TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e DAUMAS (P0056)

M^e OLDAK (E0960)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/16257

N° Portalis 352J-W-B7H-C3RDD

N° MINUTE : 1

Assignation du :

18 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 08 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BIJOUX [Localité 2] (RCS de [Localité 1] n°539 107 763)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine DAUMAS de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDERESSE

S.C.I. ADF INVEST (RCS de [Localité 1] n°828 264 358)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0960

Décision du 08 Avril 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/16257 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RDD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 janvier 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, délibéré prorogé au 08 avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2012, les membres de l’indivision [T], aux droits et obligation desquels se trouve la société ADF INVEST, ont donné à bail commercial à la société BIJOUX [Localité 2], pour une durée de neuf années et un mois à compter du 1er décembre 2012, un local commercial situé au 3ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], afin qu’elle exploite une activité de négoce, achat, vente, stockage et show-room de bijouterie fantaisie, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 18.760 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2019, la société ADF INVEST a signifié à la société BIJOUX [Localité 2] un congé à effet du 31 décembre 2021 portant refus de renouvellement de son bail, offrant de lui régler une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, sous réserve que le preneur en remplisse les conditions.

Par ordonnance en date du 28 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi à cette fin par la bailleresse, a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [B] [R] avec notamment pour mission de fournir tous éléments permettant de déterminer les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation susceptibles d’être dues.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 21 aout 2023. Il est d’avis que l’indemnité d’éviction peut être chiffrée à la somme de 59.600 euros et que l’indemnité annuelle d’occupation due à compter du 1er janvier 2022 ressort à la somme de 19.900 euros.

C’est dans ce contexte que la société BIJOUX [Localité 2] a fait assigner la société ADF INVEST devant ce tribunal par acte du 18 décembre 2023 aux fins essentiellement de voir condamner la bailleresse à lui verser une indemnité d’éviction fixée à la somme de 79.029 euros et de fixer l’indemnité d’occupation dont elle est redevable depuis le 1er janvier 2022 à la somme de 19.900 euros par an en principal.

Par ordonnance du 02 décembre 2024, le juge de la mise en état a, compte tenu de l’accord des parties, ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 18 novembre 2024.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la société BIJOUX [Localité 2] demande au tribunal, de :

CONDAMNER la société ADF INVEST à payer à la société BIJOUX [Localité 2] une indemnité d’éviction d’un montant à tout le moins de 79.029 € sauf à parfaire et compléter,

FIXER l’indemnité d’occupation à un montant de 19.900 € HT et HC au 1er janvier 2022,

DEBOUTER la société ADF INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

CONDAMNER la société ADF INVEST à payer à la société BIJOUX [Localité 2] une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société ADF INVEST aux entiers dépens que Maître Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY, avocat, pourra recouvrer conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société BIJOUX [Localité 2] sollicite que la société ADF INVEST soit condamnée à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant de 79.029 euros. Elle convient que l’indemnité principale due par la bailleresse consiste en une indemnité de transfert de son fonds de commerce déterminée par capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à compter du 1er janvier 2022. Elle fait cependant grief à l’expert judiciaire d’avoir appliqué à la différence constatée, d’un montant de 4.747 euros, un coefficient de valorisation de 6. Elle soutient qu’un coefficient de 7 est plus adapté à la qualité de l’emplacement des lieux loués, à leur caractère adapté à l’activité exercée et à leur bon état d’entretien. Elle revendique en conséquence la fixation de l’indemnité principale d’éviction à la somme de 33.229 euros.

Elle souscrit à l’ensemble des indemnités accessoires proposées par l’expert judiciaire à l’exception des frais de réinstallation évalués à la somme de 15.200 euros qu’elle estime insuffisante au regard des aménagements des locaux, réalisés sur mesure par un designer de renom « [I] [U] ». Elle affirme, qu’en application de la jurisprudence, elle n’a pas à supporter les frais d’une réinstallation coûteuse de sorte qu’elle est fondée à solliciter que les frais de réinstallation soient fixés à 30.000 euros. Elle réplique en outre à la bailleresse qu’elle produit un devis au titre des frais de déménagement étayant l’évaluation de ce poste de préjudice par l’expert judiciaire.

La société BIJOUX [Localité 2] acquiesce au montant de l’indemnité d’occupation évaluée par l’expert judiciaire à la somme annuelle de 19.900 euros en principal au 1er janvier 2022. Elle s’oppose à l’indexation demandée par la bailleresse, non justifiée au vu des circonstance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2024, la société ADF INVEST demande au tribunal, de :

DECLARER recevable en bien fondée la société ADF INVEST en ses demandes,

REJETER l’ensemble des demandes de la société BIJOUX [Localité 2] et,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction tous chefs de préjudice confondus due par la société ADF INVEST à la société BIJOUX [Localité 2] à une somme qui ne saurait être

supérieure à 35.908 €,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société BIJOUX [Localité 2] au profit de ADF INVEST, à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à la date de libération effective des locaux, à la somme de 19.900 € HT HC par an, TVA en sus, outre l’indexation, les taxes et les charges prévues au bail échu,

CONDAMNER la société BIJOUX [Localité 2] à régler ladite indemnité jusqu’à la libération des locaux, avec intérêts à compter de chaque échéance contractuelle et capitalisation conformément aux dispositions prévues par les articles 1154 et 1155 du Code Civil,

NOMMER, à défaut d’accord entre les parties, tel séquestre qu’il vous plaira en vue de recevoir l’indemnité d’éviction, en application des dispositions de l’article L.145-9 du Code de Commerce,

CONDAMNER la société BIJOUX [Localité 2] à payer à la société ADF INVEST la somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société BIJOUX [Localité 2] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les dépens engagés dans le cadre du référé-expertise et les frais d’expertise.

La société ADF INVEST demande que l’indemnité d’éviction due à la demanderesse soit fixée à la somme de 35.908 euros. Elle acquiesce au différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à compter du 1er janvier 2022, d’un montant de 4.747 euros, proposé par l’expert judiciaire, dans le cadre de la détermination de l’indemnité de transfert du fonds de commerce de la société BIJOUX [Localité 2]. Mais elle considère que le coefficient multiplicateur doit être réduit à 5,5, tel que préconisé par les professionnels, aboutissant à une indemnité principale de 26.108 euros.

S’agissant des indemnités accessoires, elle s’oppose à la prise en charge des frais de réinstallation dans la mesure où, d’une part, la demanderesse ne justifie pas d’aménagements spécifiques et, d’autre part, les installations qu’elle a pu réaliser, dont le quantum allégué n’est pas justifié, ne font l’objet d’aucun amortissement au titre de « autres immobilisations corporelles » dans son bilan. Elle conteste également devoir prendre en charge les frais de déménagement et les frais divers forfaitisés par l’expert judiciaire à la somme de 3.000 euros pour chacun de ces postes, en l’absence de devis produits par la société BIJOUX [Localité 2] à ces titres.

La bailleresse sollicite reconventionnellement le règlement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération des locaux par la société BIJOUX [Localité 2] fixée au montant annuel proposé par l’expert judiciaire, soit la somme de 19.900 euros augmentée de la TVA, outre les charges et taxes contractuellement prévues. Elle requiert que cette indemnité soit indexée annuellement dans les mêmes conditions qu’initialement convenu par les parties concernant le loyer. Elle demande aussi le paiement des intérêts à compter de chaque échéance contractuelle, capitalisés.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes en fixation et en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction, soit, en l’espèce à la date du jugement dès lors que la société BIJOUX [Localité 2] continue de occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux.

Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

En l’espèce, l’expert judiciaire est d’avis que l’indemnité principale d’éviction consiste en une indemnité de transfert dès lors que la société BIJOUX [Localité 2] exerce une activité d’intermédiaire dans la distribution de bijoux fantaisie à destination de grossistes et détaillants et que les locaux servent de showroom pour la réception de ces clients, qui passent ensuite commande à des sociétés de production installées en Asie.

Ce point n’est discuté par les parties.

Par conséquent, l’éviction n’entraînant pas de perte significative de clientèle. l’indemnité principale d’éviction correspond à une indemnité de transfert du fonds de commerce de la société BIJOUX [Localité 2].

L’expert judiciaire a donc calculé l’indemnité principale d’éviction d’après la différence entre le loyer qui aurait été payé par la demanderesse si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux à la date d’effet du congé, avant d’y affecter d’un coefficient de situation tenant compte de l’intérêt de l’emplacement.

Il indique que les lieux loués consistent en un appartement situé au 3ème étage d’un immeuble sis à l’angle des [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], en face du [Adresse 5] sur lequel ils bénéficient d’une vue dégagée. Il rappelle que la [Adresse 6] est une longue voie (1.300 mètres) qui relie la [Adresse 7] à la [Adresse 8] et précise que les locaux sont situés dans le tronçon entre la [Adresse 9] et la [Adresse 10] où les grossistes en bijouterie fantaisie, les cafés-restaurants et les commerces de services sont bien représentés. Il souligne la bonne desserte des lieux par les transports en commun (notamment par les lignes de métro 3,5, 8, 9 et 11, outre différentes lignes de bus).

Il ajoute que les locaux dépendent d’un immeuble ancien élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième mansardé et d’un sixième sous combles (construction en maçonnerie à façade plate sous enduit peint, garde-corps en ferronnerie légèrement ouvragés aux fenêtres et couverture zinc). Ils sont accessibles, depuis la rue, par une porte d’entrée équipée d’un visiophone qui donne sur un hall où un escalier en bois mène vers les étages. La porte palière blindée (simple battant) s’ouvre sur un dégagement (parquet en chêne, murs enduits peints et faux plafond avec spots encastrés) qui distribue des sanitaires (sol en granit murs enduits peints et faux plafond avec spots encastrés) ; une salle d’eau (douche à l’italienne en granit et double vasque, sol en granit murs enduits peints localement dégradé et faux plafond avec spots encastrés) ; une cuisine équipée ouverte (éclairée par fenêtre double battant donnant sur une courette, parquet en chêne, murs enduits peints, faux plafond avec spots encastrés et luminaires suspendus) qui commande l’accès à une première pièce à usage de showroom avec cheminée et vue dégagée sur le square du Temple (par deux fenêtres double battant et double vitrage, parquet en chêne, murs enduits peints et faux plafond avec spots encastrés) ; une seconde pièce à usage de showroom (parquet en chêne, murs enduits peints, faux plafond avec spots encastrés et poutres apparentes localement) constituée d’une partie disposant de nombreux placards et présentoirs en bois sur mesure, avec d’une vue dégagée sur le [Adresse 5] (par deux fenêtres double battant et double vitrage), et d’une seconde partie sur la [Adresse 10] (éclairée par une fenêtre double battant double vitrage.

Après analyse de treize références de baux de locaux situés dans la zone de chalandise, dont quatre issues de renouvellements judiciaires (entre 300 euros/m² et 360 euros/m²) et neuf issues de nouvelles locations (entre 310 euros/m² et 464 euros/m²), et compte tenu des surfaces définies par le 17 mai 2025 par le Cabinet PIERRE BLOY, géomètre expert, l’expert judiciaire est d’avis que la valeur locative de marché peut être évaluée à la somme de 26.902 euros par an (425 euros/m²/an X 63,30 m²), tandis que la valeur locative statutaire à la date du renouvellement ressort à la somme de 22.155 euros par an (350 euros/m²/an X 63,30 m²).

Ces montants ne sont pas contestés par les parties.

L’expert judiciaire en déduit que la valeur du droit au bail correspond à différentiel 4.747 euros auquel il affecte un coefficient de 6 tenant compte de la très bonne situation géographique des locaux, dans un quartier central d’habitation et de bureaux dans lequel les grossistes en bijouterie fantaisie sont bien représentés, bien desservi par les transports en commun, du bel aspect de l’immeuble, du bon éclairement de l’appartement qui dispose d’une vue dégagée sur le square du Temple, des aménagements soignés de l’appartement qui dispose d’une cuisine équipée et d’un chauffage individuel au gaz, mais de l’absence d’ascenseur et de climatisation, ainsi que des charges supportées par le preneur.

Les parties s’opposent uniquement sur le coefficient multiplicateur de 6 retenu par l’expert judiciaire, dans les mêmes termes qu’elles l’avaient fait en cours d’expertise, par voie de dires.

La société BIJOUX [Localité 2] sollicite vainement l’application d’un coefficient de 7 dès lors qu’ainsi que relevé par l’expert judiciaire celui-ci n’est étayé par aucune élément, l’expert intervenu pour le compte de la demanderesse, M. [S], préconisant lui-même un coefficient de 6.

La bailleresse revendique également à tort un coefficient limité à 5,5 tel que prévu par « la grille de coefficient du droit au bail » pour un prix unitaire de 450 euros/m²B/an dans la mesure où cette grille applicable aux boutiques n’est pas transposable, ce que l’expert judiciaire a souligné en réponse à son dire.

Le coefficient de valorisation de 6 proposé par l’expert, qui s’avère pertinent, doit donc être appliqué.

Par conséquent, l’indemnité principale d’éviction ressort à la somme de 28.482 euros (4.747 euros X 6) qui sera arrondie à la somme de 28.500 euros.

Sur les indemnités accessoires

Il résulte de l’article L145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert a évalué les frais de remploi en tenant compte des droits d’enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction respectivement à 4.000 euros et à 2.000 euros, soit une somme totale de 6.000 euros.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient de retenir ce montant.

L’indemnité au titre des frais de remploi s’élève ainsi à la somme de 6.000 euros.

Sur le trouble commercial

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser le temps passé par le preneur pour la gestion de l’éviction au détriment de son activité et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert a évalué le trouble commercial à un mois de chiffre d’affaires hors taxe moyen au cours des trois derniers exercice clos, soit à la somme de 2.119 euros (25.427 euros /12), qu’il propose d’arrondir à 2.100 euros.

Les parties s’accordent sur ce montant.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité due au titre du trouble commercial à la somme de 2.100 euros.

Sur le double loyer

Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par l’exploitant évincé qui sera dans l’obligation de régler un double loyer le temps de sa réinstallation dans ses nouveaux locaux.

L’expert a évalué cette indemnité de « double loyer » à un mois d’indemnité d’occupation, soit à la somme de 1.700 euros.

Compte tenu de l’accord des parties l’indemnité de « double loyer » sera fixée à la somme de 1.700 euros proposée par l’expert judiciaire.

Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

L’expert judiciaire a considéré que, compte tenu du volume à déménager et des contraintes imposées par le bail du fait de la nécessité d’utiliser un chariot élévateur, ce poste de préjudice pouvait, en l’absence de production de devis, être estimé forfaitairement à environ 3.000 euros hors taxes.

La bailleresse s’oppose à la prise en charge des frais de déménagement considérant que le preneur ne satisfait pas à la charge de la preuve de son préjudice, faute de produire un devis à ce titre.

Toutefois, la société BIJOUX [Localité 2] communique un devis de l’entreprise DEMPRO chiffrant à la somme de 2.800 euros le coût d’un déménagement. Si la demanderesse fait valoir que ce devis ne tient pas compte des frais d’emballage, elle n’indique pas que cette tâche sera prise en charge par le déménageur.

Les frais de déménagement seront en conséquence chiffrés à la somme de 2.800 euros.

Sur les frais divers

Cette indemnité a pour objet de couvrir les frais juridiques et administratifs de changement d’adresse voir de siège social, d’information de la clientèle et des fournisseurs, de mise à jour des supports de communication (site internet,…).

L’expert a, en l’absence de devis, chiffré forfaitairement cette indemnité à la somme de 3.000 euros.

La bailleresse s’oppose à la prise en charge des frais divers considérant que le preneur ne satisfait pas à la charge de la preuve de ce poste de préjudice.

Toutefois, il est incontestable que la société BIJOUX [Localité 2] devra procéder aux formalités imposées par l’éviction des lieux loués puisqu’elle a établi son siège social et qu’outre les honoraires de rédaction des assemblées et publicités afférentes auprès du registre du commerce, elle devra exposer des frais d’information de sa clientèle et ses cocontractants.

Par conséquent, les frais divers relatifs notamment à la modification du siège social et à la publication des assemblées générales à tenir consécutivement à l’éviction seront fixés à la somme de 3.000 euros, tel qu’évalué par l’expert judiciaire, qui apparaît adaptée.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée au locataire commercial évincé du fait du remplacement ou du déplacement de son fonds de commerce. Cette indemnité peut comprendre une partie du coût des travaux d’aménagement des locaux acquis dans lesquels le fonds va être transféré et qui sont nécessaires pour les adapter à son activité.

En l’espèce, l’expert judiciaire a considéré que la société BIJOUX [Localité 2] sera dans l’obligation de réaliser divers travaux d’aménagement dans ses nouveaux locaux, relatifs notamment à la cuisine et au mobilier sur mesure, pour un montant de 15.200 euros, correspondant à un coût unitaire hors taxes estimé de 400 euros/m², en l’absence de production de devis, et à un abattement de 40% pour dépréciation des installations abandonnées.

La demanderesse estime cette évaluation insuffisante et prétend à une indemnité au titre des frais de réinstallation de 30.000 euros, arguant qu’elle a fait réaliser des aménagements sur mesure par un designer de renom dans les lieux loués pour un montant de 100.000 euros, qu’elle ne peut réemployer, et qu’elle va devoir exposer de nouveaux frais à ce titre.

La société ADF INVEST s’oppose à la prise en charge des frais des frais de réinstallation au motif que la société BIJOUX [Localité 2] ne produit aucune pièce pour justifier de la somme de 100.000 euros qu’elle allègue avoir exposée. A la supposer démontrée, elle déclare que lesdits travaux ont été pleinement amortis. Elle ajoute qu’elle ne démontre pas le caractère spécifique des aménagements litigieux.

La société BIJOUX [Localité 2] ne produit pas la facture des travaux du designer [I] [U], de sorte que sa demande de fixation des frais de réinstallation à la somme de 30.000 euros ne peut être accueillie.

Pour autant, il n’y a pas lieu de rejeter toute indemnisation de ce chef, comme le demande la bailleresse, dès lors que l’expert judiciaire a pu constater la réalité du préjudice par la société BIJOUX [Localité 2] qui ne pourra pas réemployer les équipements sur mesure installés dans les lieux loués et l’a chiffré, conformément aux usages, en rapportant le prix unitaire à la surface louée et en tenant compte d’un abattement de dépréciation.

Par conséquent, les frais de réinstallation seront fixés à la somme de 15.200 euros, tel qu’évalué par l’expert judiciaire, qui apparaît adaptée.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l’indemnité d’éviction due par la société ADF INVEST à la société BIJOUX [Localité 2] doit être fixée ainsi qu’il suit:

— indemnité principale : 28.500 euros

— indemnités accessoires :

• frais de remploi 6.000 euros

• trouble commercial 2.100 euros

• double loyer 1.700 euros

• frais de déménagement 2.800 euros

• frais divers 3.000 euros

• frais de réinstallation 15.200 euros,

soit une indemnité d’éviction d’un montant total de 59.300 euros.

Par conséquent, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L145-58 du code de commerce, la société ADF INVEST sera condamnée à payer à la société BIJOUX [Localité 2] une indemnité d’éviction de 59.300 euros, étant rappelé que celle-ci n’emploie aucun salarié.

II- Sur les demandes de fixation d’une indemnité d’occupation

Selon l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’article L145-33 du même code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d’accord, est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R145-2 à R145-11 du même précisent la consistance de ces éléments.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Ainsi, le preneur qui se maintient dans les locaux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être évalué à la valeur locative statutaire à la date de l’éviction, soit au 1er janvier 2022. La valeur locative retenue est généralement affectée d’un abattement dit de précarité afin de tenir compte de la situation du preneur maintenu dans les lieux qui présente des inconvénients indéniables puisqu’il ne pourra pas céder son fonds de commerce ou réaliser les investissement nécessaires à sa pérennité.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que la valeur locative statutaire, à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-28 du code de commerce, ressort à la date d’effet du congé à la somme de 22.155 euros, correspondant à une surface 63,30 m², un prix unitaire de 350 euros/m²/an.

Selon l’usage, l’expert judiciaire a proposé d’appliquer un abattement de précarité à 10%.

Les parties acquiescent à l’évaluation proposée au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 19.900 euros (22.155 X 0,90) par an en principal.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société BIJOUX [Localité 2] à la société ADF INVEST à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération des locaux, sera fixée à la somme de 19.900 euros, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail.

La bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement dans les conditions fixées par le bail expiré concernant le loyer contractuel.

En l’absence d’obligation légale ou contractuelle imposant l’indexation de l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-58 du code de commerce, et de nécessité de celle-ci, sa demande sera rejetée.

En revanche, à la société ADF INVEST est fondée à demander que cette indemnité d’occupation produise des intérêts au taux légal. Aussi, conformément à l’article 1231-7 du code civil, lesdits intérêts courront à compter du présent jugement et pourront être capitalisés lorsqu’ils seront dus depuis plus d’un an, en application de l’article 1343-2 du même code.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la société BIJOUX [Localité 2] sera condamnée à payer à la société ADF INVEST, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération des locaux, une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 19.900 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, qui pourront être capitalisés lorsqu’ils seront dus depuis plus d’un an, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail.

III- Sur la désignation d’un séquestre chargé de recevoir l’indemnité d’éviction

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société ADF INVEST sollicite que le tribunal désigne, à défaut d’accord entre les parties, un séquestre chargé de recevoir le paiement de l’indemnité d’éviction dans les conditions de l’article L145-29 du code de commerce,

La demanderesse conclut au débouté de la société ADF INVEST.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la bailleresse n’invoque aucun moyen, en fait ou en droit, à l’appui de sa demande de désignation d’un séquestre dans la partie discussion de ses conclusions. Elle n’explique et ne justifie donc pas du bien-fondé de sa prétention.

A titre surabondant, il n’est allégué ni justifié d’aucun désaccord entre les parties sur le paiement de l’indemnité d’éviction et l’éventuelle désignation d’un séquestre, non plus que sur la libération des locaux après paiement de celle-ci.

IV- Sur les mesures accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus du renouvellement du bail par la société ADF INVEST, celle-ci sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Catherine DAUMAS, avocat membre de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD [J] [O], dans les conditions fixées à l’article 699 du même code.

L’équité commande par ailleurs de ne pas laisser à la charge de la société BIJOUX [Localité 2] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société ADF INVEST sera donc condamnée à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la défenderesse fondée sur ce même texte sera rejetée.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société ADF INVEST, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L145-58 du code de commerce, à payer à la société BIJOUX [Localité 2] la somme de 59.300 euros (cinquante-neuf mille trois cents euros) au titre de l’indemnité d’éviction, outre les frais de licenciement du personnel qui seront remboursés par M. se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 28.500 euros

— indemnités accessoires :

• frais de remploi 6.000 euros

• trouble commercial 2.100 euros

• double loyer 1.700 euros

• frais de déménagement 2.800 euros

• frais divers 3.000 euros

• frais de réinstallation 15.200 euros,

CONDAMNE la société BIJOUX [Localité 2] à payer à la société ADF INVEST une indemnité d’occupation annuelle à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération des locaux, fixée à la somme de 19.900 euros (dix-neuf mille neuf cents euros), outre charges et taxes prévues au contrat de bail,

ORDONNE que l’indemnité d’occupation sera productive d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement et que les intérêts dus depuis plus d’un an pourront être capitalisés,

REJETTE la demande de la société ADF INVEST d’indexation de l’indemnité d’occupation,

REJETTE la demande de la société ADF INVEST de désignation d’un séquestre pour recevoir l’indemnité d’éviction, à défaut d’accord entre les parties,

CONDAMNE la société ADF INVEST à payer à la société BIJOUX [Localité 2] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société ADF INVEST fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société ADF INVEST aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire,

AUTORISE Maître Catherine DAUMAS, avocat membre de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD [J] [O] à recouvrer directement les dépens de l’instance dans les conditions fixées à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA