TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00728 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4BU

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [R] épouse [Z],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDERESSE

Madame [K] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente , juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Emmanuelle RICHARD, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 26/00728 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4BU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mai 2001 à effet du 1er juillet 2001, Mme [H] [R] épouse [Z] a donné à bail à [K] [X] épouse [U] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 500 euros, ainsi que 800 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, Mme [H] [R] épouse [Z] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7 625 euros euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 septembre 2025.

Le 17 septembre 2025, Mme [H] [R] épouse [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 décembre 2025, Mme [H] [R] épouse [Z] a fait assigner [K] [X] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [X] épouse [U], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner à lui payer la somme de 12 200 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté à décembre 2025 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir ;

— la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;

— la condamner au paiement d’une somme de 1200euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer du 16 septembre 2025.

L’assignation a été dénoncée le 26 décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [H] [R] épouse [Z], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 16 775 euros au 1er mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Mme [H] [R] épouse [Z] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement. Elle précise qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de mai 2025.

[K] [X] épouse [U], comparante en personne, ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire mais expose n’avoir aucune solution de relogement. Elle demande un délai d’un an pour quitter les lieux et propose de régler sa dette en 24 mensualités. Elle explique qu’elle a payé son loyer sans difficultés pendant 25 ans mais que depuis son passage à la retraite, elle a des revenus très faibles. Elle ajoute avoir fait une demande de logement il y a environ un mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, Mme [H] [R] épouse [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, un commandement d’avoir à payer dans un délai de six semaines la somme en principal de 7625 euros hors coût de l’acte, a été signifié à Mme [K] [X] épouse [U] le 16 septembre 2025.

Le bail conclu le 30 mai 2001 à effet du 1er juillet 2001entre Mme [H] [R] épouse [Z] et Mme [K] [X] épouse [U] contient une clause résolutoire dans ses conditions générales. Toutefois, les conditions générales de l’exemplaire du bail produit au dossier sont totalement illisibles, de sorte que le contenu de la clause résolutoire est également illisible.

La bailleresse ne peut ainsi pas se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation en la matière.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la locataire a payé régulièrement ses loyers pendant 25 ans. Or, l’ancienneté du bail de 25 ans doit être prise en compte pour déterminer la gravité du manquement.

Mais il ressort aussi des débats qu’aucun versement n’est intervenu depuis mai 2025, Mme [U] exposant que le montant de sa retraite ne lui permet plus d’assurer son loyer.

Ainsi, il ne peut qu’être constaté que cette carence constitue un manquement grave par le locataire à ses obligations contractuelles, justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [H] [R] épouse [Z] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [K] [X] épouse [U] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Elle indique avoir fait une demande de logement social récente et n’avoir aucune autre solution de relogement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, considération prise des intérêts légitimes de la bailleresse mais aussi compte-tenu de la situation de Mme [K] [X] épouse [U], les circonstances de l’espèce justifient qu’il soit accordé à [K] [X] épouse [U] un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé en outre qu’il a vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [K] [X] épouse [U] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Mme [H] [R] épouse [Z] que Mme [K] [X] épouse [U] est redevable de la somme de 16 775 euros au 1er mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date.

Mme [K] [X] épouse [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Mme [K] [X] épouse [U] sera condamnée au paiement de la somme de 16 775 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 12 200 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [U] ne produit aucune pièce sur sa situation financière et n’a pas repris le paiement intégral du loyer. Elle indique qu’elle perçoit une retraite de 1 000 euros par mois, insuffisante à régler un loyer de 1525 euros, charges comprises.

Elle n’apparaît donc pas en situation de régler sa dette locative, de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Mme [K] [X] épouse [U], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Mme [K] [X] épouse [U] sera condamnée à verser à Mme [H] [R] épouse [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Mme [R] épouse [Z],

DEBOUTE Mme [R] épouse [Z] de sa demande de constat de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 30 mai 2001 à effet du 1er juillet 2001,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 30 mai 2001 à effet du 1er juillet 2001 entre Mme [H] [R] épouse [Z] et Mme [K] [X] épouse [U] concernant les locaux situés au [Adresse 4],

DIT que cette résolution prendra effet au jour du jugement,

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [X] épouse [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés,

ACCORDE à Mme [K] [X] épouse [U] un délai supplémentaire de douze mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de douze mois,

DISONS qu’à défaut pour [K] [X] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’expiration de ce délai, Mme [R] épouse [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [K] [X] épouse [U] à payer à Mme [H] [R] épouse [Z] la somme de 16 775 euros (décompte arrêté au 1er mars 2026, échéance de mars 2026 incluse), au titre des loyers et charges, à compter de l’assignation sur la somme de 12 200 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [K] [X] épouse [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE Madame [K] [X] épouse [U] à verser à Mme [H] [R] épouse [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, soit 1 525 euros par mois à ce jour.

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 mai 2026 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Mme [K] [X] épouse [U] aux dépens,

CONDAMNE Mme [K] [X] épouse [U] à payer à Mme [H] [R] épouse [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection