TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [U] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06793 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOJ7

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDERESSE

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06793 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOJ7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2024, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Mme [U] [X] située dans son établissement du [Adresse 2], logement n° A914, à [Localité 6], moyennant au jour de la conclusion du contrat de résidence, le paiement d’une redevance mensuelle de 508,42 euros dont 41,04 euros de prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a mis en demeure Mme [U] [X] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 février 2025, signifiée le 4 février 2025. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 2 avril 2025, constat dressé le 17 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner Mme [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [U] [X] à lui payer à titre de provision la somme de 2552,54 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation échues impayées au 15 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse,

— condamner la défenderesse à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance en vigueur à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA reproche à Mme [U] [X] d’héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance du règlement intérieur ainsi que des articles 8 et 9 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de de résidence signifiée le 4 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025 lors de laquelle la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa demande de provision au titre de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation à la somme de 3015,60 euros. Elle a précisé que la preuve de l’hébergement de tiers par la résidente est rapportée par les constatations du commissaire de justice ainsi que par les sommes portées au débit du décompte au titre de la consommation d’eau hors forfait, qui permettent de corroborer la suroccupation des lieux.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [U] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il convient enfin de rappeler que le logement occupé par Mme [U] [X] est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de résidence sociale plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il a été jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. Civ. 3ème, 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

L’article 9 du règlement intérieur remis au résident, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résident qui consentirait à une suroccupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que " le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit […] ".

Or en l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 17 mai 2025 que Mme [U] [X], rencontrée sur place, a déclaré occuper seule le logement mais qu’actuellement, elle héberge deux personnes venues passer la nuit, à savoir son fiancé et le frère de celui-ci. Il a en outre été constaté la présence de deux individus de sexe masculin, se présentant comme étant M. [H] [R] [D], fiancé de Mme [U] [X], et M. [I] [R] [D], frère de ce dernier, lesquels ont tous deux déclaré occuper le logement « depuis cette nuit ». Il a cependant été constaté que la pièce comporte deux lits, alors que seul un lit est mis à disposition du résident occupant. Par ailleurs, la consultation du registre des résidents n’a révélé aucun enregistrement d’un ou plusieurs visiteurs, ce alors que les dispositions précitées de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation font obligation au résident de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ. Il ressort par ailleurs du décompte produit qu’une consommation d’eau hors forfait est facturée mensuellement depuis le mois d’octobre 2024, corroborant une suroccupation du logement depuis plusieurs mois.

Ces éléments établissent que Mme [U] [X] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable de la SAEM ADOMA qui n’a pas consenti à une telle occupation, ni respect des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. La SAEM ADOMA a précisément mis Mme [U] [X] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre recommandée du 3 février 2025, signifiée le 4 février 2025. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 5 mars 2025, de ce seul fait.

Mme [U] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis le 5 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [U] [X] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 5 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur l’arriéré de redevances impayées et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAEM ADOMA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, Mme [U] [X] restait lui devoir la somme de 3015,60 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation échues impayées, terme d’octobre 2025 inclus.

Mme [U] [X], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la SAEM ADOMA à titre de provision.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Mme [U] [X] au paiement de la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 24 juillet 2024 entre la [7] ADOMA et Mme [U] [X] concernant la chambre située au [Adresse 3], à [Localité 6] sont réunies à la date du 5 mars 2025 ;

ORDONNONS à Mme [U] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Mme [U] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès le 5 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la SAEM ADOMA ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Mme [U] [X] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 3015,60 euros (trois mille quinze euros et soixante centimes) à titre de provision sur l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation échues impayées au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées?;

CONDAMNONS Mme [U] [X] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [X] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection