TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Chloé FRANTZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sandra KABLA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06458 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRM

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. 38 MONT [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra KABLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #T14

DÉFENDERESSE

Madame [O] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Chloé FRANTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E348

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Laure TOUCHELAY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06458 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2014, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5] à Paris (75001), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 078 euros et d’une provision pour charges de 122 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12 034,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [U] le 23 décembre 2024.

Par assignation du 19 juin 2025, la SCI [Adresse 4] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,22402,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025,2240,30 euros au titre de la clause pénale,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Initialement appelée le 13 octobre 2025, l’affaire été renvoyée au 6 janvier 2026, pour les besoins de la mise en état.

À l’audience du 6 janvier 2026 la SCI [Adresse 4], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail aux torts exclusifs du preneur à la date du 19 février 2025,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate de Mme [O] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de Mme [O] [U] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

— condamner Mme [O] [U] à lui payer la somme de 36 480,30 €, correspondant aux arriérés de loyers, indemnités d’occupation et de charges, arrêtés au 16 décembre 2025 somme à parfaire,

— condamner Mme [O] [U] à lui payer la somme de 3 648,03 € au titre des pénalités de retard prévues au bail, somme à parfaire,

— condamner Mme [O] [U] à lui payer la somme de 4 759,12 € par mois correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’effet de la résolution du bail, jusqu’à la libération complète des lieux loués,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge considérait que la clause prévoyant une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer devait être modérée,

— condamner Mme [O] [U] à lui payer la somme de 3 569,34 € par mois correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’effet de la résolution du bail jusqu’à la libération complète des locaux loués,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge considérait que la clause prévoyant une pénalité de 10% devait être modérée,

— limiter la modération de la clause à hauteur de 5% des sommes dues et par conséquent, condamner Mme [O] [U] à lui payer une somme de 1 824,02 € à ce titre, somme à parfaire,

En tout état de cause,

— débouter Mme [O] [U] de ses demandes tendant à écarter l’exécution provisoire, à lui accorder un délai pour quitter les lieux, et de l’ensemble de ses autres demandes,

— condamner Mme [O] [U] aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle forme ses demandes au visa de l’article 1728 du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ele soutient en premier lieu que le commandement de payer délivré le 18 décembre 2024 est valide, en ce que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas que le commandement doit porter sur une dette certaine, liquide et exigible ; en ce qu’en tout état de cause, elle l’est pour se fonder sur le contrat de bail signé entre les parties ; qu’elle ne saurait être considérée comme prescrite par application de l’article 7-1 de cette loi, dès lors qu’en application de l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur lors du paiement, l’imputation se fait sur les dettes les plus anciennes ; qu’à supposer que la dette soit pour partie prescrite, il est de jurisprudence constante que le commandement délivré pour un montant inexact ou erroné n’affecte pas sa validité à due concurrence des sommes effectivement dues. Elle rappelle qu’en application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et ne peut s’en exonérer, sauf à démontrer qu’il est dans l’impossibilité totale d’utiliser le logement conformément à sa destination. Or, elle relève que Mme [O] [U] n’invoque ni ne justifie d’une telle circonstance. Elle soutient par ailleurs que le décompte est clair dans la mesure où le logiciel comptable de la société mentionne, en cas de non paiement « chèque impayé rejet de prélèvement » ce qui, dans le cas de Mme [O] [U], renvoie à un rejet de prélèvement et non à un chèque impayé, cet argument démontrant au demeurant sa mauvaise foi.

Elle soutient ensuite que la clause résolutoire est acquise depuis le 19 février 2025, Mme [O] [U] n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois lui ayant été imparti. Elle s’oppose à la suspension de la clause compte tenu de l’importance de la dette et en l’absence de démonstration par la défenderesse des circonstances permettant une telle suspension.

Elle se prévaut par ailleurs du contrat, lequel prévoit que l’indemnité d’occupation sera équivalente au double du montant du loyer de sorte qu’en réalité, pour la période postérieure à l’acquisition de la clause, Mme [O] [U] est redevable de la somme de 36 480,30 €. Elle soutient à cet égard que le juge saisi d’une demande de modération fondée sur l’article 1231-5 du code civil ne saurait la réduire au delà de 1,5 fois le montant du loyer sans porter atteinte au principe du consensualisme. Elle ajoute que le contrat prévoit l’application de pénalités de retard de 10% des sommes dues en son article 7, pour lesquels Mme [O] [U] ne démontre aucunement leur caractère excessif. Elle soutient, sur le même fondement, que le juge ne saurait réduire ces pénalités au delà de 5% des sommes dues.

Elle s’oppose à la demande indemnitaire formée par Mme [O] [U], en ce que cette dernière ne rapporte pas la preuve des nuisances sonores alléguées. Si elle ne conteste pas que des travaux ont eu lieu au sein de l’immeuble, elle conteste leur ampleur et leur durée telles que décrites par la défenderesse. Elle rappelle avoir, compte tenu des désagréments subis par Mme [O] [U], appliqué plus de 53 000 € de franchises entre 2016 et 2022. Elle ajoute que la preuve d’un préjudice n’est pas davantage établi, alors que les causes de la prescription médicale versée aux débats ne sont pas précisées. Elle observe au demeurant que Mme [O] [U] s’est maintenue dans les lieux.

Elle conteste en outre la demande de remise en état formée à son encontre, dans la mesure où il n’est pas établi que la réparation des désordres allégués soit du ressort du bailleur. Elle s’oppose également à la demande de production des quittances formée par Mme [O] [U], dans la mesure où la locataire n’est pas à jour du paiement de ses loyers.

Elle s’oppose enfin à la demande de Mme [O] [U] tendant à écarter l’exécution provisoire, compte tenu de l’ancienneté de la dette et de l’attitude de la locataire qui a suspendu unilatéralement et de manière injustifiée le paiement de ses loyers alors qu’elle était en capacité de le faire. Elle souligne également l’absence de démarches entreprises par la défenderesse pour se reloger.

En réponse Mme [O] [U], assistée de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

In limine litis,

— déclarer nul le commandement de payer délivré le 18 décembre 2024 ainsi que l’assignation s’en suivant,

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06458 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJRM

A titre principal,

— déclarer l’existence de troubles de jouissance subis par elle,

— condamner la SCI [Adresse 4] à lui verser la somme de 8 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance consistant en une réduction de loyer de 764 euros par mois, du mois de novembre 2023 à octobre 2024,

— condamner la SCI [Adresse 4] à lui payer la somme de 7 000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi,

— ordonner la remise en état de l’appartement par la bailleresse et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir en procédant à la remise en état de l’appartement loué (fissures ; peinture) ;

— condamner la SCI [Adresse 4] à lui transmettre, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, la communication de l’ensemble des quittances de loyer ou reçus, et à tout le moins, les 12 dernières quittances de loyer ;

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— prendre acte de ce qu’elle reconnaît devoir la somme de 5 678,54 € et lui accorder des délais de paiement pour s’en acquitter pendant 36 mois,

— débouter la SCI [Adresse 4] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion des lieux loués,

— débouter la SCI [Adresse 4] de sa demande d’astreinte relative à l’obligation de quitter les lieux,

A titre infiniment subsidiaire,

— lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux, de 12 mois,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— débouter la SCI [Adresse 4] de toutes ses demandes,

— la condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle forme ses demandes au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1720 du code civil, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de l’article 835 du code de procédure civile, et de l’article 514-1 du code civil.

Elle soutient en premier lieu qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit viser une créance certaine, liquide et exigible ainsi que le décompte détaillé de la dette. Or, elle relève que le commandement délivré le 18 décembre 2024 fait état d’un décompte commençant le 21 janvier 2021 et indiquant un solde de 1472,54 € au 20 janvier 2021, tandis que l’assignation vise un décompte remontant à 2019. Elle relève à cet égard que ces actes font état de loyers impayés datant de novembre 2020, mai, juillet et septembre 2021 dont la réclamation est prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle conteste au demeurant ces loyers au regard des troubles de jouissance subis pendant la réalisation de travaux. Elle dénonce par ailleurs des incohérences dans ce décompte, dans la mesure où certaines lignes mentionnent « chèque impayé » alors qu’elle n’a jamais réglé par chèque, et où la SCI [Adresse 4] continue d’appliquer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer.

A titre subsidiaire, elle sollicite une indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance équivalent à 30% du montant du loyer pour une période allant du mois de novembre 2023 à octobre 2024. Elle estime, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989, 2 du décret du 30 janvier 2002 et 835 du code de procédure civile, n’avoir jamais obtenu une jouissance paisible du logement loué en raison de travaux réalisés dans l’immeuble occasionnant des nuisances sonores importantes, dont la bailleresse était informée pour avoir son gérant au sein de l’immeuble. Elle considère ainsi que la bailleresse entend, de mauvaise foi, mettre un terme au bail depuis la fin des travaux en novembre 2024. Elle dénonce des franchises de loyer accordées de manière aléatoire et au bon vouloir de la bailleresse, ayant pris fin en décembre 2022 alors même que les travaux ont perduré. Elle rappelle ainsi qu’au delà d’une période de 21 jours de nuisances continues, le bailleur doit réduire le loyer ou suspendre les travaux en application de l’article 1724 du code civil.

Outre un préjudice de jouissance, elle invoque un préjudice moral en ce que la bailleresse ne l’a pas prévenue des travaux dont elle avait connaissance via les différentes autorisations administratives ayant pour objet l’immeuble ; en ce qu’elle lui promettait régulièrement un retour à la normale, l’amenant à rester dans l’immeuble. Elle lui reproche également d’avoir délivré le commandement de payer et l’assignation de mauvaise foi, lui occasionnant de l’inquiétude quant à son relogement sur le marché parisien, alors qu’elle vit seule avec sa fille de 15 ans et est auto-entrepreneur. Elle indique à cet égard qu’elle-même et sa fille sont sous traitement anxiolytique.

Elle sollicite par ailleurs la condamnation sous astreinte de la bailleresse à remettre en état le bien, dans la mesure où elle déplore de nombreuses fissures dans l’ensemble des pièces de l’appartement à la suite des multiples travaux effectués dans l’immeuble, pour lesquelles elle a alerté le bailleur dès 2021.

Au visa de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite la condamnation du bailleur sous astreinte à lui délivrer des quittances de loyer, indiquant que ses demandes comme celle de son conseil sont demeurées vaines et que la carence de la bailleresse freine ses démarches de relogement.

Elle sollicite à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des délais de paiement sur la dette locative qu’elle reconnaît à hauteur de 5 678,54 €. En tout état de cause, elle considère que la demande d’astreinte pour quitter les lieux n’est pas justifiée, l’octroi éventuel de la force publique étant suffisant à s’assurer de l’exécution de la décision. Au regard des conséquences irréversibles d’une mesure d’expulsion, elle demande que l’exécution provisoire soit écartée.

En tout état de cause, elle invoque la prescription des sommes sollicitées avant juin 2021 et invoque le caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, de la clause fixant l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer et de la clause pénale fixant les dommages intérêts dus au bailleur à 10% du montant des sommes dues.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est constant que la sanction prévue par ce texte est une nullité de forme, subordonnée à la preuve d’un grief.

Il est également constant que, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

L’article 7-1 de cette loi prévoit par ailleurs que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il résulte de ce qui précède que l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 n’exige pas, pour la validité du commandement, que les sommes réclamées soient exigibles et par conséquent non prescrites, cet acte pouvant être délivré pour une somme erronée et supérieure à celle dont le locataire est débiteur, mais demeurant valable à concurrence des sommes effectivement dues.

En l’espèce, si le décompte joint au commandement débute effectivement le 21 janvier 2021, et concerne par conséquent une période allant au delà de trois années, il résulte de son examen que les deux appels d’échéances des mois d’août et septembre 2024 étaient revenus avec la mention d’un rejet de prélèvement, de sorte que Mme [O] [U] était a minima redevable de deux mois de loyers et de la régularisation non contestée de charges pour l’année 2023, pour un montant de 5 678,54 € (2 715,30 + 2 963,24).

Par ailleurs, s’agissant de ces deux échéances impayées, Mme [O] [U] ne justifie pas d’avoir été autorisée judiciairement à en suspendre le paiement dans le cadre de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’elle était tenue de s’en acquitter auprès de la SCI 38 Mont Thabor conformément au contrat de bail et à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI 38 Mont [Adresse 1] a valablement pu lui délivrer un commandement de payer les loyers en visant la clause résolutoire prévue au bail, sans que celui-ci n’encoure la nullité.

Dès lors, l’exception soulevée par Mme [O] [U] sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société 38 Mont Thabor justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 678,54 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Mme [O] [U] n’établit pas que le commandement de payer lui aurait été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, alors qu’il existait une dette locative effective et que la locataire ne pouvait lui opposer unilatéralement une exception d’inexécution, sans autorisation judiciaire préalable.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Son montant est apprécié souverainement par les juges du fond.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, dispose qu’ "est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble".

En l’espèce, la SCI [Adresse 4] sollicite l’application de l’article 17 du contrat de bail, qui stipule : « le preneur ou ses ayants droits, dans le cas où il se maintiendrait dans les lieux après la cessation de la location, versera au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle fixée de convention expresse entre les parties, égale à deux fois le dernier loyer mensuel dû en vertu du présent bail ».

Mme [O] [U] s’oppose à l’application de cette clause, qu’elle interprète comme une clause pénale et dont elle invoque le caractère manifestement excessif.

Sur ce, il doit être précisé que le principe du consensualisme invoqué par la demanderesse ne peut se heurter à la réglementation d’ordre public édictée en matière de baux d’habitation. Or, à cet égard, la clause prévue au bail fixant à l’avance, et en lieu et place du juge, le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer et présentant dès lors un caractère dissuasif et décorrélé de la valeur locative du bien, doit être interprétée comme une clause pénale, qui sera par conséquent réputée non écrite conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera donc fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer et des charges, soit à ce jour la somme mensuelle de 2587,90 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 38 Mont [Adresse 1] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Par ailleurs, l’article 1342-10 du code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, la société 38 Mont Thabor verse aux débats un décompte établi le 16 décembre 2025, selon lequel Mme [O] [U] lui devait la somme de 12 034,90 euros.

Ce décompte porte mention d’un solde débiteur de 6 294,81 euros au 19 juin 2022, et Mme [O] [U] invoque la prescription de la créance antérieure à cette date.

Mme [O] [U] n’a pas précisé au moment de son paiement les sommes qu’elle entendait acquitter. Ainsi et conformément à l’article 1342-10 précité, elle est réputée s’être acquittée, parmi les loyers échus, de ceux dont elle avait le plus d’intérêt. Or, s’agissant d’une dette locative dont la prescription est invoquée, elle avait manifestement intérêt à s’acquitter des échéances courantes, et non de celles les plus anciennes. A cet égard, il est observé que la bailleresse a elle-même imputé les paiements effectués sur les échéances courantes, selon le décompte qu’elle produit.

Il n’est pas justifié d’un acte interruptif de prescription avant l’assignation délivrée le 19 juin 2025, le commandement de payer n’ayant pas cet effet, de sorte que la SCI [Adresse 4] n’est pas recevable à solliciter le paiement des loyers dus avant le 19 juin 2022.

En conséquence, Mme [O] [U] sera condamnée à payer à la la SCI [Adresse 4] la somme de 5 740,09 (12 034,90 – 6 294,81) euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 16 décembre 2025 et incluant le mois de décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [O] [U] justifie d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Elle explique par ailleurs percevoir des revenus, en qualité d’auto-entrepreneur, compris entre 4 000 et 7 000 euros par mois et avoir la charge d’une fille âgée de 15 ans. La bailleresse ne conteste pas la capacité de la preneuse de s’apurer du montant de la dette locative dans les délais légaux dès lors qu’elle argue du statut professionnel de cette dernière ainsi que de ses moyens financiers pour se reloger.

Le montant de la dette permet son apurement dans les délais légaux compte tenu de la situation de Mme [O] [U]. En conséquence, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette locative par le versement d’une somme mensuelle de 160 €, en sus du loyer et des charges courants, durant une durée de 35 mois, outre une 36ème échéance soldant la dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

A cet égard, la demande tendant à l’expulsion sans délai n’est pas justifiée, l’article L412-1 comme l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution étant applicables au cas d’espèce dès lors que ni la mauvaise foi ni l’introduction dans les lieux de la défenderesse par manoeuvre, menaces, voie de fait ou contrainte ne sont caractérisées. La SCI [Adresse 4] sera par conséquent déboutée de cette demande.

En outre, la possibilité laissée à la bailleresse de s’adjoindre le concours de la force publique pour obtenir l’expulsion de la locataire est suffisante pour s’assurer de l’exécution de la présente décision pour le cas où les délais de paiement suspensifs ne seraient pas respectés, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est également prévu aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil comment l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur du logement pendant toute la durée du bail.

L’article 1724 du code civil ajoute que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en outre que le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, Mme [O] [U] sollicite l’indemnisation du trouble de jouissance causé par les travaux entrepris dans l’immeuble, équivalent à 30% du montant du loyer pour une période allant du mois de novembre 2023 à octobre 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [O] [U] n’a pas bénéficié de « franchises », c’est-à-dire de remises sur le montant du loyer au titre de ces travaux sur cette période.

Pour justifier du préjudice subi du fait de travaux réalisés entre le mois de novembre 2023 et le mois d’octobre 2024, Mme [O] [U] produit une photographie, réalisée le 9 décembre 2023 à 00h07, dont elle indique qu’elle montre la réalisation de travaux dans les parties communes sans être contredite sur ce point par la bailleresse.

Elle verse également aux débats des échanges de courriels, entre le 1er mars 2024 et le 25 octobre 2024 avec la représentante de la bailleresse dont il ressort, que :

— des travaux ont été réalisés pendant quelques jours en mars 2024 à l’initiative d’un copropriétaire, les échanges sur ce point s’étant déroulés entre le 1er et le 4 mars 2024;

— un avis de bruit lié à des travaux dans l’immeuble a été fait par le gestionnaire de l’immeuble le 15 mars 2024, pour une journée ; Mme [U] s’est plainte de la poursuite des travaux jusqu’au 29 mars 2024 sans que d’autres éléments ne viennent corroborer ses allégations ;

— des échanges ont repris entre Mme [U] et le gestionnaire en juin 2024, la locataire se plaignant de bruits à compter du 19 juin 2024 et son interlocuteur lui répondant que des travaux sur le porche avaient dû être repris ; qu’en outre, des travaux privatifs étaient en cours mais devaient être achevés courant juillet ;

— le 19 juillet 2024, le gestionnaire a adressé une lettre à l’ensemble des locataires par lequel il indiquait avoir bien conscience des nuisances générées par les travaux entrepris dans l’immeuble par certains copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires ; qu’en dépit des demandes en ce sens, les entreprises n’avaient pas toujours prévenu de leurs horaires d’intervention, en particulier lorsqu’il s’agissait d’un samedi ; que les travaux privatifs réalisés cet été dans le bâtiment consistaient en l’installation d’une pompe à chaleur en vue d’une amélioration de la performance énergétique ; que ces travaux devaient prochainement s’achever ; qu’en qualité de syndic et au nom des copropriétaires, il présentait ses excuses pour la gêne occasionnée durant l’ensemble de ces travaux ;

— le même jour, Mme [U] se plaignait de la minimisation par le bailleur des nuisances subies ainsi que de la nature des travaux entrepris, invoquant plutôt l’implantation d’un bloc de climatisation dont la localisation sous ses fenêtres lui faisait craindre des nuisances sonores et de température ;

— le 4 octobre 2024, le gestionnaire indiquait que les copropriétaires à l’origine des travaux avaient entrepris de faire installer un isolant acoustique supplémentaire pour se situer bien en deçà des normes réglementaires ; que le passage d’un acousticien était prévu dont il lui transmettrait le rapport ; que le système n’était pas en fonctionnement la nuit ;

— entre le 4 et le 7 octobre 2024, des nuisances sonores ont eu lieu du fait d’une défaillance technique sur le système de climatisation de l’hôtel voisin.

Mme [U] verse également aux débats un tableau récapitulatif des demandes d’autorisations administratives ou déclarations préalables de travaux sur l’immeuble, dont il ressort que sur la période d’indemnisation sollicitée, une déclaration préalable a été déposée pour la création d’une gaine acoutisque de ventilation végétalisée sur la toiture terrasse en limite séparative, suite à la pose d’une pompe à chaleur dans le local technique au rez-de-chaussée du bâtiment D.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si des travaux se sont déroulés dans l’immeuble sur une partie de la période considérée, il s’agissait de travaux réalisés sur le porche de l’immeuble, en conditionnant par conséquent l’accès, ainsi que pour l’installation d’un système de pompe à chaleur de nature à améliorer la performance énergétique de l’immeuble, de sorte que la locataire était tenue de les souffrir pourvu qu’ils ne durent pas plus de 21 jours.

Or, sur ce point, Mme [U] ne rapporte pas la preuve qu’il se sont déroulés sur plus de 21 jours, en dehors de ses seules allégations. A cet égard, l’attestation versée aux débats par Mme [U], émanant d’anciens locataires, est trop imprécise sur les dates pour caractériser le dépassement d’une telle durée.

Les nuisances sonores générées par le système de pompe à chaleur ne sont pas établies, aucune des parties n’ayant fait état ou sollicité la production du rapport d’acousticien dont l’intervention était annoncée par le gestionnaire de l’immeuble.

Les autres éléments versés aux débats par Mme [U] ne sont pas en rapport avec la période pour laquelle elle sollicite une indemnisation, et il est au demeurant établi que la bailleresse a, en cours d’exécution du bail, régulièrement accordé des remises de loyers à la locataire pour les nuisances occasionnées.

Dans ces conditions, Mme [U] sera déboutée de sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

Le trouble de jouissance excédant celui que le locataire doit subir du fait de travaux réalisés dans l’immeuble n’étant pas établi, Mme [U] sera déboutée de sa demande formée au titre de son préjudice moral supplémentaire subi.

Il n’est pas davantage établi que la bailleresse lui a délivré un commandement de payer et une assignation en résiliation de bail de mauvaise foi, dès lors qu’il a été précédemment jugé qu’il existait une dette locative et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Mme [U] sera également déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

Sur la demande de remise en état des lieux

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, pour soutenir que la SCI [Adresse 4] doit remettre en état les fissures présentes au sein de son logement, Mme [U] produit un courriel, adressé le 23 août 2021 au gestionnaire de l’immeuble, présentant 13 photographies en pièces jointes, en petit format, ne permettant ni de percevoir les désordres allégués, ni de les attribuer à des réparations autres que locatives.

Dans ces conditions, Mme [U] sera déboutée de sa demande de remise en état sous astreinte formée à l’encontre de la bailleresse.

Sur la demande de délivrance des quittances de loyers sous astreinte

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Dès lors que le loyer est payable mensuellement, la quittance s’entend d’une quittance mensuelle.

En l’espèce, Mme [U] justifie d’avoir sollicité par courriels des 1er août et 4 novembre 2025, la transmission de quittances de loyers, à laquelle la bailleresse s’est opposée dans la mesure où le compte de la locataire était débiteur.

Dans la mesure où il résultait de son propre décompte que le paiement des loyers et charges courants était repris depuis le mois d’octobre 2024, la SCI [Adresse 4] n’était pas fondée à lui opposer un refus. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de communication des quittances de loyers et charges dont Mme [U] s’est intégralement acquittés, soit à compter du mois d’octobre 2024.

Ce refus ayant été opposé en dépit d’une demande du conseil de la locataire formulée en août 2025, supposant dès lors pour la bailleresse de vérifier le fondement juridique de son opposition, laquelle a pourtant été maintenue y compris pendant la procédure, il y a lieu d’ordonner une astreinte afin de s’assurer de l’exécution de la présente décision.

Par conséquent, la SCI [Adresse 4] sera condamnée à délivrer à Mme [U] les quittances de loyers et charges réglés depuis le mois d’octobre 2024, cette transmission pouvant avoir lieu par voie électronique si la locataire y consent expressément et en tout état de cause, sans frais pour cette dernière, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision. Passé ce délai, la SCI [Adresse 4] y sera condamnée sous astreinte provisoirement fixée à 100 € par jour de retard, pendant trois mois.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ "est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit en son article 7 une pénalité de 10% des sommes dues au titre du contrat de bail par Mme [O] [U] en cas de manquements à son exécution.

Cette clause doit également être réputée non écrite en application des dispositions précitées, d’ordre public. La demande de la société 38 Mont Thabor tendant à son application sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [U], qui succombe principalement à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société 38 Mont [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des délais de paiements suspensifs accordés, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer délivré le 18 décembre 2024,

CONSTATE que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire du contrat conclu le 29 décembre 2014 entre la société [Adresse 4], d’une part, et Mme [O] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] sont réunies depuis le 19 février 2025,

DECLARE la SCI [Adresse 4] irrecevable en sa demande en paiement des loyers et charges dus pour la période antérieure au 19 juin 2022,

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer à la société 38 Mont [Adresse 1] la somme de 5 740,09 euros (cinq mille sept cent quarante euros et neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2025,

AUTORISE Mme [O] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 160 euros (cent soixante euros), et une 36ème échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [U] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [O] [U] sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, [soit actuellement 2587,90 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-dix centimes)] et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à délivrer à Mme [O] [U] les quittances de loyers afférents aux lieux loués depuis le mois d’octobre 2024, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Passé ce délai, CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à y procéder sous astreinte provisoirement fixée à 100 € par jour de retard, pendant trois mois ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 4] de ses demandes au titre des clauses pénales,

DÉBOUTE Mme [O] [U] de ses demandes indemnitaires formées au titre du préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

DÉBOUTE Mme [O] [U] de sa demande de remise en état des lieux loués et du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [O] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer à la société 38 Mont [Adresse 1] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge