TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/05685

N° Portalis 352J-W-B7G-CW6CD

N° MINUTE : 1

Assignation du :

03 Mai 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 23 Février 2026

DEMANDERESSE

S.N.C [R] PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie OUAZAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.A.S MICROMANIA

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 juillet 2009, la S.C.I [R], aux droits et obligations de laquelle se trouve la S.N.C [R] PATRIMOINE, a donné à bail commercial à la S.A.S MICROMANIA, pour une durée de dix ans, afin qu’elle y exploite une activité d’achat, vente et location de matériels, logiciels et accessoires sous les formes présentées et à venir pour jeux vidéo, systèmes multimédia et, d’une façon générale, tout système de loisirs électroniques interactifs neufs ou d’occasion sous l’enseigne MICROMANIA, moyennant le paiement d’un loyer binaire composé d’un loyer annuel de base fixé à la somme de 104.500 euros en principal et d’un loyer variable additionnel correspondant la différence positive entre 4,2 % du chiffre d’affaire annuel réalisé et le loyer de base annuel principal, un local commercial n°B05/B06 situé dans le centre commercial de [R] à [Localité 3], désigné comme suit :

“ local n° B05/B06 d’une surface de 110 m² GLA environ. La surface contractuelle exacte a été déterminée suivant les dispositions du paragraphe 1.2 de l’article 1 du titre III des présentes et s’entendent à l’exclusion de toute surface en mezzanine. Au regard des dispositions d’équipement commercial, le preneur devra exploiter son local à la vente sur une surface à 95 m² ”.

Par acte extrajudiciaire du 17 mars 2020, la S.N.C [R] PATRIMOINE a fait signifier à la société MICROMANIA, un congé pour le 30 septembre 2020, avec offre de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2020, pour une nouvelle durée de dix ans, aux conditions et clauses du bail expiré, sauf pour le montant du loyer annuel de base qu’elle demandait de voir porter à la somme de 220.000 euros en principal.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 28 janvier 2022, la S.N.C [R] PATRIMOINE a fait assigner la société MICROMANIA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 03 mai 2022 aux fins essentiellement de voir fixer le montant annuel du loyer de base du bail renouvelé à la somme de 220.000 euros en principal et, subsidiairement, de voir ordonner une expertise judiciaire, le loyer provisionnel devant alors être fixé au même montant.

La société MICROMANIA a, quant à elle, revendiqué un loyer annuel de base fixé à la somme de 34.020 euros dans son mémoire notifié le 08 décembre 2022 en lettre recommandée avec avis de réception et, à défaut, que soit ordonnée une expertise judiciaire, le loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance étant, dans cette hypothèse, fixé à ce montant.

Par jugement en date du 08 février 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020, par l’effet du congé avec offre de renouvellement de bail signifié le 17 mars 2020, accepté par la société MICROMANIA,

— ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société [R] PATRIMOINE, avant dire droit sur le montant du loyer de base du bail renouvelé, confiée à Madame [R] [A], avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2020, au regard des dispositions des articles L.145-33 et suivants, R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et conformément aux stipulations contractuelles,

— fixé le loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

Madame [A] a établi son rapport le 22 janvier 2025. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort au 1er octobre 2020, date du renouvellement du bail, à la somme de 203.500 euros en principal dans l’hypothèse, privilégiée par l’expert, d’un loyer de renouvellement déterminé à partir des valeurs locatives pratiquées au sein de l’entité commerciale dénommée “ [Adresse 4] ”, correspondant à une surface de 110 m²GLA et à un prix unitaire de 1.850 euros/m²GLA/an.

L’expert indique que, dans l’hypothèse d’un loyer de renouvellement déterminé à partir des valeurs locatives pratiquées pour des boutiques sur rue, au sein du secteur, la valeur locative peut être chiffrée à la somme de 97.500 euros [(96,80 m²B X 1.050 euros/m²B/an) X 0,96] hors taxes et hors charges, par an.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée son l’avis de réception a été signé le 1er décembre 2025, la société [R] PATRIMOINE demande au juge des loyers commerciaux, de :

“ REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

FIXER le montant du loyer du bail commercial renouvelé pour une durée de dix années à compter du 1er octobre 2020 aux clauses et conditions du bail expiré à :

— un loyer de base fixé à la somme de deux cent vingt-mille euros (220.000 €), hors taxes et hors charges et par an,

— outre un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités tels que fixés par le bail et ses éventuels avenants, demeurent inchangés,

DIRE que les arriérés de loyers échus à compter du 1er octobre 2020 porteront intérêts au taux légal à compter du l7 mars 2020, date de la notification du congé avec offre de renouvellement du Bailleur, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle après la notification du mémoire,

JUGER que les loyers arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNER le Preneur au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le Preneur aux entiers dépens dont le coût de l’expertise judiciaire,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit ”.

Selon dernier mémoire notifié en lettre recommandée son l’avis de réception a été signé le 25 novembre 2025, la société MICROMANIA demande au juge des loyers commerciaux, de :

In limine litis :

JUGER de la péremption de l’instance,

JUGER en conséquence, que le bail est renouvelé aux causes et conditions du bail expiré,

Dans l’hypothèse où le Juge ne considérerait pas l’instance comme ayant fait l’objet d’une péremption :

DEBOUTER le bailleur de ses demandes, fins et conclusions,

JUGER que le bail s’est renouvelé en son principe à compter du 1er octobre 2020, pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail expiré,

FIXER le loyer de base à la somme annuelle en principal de 34.020 euros hors charges et hors taxes, duquel il convient de déduire la taxe foncière au réel et un abattement pour transfert de clauses exorbitantes de droit commun et adapter aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises les clauses du bail renouvelé,

CONDAMNER la SNC [R] PATRIMOINE à restituer les loyers trop perçus à compter du 1er octobre 2020,

CONDAMNER la SNC [R] PATRIMOINE au paiement des intérêts légaux sur les loyers trop perçus,

En tout état de cause,

CONDAMNER la SNC [R] PATRIMOINE à verser à la société MICROMANIA FRANCE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ”.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux derniers mémoires précités des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience du 02 décembre 2025, a été mise en délibéré au 09 février 2026, prorogée au 12 février 2026 puis au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir “ dire ” et “ juger ” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Les demandes de la bailleresse relatives aux intérêts dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer de base renouvelé et à leur capitalisation constituent quant à elles de véritables prétentions, en dépit de l’emploi erroné des termes “ dire ” et “ juger ” en lieu et place de “ ordonner ” sur lesquelles il y a lieu de se prononcer. Il en va de même, les demandes de la société MICROMANIA portant sur la péremption d’instance et le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré en dépit de l’emploi erroné du terme “ juger ” en lieu et place de “ prononcer ”.

I- In limine litis, sur la péremption d’instance

La société MICROMANIA excipe de la péremption de l’instance arguant que la bailleresse n’a accompli aucune diligence durant deux années à compter du prononcé du jugement du juge des loyers commerciaux en date du 08 février 2023, qui a ordonné une expertise judiciaire avant dire-droit sur le montant du loyer de base du bail renouvelé au 1er octobre 2020.

La S.N.C [R] PATRIMOINE résiste à cette prétention en faisant valoir que la diligence au sens de l’article 386 du code de procédure civile, s’entend de tout acte de nature à faire progresser l’affaire, émanant de l’une ou l’autre partie, et pas nécessairement de celle à laquelle la péremption est opposée. Elle ajoute que les dires adressés au cours des opérations d’expertise, constituent des diligences manifestant la volonté de poursuivre l’instance, de même qu’une demande de sursis à statuer. Elle soutient que le délai de péremption d’instance a commencé à courir le 08 février 2023 et qu’il a été interrompu par ses envois à l’expert en date du 08 janvier 2024 pour lui transmettre un rapport amiable, du 04 juin 2024 l’interrogeant sur la date envisagée pour le dépôt de son rapport et du 13 janvier 2025, où elle a adressé un dire contenant ses observations en réponse à la note de synthèse établie par Madame [A] le 05 décembre 2024. Selon elle, l’ensemble de ces actes démontre la volonté manifeste de la bailleresse de faire avancer la procédure et de poursuivre l’instance.

Selon l’article 385 du code de procédure civile, l’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation. Dans ces cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs.

L’article 386 du même code dispose que l’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.

Constitue une diligence au sens de ces dispositions un acte qui manifeste la volonté de son auteur de poursuivre l’instance et de ne pas l’abandonner.

Ainsi, les lettres ou dires adressés aux experts, qui manifestent l’intention de la partie qui en est l’auteur de ne pas abandonner la procédure en cours, constituent des diligences interruptives de péremption. En revanche, le dépôt de son rapport par l’expert ne peut être assimilé à une telle diligence.

En l’espèce, la S.N.C [R] PATRIMOINE justifie avoir adressé un dire à l’expert judiciaire le 13 janvier 2025 en réponse à la note de synthèse établie par Madame [A] le 05 décembre 2024, lequel a d’ailleurs été annexé au rapport d’expertise judiciaire.

Elle a ce faisant, contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, accompli une diligence caractérisant sa volonté de poursuivre l’instance, avant l’expiration du délai de deux années à compter du prononcé du jugement du 08 février 2023.

Il convient dès lors d’en tirer les conséquences et de débouter la société MICROMANIA de son exception de péremption d’instance et de celle subséquente relative au renouvellement du bail aux causes et conditions du bail expiré.

II- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de :

— se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré,

— condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts au taux légal afférents (Pourvois n°90-14000, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689, cour d’appel de PARIS RG : 21/13962, cour d’appel de VERSAILLES RG : 23/02613 et RG : 23/02105 et cour d’appel de DOUAI RG : 22/01586).

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

Le juge des loyers commerciaux relève toutefois que les parties s’accordent sur la durée du bail renouvelé et pour que les clauses et conditions du bail expiré s’appliquent à celui-ci. Il en sera donc tenu compte dans le dispositif du présent jugement.

A défaut d’accord des parties pour le surplus, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente si elles l’estiment nécessaire, compte tenu des dispositions de l’article L.145-57 alinéa du code de commerce.

III- Sur la fixation du loyer de base renouvelé au 1er octobre 2020

La S.N.C [R] PATRIMOINE, après avoir rappelé les principales stipulations du bail liant les parties, expose que le centre commercial [R], délimité par la [Adresse 5], la [Adresse 6] et l'[Adresse 7], a été créé en 1978 à proximité des quais de Seine. Elle indique qu’il a fait l’objet d’un vaste programme d’extension, de restructuration et de reconstruction à compter de 2003, et que l’ensemble commercial rénové se compose de trois bâtiments, l’Immeuble City, dont dépendent les lieux loués à la société MICROMANIA, qui se développe sur une surface d’environ 4.606 m², l’Immeuble Magnetic d’une surface de 39.369 m² et l’Immeuble Panoramic d’une surface de 18.336 m², ces deux bâtiments, reliés par une passerelle piétonne aérienne, formant ensemble “ Le Complexe ”. Elle précise que chaque bâtiment est desservi par son propre parking en sous-sol, totalisant 1.022 places de stationnement. Elle ajoute que le centre commercial est également accessible par les transports en commun.

Elle soutient que le loyer de base en renouvellement doit être fixé à la valeur locative, conformément aux stipulations contractuelles, laquelle doit être déterminée par rapport à des locaux équivalent au sens de l’article R.145-7 du code de commerce, soit à partir de références exclusivement issues du centre commercial [R], les centres commerciaux et/ou les galeries commerciales constituant des unités autonomes de marché, ce qui impose de se référer uniquement aux valeurs locatives pratiquées à l’intérieur du centre commercial dont dépendent les locaux expertisés. Elle souligne que le bail mentionne expressément et à de nombreuses reprises que les locaux dépendent d’un centre commercial et que l’attention du preneur a été attirée notamment au titre III sur les spécificités en résultant notamment concernant les surfaces mises à disposition, la double composante du loyer ou la nécessité de participer à la promotion et à la publicité dudit centre commercial.

Elle réplique à la défenderesse que, bien que les locaux loués donnent sur la rue, ils sont avant tout partie intégrante de [A], qui constitue l’un des trois ilots composant le centre commercial [R], qu’ils bénéficient à ce titre indéniablement de la clientèle dudit centre commercial car le circuit des clients les conduit nécessairement à passer devant les locaux loués par la société MICROMANIA, en sus de la clientèle de la rue sur laquelle s’ouvrent les lieux. Elle en conclut que les références de boutiques de centre-ville, qui ne sont pas comparables en termes de prestations et de services, doivent être écartées et, qu’ainsi que l’a admis l’expert judiciaire, le loyer de base en renouvellement au 1er octobre 2020 doit être déterminé à partir des seules valeurs locatives issues du centre commercial [Adresse 8].

Elle acquiesce à la surface de 110 m²GLA retenue par Madame [A], celle-ci étant conforme aux termes du bail, ainsi qu’à la jurisprudence selon laquelle il est d’usage, dans les centres commerciaux, de se référer à la surface hors œuvre nette du local commercial, sans pondération des espaces situés en rez-de-chaussée selon qu’il s’agit de surface de vente, de locaux annexes et de réserve, chacun des commerces du centre commercial disposant également de surfaces non-accessibles à la clientèle. En revanche, elle conteste le prix unitaire de 1.850 euros/m²GLA/an proposé par l’expert judiciaire, sollicitant l’application d’un prix de 2.000 euros, selon elle plus adapté. Enfin, elle considère que c’est à juste titre que l’expert a écarté tout abattement après avoir relevé que l’intégralité des références locatives pertinentes supportaient des charges rigoureusement identiques, le prix unitaire tenant ainsi déjà compte desdites charges, de sorte qu’ainsi que retenu par la jurisprudence, il n’y a pas lieu à pratiquer un abattement supplémentaire (Pourvois n°17-27654 et n°16-11972, Cour d’appel de Lyon RG : 18/00080, Cour d’appel de Douai RG : 21/05469 et RG : 12/03599, Cour d’appel d’Agen RG : 21/00316 et Cour d’appel de Versailles RG : 22/01927).

La société MICROMANIA demande, quant à elle, que le loyer annuel de base du bail renouvelé soit fixé à la somme de 34.020 euros en principal, par application des article L.145-33, R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. Elle rappelle que les parties ont, aux termes de l’article 4.5 du bail expiré, fixé par anticipation les conditions de détermination du loyer de base en cas de renouvellement “ à la valeur locative telle que déterminée par l’article L.145-33 du code de commerce et les articles 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ”.

Elle fait valoir que bien que situés au sein de l’un des bâtiments principaux du centre commercial [R], ses locaux ne sont accessibles que depuis la [Adresse 9], et qu’ils sont isolés de l’ensemble commercial principal qui donne sur le quai de Grenelle, composé de deux autres bâtiments (Ilots Magnetic et Panoramic) reliés entre eux. Elle indique qu’ils ne disposent d’aucun accès depuis le mail de sorte qu’elle ne profite pas de son flux de chalandise. Selon elle, la valeur locative doit dans ces conditions être recherchée dans les mêmes conditions que pour un commerce de pied d’immeuble, en déterminant un prix unitaire à partir de valeurs de référence à rechercher dans le quartier, et non pas au sein du centre commercial, ainsi qu’en procédant à une pondération des surfaces locatives, tel que prévu par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques de centre-ville, et en appliquant les correctifs justifiés par les clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail.

Elle revendique un prix unitaire de 700 euros/m²p/an, une surface pondérée de 54 m²p et un abattement de 10 % au titre de la taxe foncière qui lui est refacturée alors que le redevable en est le propriétaire, des travaux mis à sa charge (grosses réparation, mise en conformité et vétusté) incombant légalement à la bailleresse également, mais aussi de l’accession des travaux reportée en fin de jouissance et de l’interdiction de cession, de sous-location et de location-gérance, sauf à une société du groupe MICROMANIA. Elle affirme enfin que les fermetures administratives consécutives à la crise sanitaire de covid19 ont conduit à une baisse de la valeur locative, justifiant l’application d’un abattement de 20 %. Elle se prévaut à cet égard de deux décisions rendues par le juge des loyers commerciaux (RG : 21/09470 et RG : 22/06167).

Sur les modalités de fixation du loyer

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Ces dispositions relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger conventionnellement.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 02 juillet 2009, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, les parties s’accordent sur un renouvellement du bail au 1er octobre 2020 et sur la fixation du loyer de base du bail renouvelé à la valeur locative en application de l’article 4.5 des conditions générales “ Fixation du loyer de renouvellement ” ainsi rédigé :

“ De convention expresse entre les parties, à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu’en cas de renouvellement dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par l’article L.145-33 du Code de Commerce et les articles 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui leur serait substitué et ce, indépendamment de sa durée.

A défaut d’accord, le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur.

Toutes autres clauses et conditions du bail en ce compris le loyer variable additionnel, seront en toute hypothèse maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé.

Cet article constitue, dans son intégralité, une condition déterminante du présent bail sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur ”.

Les parties, bien qu’elles se réfèrent toutes deux à cet article 4.5 du bail expiré, qui a fixé par anticipation les conditions de fixation du loyer en cas de renouvellement, sont en opposition sur le montant du loyer de base, et les modalités de détermination de celui-ci. En effet la bailleresse requiert que les références de comparaison soient exclusivement recherchées dans le centre commercial [Adresse 8] qui constitue selon elle, comme tout centre commercial, une unité autonome de marché, tandis que la société MICROMANIA estime qu’elles doivent être issues du quartier au motif que ses locaux ne sont accessibles que depuis la [Adresse 5], et la surface pondérée.

Il résulte de la clause précitée que les parties ont décidé que le loyer de base serait fixé à la valeur locative telle que déterminée par l’article L.145-33 du code de commerce et les articles 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953, étant précisé que ceux-ci ont été abrogés par le décret n°2007-431 du 25 mars 2007 et remplacés par les articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

La référence à ces articles implique de rechercher la valeur locative au regard notamment des modalités prévues à l’article R.145-7 du code de commerce qui invite à se référer à des prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surface et sur des locaux équivalents. Il s’agit donc de rechercher des locaux de référence ayant des caractéristiques aussi proches que possible de celles du local considéré.

Il est constant, au regard des dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, qu’en présence de centres commerciaux formant une unité de marché caractérisée par une physionomie et des caractéristiques propres, les loyers pratiqués dans les commerces traditionnels se trouvant notamment dans une rue adjacente ne sont jamais pris en compte car les commerces s’y trouvant sont trop différents par leur nature et ne comportent pas le pôle d’attraction essentielle du centre commercial.

La référence contractuelle aux articles précités ne permet pas de conclure que la volonté des parties aurait été, au jour de la signature du bail, de s’affranchir des modalités de comparaison admises pour le renouvellement des baux portant sur des locaux situés dans l’unité économique de marché constituée par le Centre commercial [R], peu important que celui-ci développe sur trois bâtiments distincts.

La défenderesse ne peut dès lors prétendre qu’en raison de l’accessibilité de ses locaux depuis la voie publique, le loyer de renouvellement devrait être fixé selon la méthode applicable aux boutiques de centre-ville d’autant que le bail stipule à de très nombreuses reprises qu’ils relèvent du centre commercial [R], lequel est d’ailleurs mentionné dans son adresse postale ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, et où elle dispose d’un parking dédié pour la clientèle. Elle est également nommément désignée comme boutique faisant partie du centre sur le site internet du centre commercial [R], de même qu’elle est identifiée spécifiquement dans la signalétique de celui-ci. En outre, elle bénéficie de compagnes de promotion et markéting du centre commercial, destinées à en assurer la commercialité et l’attractivité, où elle est identifiée, de sorte que ces campagnes de communication lui profitent.

Ces services et prestations spécifiques au centre commercial [R] excluent donc que le loyer de base de renouvellement puisse être fixé comme pour une boutique de centre-ville qui n’en bénéficie pas, et le fait que les locaux donnés à bail à la société MICROMANIA soient accessibles depuis la rue est ce faisant indifférent.

Dans ces conditions, la notion d’unité économique de marché imposant une recherche de valeurs de référence dans cette unité, le montant du loyer de base du bail renouvelé de la société MICROMANIA doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial [R], sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre son local et les locaux de référence.

Il résulte de cette référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial sauf correction en considération des différences constatées, qu’il y a lieu de procéder à leur appréciation en prenant en compte les caractéristiques du local loué ainsi que sa situation au sein du centre commercial et la situation de celui-ci.

Sur l’évaluation de la valeur locative

Sur les caractéristiques des lieux loués

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique que les locaux dépendent de l’entité commerciale dénommée “ [Adresse 4] ”, composée de trois îlots distincts dont deux communiquent entre eux. Ils sont situés au sein d’un des deux îlots satellites à savoir l’îlot “ City ” (entité totalement indépendante et sans liaison aucune avec l’îlot principal dénommé “ Magnétic ” nettement plus important ou l’ilot satellite dénommé “ Panoramic ” relié à lui, situé face au Front de Seine), qui se développe (1) en façade sur la [Adresse 5] où se trouve l’accès principal dénommé “ [Adresse 10] ”, (2) sur la [Adresse 11] où la “ [Adresse 12] ”, permet un accès direct au mail du 1er étage et (3) sur la [Adresse 13] en façade arrière dépourvue de vitrine, accessible par la “ Porte Keller ”. Ledit ilot se compose d’un ensemble immobilier élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de plusieurs bâtiments à usage d’habitation pouvant compter jusqu’à dix étages – façades peintes sous enduit – ravalement correct.

Madame [A] précise que les locaux de la société MICROMANIA sont implantés au rez-de-chaussée (lots n°B05 et n°B06), et qu’ils sont accessibles par une porte vitrée à simple vantail à ouverture automatique depuis la [Adresse 5] – présentant un développement de façade de 13,60 mètres environ sur cette dernière qui leur assure une bonne visibilité. Ils sont de configuration rectangulaire, adaptée à l’activité exercée et équipés d’une climatisation réversible.

Ses constatations sont corroborées par les photographies jointes au rapport d’expertise.

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’expert judiciaire a constaté que les locaux sont situés [Adresse 14] à [Localité 3], courte voie à double sens de circulation qui relie le [Adresse 15], à la hauteur du Pont de Grenelle, à la [Adresse 16], au sein du Centre Commercial [R] et à proximité de la [Adresse 16].

Madame [A] indique que la commercialité de la [Adresse 5], à la hauteur des locaux sous expertise, est caractérisée, outre les boutiques qui participent de l’entité commerciale dénommée “ Centre Commercial [R] ” composée de 3 îlots distincts, par la présence de commerces de proximité et de destination, tels que salon de coiffure, commerce de tabac/presse, agence immobilière, boulangerie, pharmacie… et de quelques établissements de bar/brasseries situés au niveau de la [Adresse 16].

Elle mentionne une situation géographique relativement favorable au regard de l’activité exercée d’ “ achat, vente et location de matériels, logiciels et accessoires sous les formes présentées et à venir pour jeux vidéo, systèmes multimédias et d’une façon générale, tout système de loisirs électroniques interactifs neufs ou d’occasion ” en raison d’une implantation au sein d’un secteur à vocation résidentielle. Elle évoque aussi l’avantage de bénéficier d’un réservoir de clientèle captive constitué par la population du [Localité 4], situé à l’extrémité du Pont de Grenelle, secteur relativement peu doté en matière d’offre commerciale, la [Adresse 17] étant beaucoup plus éloignée.

Elle fait enfin état d’une bonne desserte par les transports en commun (métro ligne 10 -[T]- et lignes de bus n°70, n°30, n°61, N12 et N61).

Sur la surface locative

L’article R.145-3 du code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Il convient, pour l’application de ces textes, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

L’expert a retenu une surface de 110 m² GLA, correspondant à la surface contractuelle, à laquelle la bailleresse acquiesce. La société MICROMANIA prétend, quant à elle à une surface pondérée de 54 m²p, en se fondant sur les coefficients de pondération des surfaces préconisés par la Charte de l’évaluation en expertise immobilière, pour les boutiques de centre-ville de moins de 600 m².

Cependant, il résulte de ce qui précède que les locaux donnés à bail dans le centre commercial [R] ne sont pas comparables aux boutiques de centre-ville, de sorte que la pondération des surfaces définies pour celles-ci ne leur est pas applicable.

De plus, il est communément admis que les surfaces des locaux des centres commerciaux s’entendent GLA, correspondant à la surface réelle des locaux, sans pondération ni distinction de l’affectation des surfaces par le preneur.

Dans ces conditions, la surface sera fixée à 110 m² GLA.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. Et, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Madame [A] a analysé, dans le cadre de la méthode par comparaison, différentes références locatives issues du centre commercial [R] ayant pour dénominateur commun avec les locaux loués à la défenderesse, une situation en rez-de-chaussée, un accès de plain-pied depuis la [Adresse 5] et une date de prise d’effet ou de renouvellement contemporaine de la date de renouvellement du bail de la société MICROMANIA. Elle a retenu in fine cinq références locatives pertinentes :

— une, au sein de [A], où sont situés les locaux expertisés (renouvellement de bail au 1er janvier 2020 consenti à la société ORANGE, pour une activité de téléphonie, d’une surface de 106,20 m²GLA, pour un prix unitaire de 1.846 euros/m²GLA/an – loyer variable de 7 % et loyer annuel minimum garanti de 196.020 euros) ;

— deux, au sein de l’ilot Magnetic, bâtiment principal se développant sur cinq niveaux, pour lesquelles il a été dressé un droit d’entrée (bail du 10 janvier 2020 consenti à la société PETIT PLISSON, pour une activité d’épicerie fine, d’une surface de 84,10 m²GLA, pour un prix unitaire de 2.973 euros/m²GLA/an – loyer variable de 8 % et loyer annuel minimum garanti de 250.000 euros et bail du 10 janvier 2020 consenti à la société MY JOLIE CANDLE, pour une activité d’épicerie fine téléphonie, d’une surface de 30 m²GLA, pour un prix unitaire de 3.267 euros/m²GLA/an – loyer variable de 7 % et loyer annuel minimum garanti de 98.000 euros) ;

— deux nouvelles locations, au sein de [K], bâtiment abritant les GALERIES LAFAYETTE et le multiplex exploité par PATHE, relié au principal, (bail du 1er juin 2019 consenti à la société COJEAN, pour une activité de bar à jus- salades, d’une surface de 324 m²GLA, pour un prix unitaire de 988 euros/m²GLA/an – loyer variable de 10 % et loyer annuel minimum garanti de 320.000 euros et bail du 30 juillet 2019 consenti à la société LA DUREE, pour une activité de salon de thé, d’une surface de 110 m²GLA, pour un prix unitaire de 3.699 euros/m²GLA/an – loyer variable de 15 % et loyer annuel minimum garanti de 406.880 euros).

Aucune référence issue de renouvellement judiciaire n’a été identifiée.

Compte tenu de la qualité de l’emplacement, favorable à l’exploitation du commerce considéré, dans un centre commercial offrant des activités complémentaires à celle de la société MICROMANIA et bénéficiant d’une ouverture dominicale depuis 2015 (classé en ZTI), bien desservi, ainsi que du bon état d’entretien de l’immeuble et des locaux dont la configuration est adaptée disposant d’une d’un linéaire de façade lui conférant une bonne visibilité, l’expert judiciaire a proposé un prix unitaire de 1.850 euros/m²GLA/an.

La société MICROMANIA revendique un prix unitaire de 700 euros/m²p/an, en se basant sur les prix des boutiques de centre-ville, qui ne peuvent être retenus comme références de comparaison, ainsi que jugé plus avant.

La bailleresse sollicite quant à elle que le prix unitaire soit porté à 2.000 euros. Mais, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, qui correspond à la fourchette basse, est adapté dès lors que les locaux de la défenderesse se situent dans [A], non relié aux deux autres ilots principaux du centre commercial [R] où sont implantées le plus grand nombre d’enseignes, notamment les enseignes locomotives (GALERIES LAFAYETTE ou multiplex exploité par PATHE).

Aussi, étant rappelé que la valeur locative ne correspond pas à la moyenne des références, le prix unitaire de 1.850 euros/m²GLA/an proposé par l’expert judiciaire, qui tient compte de la qualité de l’emplacement et des caractéristiques des locaux, sera retenu.

Sur les clauses exorbitantes du droit commun

La défenderesse sollicite enfin un abattement de 10 % au titre des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail. Mais, la bailleresse lui oppose à bon droit que l’expert judiciaire a relevé que tous les baux de comparaison comportent les mêmes clauses, de sorte que ce transfert des charges a déjà été pris en compte au titre du prix unitaire et ne peut donner lieu à un abattement complémentaire.

De plus, eu égard à la date du renouvellement intervenu après la fin du confinement, la demande de réfaction du loyer en raison de la crise sanitaire sera rejetée, d’autant que la société MICROMANIA ne caractérise pas le préjudice qu’elle déclare avoir subi.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel de base du bail renouvelé au 1er octobre 2020 sera fixé à la somme de 203.500 euros en principal (110 m²GLA X 1.850 euros/m²GLA/an).

IV- Sur les demandes relatives aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Par ailleurs, il est de droit que, lorsque le bailleur a introduit l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé, le point de départ des intérêts est l’assignation.

C’est pourquoi, il convient d’ordonner que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant du loyer de base du bail renouvelé fixé judiciairement courront à compter du 03 mai 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance, et qu’ils seront capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

V- Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile. La demande fondée sur l’article 699 du même code est dès lors sans objet.

Les circonstances d’équité justifient par ailleurs de laisser à chaque par la charges des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de péremption d’instance,

CONSTATE l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial portant sur les locaux n°B05/B06 situés au rez-de-chaussée du centre commercial de [R] à [Localité 3] à compter du 1er octobre 2020, pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail expiré,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur les demandes de condamnation au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer de base du bail renouvelé et des intérêts au taux légal afférents formées par la S.A.S MICROMANIA,

RENVOIE la S.A.S MICROMANIA à mieux se pourvoir de ces chefs,

FIXE le loyer annuel de base du bail renouvelé au 1er octobre 2020 entre la S.N.C [R] PATRIMOINE et la S.A.S MICROMANIA, au titre des locaux situés n°B05/B06 situés au rez-de-chaussée du centre commercial de [R] à [Localité 3], à la somme de 203.500 euros hors taxes et hors charges,

ORDONNE que les intérêts au taux légal courront, sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judicaire du loyer de base du bail renouvelé, à compter du 03 mai 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5], le 23 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER E. ALVES