TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 23/09253 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4MC

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1] (MAROC)

représentée par Maître Chahaida YANNI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0967

DÉFENDERESSES

Madame [V] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Mikhaël ELFASSY de la SELEURL SELARL MIKHAEL ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1821

Madame [T] [Z] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Mikhaël ELFASSY de la SELEURL SELARL MIKHAEL ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1821

S.A.S. ALMA NOTAIRES, anciennement dénomée S.C.P. Marc DUMONT, Dominique BUSSON et Tanguy RENARD

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 23/09253 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4MC

S.A.R.L. PROCITY IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 19 Février 2026, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 23 mai 2018, établi par la SCP DUMONT, BUSSON et RENARD, Mme [V] [H] et Mme [T] [Z] [H] ont vendu à Mme [M] [R] un bien immobilier situé [Adresse 6], pour un prix de 280 000 euros.

Un compromis de vente avait été préalablement conclu entre les parties le 20 février 2018.

La vente est intervenue par l’intermédiaire de la SARL PROCITY IMMOBILIER, selon mandat en date du 20 novembre 2017, qui a perçu une rémunération de 9 000 euros payée par Mme [R].

Par actes de commissaire de justice en date du 19 mai 2023, Mme [M] [R] a fait assigner Mmes [H], la SCP DUMONT, BUSSON et RENARD et la SARL PROCITY IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes en indemnisation de ses préjudices.

La SCP DUMONT, BUSSON et RENARD a modifié sa dénomination sociale pour devenir ALMA NOTAIRES.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, Mme [R] demande au tribunal de :

« JUGER que la SCP Marc DUMONT, Dominique BUSSON et Tanguy RENARD, représentée par Maître BUSSON, Madame [V] [H], Madame [T] [H], et la Société PROCITY IMMOBILIER ont commis des fautes en lien de causalité avec les préjudices de Madame [R], JUGER que la SCP Marc DUMONT, Dominique BUSSON et Tanguy RENARD, représentée par Maître BUSSON, Madame [V] [H], Madame [T] [H], et la Société PROCITY IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité, Les CONDAMNER à payer à Madame [R], de manière intégrale ou au titre de la perte de chance, les sommes suivantes : • 100.499,56 € en raison des travaux et ce à parfaire,

• 14.400 au titre de la perte des loyers, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux,

• 25.000 € au titre du préjudice moral,

• 180.000 € au titre du préjudice financier,

Les CONDAMNER à payer à Madame [R] la somme de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Les CONDAMNER aux entiers dépens, Prononcer l’exécution provisoire »

Dans leurs dernières conclusions signif par voie électronique le 12 février 2025, Mme [V] [H] et Mme [T] [Z] [H] demandent au tribunal de :

débouter Mme [R] de ses demandes à leur encontre,condamner Mme [R] à leur payer à chacune la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre et 28 octobre 2024, la SAS ALMA NOTAIRES demande au tribunal de :

débouter Mme [M] [R] de ses demandes,condamner Mme [M] [R] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, écarter l’exécution provisoire du jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la SARL PROCITY IMMOBILIER demande au tribunal de :

à titre principal,

débouter Mme [M] [R] de ses demandes,à titre subsidiaire,

condamner Mme [V] [H] et Mme [T] [Z] [H] à relever indemne et à garantir la SARL PROCITY IMMOBILIER de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,en toutes hypothèses,

condamner Mme [M] [R] ou tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Manuel RAISON,

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 février 2026.

Par conclusions signifiées le 2 décembre 2025, Mme [R] demande la révocation de l’ordonnance de clôture, le maintien de l’audience des plaidoiries et la fixation d’une nouvelle date de clôture et communique cinq nouvelles pièces (21 à 25).

Par conclusions signifiées le 14 février 2026 intitulées « conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats conclusions au fond final », Mme [R] demande au tribunal de :

« JUGER que la SCP Marc DUMONT, Dominique BUSSON et Tanguy RENARD, représentée par Maître BUSSON, Madame [V] [H], Madame [T] [H], et la Société PROCITY IMMOBILIER ont commis des fautes en lien de causalité avec les préjudices de Madame [R], JUGER que la SCP Marc DUMONT, Dominique BUSSON et Tanguy RENARD, représentée par Maître BUSSON, Madame [V] [H], Madame [T] [H], et la Société PROCITY IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité, Les CONDAMNER à payer à Madame [R], de manière intégrale ou au titre de la perte de chance, les sommes suivantes : • 112 584 € en raison des travaux et ce à parfaire, outre une provision à hauteur de 25 951,58 € au titre des travaux pour les parties privatives, et 3.277,53 € au titre des frais bancaires,

• 52 520 au titre de la perte des loyers, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux tant sur les parties communes que les parties privatives,

• 25.000 € au titre du préjudice moral,

• 180.000 € au titre du préjudice financier,

• Outre les intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

Les CONDAMNER à payer à Madame [R] la somme de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Les CONDAMNER aux entiers dépens, Prononcer l’exécution provisoire »

Elle communique 10 nouvelles pièces (pièces 21 à 30).

Par « conclusions après réouverture des débats et récapitulatives en défense » signifiées par voie électronique le 18 février 2026, la SAS ALMA NOTAIRES demande au tribunal de :

débouter Mme [M] [R] de ses demandes,condamner Mme [M] [R] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, écarter l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 19 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables notamment les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, Mme [R] a fait signifier le 2 décembre 20225 des conclusions au tribunal aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, avec fixation d’une nouvelle date de clôture et maintien de la date de plaidoiries.

A titre liminaire, il convient de souligner que si selon l’article 799 du code de procédure civile, le juge de la mise en état demeure saisi jusqu’à l’ouverture des débats, il n’en demeure pas moins qu’il doit être saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, conformément à l’article 791 du même code.

En l’absence de saisine du juge de la mise en état, il appartient au tribunal de statuer sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Mme [R] soutient, à l’appui de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, avoir reçu quatre nouvelles pièces importantes, après l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025, qui augmentent son préjudice :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2025,L’attestation de l’architecte du 25 octobre 2025,Le compte-rendu de travaux du 14 novembre 2025,L’attestation de Mme [N] du 13 mai 2025.

La communication de nouvelles pièces par le demandeur et le souhait par celui-ci de modifier ses demandes, en y ajoutant, ne constituent pas des causes graves justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Il convient dès lors de rejeter la demande.

Il s’ensuit que les conclusions et pièces signifiées par Mme [R] le 14 février 2026 et les conclusions signifiées par la SAS ALMA NOTAIRES le 18 février 2026, postérieures à l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025, sont irrecevables.

Sur les demandes de Mme [R] aux fins d’indemnisation de ses préjudices

Sur la responsabilité de Mmes [H]

Mme [R] explique avoir appris après la vente que les travaux de ravalement annoncés pour 2 000 euros s’élevaient en réalité à 17 280 euros, qu’un incendie important était survenu en 2009 dans l’immeuble ayant entrainé la réalisation de travaux de 629 982 euros, et que les venderesses savaient que des travaux de structure importants étaient à prévoir, depuis 2017, estimés à 1,6 millions d’euros selon la convocation à l’assemblée générale du 12 avril 2023, rendant l’appartement inhabitable en raison des travaux.

Elle fait valoir, d’abord, que la responsabilité des venderesses est engagée au titre de la garantie des vices cachés car le bien est affecté d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, s’agissant d’un vice :

grave, en ce qu’il affecte la structure de l’immeuble, ainsi que cela ressort du rapport du bureau d’étude STRUCTURA LAB du 9 septembre 2022, mentionnant la nécessité de reprise des solives de tout l’immeuble par des travaux d’un montant de 1,6 millions d’euros qui entrainent l’impossibilité d’occuper l’immeuble sans étais et sans risque d’effondrement,antérieur à la vente, la question des désordres ayant déjà été évoquée lors d’une assemblée générale du 16 juin 2016 et dans un rapport de M. [C], architecte, des 19 septembre 2017 et 2 mai 2018,caché, Mme [R] n’ayant jamais été informée des désordres affectant la solidité du bien avant l’acquisition et ne pouvant les voir à l’œil nu.

Elle indique que la clause d’exonération de garantie prévue dans l’acte de vente est sans application conformément à l’article 1643 du code civil en raison de la mauvaise foi des venderesses, caractérisée par la connaissance, même partielle, du vice dont elles ne l’ont pas informée.

Ensuite, elle soutient que les venderesses engagent leur responsabilité au titre d’une réticence dolosive en application des articles 1240 et 1137 du code civil.

Elle indique qu’elles ont gardé le silence sur les désordres structurels affectant l’immeuble, qu’elles connaissaient depuis l’assemblée générale du 16 juin 2016, information qui avait un caractère déterminant de son consentement, car si elle l’avait connue, elle n’aurait pas acquis le bien. A ce titre, elle souligne que Mme [T] [H] était investie au sein du conseil syndical dont elle était membre jusqu’au 30 juin 2017, si bien qu’elle connaissait le devis de travaux de couverture du 3 juin 2017 d’un montant de 118 498,16 euros pour une reprise partielle de la structure et du devis de ravalement du 13 juin 2017. Elle ajoute que les venderesses ont sciemment trompé l’agence immobilière en ne communiquant pas les devis avant la vente et que Mme [T] [H] avait échangé avec d’autres membres du conseil syndical et des copropriétaires sur les travaux à venir, d’un montant plus de 300 000 euros.

Enfin, elle soutient que la responsabilité contractuelle de Mmes [H] est engagée sur le fondement des articles 1104 et 1112-1 du code civil en raison du manquement à leur obligation d’information, rappelé dans l’acte de vente, car elles ne l’ont pas informée de la nécessité de réalisation de travaux à très court terme dans l’immeuble, alors même qu’il s’agissait d’une information primordiale dans l’exécution du contrat.

Elle indique avoir souffert de divers préjudices en raison des fautes des défendeurs. A ce titre elle invoque :

la prise en charge des travaux de ravalement votés lors de l’assemblée générale du 6 juin 2018 d’un montant de 21 220 euros, pour lesquels elle a souscrit un crédit à la consommation de 21 220 euros, qui doivent être pris en charge par Mmes [H] en intégralité et par le notaire et l’agent immobilier à hauteur de 99% au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien à un prix inférieur, les travaux de reprise de la structure à la charge de Mme [R] à hauteur de 79 278,64 euros, selon procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2023,la perte de loyers du bien, donné en location, évaluée à 14 400 euros au 1er mai 2023, à parfaire jusqu’à la date de réalisation des travaux, d’abord résultant de la diminution de loyer de 1 120 euros à 850 euros, liée à la pose de deux étais dans le logement, puis à l’impossibilité de relouer après le départ du locataire, en raison des travaux à venir,la perte financière évaluée à 180 000 euros, compte tenu de la seule offre d’acquisition qu’elle a eue pour le bien à hauteur 100 000 euros,un préjudice moral à hauteur de 25 000 euros, lié à la réalisation d’un investissement catastrophique en raison des travaux couteux à réaliser dans le bien.

Mmes [H] soutiennent qu’il y a lieu de distinguer les travaux de ravalement, votés lors de l’assemblée générale du 6 juin 2018 des travaux de reprise de la structure de l’immeuble, votés en 2023.

Elles indiquent que les travaux de ravalement avaient été envisagés courant 2017 et qu’un point d’information avait été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 juin 2017. Elles indiquent que dans le cadre de la vente, la SARL PROCITY IMMOBILIER a interrogé le syndic sur l’avancement des travaux par courrier électronique du 8 février 2018 et que Mme [V] [H], en copie, a apporté quelques éléments de réponse. Elles précisent que toutes les annexes ont été remises lors de la signature du compromis de vente, notamment le carnet d’entretien de l’immeuble, le pré-état daté et le procès-verbal de l’assemblée générale et que la convocation à l’assemblée générale du 6 juin 2018 a été communiquée à Mme [R], accompagnée de ses annexes, dont les devis, au titre de laquelle elle n’a formulé aucune remarque lors de la vente. Elles estiment que l’ensemble des demandes à ce titre sont mal fondées, Mme [R] ayant disposé de tous les documents relatifs aux travaux de ravalement et n’ayant pas fait usage de son droit de rétractation.

Elles indiquent que les travaux de ravalement ne constituent pas un vice caché, le coût du ravalement étant de 300 000 euros environ dont 15 000 euros à la charge de la demanderesse, et que le prix de vente avait été négocié en tenant compte de ces travaux programmés.

Elles soutiennent que la réticence dolosive ne peut leur être reprochée alors que l’ensemble des procès-verbaux ont été transmis à l’agent immobilier en amont de la signature du compromis de vente, lequel a sollicité des informations complémentaires auprès du syndic et à propos desquels Mme [R] pouvait demander plus de précisions si elle l’estimait nécessaire.

Ensuite, elles soutiennent que leur responsabilité n’est pas engagée en raison des travaux de structure votés en 2023. Elles indiquent qu’aucune pièce ne mentionne les travaux de structure avant la vente, les reprises des pans de bois dont il est question relevant des travaux traditionnels de ravalement pour ce type d’immeuble et dont le coût restait raisonnable. Elles soulignent que c’est certainement à l’occasion des travaux de ravalement que les désordres affectant la structure sont apparus et qu’ils sont d’une ampleur autre que les réparations définies dans le rapport [C], ayant notamment donné lieu à l’intervention d’un cabinet d’études spécialisé, STRUCTURA LAB, en 2022. Elles indiquent qu’elles n’étaient donc pas informées de l’existence de ces désordres, révélés en 2022, qui n’avaient pas été mis en évidence par l’architecte en 2017. Elles invoquent la clause d’exonération prévue dans l’acte de vente, qui doit s’appliquer et soulignent, à ce titre, que les échanges avec les autres copropriétaires en 2017 concernaient les travaux de ravalement de 300 000 euros, correspondant à ceux qui ont été effectivement votés lors de l’assemblée générale du 6 juin 2018.

Elles ajoutent que la réticence dolosive doit également être rejetée, pour les mêmes raisons.

Mmes [H] soutiennent par ailleurs que les préjudices allégués ne sont pas réels, directs et certains dans leur principe et dans leur montant. A ce titre, elles relèvent que :

les travaux de ravalement s’élevaient à 15 984 euros et n’ont pas été achevés compte tenu de la découverte des désordres de structure, et que les travaux votés en 2023 comprennent des améliorations, ce qui aboutit à une quote-part de 52 000 euros, à rapporter à la valorisation du bien en raison d’une surface supplémentaire,les pertes de loyers ne sont pas justifiées,la perte de valeur du bien n’est pas justifiée, aucun élément n’établissant la mise en vente du bien et la réception d’une seule offre à 100 000 euros,le préjudice moral n’est pas justifié.Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l’article 1240 du code civil.

Il résulte des articles 1112-1 et 1602 du code civil que le vendeur est tenu d’une obligation d’information à l’égard de son contractant.

Notamment, aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte prévoit en outre qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Par ailleurs, il résulte des articles 1641 et 1644 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix, l’acheteur pouvant en ce cas, rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il découle de ces textes qu’il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché.

En l’espèce, Mme [R] a acquis le bien immobilier par acte authentique de vente du 23 mai 2018.

La vente avait été précédée d’un compromis de vente en date du 20 février 2018, par l’intermédiaire de la SARL PROCITY IMMOBILIER.

A cette occasion, Mmes [H] ont communiqué à Mme [R], par l’intermédiaire de la SARL PROCITY IMMOBILIER, l’ensemble des pièces relatives à l’organisation de l’immeuble, prévues par l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, soit notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux de l’assemblée générale des trois dernières années (19 juin 2015, 16 juin 2016 et 29 juin 2017) le carnet d’entretien de l’immeuble, et le pré-état daté, ainsi que cela ressort de la notification faite par la SARL PROCITY IMMOBILIER par lettre recommandée du 2 mars 2018, et des stipulations de l’acte authentique de vente du 23 mai 2018.

La convocation à l’assemblée générale du 6 juin 2018 a également été adressée à Mme [R] le 22 mai 2018 par le notaire, soit la veille de la signature de l’acte de vente.

Il ressort de l’examen de ces documents que dans les questions diverses, au point XV de l’assemblée générale du 16 juin 2016, il est fait mention d’une réunion à organiser avec l’architecte de l’immeuble à propos de « désordres constatés en façade dans les appartements des 5ème et 6ème étages gauches et dans la cage d’escalier entre le rez-de-chaussée et le 1er étage ».

Il apparait également que la résolution numéro XII de l’assemblée générale du 29 juin 2017 concerne un « point d’information sur les travaux de ravalement des façade rue et cours (point non soumis à vote) », mentionnant « le CCTP a été rédigé par M. [C], architecte, nous restons dans l’attente du rapport d’appels d’offres ».

La convocation à l’assemblée générale du 6 juin 2018 mentionne les points à l’ordre du jour, dont, la résolution XII « décision à prendre concernant la réalisation des travaux de ravalement des façades cour et courette », avec les annexes dont le rapport d’appel d’offres de l’architecte de l’immeuble M. [I] [C] du 19 septembre 2017 relatif au « résultat de l’appel d’offres des travaux de ravalement des façades cour et courette » et l’ensemble des devis.

Le carnet d’entretien de l’immeuble mentionne les travaux effectués entre 2009 à 2011 pour 629 982,37 euros à la suite d’un incendie survenu le 21 mars 2009, ainsi que la reprise des solives et le traitement du bois en 2013.

Il n’est pas versé aux débats d’autre document technique relatif à d’autres travaux, distincts, qui auraient été en cours d’étude, avant la vente.

En effet, le rapport de l’architecte du 19 septembre 2017 reprend le programme des travaux de ravalement des façades, par lots, dont un lot « structure » pour des travaux de « remplacement des pans de bois dégradés » chiffrés à 61 987,75 euros sur un total de 204 000,91 euros pour la cour et à 27 329,25 euros sur 52 814,73 euros pour la courette. Ces travaux relèvent du ravalement et ont été votés selon le rapport et les devis, lors de l’assemblée générale du 6 juin 2018.

Il s’ensuit que Mme [R] était informée avant la vente de travaux de ravalement à intervenir, et même du montant arrêté pour ces travaux.

Elle avait également reçu l’information de la survenance d’un incendie dans l’immeuble en 2009 et de travaux de réparation consécutifs à ce sinistre réalisés en 2011.

Par la lecture des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires, elle avait en outre connaissance des missions confiées à l’architecte de l’immeuble.

Par ailleurs, le second rapport d’appel d’offres de M. [C] du 6 février 2023 concerne les « travaux de reprises structurelles des planchers hauts en périphérie de la courette et sur l’aile droit dans la cour – réfection du pan de bois de la courette avec en option la création de planchers à chaque étage dans la courette ». L’architecte reprend, là encore, l’ensemble des travaux prévus par lots ou prestations, dont le lot « ravalement et renforcement structurel des façades sur cour » , incluant « 100% des pans de bois à replacera ou à renforcer » pour un prix de 182 600 euros ou 211 575,10 euros, selon l’option choisie de création ou non de plancher à chaque étage dans la courette, un lot reconstruction et ravalement des murs de la courette et un lot pour la reprise structurelle des planchers hauts dans les logements, ces derniers travaux représentant le poste le plus important, s’élevant à 844 525 euros ou 782 573 euros selon l’option retenue.

Ces travaux structurels, évoqués dans le rapport d’études STRUCTURA LAB du 9 septembre 2022 et dans le rapport de l’architecte du 6 février 2023, votés lors de l’assemblée générale du 12 avril 2023, sont distincts des seuls travaux envisagés en 2017 et votés le 6 juin 2018 qui se limitaient au ravalement avec remplacement des pans de bois en façade cour et courette, dont la réalisation effective en 2018 n’est d’ailleurs pas certaine, puisque ces mêmes travaux sont inclus dans les devis de travaux votés le 12 avril 2023.

Mme [R] communique également des échanges entre les membres du conseil syndical courant 2017, incluant Mme [T] [H], d’une part le 19 et 22 mai 2017, à propos des travaux de ravalement, concernant l’impossibilité de les inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 juin 2017 en l’absence du rapport d’appel d’offres, et d’autre part, un courrier électronique du 29 septembre 2017 dans lequel Mme [H] évoque le coût des travaux de ravalement évalués à 300 000 euros.

Or, il s’agit là encore des travaux dont il est question dans l’assemblée générale du 29 juin 2017 et qui ont fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée du 6 juin 2018.

Ces échanges ne caractérisent donc pas l’existence d’autres informations relatives aux travaux de structure votés en 2023 qui auraient été connues par les venderesses dès 2018 et retenues par elles.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les informations relatives au ravalement ont été communiquées avant la vente, qu’il n’est pas établi que la nature, l’ampleur et le coût des travaux votés en 2023 étaient connus dès 2018, ni enfin que Mmes [H] avaient connaissance de la nécessité de tels travaux votés cinq ans après la vente.

En conséquence, Mme [R] ne démontre pas que Mmes [H] auraient détenu des informations privilégiées qu’elles n’auraient pas communiquées avant la vente quant à la nature, l’ampleur et l’imminence de travaux.

Il n’est donc pas établi de manquement de Mmes [H] à leur obligation d’information, si bien que leur responsabilité ne peut être retenue sur ce fondement.

Il s’ensuit qu’en l’absence de dissimulation d’informations, aucune réticence dolosive ne peut non plus être caractérisée. Leur responsabilité ne peut donc être retenue au titre du dol.

Enfin, l’acte de vente du 23 mai 2018 contient en page 12 et 13, une clause « état du bien » aux termes de laquelle « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ». La clause prévoit que l’exonération de garantie ne s’applique pas, s’agissant des vices cachés, « s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Or, d’une part, les travaux de ravalement, connus, et ne rendant pas l’immeuble impropre à son usage ne peuvent constituer un vice caché. La responsabilité des venderesses ne peut être retenue à ce titre.

D’autre part, même à supposer que l’existence d’un vice caché puisse être démontrée s’agissant de l’existence de désordres structurels affectant l’immeuble, il n’est établi ni la dissimulation d’une information par les venderesses, ni leur connaissance du vice allégué.

Il s’ensuit que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit s’appliquer, si bien que leur responsabilité ne peut être retenue sur ce fondement.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes formulées par Mme [R] à l’encontre de Mmes [H].

Sur la responsabilité de la SARL PROCITY IMMOBILIER

Mme [R] soutient que l’agent immobilier a manqué à ses obligations et engage sa responsabilité.

Elle explique qu’il est tenu à une obligation de conseil à l’égard de son client à l’occasion des opérations réalisées par l’intermédiaire de son entremise et doit, à ce titre, fournir une information complète et mettre en garde le client contre toute éventualité qui pourrait être source de préjudice, devant, pour y satisfaire, chercher à savoir, faire savoir et guider. Elle estime que la SARL PROCITY IMMOBILIER aurait pu l’informer sur les risques liés à son achat au regard de plusieurs éléments, notamment la lecture attentive des procès-verbaux de l’assemblée générale des 16 juin 2016 et 29 juin 2017, et qu’elle disposait d’une information essentielle par courrier électronique du 9 février 2018, contenant la réponse de Mme [H] sur les travaux en cours mais qu’elle s’est contentée des informations mensongères de la venderesse.

La SARL PROCITY IMMOBILIER indique que sa responsabilité n’est pas engagée en l’absence de preuve d’une faute, d’un lien de causalité avec les préjudices allégués et de préjudices indemnisables.

Elle soutient que l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier est une obligation de moyen limitée dans le temps, aux informations données par les mandants, aux compétences de l’agence et à la seule ignorance légitime de son interlocuteur. Elle estime avoir bien exécuté sa mission, en sollicitant les documents prévus par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, rien n’empêchant alors Mme [R] de solliciter des précisions si elle l’estimait utile. Elle souligne qu’elle n’avait pas d’obligation ni de raisons de se renseigner sur un incendie survenu en 2009 et sur les travaux réalisés en 2011, dont rien ne permet d’affirmer qu’il serait en lien avec des travaux votés en 2023 et qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’information en 2018 sur des travaux votés cinq ans plus tard.

Elle indique qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et l’intervention de l’agent immobilier, la nécessité de régler la quote-part de charges de copropriété résultant de sa qualité de propriétaire du bien.

Enfin, elle précise qu’il n’y a pas de préjudice réel direct et certain, ni dans son principe ni dans son montant. À ce titre elle indique qu’il n’est pas démontré que les sommes ont été payées au titre des travaux, qu’aucun élément probant relatif aux conditions de location du bien et de son habitabilité ne sont communiqués, et qu’aucune pièce n’est versée quant à la perte de valeur et au préjudice moral.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle peut constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage.

En l’espèce, au regard des développements qui précèdent, desquels il ressort que Mme [R] disposait des informations relatives aux projets de travaux dans l’immeuble et avait eu communication de l’ensemble des documents utiles, il n’est pas démontré l’existence d’une faute de la SARL PROCITY IMMOBILIER dans le cadre de l’exécution de son mandat ou de manquement à son obligation d’information.

En outre, force est de constater qu’il n’existe en tout état de cause pas de lien de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes alléguées de l’agent immobilier dans l’exécution de sa mission, le seul préjudice résultant du dol ou du manquement à l’obligation d’information d’un acquéreur ne réclamant pas la nullité du contrat consistant en la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre, laquelle n’est ni alléguée ni démontrée.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes formées à l’encontre de la SARL PROCITY IMMOBILIER.

Sur la responsabilité du notaire

Mme [R] soutient que le notaire engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil car il a commis une faute en lien de causalité avec ses préjudices, celui-ci étant tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte dressé.

Elle indique qu’il doit à ce titre appeler l’attention des parties sur la portée, les risques et effets des actes auxquels il donne forme authentique et est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties. Elle souligne que le notaire n’a accompagné les pièces annexées à l’acte de vente d’aucun conseil et que s’il a communiqué la convocation à l’assemblée générale du 6 juin 2018 le 22 mai 2018, soit moins de 24 heures avant la signature de l’acte, laquelle porte sur des travaux de 682 650 euros, le notaire n’a pas alerté Mme [R] sur le montant des travaux, ni sur la quote-part à sa charge, ni encore sur la nature des travaux. Elle ajoute qu’il ne l’a pas non plus informée de travaux effectués à la suite d’un incendie en 2009. Elle indique par ailleurs n’avoir pas été informée de la nécessité de la mise à jour du diagnostic amiante datant de 2004, lors duquel des matériaux contenant de l’amiante avaient été détectés, si bien que le notaire devait annexer un diagnostic d’amiante dans les parties communes.

Elle indique que les préjudices qu’elle allègue sont liés aux fautes du notaire.

La SAS ALMA NOTAIRES soutient que sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil n’est pas engagée en l’absence de preuve d’un manquement à ses obligations professionnelles, ayant causé un préjudice né, réel et certain en lien de causalité direct.

Elle rappelle que dans le cadre de l’acte de vente du 23 mai 2018, Mme [R] reconnait avoir reçu les pièces relatives à la copropriété (carnet d’entretien, procès-verbaux des assemblées générales, pièces financières notamment) qui lui avaient été remises lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, si bien qu’elle avait connaissance des démarches engagées par la copropriété en vue du ravalement de l’immeuble. Elle ajoute que les parties avaient connaissance de la nécessité de solliciter un nouveau diagnostic amiante à jour. Enfin, elle précise avoir envoyé la convocation à l’assemblée générale du 6 juin 2018, à laquelle étaient annexés les devis pour la réalisation du ravalement. Elle souligne qu’aucun manquement ne peut lui être reproché concernant les travaux votés cinq ans après la vente, et qu’aucun lien de causalité entre les désordres et un incendie survenu en 2009 n’est établi.

Elle précise que les préjudices liés à la prise en charge financière des travaux, dont elle fait état, résultent de la signature de la vente, décidée avant l’intervention du notaire, et donc sans lien avec les manquements allégués.

Enfin, elle indique qu’aucun élément n’est produit afin de justifier les demandes formulées au titre des divers préjudices allégués.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours.

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’un manquement du notaire à ses obligations, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, d’une part, il ressort des développements qui précèdent que l’ensemble des documents relatifs à l’immeuble et aux travaux projetés ont été communiqués à Mme [R].

Il n’est pas établi que l’information donnée par le notaire quant aux travaux de ravalement, proposés au vote dans la convocation à l’assemblée générale du 6 juin 2018 était insuffisante ou incomplète, la lecture des documents communiqués permettant de constater l’inscription de la résolution à l’ordre du jour, de prendre connaissance de la nature et du montant des travaux envisagés, qui y étaient précisés avec les devis annexés.

Par ailleurs, il n’est pas non plus démontré que le notaire détenait d’autres informations techniques qui n’auraient pas été communiquées ou expliquées. Notamment, il n’est pas établi qu’il aurait retenu une quelconque information quant aux travaux structurels qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 12 avril 2023, soit cinq ans après la vente.

Enfin, s’agissant du diagnostic relatif au repérage d’amiante dans les parties communes, l’acte mentionne expressément en page 16 et 17, la nécessité d’une mise à jour du diagnostic antérieur à la réglementation fixant les nouvelles modalités de contrôle.

Ainsi, Mme [R] ne démontre aucun manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes dirigées contre la SAS ALMA NOTAIRES.

Sur la demande subsidiaire de garantie de la SARL PROCITY IMMOBILIER à l’encontre de Mmes [H]

Au regard des développements qui précèdent et en l’absence de condamnation principale de la SARL PROCITY IMMOBILIER, la demande de garantie à l’encontre de Mmes [H] est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [R] aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Mickaël EL FASSY, avocat de Mmes [H], et Maître Manuel RAISON, avocat de la SARL PROCITY IMMOBILIER en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mmes [H], de la SAS ALMA NOTAIRES et de la SARL PROCITY IMMOBILIER les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans le cadre de cette instance.

Il convient donc de condamner Mme [R] à payer :

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 23/09253 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4MC

— 

à Mmes [H] prises ensemble la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,à la SARL PROCITY IMMOBILIER la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.à la SAS ALMA NOTAIRES la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de Mme [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

DECLARE irrecevables les conclusions et pièces signifiées par Mme [M] [R] le 14 février 2026,

DECLARE irrecevables les conclusions signifiées par la SAS ALMA NOTAIRES le 18 février 2026,

DEBOUTE Mme [M] [R] de ses demandes à l’encontre de Mme [V] [H] et Mme [T] [Z] [H] en paiement des sommes de 100 499,56 euros au titre des travaux, 14 400 euros au titre de la perte de loyer, 25 000 euros au titre du préjudice moral et 180 000 euros au titre du préjudice financier,

DEBOUTE Mme [M] [R] de ses demandes à l’encontre de la SARL PEOCITY IMMOBILIER en paiement des sommes de 100 499,56 euros au titre des travaux, 14 400 euros au titre de la perte de loyer, 25 000 euros au titre du préjudice moral et 180 000 euros au titre du préjudice financier,

DEBOUTE Mme [M] [R] de ses demandes à l’encontre la SAS ALMA NOTAIRES en paiement des sommes de 100 499,56 euros au titre des travaux, 14 400 euros au titre de la perte de loyer, 25 000 euros au titre du préjudice moral et 180 000 euros au titre du préjudice financier,

DIT que les demandes de la SARL PROCITY IMMOBILIER aux fins de garantie à l’encontre de Mme [V] [H] et Mme [T] [Z] [H] sont devenues sans objet,

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à Mme [V] [H] et Mme [T] [Z] [H] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à la SARL PROCITY IMMOBILIER la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 23/09253 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4MC

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à la SAS ALMA NOTAIRES la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Mme [M] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [R] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître Mickaël EL FASSY et Maître Manuel RAISON pourront recouvrer directement contre Mme [M] [R] les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

DEBOUTE Mme [M] [R] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE