TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/11327

N° Portalis 352J-W-B7E-CTGMF

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

02 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 18 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0054

DÉFENDERESSES

Madame [A] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Société TREZE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0937

Décision du 18 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 20/11327 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTGMF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de M^me Diane Farin, greffière, lors des débats Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 18 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2014, Mme [A] [P] a donné à bail commercial à la S.A.S. [X] des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], au 2ème étage escalier B (lots 13, 214 et 216B), pour une durée de 9 années à compter du 15 février 2014, pour expirer le 14 février 2023, à destination exclusive de “bureaux, pour l’activité création de mode, accessoires de mode”, moyennant un loyer annuel de 110 000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2019, la S.C.I. Treze et Mme [P] ont donné à bail commercial précaire à la société [X] des locaux dépendant du même immeuble sis [Adresse 1] au deuxième étage, portant sur le lot 24 et une partie des lots 25 et 216A, pour une durée de 2 années, à compter du 9 septembre 2019 pour expirer le 8 septembre 2021, à destination de “services administratifs liés à l’activité du preneur de styliste”, moyennant un loyer annuel de 72 000 euros hors charges et hors taxes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2020, la société [X], par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité de la société Junege, en sa qualité d’administrateur de biens de Mme [P], la transmission des justificatifs relatifs à l’autorisation de changement d’usage des locaux (autorisation de l’usage commercial par la copropriété et autorisation prévue à l’art. L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation).

Puis par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2020, la société [X] a fait sommation à Mme [P] de justifier de l’usage des locaux objets du bail commercial du 22 janvier 2014 et éventuellement, de justifier de l’autorisation de changement d’usage desdits locaux.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2020, la société [X] a assigné Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Paris pour, notamment, solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 22 janvier 2014 du fait de la violation par la bailleresse de son obligation de délivrance. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 20/11327.

Par acte huissier en date du 1er mars 2021, la société [X] a fait délivrer à la société Treze et à Mme [P] un congé à effet du 8 septembre 2021 pour le bail de courte durée conclu le 9 septembre 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 avril 2021, Mme [P] a notifié à la société [X] une mise en demeure aux fins de règlement d’arriérés locatifs d’un montant respectivement de 34 943,34 euros pour le bail commercial du 22 janvier 2014 et de 19 449,70 euros au titre du bail précaire du 9 septembre 2019, soit un arriéré locatif d’un montant total de 54 393,04 euros.

Par acte extrajudiciaire du 7 mai 2021, Mme [P] et la société Treze ont fait délivrer à la société [X] un commandement de payer la somme de 19 449,70 euros au titre de loyers impayés concernant le bail commercial précaire du 9 septembre 2019.

Par acte extrajudiciaire du même jour, Mme [P] a fait délivrer à la société [X] un commandement de payer la somme en principal 34 943,34 euros au titre de loyers impayés pour le bail commercial conclu le 22 janvier 2014.

A la suite, par acte d’huissier du 31 mai 2021, la société [X] a assigné Mme [P] et la société Treze devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir déclarer inexigibles les loyers réclamés au titre des deux baux conclus les 22 janvier 2014 et 9 septembre 2019 au regard du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 21/07381.

Par acte d’huissier du 20 mai 2022, la société [X] a fait délivrer à Mme [P] un congé à effet du 14 février 2023 pour le bail commercial conclu le 22 janvier 2014.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 17 août 2022, le juge des référés, saisi par l’assignation du 23 juillet 2021 délivrée par Mme [P] et la société Treze à la société [X], a rejeté la demande des bailleurs en condamnation au paiement des arriérés locatifs précités au motif de son incompétence au profit du juge du fond.

Le 7 septembre 2023, la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 20/11327 et RG 21/07381 a été ordonnée par le juge de la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2024, la société [X] demande au tribunal de :

“ – Déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la société [X].

— Déclarer que Madame [P] n’a pas respecté son obligation première de délivrance des locaux.

— Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial ayant lié les parties aux torts de Madame [P].

— En conséquence, condamner Madame [P] à payer à la société [X], à titre de dommages et intérêts, la somme de 605.965,38 € correspondant aux loyers indûment payés sur la période du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2021.

— Débouter Madame [P] de sa demande de condamnation de la société [X] au paiement de la somme de 269.586,86 € correspondant aux loyers qui seraient dus sur la période du 2ème trimestre 2021 au 15 février 2023, au titre du bail commercial en date du 22 janvier 2014.

— Débouter Madame [P] de sa demande de condamnation de la société [X] au paiement de la somme de 132.670,72 € au titre de prétendus travaux de remise en état.

— Débouter Madame [P] de sa demande de condamnation de la société [X] au paiement de la somme de 54.991,20 € correspondant à de prétendus travaux de menuiserie.

— Débouter Madame [P] de ses demandes de condamnation de paiement de la société [X] à la somme de 2.850 € et à la somme de 8.100 € correspondant à de prétendues pièces manquantes et à la facture du cabinet [L].

— Débouter Madame [P] et la société SCI TREZE de leurs demandes de condamnations de la société [X] au paiement de la somme de 34.671,25 € au titre d’arriérés de loyers dus en application du bail de courte durée en date du 9 septembre 2019.

— Débouter Madame [P] et la société SCI TREZE de leurs demandes de condamnation de la société [X] au paiement de la somme de 22.249,14 € au titre de travaux de remise en état des lieux loués.

— Débouter Madame [P] de sa demande de condamnation de la société [X] au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts et de sa demande d’allocation de la somme de 30.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse improbable où le Tribunal ne prononcerait pas la résolution judiciaire du bail commercial ayant lié les parties, accorder à la société [X] un délai de 12 mois pour procéder au règlement de la somme de 269.586,86 € d’une part et de la somme de 34.671,25 € d’autre part correspondant aux arriérés de loyers dus sur le bail commercial en date du 22 janvier 2014 et le bail de courte durée en date du 9 septembre 2019, en 12 mensualités égales et successives, la première à intervenir un mois après la signification du jugement.

— Condamner Madame [P] à payer à la société [X] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

— Condamner Madame [P] aux entiers dépens d’instance.

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application des dispositions de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile. ”

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, Mme [P] et la société Treze demandent au tribunal de :

“- DIRE ET JUGER qu’il n’est pas justifié par la Société [X] de ce que les locaux étaient au 1er janvier 1970 à usage d’habitation mais en revanche qu’il est justifié par Madame [Y] [P] et la SCI TREZE de l’affectation administrative au 1er janvier 1970 des locaux donnés à bail aux termes des engagements de location des 22 janvier 2014 et 9 septembre 2019 et de leur usage commercial.

— DIRE ET JUGER que l’obligation de délivrance a été parfaitement respectée.

En conséquence,

— DEBOUTER la société [X] de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qu’elle forme à l’encontre de Madame [P] et de la SCI TREZE et, notamment, de celles relatives au paiement de la somme de 605 965,38 €.

— DIRE ET JUGER que les loyers réclamés par Madame [P] et la SCI TREZE sont dus jusqu’à la fin des périodes contractuelles de chacun des baux et donc jusqu’à la date pour laquelle les congés ont été donnés par la Société [X] soit les 8 septembre 2021 et 14 février 2023.

En conséquence,

— CONDAMNER la société [X] à payer à Madame [P] et la SCI TREZE les loyers et charges dus jusqu’à la date contractuelle d’expiration des baux.

En conséquence,

— CONDAMNER la société [X] à payer à Madame [P] la somme de 269.586,86 € arrêtée au 15 février 2023, date de fin du bail au titre de l’engagement locatif en date du 22 janvier 2014 outre les intérêt au taux légal à compter de chacune des échéances.

— CONDAMNER la société [X] à payer à Madame [P] la somme de 132670,72 € au titre des travaux de remise en état des lieux donnés à bail et concernant l’engagement locatif en date du 22 janvier 2014.

— CONDAMNER la société [X] à payer à Madame [P] la somme de 54991,20€ au titre des travaux de menuiserie sur la base du devis AMEBOIS du 24 avril 2023.

— CONDAMNER la société [X] à payer à Madame [P] la somme de 2850 euros au titre des objets et pièces manquantes

— CONDAMNER la société [X] à payer à Madame [P] la somme de 8100 euros au titre de la facture du cabinet [L]

— CONDAMNER la société [X] à payer à la SCI TREZE et à Madame [Y] [P] la somme de 34.671,25 euros arrêté au 10 septembre 2021, date du fin de bail au titre de l’engagement locatif en date du 9 septembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation date du 7 mai 2021.

— CONDAMNER la société [X] à payer à la SCI TREZE et à Madame [Y] [P] la somme de 22.249,14 euros au titre des travaux de remise en état des lieux donnés à bail et concernant l’engagement locatif et concernant l’engagement locatif en date du 9 septembre 2019.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’une année;

— DEBOUTER la société [X] de sa demande de délais et de sa demande de voir assortir ses demandes de l’exécution provisoire ;

— DIRE ET JUGER que le défaut fautif et volontaire du paiement des loyers a causé un préjudice à Madame [P].

En conséquence,

— CONDAMNER la société [X] à payer à Madame [P] la somme de 100 000€ à titre de dommages et intérêts.

— CONDAMNER la société [X] à payer à Madame [P] la somme de 30 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de la SELURL CANCHEL dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur la demande de la société [X] visant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial conclu le 22 janvier 2014 aux torts de la bailleresse

Au soutien de sa demande, la société [X] fait valoir en substance que Mme [P] ne peut justifier ni de l’affectation commerciale des locaux à la date du 1er janvier 1970, ni d’un changement d’affectation des locaux au regard des dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation si ceux-ci étaient affectés à usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970. Elle précise qu’aucun des éléments versés aux débats par Mme [P] (à savoir le règlement de copropriété de l’immeuble, l’extrait K-bis de la société [I], l’acte de cession de bail du 6 novembre 1981, l’étude du cabinet [L], géomètre expert, en date du 19 avril 2021 et l’attestation de vente du 13 octobre 2023) n’est susceptible de justifier, au 1er janvier 1970, de l’affectation commerciale des locaux objets du bail commercial ayant lié les parties. Elle expose que le fait pour Mme [P] de ne pas pouvoir justifier de l’affectation administrative des locaux constitue une infraction essentielle à son obligation de délivrance, et qu’il convient dans ces conditions de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial liant les parties aux torts de la bailleresse.

Mme [P] réplique pour l’essentiel que la société [X] échoue à rapporter la preuve, dont la charge lui incombe, de l’affectation des locaux en litige à usage d’habitation au 1er janvier 1970. Elle ajoute que les éléments qu’elle produit établissent que les locaux loués n’étaient pas à usage d’habitation à cette date et qu’aucune autorisation de changement d’usage n’était donc nécessaire.

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation énonce : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 4] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.»

Il est constant que l’usage d’habitation d’un local, au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, peut être apporté par tout mode de preuve, et il existe une présomption d’usage d’habitation lorsque le local était affecté à cet effet au 1er janvier 1970.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, et contrairement à ce que soutient la société [X], il incombe à cette dernière, qui sollicite la résolution du bail, d’établir le caractère à usage d’habitation des locaux loués et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage.

En l’espèce, la désignation et la destination des locaux loués est la suivante :

“ARTICLE II- DESIGNATION

Dans un immeuble sis : [Adresse 1]

un local à usage mixte bureaux/habitation d’une superficie de 330 m2 environ, situé au 2ème étage escalier B, composé de trois lots de copropriété :

lot 13/lot 214, notés A sur le plan joint, usage d’habitation, pour une surface de 80 m2 environ

lot 216 B, noté B sur le plan joint, usage mixte bureaux/habitation pour une surface de 250 m2 environ (…)”

“ARTICLE IV-USAGE ET DESTINATION DES LIEUX

Les lieux loués ne pourront être utilisés qu’à usage de bureaux pour l’activité de création de mode, accessoires de mode.”

La société [X], qui ne peut valablement inverser la charge de la preuve, allègue mais ne verse aux débats aucun élément, hormis les différentes sommations adressées à la bailleresse d’avoir à justifier de l’usage des locaux à la date du 1er janvier 1970, justifiant le caractère à usage d’habitation des locaux loués en violation des termes du contrat de bail conclu entre les parties

A contrario, la bailleresse communique différentes pièces qui toutes accréditent la thèse selon laquelle les locaux n’étaient pas à usage d’habitation au 1er janvier 1970, et partant qu’aucune autorisation de changement d’usage n’était nécessaire, à savoir :

— un extrait du registre du commerce relatif à la société Etablissement E. [I], immatriculée le 8 août 1966, ayant pour objet social “l’exploitation en gérance libre d’un fonds de commerce de fabrication, achat et vente d’abat-jour et de lampes électriques et de tous articles se rapprochant à cette activité” qui mentionne comme adresse du siège social celle des lieux loués;

— des extraits de l’annuaire téléphonique de 1970 figurant en annexe 1 de l’étude de l’usage et de la destination des locaux établie le 5 mai 2021 par M. [U] [L] ingénieur ETP-géomètre expert, étude qui a valeur probante en ce qu’elle a été soumise à la libre discussion des parties et comporte en annexes des documents objectifs et vérifiables ; cet extrait mentionne, en page 1305 de l’annuaire, l’existence de la société [I] [Adresse 2];

— la déclaration pour la révision foncière de 1970, modèle C souscrite le 29 décembre 1970 par la société [I] pour des locaux d’une surface totale déclarée de 479 m2 (atelier de 84 m2, magasins 104 m2, réserves 159 m2, bureau 16 m2, réfectoire 30 m2, salle d’exposition 24 m2, réception de marchandises 37 m2 et circulation 25 m2) ;

— l’acte authentique de vente des locaux loués au bénéfice de Mme [P] en date du 13 janvier 1984 mentionnant l’usage commercial des locaux ;

— les recherches d’autorisation d’urbanisme auprès de la ville de [Localité 1] menées par M. [L] et mentionnées dans son rapport qui permettent de conclure que les locaux n’ont pas fait l’objet d’une autorisation de changement d’usage avec compensation depuis 1970 ni n’ont été proposés en compensation dans le cadre d’une opération de changement d’usage depuis 1970 ;

Décision du 18 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 20/11327 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTGMF

— les conclusions de l’étude de M. [L], lequel, aux termes de recherches particulièrement approfondies et détaillées conclut à un usage autre que l’habitation pour les lots 13, 214 et 216 (partie B du lot) et à la destination artisanat pour les lots 13,214 et 216 (partie B du lot).

Il résulte de l’ensemble de ces observations que la société [X], qui ne rapporte pas la preuve d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, sera déboutée de sa demande de résolution judiciaire du bail aux torts de Mme [P] et de sa demande subséquente en paiement de la somme de 605 965,38 euros correspondant aux loyers payés du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2021.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de Mme [P] et de la société Treze

Sur les demandes de Mme [P] fondées sur l’exécution du contrat de bail commercial signé le 22 janvier 2014

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers échus au 15 février 2023

Mme [P] sollicite la condamnation de la société [X] à lui payer la somme de 269.586,86 euros correspondant aux loyers et charges dus au 15 février 2023, date du départ effectif des lieux avec remise des clefs devant huissier concernant le bail du 22 janvier 2014, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 27 mai 2021.

Elle fait valoir que la société [X] a cessé tout paiement des loyers depuis son départ des lieux donnés à bail, le 21 mars 2021, tout en conservant les clefs.

Pour s’opposer à cette demande, la société [X] fait valoir qu’elle a parfaitement réglé les loyers et charges sur la période du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2021 inclus, soit pendant une période de 7 ans, sans aucun incident de paiement alors même qu’elle n’occupait plus matériellement les lieux depuis le mois de novembre 2020 et que malgré ses demandes Mme [P] n’a pas justifié de l’affectation des locaux. Elle ajoute que la résolution judiciaire du bail commercial aux torts de Mme [P] rend irrecevable et mal fondée sa demande en paiement.

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du même code en sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [P] verse aux débats un avis d’échéances impayées et un décompte faisant état, au débit du compte locatif de la société [X], de la somme de 269 586,86 euros qu’elle réclame.

S’il n’est pas contesté que la société [X] a quitté les lieux avant l’échéance du bail commercial liant les parties, en l’absence d’accord de la bailleresse pour mettre fin au contrat prématurément, la preneuse reste cependant tenue du paiement du montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à l’échéance du contrat, soit jusqu’au 14 février 2023, date d’effet du congé délivré le 20 mai 2022.

En outre, il a été jugé supra que la société [X] était mal fondée à réclamer la résolution judiciaire du bail aux torts de la bailleresse.

En conséquence, le décompte produit par Mme [P] n’étant pas autrement contesté, la société [X] sera condamnée à lui payer la somme de 269 586,86 euros correspondant aux loyers dus au 15 février 2023, date du départ effectif des lieux avec remise des clefs devant huissier.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 27 mai 2021 pour ses causes, soit sur la somme de 34 943,34 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, avec capitalisation des intérêts.

Sur la demande au titre des travaux de remise en état des locaux donnés à bail

Mme [P] demande au tribunal de condamner la société [X] à lui payer la somme de 132670,72 euros au titre des travaux de remise en état des lieux donnés à bail.

Elle fait valoir que la société [X] a effectué durant sa période de location, sans son autorisation, un certain nombre d’aménagements (électriques, câbles informatiques, panneaux en liège, placards, étagères, cloisons) qui ont été laissés en l’état lors de l’abandon du local le 21 mars 2021 ; elle ajoute que les constats d’entrée et de sortie permettent de lister par pièce et par poste les travaux de remise en état nécessaires dus aux désordres constatés à raison des dégradations ou des modifications des lieux.

La société [X] s’oppose à cette demande faisant valoir que la comparaison du procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée du 13 février 2014 (qui comporte 29 pages) et du procès-verbal d’état des lieux de sortie (qui comporte 115 pages et est donc beaucoup plus détaillé et précis) révèle que les locaux ont été restitués dans le même état que lors de leur prise de possession, sauf usure normale et vétusté.

L’article 1730 du code civil énonce :

« S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, et excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure »

L’article 1755 du même code dispose quant à lui qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure

En outre, il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Ainsi, l’inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule :

— Article VI :

« Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et effectuera pendant la durée du bail et à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires, à l’exception de celles prévues à l’article 606 du Code Civil, qui demeureront à la charge du bailleur (…)

Tous les travaux et modifications effectués par le preneur resteront, à l’expiration du bail au cours duquel ils auront été réalisés, la propriété du bailleur, à moins que ce dernier ne demande la restitution des locaux en l’état d’origine (…)

Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement de mur, de cloison ou de plancher, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur… »

Article XIII – restitution des locaux :

« (…) Le preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, rendre les lieux loués en bon état de réparations, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clés au bailleur. Cet état des lieux dont la date sera fixée d’un commun accord comportera s’il y a lieu le relevé des réparations à effectuer (…) ».

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions et stipulations que la société [X] était tenue de restituer les lieux en bon état d’entretien, mais n’avait pas l’obligation de procéder à la réparation de désordres liés à la vétusté ou à l’usure normale des lieux, lesquels ont été loués pendant 9 ans.

Au soutien de sa demande, Mme [P], à laquelle incombe la charge de rapporter la preuve de l’imputabilité des désordres à un défaut d’entretien de la société [X], verse aux débats six devis:

— deux devis n° 23/070 et n°23/071 établis le 25 mars 2023 par l’entreprise EGD, d’un montant respectif de 4 536 euros et 7 632 euros.

Or ces deux devis concernent des travaux d’électricité dont il n’est pas justifié qu’ils doivent être mis à la charge de la société [X], le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie n’apportant aucun élément probant sur ce point, et la bailleresse n’explicitant pas plus précisément sa demande.

La demande en paiement de Mme [P] fondée sur ces deux devis sera donc rejetée.

— un devis établi par la SARL Marouteau le 27 avril 2023, d’un montant de 816 euros TTC, concernant la rénovation de “la descente fonte de l’immeuble”.

Il n’est nullement justifié par Mme [P] que ces travaux relèvent de la responsabilité de la société preneuse. En effet, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne uniquement en page 75 qu’ “il subsiste les traces d’un dégât des eaux de part et d’autre d’une colonne des eaux usées de l’immeuble où la peinture est fortement dégradée, cloquée, boursouflée et tachée ; des champignons sont visibles en périphérie de la colonne d’eau en plafond.” Il est ainsi précisé que la colonne en cause est celle des eaux usées de l’immeuble, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme privative ; en outre, aucun défaut d’entretien imputable à la société [X] ne ressort clairement de ces constatations, faute de connaître l’origine des dégradations affectant cet équipement.

La demande en paiement de Mme [P] fondée sur ce devis sera donc rejetée.

— un devis établi par l’entreprise BATI France du 19 mars 2023 d’un montant de 27 384 euros portant sur la rénovation des lots 13, 14 et 2016, avec remise en peinture de toutes les pièces et dépose des anciens revêtements et ponçage mécanique puis vitrification des parquets de la grande salle, du lot n°13, du lot 13, du hall d’entrée et du petit bureau d’entrée.

Or si le procès-verbal d’état des lieux de sortie fait mention de certains murs d’aspect défraîchi et par endroits de l’effritement de la peinture ou de présence de boursouflures, il ne ressort pas clairement de la comparaison avec l’état des lieux d’entrée que ces désordres sont imputables à un défaut d’entretien de la société preneuse et non à la vétusté, compte tenu notamment de la durée d’occupation des locaux. Or la société [X] ne saurait être tenue de supporter le coût de remise à neuf des peintures. Ceci alors même que le procès-verbal de constat des lieux d’entrée établi le 13 février 2014 mentionne des peintures non pas à l’état neuf mais “en bon état” avec des traces, fissures et décollement dans certaines pièces : taches d’eau dans le hall (page 10), reprises de fissures, peinture oxydée et poussiéreuse et peintures et plâtre arrachés à l’emplacement d’anciens miroirs dans le bureau n°1 (page 11), peinture légèrement poussiéreuse et oxydée, qui s’écaille sur un mur dans le bureau n°2 (page 12), peinture qui s’écaille et de décolle au fond de la pièce n°4 (page 17), peinture du plafond oxydée et poussiéreuse dans le dégagement (page 17), peinture légèrement oxydée dans la cuisine (page 20).

Il en va de même pour les parquets qui dès l’entrée dans les lieux étaient dans le petit bureau usés et marqués, avec des tâches (page 11), dans la grande pièce, “marqués par endroits notamment devant l’entrée côté hall où les marques d’un ancien pot apparaissent et la vitrification présente des petites traces d’usure” (page 12), dans la 5ème pièce, recouverts de peinture non uniforme.

Au regard de ces observations, la demande en paiement de Mme [P] fondée sur ce devis sera rejetée

— un devis établi par la S.A.R.L. Miroiterie Brugnon Frère le 20 février 2023 d’un montant de 8333,50 euros TTC concernant la fourniture et la pose de glaces à savoir :

* deux glaces dans la pièce 1 du lot 214 pour un montant de 2713,58 euros HT; or le constat des lieux d’entrée mentionne l’existence d’un seul miroir biseauté et sculpté et sur le mur en façade, les traces d’un miroir manquant entre deux miroirs et l’état des lieux de sortie mentionne un miroir actuellement déposé et cassé en partie haute et deux pans miroités intacts.

Il sera donc uniquement retenu pour ce poste un coût de 1 356,79 euros HT (2 713,58 euros : 2), soit 1628,15 euros TTC ;

* une glace dans “la salle de bains P” pour un montant de 528,37 euros HT ; or l’état des lieux de sortie ne fait pas état de l’existence de désordres affectant des glaces dans les différentes salles d’eau ;

* une glace dans l’entrée pour un montant de 571,25 euros ; l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de désordres, alors même qu’il est noté en page 38 que les “murs sont revêtus de panneaux miroités intacts”;

* une glace dans la cuisine pour un montant de 176,01 euros HT ; or les deux états des lieux ne mentionnent pas la présence d’un tel équipement ;

* une glace et la pose de vitrage dans le grand bureau en L pour un montant total de 1890,08 euros HT ; aucun désordre n’affectant une glace ne ressort de la comparaison des deux états des lieux ; en outre s’il apparaît que lors de la libération des locaux, cinq pans vitrés de la verrière sont fendus (page 49 du procès-verbal) il ne résulte pas suffisamment des pièces produites que ces désordres, qui affectent un élément de la structure de la toiture, en partie haute et difficile d’accès, sont imputables à un défaut d’entretien de la société preneuse.

* une glace dans l’atelier pour un montant de 650,96 euros [Etablissement 1] ; or l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’existence d’un tel équipement.

Au titre du devis établi par la société Miroiterie Brugnon Frère, la société [X] sera donc déclarée redevable envers Mme [P] uniquement de la somme de 1 356,79 euros HT, soit 1628,15 euros TTC.

— un devis établi par l’entreprise Ame Bois le 27 avril 2023 portant sur des travaux de menuiserie (fabrication de mobiliers d’un montant de 45 826 euros HT soit 54 991,20 euros TTC) que Mme [P] entend voir porter à la somme de 69 976,20 euros HT, soit 83 971,20 euros TTC, se prévalant d’une note de l’entreprise Zen+dcooffice Design mentionnant la nécessité de réaliser des travaux complémentaires.

Mme [P] motive sa demande en soutenant que la société [X] n’a pas restitué certains meubles et mobiliers lors de la libération des lieux et que les éléments manquants ont été déterminés par une comparaison entre le procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux et le procès-verbal de constat établi le 3 mars 2023.

Outre que Mme [P], au même titre que pour ses autres demandes en paiement fondées sur les devis qu’elle produit, n’étaye nullement sa démonstration et procède à un simple renvoi aux procès-verbaux qu’elle verse aux débats, lesdits procès verbaux ne suffisent pas à établir le bien fondé de ses prétentions.

Mme [P] sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Etant entendu en outre qu’au regard des pièces produites, et aux termes du dispositif de ses conclusions, Mme [P] sollicite une double indemnisation puisqu’elle inclut le montant de 54 991,20 euros correspondant au seul devis de la société Ame Bois communiqué (pièce n°31) à la fois dans sa demande de condamnation de la société [X] à lui payer la somme de 132670,72 euros au titre des travaux de remise en état et dans celle visant à obtenir la condamnation de la société [X] à lui payer la somme de 54 991,20 euros au titre des travaux de menuiserie.

Pas plus Mme [P] ne justifie sa demande de condamnation de la société [X] à lui payer la somme de 2850 euros au titre “de meubles et objets manquants”

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société [X] sera condamnée à payer à Mme [P] la somme de 1 628,15 euros TTC au titre des travaux de remise en état et la bailleresse sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement à ce titre.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du présent jugement porteront eux-mêmes intérêts.

Sur la demande en paiement au titre de la facture du Cabinet [L]

Mme [P] sollicite la condamnation de la société [X] à lui payer la somme de 8100 euros au titre de la facture établie par le cabinet [L], qu’elle justifie avoir réglée par la communication des factures. Pour autant, les frais engagés à ce titre par Mme [P] aux fins de faire valoir ses droits dans le cadre du présent litige, ont vocation à être indemnisés au titre des frais irrépétibles engagés par la bailleresse, aucune stipulation contractuelle ne justifiant une condamnation autonome de la société [X] à ce titre.

Sur les demandes en paiement formées par la société Treze et Mme [P] fondées sur l’exécution du contrat de bail précaire signé le 9 septembre 2019

Sur l’arriéré locatif

La société Treze et Mme [P] sollicitent la condamnation de la société [X] à leur payer la somme de 34 671,25 euros correspondant aux loyers des 2ème et 3ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 7 mai 2021.

Pour s’opposer à cette demande, la société [X] fait soutenir que la résolution judiciaire du bail commercial du 22 janvier 2014, aux torts de la bailleresse, et la libération des lieux loués à compter du mois de novembre 2020 rend “irrecevable et mal fondée” la demande en paiement de la somme de 34 671,05 euros arrêtée au 10 septembre 2021, date de la fin du bail.

La créance n’étant pas autrement contestée et sous le bénéfice de la même motivation que concernant l’arriéré locatif au titre du bail conclu le 22 janvier 2014, la demande des bailleresses est fondée au vu du décompte versé aux débats, la fin du bail étant intervenue le 8 septembre 2021 à 24 h.

La société [X] sera en conséquence condamnée à payer à la société Treze et à Mme [P] la somme de 34 671,25 euros au titre des loyers dus selon décompte arrêté au 9 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 7 mai 2021 pour ses causes, soit sur la somme de 19 449,70 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, avec capitalisation des intérêts.

Sur les travaux de remise en état

Mme [P] et la société Treze sollicitent la condamnation de la société [X] à leur payer la somme de 22 249,14 euros TTC pour la remise en état des locaux objets du bail précaire.

Elles indiquent que leur prétention est justifiée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et aux devis qu’elle produit, sans plus expliciter leur demande.

La société [X] réplique à juste titre que les défenderesses renvoient aux devis constituant leurs pièces 25 à 31 sans préciser en quoi ils concerneraient les locaux objets du bail de courte durée.

Pas plus le devis établi par la société Batimarcela le 21 septembre 2021, qui ne permet pas d’identifier précisément la localisation des travaux puisqu’il est seulement fait mention de “local” pour chaque poste, ne met le tribunal en mesure d’apprécier le bien fondé de la demande des bailleresses, laquelle n’est nullement étayée dans ses conclusions.

Mme [P] et la société Treze seront donc débouté de leur demande formée de ce chef.

Sur la demande de délais de la société [X]

Malgré la possibilité offerte au juge, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à la société [X], laquelle d’une part a déjà bénéficié de facto de très larges délais pour régler sa dette locative et d’autre part ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation financière.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [P]

Mme [P] sollicite la condamnation de la société [X] à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de sa demande, elle expose être à la retraite et que la carence de la société [X] l’a privée de revenus locatifs qui lui sont indispensables pour couvrir ses besoins personnels et la charge financière des biens. Elle indique que le défaut de paiement volontaire de la locataire l’a mise dans une situation d’insolvabilité l’affectant moralement et l’a contrainte de contracter des prêts auprès de sa fille et du LCL et de vendre certains lots dans l’immeuble où sont situés les locaux en cause. La bailleresse déduit de ces éléments une volonté de la locataire de la pousser dans une situation précaire en usant de sa puissance financière.

En réplique, la société [X] fait valoir que Mme [P], qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande, n’apporte aucune précision sur le fait générateur, le quantum du préjudice ou le lien de causalité entre la faute qu’elle aurait commise et le préjudice invoqué. Elle soutient que Mme [P] est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble situé [Adresse 2] dont le prix de vente pourrait lui rapporter 5.168.000 euros.

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En vertu des dispositions de l’article 1231-2 dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le défaut de paiements des loyers imputable à la société [X], qui a ainsi manqué à une obligation essentielle du contrat de bail la liant à Mme [P] a causé à cette dernière un préjudice distinct des simples intérêts moratoires de la créance en ce qu’elle justifie :

— par la production de l’attestation de Mme [D], avoir subi un préjudice moral,

— par la production des prêts contractés notamment auprès de sa fille, avoir subi un préjudice de trésorerie.

Ce préjudice sera justement réparé par la condamnation de la société [X] à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société [X] qui succombe supportera la charge des dépens dont distraction au profit de la SELURL Canchel, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre, au regard de l’équité à payer à Mme [P] la somme de 8 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute la S.A.R.L. [X] de sa demande de résolution judiciaire du bail commercial signé le 22 janvier 2014 aux torts de Mme [A] [P], et de sa demande subséquente visant à voir condamner Mme [A] [P] à lui payer la somme de 605 965,38 euros,

Condamne la S.A.R.L. [X] à payer à Mme [A] [P] la somme de 269 586,86 euros correspondant aux loyers et charges échus au 15 février 2023 en exécution du bail commercial conclu le 22 janvier 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2021sur la somme de 34 943,34 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,

Condamne la S.A.R.L. [X] à payer à Mme [A] [P] la somme de 1 628,15 euros TTC au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts,

Déboute Mme [A] [P] de ses demandes complémentaires en paiement dirigées à l’encontre de la S.A.R.L. [X] portant sur l’exécution du bail commercial conclu le 22 janvier 2014,

Déboute Mme [A] [P] de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. [X] à lui payer la somme de 8 100 euros au titre de la facture du Cabinet [L],

Condamne la S.A.R.L. [X] à payer à Mme [A] [P] et à la S.C.I. Treze la somme de 34 671,25 euros au titre des loyers dus selon décompte arrêté au 9 septembre 2021 en exécution du contrat de bail à courte durée conclu le 9 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2021 sur la somme de 19 449,70 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,

Déboute Mme [A] [P] et la S.C.I. Treze de leur demande en paiement de la somme de 22 249,14 euros au titre des travaux de remise en état des lieux donnés à bail le 9 septembre 2019,

Déboute la S.A.R.L. [X] de sa demande de délais de paiement,

Condamne la S.A.R.L. [X] à payer à Mme [A] [P] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la S.A.R.L. [X] à payer à Mme [A] [P] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. [X] aux dépens dont distraction au profit de la SELURL Canchel, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME