TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [P] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09626 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C6B

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 10 mars 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09626 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C6B

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 1991, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [P] [B] un ensemble immobilier composé d’un appartement et d’une cave, situé [Adresse 3] 1G , pour un loyer mensuel initial de 753,60 francs.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, le bailleur a adressé à Monsieur [P] [B] une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des locaux, en vain.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 et 13 novembre 2023, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a fait signifier à [P] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1065,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a fait assigner [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:

à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; ordonner l’expulsion de [P] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; supprimer le délais de 2 mois ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [P] [B] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024 et renvoyée d’office à l’audience du 10 janvier 2025.

À l’audience du 10 janvier 2025, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, et actualise la dette locative à la baisse qui s’élève à la somme de 91,09 euros arrêtée au 8 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Il a exposé que le locataire n’habite plus le logement depuis 2021. Il déclare qu’il a restitué les clés au gardien le 19 décembre 2024 mais qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi et qu’il n’a pas donné congé au bailleur. Il précise que des meubles demeureraient dans le logement. Selon un courriel de l’assistante sociale reçu par le bailleur en date du 19 décembre 2024, Monsieur [P] [B] vit chez sa mère à [Localité 6].

[P] [B], régulièrement assigné par délivrance à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que le jugement sera réputé contradictoire et en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 10 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

1° (….)

2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que Monsieur [P] [B] résidait à [Localité 5] tant au moment de la délivrance du commandement de payer le 13 novembre 2023 que de la délivrance de la sommation à justifier de l’occupation de son logement le 23 novembre 2023, ou au moment de la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024 pour la présente procédure puisqu’elles lui ont été délivrées à personne.

Il apparait également que Monsieur [P] [B] n’a répondu à la sommation à justifier de l’occupation de son logement.

En conséquence, il peut en être déduit de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [P] [B] n’a pas habité son logement entre le 13 novembre 2023 et le 26 septembre 2024, soit 10 mois et qu’il a vraisemblablement quitté son logement depuis à minima le 13 novembre 2023, sans toutefois donner congé dudit logement.

Monsieur [P] [B], absent à la procédure, n’apporte aucun élément de nature à justifier de sa présence dans les locaux, objets de la présente procédure.

Il s’ensuit que cette inoccupation constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 26 septembre 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties et du départ du locataire, le délai de deux mois sera supprimé.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 décembre 1991, du commandement de payer délivré le 11 et 13 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 8 janvier 2025 que l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner [P] [B] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 90,91 euros, au titre des sommes dues au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [P] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 septembre 2024, [P] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [P] [B] à son paiement à compter de 26 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [P] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner [P] [B] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 décembre 1991 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH d’une part, et [P] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], étage 2 porte 1G , au jour de l’assignation, le 26 septembre 2024 ;

DIT que [P] [B] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [P] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due [P] [B] à compter du 26 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE [P] [B] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 90,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [P] [B] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [P] [B] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [P] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 et 13 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION