TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nissan BELHASSEN, M^e Reda KOHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07909 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXS6

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [K] [E] [H] [V]

demeurant [Adresse 1] (ANGLETERRE)

représenté par M^e Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E43

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [J]

demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Nissan BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

PARIS HABITAT – OPH

E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B96

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07909 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXS6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2012, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à M. [K] [V] et à M. [F] [V] un appartement à usage d’habitation de trois pièces situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 360,97 euros, charges locatives et redevances en sus.

Par lettre du 28 mai 2025 réceptionnée le 02 juin 2025, M. [K] [V] a donné son préavis de départ, précisant que le logement est occupé par un tiers qui refuse de quitter les lieux.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 juin 2025, M. [K] [V] a fait assigner l’EPIC PARIS HABITAT-OPH et M. [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater la résiliation du bail conclu entre lui et l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH constater la caducité du contrat de sous-location conclu entre lui et M. [G] [J] suite à la résiliation du contrat de location principalconstater que M. [G] [J] occupe l’appartement situé [Adresse 5], sans droit ni titreordonner l’expulsion de M. [G] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 6], sans délai, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoinà titre subsidiaire,

prononcer la résiliation du contrat de sous-location eontre lui et M. [G] [J] aux torts exclusifs de ce dernierordonner l’expulsion de M. [G] [J] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 7] tout état de cause,

condamner M. [G] [J] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des loyers impayés sauf à parfaire au jour de l’audience outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignationle condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Reda KOHEN.

A l’audience du 06 janvier 2026, l’affaire a été appelée et retenue. M. [K] [V] forme de nouvelles demandes et sollicite du juge de :

à titre principal,

constater la résiliation du bail de location conclu entre M. [K] [V] et la société OPH PARIS HABITATconstater la caducité du contrat de sous-location conclu entre M. [K] [V] et M. [G] [J] suite à la résiliation du contrat de location principal constater que M. [G] [J] occupe l’appartement sis [Adresse 8] sans droit ni titre ordonner en conséquence l’expulsion de M. [G] [J] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, sis [Adresse 9], sans délai, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est débouter la société OPH PARIS HABITAT de sa demande d’astreinte de 50 euros par jour formée à l’encontre de M. [K] [V], cette astreinte étant injustifiée en fait et en droit au regard de la bonne foidéclarer irrecevable ou à tout le moins rejeter la demande de la société OPH [Localité 1] HABITAT tendant à voir M. [K] [V] condamné à une amende de 9 000 euros sur le fondement de l’article L.442-8 du CCH, cette sanction de nature pénale n’étant pas du ressort du Tribunal judiciaire dans le cadre du présent litige civildire n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil, les conditions légales n’étant pas réunies (aucun intérêt échu depuis un an) et la demande de PARIS HABITAT sur ce point étant prématurée et non fondéeen conséquence,

rejeter la demande de capitalisation des intérêts de la société OPH [Localité 1] HABITATrejeter la demande de condamnation solidaire de M. [K] [V] avec M. [G] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à l’entière libération des lieux dès lors que M. [K] [V] n’occupe pas le logementsubsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation éventuellement due par M. [K] [V] pour la période d’occupation sans titre à l’équivalent du loyer mensuel et des charges contractuels, sans aucune majoration ni pénalitédébouter la société OPH [Localité 1] HABITAT de sa prétention à voir appliquer une majoration de 30% sur ladite indemnité, cette majoration étant injustifiée et excessive au regard du préjudice réel du bailleur débouter la société OPH [Localité 1] HABITAT de sa demande de restitution de prétendus profits de la sous-location, chiffrés à 13 000 eurossubsidiairement, réduire le montant de la restitution des profits à 5 535,20 euros au profit de la société OPH [Localité 1] HABITATrecevoir l’appel en garantie formé par M. [K] [V] à l’encontre de M. [G] [J] en conséquence,

condamner M. [G] [J] à relever et garantir M. [K] [V] de toute condamnation pécuniaire qui serait prononcée contre ce dernier au profit de la société OPH [Localité 1] HABITAT, et ce pour le principal, les intérêts et les fraiscondamner M. [G] [J] à payer à M. [K] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et matériel subi par M. [K] [V] du fait des manœuvres abusives, menaces, chantage et occupation illégale prolongée imputables à M. [G] [J] (conformément à l’article 1240 du code civil)rejeter la demande de [Localité 1] HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner M. [G] [J] à verser à M. [K] [V] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais de procédure supplémentaires qu’il a supportés du fait de l’appel en garantie rendu nécessaire par la mauvaise foi dudit M. [G] [J] Décision du 06 mars 2026

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à titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de sous-location conclu entre M. [K] [V] et M. [G] [J] aux torts exclusifs de ce dernierordonner l’expulsion de M. [G] [J] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé au [Adresse 10] tout état de cause,

condamner M. [G] [J] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des loyers impayés, à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignationcondamner M. [G] [J] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Reda KOHEN, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [K] [V], représenté par son conseil, ne conteste pas l’existence d’une sous-location. Il a fait valoir qu’étant enseignant à l’étranger, il a sous-loué l’appartement qu’il occupait à M. [G] [J] moyennant paiement d’une somme mensuelle de 1 000 euros, loyer et charges incluses, mais qu’après avoir réglé la somme de 11 000 euros, celui-ci a cessé tout règlement. Il précise qu’il a donné congé au bailleur social le 13 mai 2025 et considère que le bail est résilié depuis le 13 août 2025. Il s’oppose à l’ensemble des demandes de la bailleresse et sollicite la garantie de M. [G] [J] de toutes condamnations dès lors que celui-ci refuse de quitter les lieux sans régler aucune somme. Il sollicite la condamnation du sous-locataire à lui payer les loyer dûs et son expulsion du fait de la caducité du contrat de sous-location au regard de la résiliation de contrat de bail principal. A titre subsidiaire, il sollicite la résiliation de ce contrat. Il demande le rejet des demandes reconventionnelles de M. [G] [J], y compris la restitution de la somme de 11 000 euros que celui-ci lui a réglée et subsidiairement, la différence entre ce qui a été payé par M. [K] [V] et ce qu’il a lui-même réglé, soit 6 375,49 euros. Le demandeur sollicite également le rejet de la demande de restitution des fruits civils et à titre subsidiaire que soient déduits les loyers versés au bailleur durant la période concernée en vertu du contrat de bail.

De son côté, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil demande au juge saisi de :

prononcer la résiliation du bail du 17 mars 2023 qui lie [Localité 1] HABITAT-OPH à Monsieur [K] [V] aux torts exclusifs de ce dernier, pour cession, sous-location des lieux à des tiers et défaut d’occupation personnelle du logement ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 11] à [Localité 2], bâtiment 1, [Adresse 12], avec l’assistance du Commissaire de Police du quartier et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, afin de contraindre le requis à s’exécuterdire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit réserver la compétence de la juridiction de céans pour liquider l’astreinte dire et juger que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution condamner solidairement ou, à défaut in solidum Messieurs [K] [V] et [G] [J] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH, à compter de la date du prononcé du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables condamner M. [K] [V] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 5 895,25 euros au titre des loyers et charges dus au 5 janvier 2026, avec intérêts légaux courant à compter de l’assignation introductive d’instance condamner M. [K] [V] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 13 000 euros en remboursement des loyers indûment perçus, ou à défaut celle de 11 000 euroscondamner M. [K] [V] au paiement de l’amende de 9 000 euros prévue à l’article 442-8 du code de la construction et de l’habitation ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil condamner solidairement ou à défaut in solidum Messieurs [K] [V] et [G] [J] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile condamner solidairement ou à défaut in solidum Messieurs [K] [V] [G] [J] aux dépens.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH expose que M. [K] [V] a consenti une sous-location illicite à M. [G] [J] s’agissant du logement social qui lui a été attribué. Il indique que depuis février 2025, les loyers ne sont plus payés et que la dette locative s’élève à la somme de 5 895,96 euros au 05 janvier 2026 dont il réclame le paiement à M. [K] [V] et solidairement avec M. [G] [J] à compter du 13 août 2025. Il demande que le bail soit résilié à compter du 13 août 2025, l’expulsion de M. [K] [V] et de tous occupants de son chef. Il sollicite également la condamnation de celui-ci à lui restituer les fruits civils à hauteur de 11 000 euros. Il demande que M. [K] [V] et M. [G] [J] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

De son côté, M. [G] [J], assisté de son avocat, indique que le prix du loyer dans le cadre d’une sous-location ne peut dépasser le loyer principal et sollicite le remboursement des sommes qu’il a versées au motif que cette sous-location était illicite et qu’il n’a découvert que deux semaines après son installation que l’appartement se trouvait être un logement social. Subsidiairement, il sollicite le remboursement de la somme de 6 375,49 euros sur la somme qu’il a versée, correspondant aux loyers qu’il a payés, déduction faite des loyers dus au bailleur. Il sollicite le bénéficie de discussion avec ce dernier. Il ajoute que M. [K] [V] n’a pas accepté de baisser le loyer alors qu’il était dans une situation précaire, qu’il l’a mis dehors et a jeté ses affaires. Il se maintient dans les lieux, indiquant qu’on lui a dit de garder les clés jusqu’à l’audience. Il sollicite le débouté de toutes demandes formées à son encontre.

Il convient de se référence pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions respectives.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur le contrat de bail conclu entre M. [K] [V] et l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, "Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.".

En l’espèce, M. [K] [V] a conclu un contrat de bail avec l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH suivant acte du 30 mars 2012 s’agissant d’un logement social. En application de l’article « 1. OBJET ET CONDITIONS DE LA LOCATION » des conditions générales du contrat de location, celui-ci « est consenti au locataire, à l’exclusion de toutes autres personnes. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat. ».

M. [K] [V] ne conteste pas avoir accordé une sous-location à M. [G] [J], nonobstant les termes de son bail. Il a donné congé au bailleur par lettre recommandée en ligne du 28 mai 2025 réceptionnée le 02 juin 2025. Ce congé précise que le logement est occupé par un tiers qui refuse de le quitter. Il ne vise pas les territoires en tension.

A titre principal les parties s’accordent pour dire que le congé a mis fin au contrat de location, à l’expiration d’un délai de préavis de trois mois qu’elles fixent au 13 août 2025.

Ainsi, M. [K] [V] est désormais déchu de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 14 août 2025.

Il est acquis que M. [K] [V] a mis le logement de trois pièces à la disposition de M. [G] [J] à compter du 01 mars 2024 avec remise des clés à ce dernier et que celui-ci l’occupe toujours.

Il en ressort que M. [K] [V] n’a pas libéré les lieux de tous occupants de son chef, permettant ainsi au bailleur de consentir un nouveau bail, ni n’a procédé à la remise des clés.

Dès lors, il demeure occupant sans droit ni titre du logement.

Sur le contrat de sous-location conclu entre M. [K] [V] et M. [G] [J]

L’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation dispose que "Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €.".

En l’espèce, le contrat de bail liant M. [K] [V] à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH relève de la loi du 06 juillet 1989 pour partie et des dispositions du code de la construction et de l’habitation dont l’article susvisé. Compte tenu des modalités particulières de l’affectation des logements sociaux au regard des conditions de ressources de l’intéressé et de sa situation personnelle et familiale, toute sous-location est strictement interdite.

La sous-location d’un logement social est purement et simplement illicite et ne peut conférer aucun droit légitime. Cette interdiction est reprise dans le contrat de bail social du 30 mars 2012.

M. [K] [V] a ainsi consenti une sous-location illicite à M. [G] [J]. Il n’a pu conférer aucun titre d’occupation valable du logement litigieux à M. [G] [J], ne pouvant transmettre des droits dont il ne dispose pas. Le fait qu’il soit mis fin au contrat de bail principal ne peut avoir pour effet d’entraîner la caducité de la sous-location illicite, comme demandé.

De la même manière, il n’y a pas lieu de condamner M. [G] [J] à lui payer des loyers ou à solliciter son expulsion, n’ayant pas la qualité de bailleur, ni encore la résiliation judiciaire et les demandes de M. [K] [V] seront rejetées.

Enfin, il ressort de ce qui précède que M. [G] [J] est occupant sans droit ni titre du logement, du seul chef de M. [K] [V].

Sur la demande d’expulsion

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH sollicite de voir ordonner l’expulsion, sans délai, de M. [K] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 13], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ou de sa signification afin de contraindre le requis à s’exécuter et de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [K] [V] n’a pas libéré les lieux conformément au bail d’habitation de logement vide conclu avec la bailleresse, ni remis les clés. Il n’est pas contesté que le logement reste occupé par M. [G] [J] .

En conséquence, M. [K] [V] étant depuis le 14 août 2025 occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef dont celle de M. [G] [J], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire et les occupants de son chef à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

En revanche, il est acquis que M. [K] [V] a sous-loué de manière illicite et dans un but lucratif un logement social et les débats ont révélé que M. [G] [J] a eu connaissance du caractère social du logement de trois pièces qu’il n’était pas sensé occuper, quinze jours après son arrivée dans les lieux.

En conséquence, et au vu de ces circonstances particulières, le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé que tant que la remise des clés du logement vide n’a pas été effectuée, nonobstant un congé donné par le locataire, celui-ci reste tenu du paiement des loyers et plus généralement de toutes les obligations du bail.

En l’espèce, M. [K] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de fin de bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 janvier 2026, M. [K] [V] lui devait la somme de 5 895,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de décembre 2025 inclus. Il en ressort que le locataire doit la somme de 3 867,46 euros, échéance d’août 2025 incluse, au regard de la date de fin de bail.

M. [K] [V] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie pas de paiements libératoires.

Il sera donc condamné à payer cette somme de 3 867,46 euros, échéance d’août 2025 incluse, au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la demande n’ayant pas été formulée au jour de l’assignation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [K] [V] qui n’a ni rendu les locaux vides, ni remis les clés, sera condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux, vides de tout occupant, et remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

M. [G] [J] se maintient dans les lieux en toute connaissance de cause et au mépris des droits du bailleur. En conséquence, il sera condamné solidairement au versement de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance du mois de septembre, sans bénéfice de discussion, aucun élément ne justifiant de l’ordonner.

Sur la demande en paiement des fruits civils

En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH demande la condamnation de M. [K] [V] à lui verser les fruits civils à hauteur de 13 000 euros et subsidiairement de 11 000 euros.

Il résulte des débats que M. [K] [V] a donc consenti une sous location à compter du 01 mars 2024 moyennant paiement d’une somme mensuelle de 1 000 euros. M. [K] [V] et M. [G] [J] s’accordent pour dire que ce dernier a payé à M. [K] [V] la somme de 11 000 euros.

Il sera ainsi retenu que M. [K] [V] a perçu des fruits civils à hauteur de 11 000 euros.

Il est constant les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. En l’espèce, M. [K] [V] a sous-loué l’appartement en fraude des droits du bailleur, en conséquence, les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées sans qu’il n’y ait lieu à déduire le montant des loyers versés.

En conséquence, M. [K] [V] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 11 000 euros au titre des fruits civils.

Sur l’amende de l’article 442-8 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.442-8 du code susvisé dispose que "Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 € .

Le prononcé de cette amende étant de la compétence du juge pénal, la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de ce chef est rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois le 06 janvier 2026, le point de départ de cette capitalisation sera le 06 janvier 2027 pour les loyers, et charges impayées, indemnités d’occupation et restitution des fruits civils.

Décision du 06 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07909 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXS6

Sur la demande de garantie de M. [K] [V] à l’égard de M. [G] [J] et de dommages et intérêts

M. [K] [V] sollicite la garantie de M. [G] [J] au titre des condamnations prononcées à son encontre, considérant que « le locataire condamné du fait d’un sous-occupant sans droit peut appeler ce dernier en garantie pour qu’il prenne en charge les condamnations prononcées du fait de ses agissements fautifs ».

Il fait valoir que le refus de payer les sous-loyers à compter de janvier 2025 et son maintien illégal dans les lieux l’ont contraint à agir en justice et que s’il doit être condamné au profit du bailleur à quelque somme que ce soit, il est équitable que M. [G] [J] en assume la charge finale, étant le véritable responsable du trouble. Il ajoute que la violation du contrat de sous-location qu’il reconnait comme étant irrégulier a porté atteinte aux droits du bailleur et lui a causé un préjudice personnel.

M. [G] [J] s’oppose à la demande en faisant valoir que le loyer très élevé réclamé par M. [K] [V] l’a mis en difficulté et qu’il n’a plus réussi à le payer, restant dans les lieux faute d’avoir trouvé un autre logement.

Il est acquis que M. [K] [V] a sous-loué de manière illicite un logement social de trois pièces moyennant la somme de 1 000 euros alors que lui-même n’était redevable que d’un loyer de 493 euros. Il a pris le risque d’une sous-location illicite en fraude des droits du bailleur et des demandeurs de logements sociaux alors qu’il avait cessé d’occuper le logement.

Force est de constater qu’il est seul à l’origine de l’installation de M. [G] [J] dans le logement avec un but manifestement lucratif au regard du montant du loyer prévu et que la participation de M. [G] [J] au montage organisé ne suffit pas à elle-seule à le décharger de ses l’ensemble de ses obligations contractuelles envers son bailleur, M. [G] [J] étant condamné solidairement avec lui à régler le montant de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de septembre 2025.

En conséquence, seul M. [K] [V] conservera la charge des conséquences de ses propres agissements.

Enfin, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts fondés sur l’article 1240 du code civil, étant à l’origine des préjudices dont il se plaint alors qu’il a agi de façon illicite et en toute connaissance de cause.

Sur la demande de M. [G] [J] relative à la restitution des sommes versées

M. [G] [J] sollicite la condamnation de M. [K] [V] à lui restituer les sommes versées en application de la sous-location illicite.

Cette demande sera rejetée, M. [G] [J] ayant volontairement versé les sommes en cause alors même qu’il avait connaissance de la nature sociale du logement et le caractère illicite de la sous-location, et ayant bénéficié de l’occupation de fait, des lieux litigieux.

Décision du 06 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07909 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXS6

Sur les demandes accessoires

M. [K] [V] et M. [G] [J], parties perdantes supporteront in solidum les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile

L’équité justifie par ailleurs de les condamner in solidum à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT qu’il a été mis fin au contrat de bail conclu entre M. [K] [V] et l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH le 30 mars 2012 concernant le logement social de trois pièces situé [Adresse 14], le 13 août 2025,

DIT que M. [K] [V] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 15], [Adresse 16], faute de restitution d’un logement vide et de remise des clés, depuis le 14 août 2025,

DIT que M. [G] [J] est occupant sans droit ni titre du chef de M. [K] [V] de l’appartement situé [Adresse 14],

ORDONNE à M. [K] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef et notamment M. [G] [J], les lieux situés [Adresse 14] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés, sans délai,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour M. [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et notamment M. [G] [J] au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 867,46 euros au titre des loyers et charges échus impayés, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement M. [K] [V] et M. [G] [J] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux vides et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 11 000 euros au titre des fruits de la sous location,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière depuis la demande du 06 janvier 2026 dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de M. [K] [V] à payer une amende au titre de l’article 442-8 du code de la construction et de l’habitation,

DÉBOUTE M. [K] [V] de ses demandes à l’encontre de M. [G] [J] fondées sur la sous-location,

DÉBOUTE M. [K] [V] sa demande de garantie de M. [G] [J] et de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE M. [G] [J] de sa demande de condamnation de M. [K] [V] à lui restituer les loyers payés,

REJETTE toutes les autres demandes formées par chacune des parties,

CONDAMNE M. [K] [V] et M. [G] [J] in solidum à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [V] et M. [G] [J] in solidum aux dépens de l’instance,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection