TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02675

N° Portalis 352J-W-B7J-C7HDN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

26 Février 2025

Jugement avant dire droit

Expert : [E] [X][1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [N] [L]

[Adresse 2]

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S LASERGAME [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0586

DEFENDERESSE

Madame [A] [M] venant aux droits de Monsieur [D] [K], décédé

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0162

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 1er Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2013, M. [D] [K] et Mme [A] [M] ont donné en location à la S.A.S Lasergame [Localité 1], en cours de formation, un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2022.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit : « Dans l’immeuble sis à [Adresse 3], au rez-de-chaussée à droite de la porte cochère :

— Un local commercial composé de boutique et arrière boutique sous verrière, sous-sol,

accessible par deux escaliers intérieurs composé d’un ensemble de pièces + wc + lavabo d’une surface approximative non contractuelle de 385 M2 »

Le loyer annuel a été fixé initialement à la somme de 120.000 euros HC HT.

Par l’effet de l’indexation annuelle, le loyer actuel est de 161.637,36 euros par an.

Les lieux sont destinés à l’exercice des activités suivantes : « salle de jeux d’action virtuels et interactifs, jeux électroniques et à titre accessoire petite restauration sans cuisson d’aliments ».

Le bail stipule que le loyer sera fixé à la valeur locative en conformité avec l’article L.145-33 du code de commerce.

A l’échéance au 31 décembre 2022, le bail s’est tacitement prolongé.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, la société Lasergame [Localité 1] a fait signifier au bailleur, en application de l’article L.145-10 du code de commerce, une demande de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 2024, moyennant un loyer annuel HC HT de 76.000 euros et la substitution de l’ILC à l’ICC dans la clause d’indexation.

Par courrier du 17 octobre 2024, le preneur a transmis au bailleur le rapport d’évaluation amiable de la valeur locative du local réalisé à sa demande par le cabinet Maigné-Gaborit, experts, ainsi que les plans consultés par l’expert dans le cadre de sa mission .

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, le bailleur a fait signifier à la société Lasergame [Localité 1] une réponse à la demande de renouvellement de bail visant l’article L.145-10 du code de commerce, indiquant vouloir voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 151.211 euros HC HT /an, « selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ».

Par un mémoire préalable du 10 janvier 2025, la société Lasergame [Localité 1] a demandé la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, inférieure au loyer indexé, en application de l’article L.145-33 du code de commerce.

En l’absence d’accord des parties, la société Lasergame [Localité 1] a saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Aux termes de son dernier mémoire du 20 novembre 2025 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2025, la S.A.S Lasergame 14 demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter Mme [A] [M] de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 125.412 euros ;

— fixer le loyer du bail portant sur le local commercial sis [Adresse 3], à droite de la porte cochère, renouvelé à effet au 1er octobre 2024, à la somme HC HT de 76.000 euros (soixante seize mille euros), toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamner Mme [A] [M] au paiement des intérêts légaux sur la restitution des loyers et dépôt de garantie trop perçus à compter de la date d’exigibilité de chaque terme mensuel, et du paiement du complément de dépôt de garantie avec capitalisation dans les conditions de l’article 1231-6 du code civil ;

Subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 76.000 € à compter du 1er octobre 2024, avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2024, au regard :

§ des caractéristiques des locaux,

§ de la destination des lieux,

§ des obligations respectives des parties,

§ des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des articles L.145-33 et R.145-2 à R.145-8 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constations et conclusions,

— rappeler qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

— condamner Mme [A] [M] au paiement provisionnel des sommes suivantes au titre du remboursement des loyers, dépôt de garantie, et forfaits de charges trop perçus :

Loyers du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 19.906,58 €

Loyers du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 85.637,36 €

Dépôt de garantie 14.272,89 €

Charges forfaitaires 15.831,59 €

Total 135.648,42 €

Subsidiairement, condamner Mme [A] [M] au paiement provisionnel des sommes suivantes au titre du remboursement des loyers, dépôt de garantie, et forfaits de charges trop perçus :

Loyers du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 7.553,58 €

Loyers du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 36.225,36 €

Dépôt de garantie 6.037,56 €

Charges forfaitaires 6.566,84 €

Total 56.383,34 €

— condamner Mme [A] [M] au paiement des intérêts légaux sur la restitution des loyers et dépôt de garantie trop perçus à compter de la date d’exigibilité de chaque terme, et du paiement du complément de dépôt de garantie, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Mme [A] [M] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par un mémoire du 4 novembre 2025 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 novembre 2025, Mme [A] [M] venant aux droits de M. [D] [K], décédé le 17 avril 2025, en qualité de légataire universelle, demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société Lasergame [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024, à la somme annuelle en principal de 125.412 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail du 12 décembre 2013 demeurant inchangées ;

— le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code ;

— pour le cas où la mesure d’instruction sollicitée par la société Lasergame [Localité 1] serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 125.412 euros, hors charges et hors taxes.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 26 février 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2024, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5 ° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués conformement aux termes du contrat qui les lie, sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise par moitié à la charge de chacune des partie.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé à la somme annuelle de 125.412 euros HT HC, outre les charges et taxes locatives. Etant entendu qu’à ce stade de la pocédure, il n’est pas suffisamment justifié par la société preneuse de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieur à ce montant tel que sollicité par la bailleresse, déjà inférieur au dernier loyer contractuel, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Mme [A] [M] et la S.A.S Lasergame [Localité 1] portant sur les locaux situés [Adresse 3] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2024,

Ordonne une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [E] [X]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

*entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* tenter de conciclier les parties,

* Du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2027,

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par moitié par Mme [A] [M] et par la S.A.S Lasergame [Localité 1] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 5] ) avant le 30 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 28 mai 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [N] [L]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il leur a adressé sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 125.412 euros HT HC,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 26 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME