TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/06536 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MFT

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Avril 2024

AJ du TJ DE [Localité 1] du 17 Avril 2024 N° 75056-2024-009736

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0341

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Nicolas CALS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0065

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 75056-2024-009736 du 17/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Décision du 21 Mai 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/06536 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MFT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 21 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2022, M. [Q] [K] a consenti à M. [R] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot 3 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un prix de 70 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au « 30 novembre 2022 ou 31 décembre 2022 ». Selon plusieurs avenants, en dernier lieu en date du 28 juin 2023, le terme a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2023.

La promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives de droit commun, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, M. [Q] [K] a fait assigner M. [R] [H] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’ordonner la régularisation de la vente et de le condamner à l’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, M. [Q] [K] demande au tribunal de :

« A titre liminaire :

JUGER M. [K] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions A titre principal :

DEBOUTER M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; DIRE PARFAITE la vente du bien immobilier sis [Adresse 4] ([Adresse 5] au profit de M. [K] ; ORDONNER en conséquence à M. [H] de comparaître devant tel Notaire qu’il plaira au Tribunal de désigner, en vue de régulariser l’acte définitif de vente et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ; DECLARER nulle toute vente du bien immobilier objet du présent litige au profit d’un tiers acquéreur ; A titre subsidiaire :

CONDAMNER M. [H] à rembourser à M. [K] la somme de 10.000 (dix mille) euros ; CONDAMNER, M. [H] à payer à M. [K], la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par ce dernier ; CONDAMNER, M. [H] à payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Il soutient, au visa des articles 1104 et 1589 du code civil, que les parties s’étaient accordées sur la vente du bien et le prix, la promesse de vente a été conclue sans autre condition suspensive que le certificat d’urbanisme et l’état hypothécaire, sans aucune condition suspensive. Il souligne que M. [H] a reçu la somme de 10 000 euros en contrepartie de la vente du lot n°3 le 15 juillet 2022, ce qui confirme la volonté ferme des parties de vendre le bien. Il explique que l’impossibilité d’accès aux WC communs situés dans la cour a entrainé la prorogation de la promesse de vente mais que la vente ne s’est pas réalisée, M. [H] ne s’étant pas présenté au rendez-vous de signature du 29 avril 2024. Il souligne que le dépassement du délai n’est pas sanctionné par la caducité de la promesse de vente, sanction qui n’est pas prévue dans l’acte, mais permet à l’une des parties de mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte. Il estime en conséquence au visa de l’article 1124 du code civil, que la rétraction de M. [H] est inefficace, et qu’il y a lieu d’ordonner la vente forcée du ben en application de l’article 1589 du code civil.

En réponse à l’argumentation adverse quant à la levée de l’option, il explique qu’il a toujours effectué les démarches en vue de la cession, notamment auprès du syndicat des copropriétaires pour la réunion des lots, et que dès que la vente a pu être réitérée il a manifesté sa volonté de la régulariser.

Il estime que la demande de nullité de la promesse de vente doit être rejetée, en l’absence de toute motivation à l’appui de sa demande.

A titre subsidiaire, M. [K] soutient que la somme de 10 000 euros qu’il a versée selon attestation le 15 juillet 2022 en contrepartie de la vente du bien, doit lui être remboursée, conformément à l’article 1302 du code civil. Il souligne que ce versement ne constitue pas le séquestre évoqué par le défendeur, ni encore une reconnaissance de dette au sens de l’article 1376 du code civil, le paiement étant conditionné à la réalisation de la vente. Il ajoute que les mentions prévues par ce texte ne sont pas nécessairement manuscrites mais peuvent être dactylographiées et que M. [H] n’a jamais contesté la remise des fonds, ce qui ressort d’échanges entre les parties.

Il fait valoir en outre que M. [H], qui s’est soudainement retracté, n’a pas exécuté son obligation et engage sa responsabilité. Il estime qu’il doit indemniser les préjudices causés du fait de cette inexécution fautive, au titre des frais engagés pour l’intervention d’un géomètre et le dépôt d’un permis de construire, selon factures au nom de la SCI ALEL dont il est le gérant, ce qui justifie l’octroi de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, M. [R] [H] demande au tribunal de :

« DONNER ACTE à M. [H] qu’il renonce à sa prétention tendant faire déclarer irrecevables toutes les demandes formées par M. [Q] [K] ; PRONONCER la nullité de la promesse unilatérale de vente sous seing privé signée le 15 juillet 2022 entre M. [H] et M. [K] ; DÉBOUTER M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER M. [K] aux entiers dépens et à payer à M. [R] [H] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à Maître Nicolas CALS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique. »

A titre principal, il soutient que la promesse de vente du 15 juillet 2022 est nulle en application de l’article 1589-2 du code civil, car elle n’a pas été enregistrée dans le délai de 10 jours, ce qui ressort du certificat du service de la publicité foncière, alors qu’elle n’a pas été établie par acte authentique.

A titre subsidiaire, il fait valoir, au visa de l’article 1124 du code civil que M. [K] ne rapporte pas la preuve qu’il a levé l’option prévue dans la promesse, les démarches évoquées n’étant pas de nature à le démontrer.

S’agissant de la demande de remboursement de la somme de 10 000 euros, il soutient que l’attestation du 15 juillet 2022 ne comporte pas la mention manuscrite de la somme en toutes lettres, prévue par l’article 1376 du code civil, mais uniquement dactylographiée, et ne constitue dès lors qu’un commencement de preuve par écrit. A ce titre, il fait valoir que le tribunal ne dispose pas des éléments pour s’assurer que M. [H] est le scripteur du texte dactylographié de l’attestation, celle-ci étant rédigée sur un papier à en-tête au nom de M. [K] et la partie manuscrite étant illisible. Il ajoute que l’attestation n’est corroborée par aucun élément, notamment pas de justificatif de la remise de la somme de 10 000 euros à M. [H]. Il souligne la contradiction avec les termes de la promesse de vente prévoyant le versement de la somme de 3 500 euros dans la clause « séquestre ».

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, il indique, au visa de l’article 1240 du code civil que M. [K] ne rapporte par la preuve de sa levée de l’option, ni de la rétractation de m. [H], ni d’aucun comportement fautif. Il ajoute que les factures communiquées sont libellées au nom de ma SCI ALEL et que le lien organique avec cette société ne peut lui conférer un droit quant à un préjudice subi par cette personne morale distincte.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 mars 2026.

À l’audience du 9 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales

Sur la nullité de la promesse de vente du 15 juillet 2022 tirée du défaut d’enregistrement

Aux termes de l’article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

La formalité prévue par ce texte est sanctionnée par une nullité d’ordre public, qui ne peut être couverte par une acceptation ou une renonciation.

En l’espèce, selon le contrat du 15 juillet 2022, M. [H] a conféré à M. [K] la faculté d’acquérir le bien immobilier, celui-ci s’étant réservé la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Cet acte constitue une promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale du 15 juillet 2022 a été constatée par un acte sous seing privé.

Si l’acte comprend une clause « enregistrement » indiquant que l’enregistrement sera effectué « par le mandataire au frais du bénéficiaire 10 jours au plus tard après la signature des présentes », force est de constater qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de cette formalité.

Dès lors, en l’absence d’enregistrement dans le délai de dix jours, la promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2022 constatée par acte sous seing privé est nulle et de nul effet.

Il convient d’en prononcer la nullité.

Sur la demande de dire la vente parfaite et d’ordonner la régularisation de l’acte authentique de vente sous astreinte

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

Selon l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Ce texte dispose également que révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

En l’espèce selon la promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2022, M. [H], promettant, a conféré à, M. [K] bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, celui-ci se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Il résulte des développements qui précèdent que la promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2022 est nulle, dont totalement anéantie, et ne peut produire aucun effet.

Il convient de souligner que s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, l’acte du 15 juillet 2022 ne comporte dès lors pas l’accord des deux parties sur la chose et le prix, requis par l’article 1589 du code civil.

Une éventuelle levée de l’option d’achat par le bénéficiaire selon les formalités prévues de la promesse, laquelle n’est pas établie en l’espèce, ne peut produire aucun effet compte tenu de la nullité du contrat.

Par ailleurs, M. [K] ne communique pas d’autres éléments de nature à démontrer l’existence d’une rencontre de volontés entre les parties sur la chose et le prix, en vue de la vente. En effet les actes de prorogation du délai de la promesse de vente, signés par M. [H] et M. [K] se rapportent à la promesse et ne démontrent donc pas la conclusion d’une vente, l’attestation relative au versement de 10000 euros fait référence à « signer l’acte de vente ou à restituer 10 000 euros », soit dans le cadre d’une promesse, et les démarches dont il est fait état auprès du syndicat des copropriétaires n’établissent pas non plus un accord de volonté.

En conséquence, à défaut d’accord entre les parties sur la chose et sur le prix, la demande de dire que la vente sera parfaite sera rejetée.

Il en va de même de la demande tendant à la condamnation de M. [H] à signer un acte authentique de vente sous astreinte.

Sur la demande de déclarer nulle toute vente du bien immobilier à tiers

Aux termes de l’article 1124 du code civil, le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale de vente avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En l’espèce, M. [K] ne développe pas de moyens spécifiques au soutient de cette demande, qui figure uniquement au dispositif de ses conclusions.

D’une part, la promesse de vente du 15 juillet 2022 est nulle et ne peut donc produire effet.

D’autre part, il n’est pas justifié d’une vente du bien au profit d’un tiers, en violation de la promesse de vente.

Enfin, il n’est pas établi de manquement à une obligation contractuelle ou légale, qui serait sanctionnée par la nullité d’un futur contrat de vente du bien à un tiers ;

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes subsidiaires

Sur la demande de remboursement de la somme de 10 000 euros

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce que ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En application de l’article 1353 du même code, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du caractère indu du paiement, par tous moyens. Il résulte de ce texte qu’il appartient à celui qui demande la restitution de sommes qu’il prétend avoir indûment payées de prouver le paiement et son caractère indu.

Selon l’article 1342-8 du code civil, le paiement se prouve par tout moyen.

Aux termes de l’article 1376 du code civil, l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres.

Il résulte de ce texte que si la mention de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres, écrite par la partie même qui s’engage, n’est plus nécessairement manuscrite, elle doit alors résulter, selon la nature du support, d’un des procédés d’identification conforme aux règles qui gouvernent la signature électronique ou de tout autre procédé permettant de s’assurer que le signataire est le scripteur de ladite mention.

En l’espèce, M. [K] sollicite le remboursement de la somme de 10.000 euros payée à M. [H] selon une attestation du 15 juillet 2022, estimant que le paiement, qui était conditionné à la vente, est dès lors indu.

En premier lieu, il appartient à M. [K] de rapporter la preuve du paiement indu qu’il invoque.

Si la demande de remboursement est fondée sur la répétition de l’indu, la preuve du paiement et de son caractère indu doit être rapportée dans les conditions prévues par le code civil.

L’attestation du 15 juillet 2022, sur laquelle repose cette demande, constitue un acte unilatéral contenant l’engagement d’une partie et est dès lors soumise aux formalités de l’article 1376 du code civil.

Il ressort de l’examen de ce document, qu’il a été établi sur un papier portant l’en-tête de « [A] [K] », comporte une mention dactylographiée rédigée ainsi : « je soussigné [H] [R], (…) reconnais avoir reçu la somme de dix mille euros (10.000€) en contrepartie de la vente du lot n°33 au RDC dont je suis propriétaire [Adresse 6] à Monsieur [K] [Q]. Je m’engage à restituer à Monsieur [K] [Q] la somme soit dix mille euros dans le cas où la vente devait être annulée pour toute ou quelconque raison. J’engage ma famille et mes héritiers à signer l’acte de vente ou à restituer 10.000€ » laquelle est suivie d’une mention manuscrite difficilement lisible où l’on peut déchiffrer les mots : « ma famille », « signer de vente » « à restituer 10 000€ », et comporte une signature manuscrite.

Force est de constater qu’il n’est pas apposé la mention manuscrite de la somme objet de l’engagement en lettres et en chiffres.

Or il n’est ni allégué ni démontré que la mention dactylographiée a été reçue selon un des procédés d’identification conformes aux règles gouvernant la signature électronique.

En l’absence de mention de la somme écrite en chiffres, l’attestation est donc irrégulière et ne peut constituer qu’un commencement de preuve par écrit.

Or, les seules captures d’écran de messages écrits envoyés par téléphone, non datés, ni certifiés, dont les auteurs ne sont pas identifiés, ne permettent pas de caractériser la remise de la somme de 10 000 euros.

Il n’est versé aux débats aucun autre document permettant de corroborer les éléments contenus dans l’attestation ou de nature à rapporter la preuve du paiement et de l’obligation de remboursement.

M. [K] ne rapporte donc par la preuve de la remise de la somme de 10 000 euros, ni encore le caractère indu du paiement ou de l’obligation de rembourser.

En conséquence, la demande en paiement de la somme de 10 000 euros sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que pour engager la responsabilité d’une personne il convient de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2022 étant nulle, aucune faute ne peut être reprochée à M. [H] en raison de sa rétractation, laquelle n’est d’ailleurs pas établie.

Par ailleurs, M. [K] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice personnel qui résulterait d’une faute de M. [H]. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [K] aux dépens de l’instance

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [H] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. S’il a été admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle partielle, à hauteur de 55%, il est justifié de la facturation d’honoraires complémentaires pour la rémunération de son avocat à hauteur de 1 500 euros. Il convient donc de condamner M. [K] à payer à M. [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, selon l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Ce texte prévoit que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il convient de condamner M. [K] à payer à Maître Nicolas Cals, avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle partielle accordée à M. [H] par décision du bureau d’aide juridictionnelle du 17 avril 2024, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il convient donc de rejeter la demande formulée par M. [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 15 juillet 2022 entre M. [R] [H] et M. [Q] [K],

REJETTE la demande de M. [Q] [K] aux fins de dire parfaite la vente portant sur le bien immobilier lot 3 situé [Adresse 3] à [Localité 5] à son profit,

REJETTE la demande de M. [Q] [K] aux fins d’ordonner la comparution de M. [R] [H] en vue la régulartisation de l’acte de vente, sous astreinte,

REJETTE la demande de M. [Q] [K] tendant à déclarer nulle toute vente du bien immobilier située [Adresse 7] à [Localité 5] à un tiers,

REJETTE la demande de M. [Q] [K] aux fins de condamnation de M. [R] [H] au remboursement de la somme de 10 000 euros,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par M. [Q] [K],

CONDAMNE M. [Q] [K] à payer à M. [R] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 21 Mai 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/06536 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MFT

CONDAMNE M. [Q] [K] à payer à Maître Nicolas Cals, avocat de M. [R] [H] désigné au titre de l’aide juridictionnelle par décision du 17 avril 2024, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [Q] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Q] [K] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE M. [Q] [K] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026

La Greffière La Présidente