur » sans autre précision.

— ce nom figure bien dans l’assignation, seul le nom de l’avocat postulant n’est pas mentionné,

— cela n’a causé aucun préjudice à la défenderesse puisqu’elle a pu, elle-même, constituer avocat,

— si le nom de l’avocat postulant ne figure pas sur l’assignation, il figure bien sur la constitution RPVA, dans laquelle un avocat au barreau de Paris est mentionné comme avocat postulant.

— la défenderesse en a parfaitement connaissance puisqu’elle a même pu lui signifier ses conclusions ;

— pour éviter tous débats inutiles, le nom du postulant figure sur l’assignation qui a été délivrée le 02 août 2024 et avec laquelle il conviendra de joindre la présente affaire.

*

Indépendamment des mentions prescrites à peine de nullité pour tout acte de commissaire de justice par l’article 648 du code de procédure civile, l’article 649 dispose que « la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure ».

En application de l’article 117 du code de procédure civile, « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte:

[…] Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »

Aux termes de l’article 119 du code de procédure civile, « les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

« Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire » en application de l’article 760 du code de procédure civile.

En l’espèce, la représentation de la société Delta Invest par un avocat est obligatoire compte tenu de l’objet du litige.

L’article 5 de la Loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 modifié par l’ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019 prévoit que « Les avocats […] peuvent postuler devant l’ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d’appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d’appel ».

En l’espèce, le nom de Maître [E] [V], avocat inscrit au barreau de Marseille, figure seul sur l’assignation en qualité d’avocat plaidant, alors qu’il ne peut pas postuler devant le tribunal judiciaire de Paris (cour d’appel de Paris).

Maître [E] [V] n’a donc pas la capacité de représenter la société Delta Invest devant la présente juridiction.

Toutefois, l’article 121 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ».

Aux termes d’une jurisprudence constante, la Cour de Cassation (2ème Civ. 20 mai 2010, pourvoi n°06-22.024, 2ème Civ. 10 janvier 2019, pourvoi n°17-28805) rappelle que les actes entachés d’irrégularités qui consistent dans le choix d’un représentant non habilité à accomplir des actes de procédure devant la juridiction saisie sont susceptibles d’être régularisés.

Les conclusions de la société Delta Invest régularisées devant le juge des référés mentionnent la société Drouot Avocats, représentée par Maître Florian de Mascureau, avocat au barreau de Paris, dont le nom figure bien en qualité d’avocat postulant.

Maître [B] [O] s’est ainsi constitué pour le compte de la société Delta Invest.

La cause de nullité ayant disparu, la demande de nullité de l’assignation délivrée à la défenderesse sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Au cas particulier, le contrat de bail du 1er novembre 2021 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie loyer ou des charges dûment justifiées, en cas de non versement du dépôt de garantie prévu au contrat ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit quinze jours après un commandement de payer demeuré infructueux.

Au visa de cette clause (article 19.1 du bail), un commandement de payer a été délivré à la société Fresh Services le 13 juin 2023 à hauteur de la somme de 3.024,95 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Par le même acte, il était fait commandement au preneur de se conformer à la destination du bail en rappelant l’article III du bail relatif à l’activité commerciale du preneur et en particulier l’article « CP4 : activité » aux termes duquel « les locaux ne pourront être utilisés que pour les activités suivantes à l’exclusion de tout autre : usage exclusif de commerce de détail de produits bio en magasin spécialisé et accessoires divers, vente de boissons non alcoolisées, produits de bien-être et alimentaires ».

La contestation tenant au fait que le bail du 1er novembre 2021 aurait succédé au bail initial du 1er novembre 2017 qui devrait continuer à régir la relation contractuelle entre les parties et ce jusqu’au 31 octobre 2026 n’est pas sérieuse le bail du 1er novembre ayant reçu exécution par les deux parties.

La contestation tenant au fait que ce bail aurait été obtenu par le bailleur, en fraude et en exerçant des pressions pour amener le locataire à signer en urgence un nouveau contrat de bail et avec la reprise d’une partie des locaux pour entraver les droits du locataire n’est pas plus sérieuse en l’absence de toute preuve probante à cet égard.

Enfin, si la société Fresh Services invoque l’absence d’urgence, celle-ci n’a pas à être caractérisée au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Toutefois, le juge des référés relève qu’aucun décompte n’était joint au commandement de payer.

L’absence de décompte détaillé des sommes dues ne permet pas au preneur de connaître avec précision les manquements aux obligations contractuelles.

Or, un commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bienfondé de sorte que, sans mention de l’indication précise des sommes commandées, loyers ou charges détaillées et dates d’échéances impayées, l’acte ne permet pas au preneur d’identifier clairement et de manière précise les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances.

Le commandement de payer délivré 13 juin 2023, qui est imprécis, est ainsi affecté d’une irrégularité manifeste et ne saurait produire effet.

S’agissant de l’activité du preneur, le bailleur verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 27 juillet 2023 constatant que le local est à l’enseigne « France Code » et que sous l’enseigne est écrit « centre d’examen du code de la route ».

Toutefois, il ressort des pièces versées au débat par le preneur que des échanges ont eu lieu entre les parties s’agissant du changement d’activité (pièces n°6 et 7 de la défenderesse), que des travaux ont été effectués dans les locaux que le bailleur a visité de sorte que la contestation du preneur consistant à dire que le bailleur était informé et d’accord avec un changement d’activité constitue une contestation sérieuse dont l’appréciation relève du juge du fond.

Le commandement de se conformer à la destination du bail ne peut donc produire effet.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le relevé de compte locatif actualisé au 29 janvier 2025 versé aux débats par la bailleresse fait état d’un solde de 15.964,05 euros TTC.

Ce décompte comporte toutefois des frais de commissaires de justice et d’avocats qui doivent être déduits (393,20 euros + 222,31 euros +106 euros + 54,52 euros +600 euros)

En conséquence, la société Fresh Services sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 14.588,02 euros TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 29 janvier 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Il sera rappelé que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer des condamnations au principal et de condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par ailleurs, s’il peut allouer une provision à valoir sur une créance d’indemnisation non sérieusement contestable, encore faut-il qu’il soit établi la preuve d’une obligation non sérieusement contestable d’indemniser pesant sur le bailleur.

La société Fresh Services demande à titre reconventionnel que :

— lui soit restitué l’appartement objet du bail initial du 1er novembre 2017 afin de faire cesser le trouble de jouissance de la société Fresh Services et de condamner, par voie de conséquence, la société Delta Invest à y procéder, au besoin sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— la restitution de la cave objet du bail initial du 1er novembre 2017 afin de faire cesser le trouble de jouissance de la société Fresh Services et de condamner, par voie de conséquence, la société Delta Invest à y procéder, au besoin sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— des dommages et intérêts pour préjudice moral, pour les troubles de jouissance occasionnés par la société Delta Invest, dans la reprise de l’appartement et la cave objet du bail initial du 1er novembre 2017.

Au cas, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé un manquement à son obligation de délivrance conforme ou un quelconque trouble de jouissance, il n’est pas d’avantage justifié, de manière non sérieusement contestable, le préjudice qui serait résulté de tels manquements.

Enfin, le juge des référés ne peut statuer sur une demande de condamnation qui n’est pas formulée à titre provisionnelle.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Fresh Services.

Sur les demandes accessoires

La société Fresh Services, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Rejetons la demande de nullité de l’assignation formulée par la société Fresh Services ;

Rejetons la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire de la société Delta Invest, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au titre d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Fresh Services à payer à la société Delta Invest la somme provisionnelle de 14.588,02 euros TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 29 janvier 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Fresh Services;

Condamnons la société Fresh Services aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 07 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON