TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e SAINT [Localité 2]

M^e JACQUIN (P0428)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/02390 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3XI2

N° MINUTE : 3

Assignation du :

01 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI MALVINA (RCS de PARIS n°352 835 706)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0004

DÉFENDERESSE

S.A.S. [U] [M] (RCS de [Localité 1] n°301 293 999)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

Décision du 19 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/02390 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XI2

DÉBATS

A l’audience du 15 janvier 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, délibéré prorogé au 26 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2012, la SCI MALVINA a donné à bail commercial à la société EMMY [W], aux droits et obligations de laquelle est venue la société [U] [M], pour une durée de dix années à compter du 1er mars 2013, des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à Paris (75001) correspondant aux lots n°8, 9 et 42 de l’état descriptif de division, ainsi qu’une cave (lot n°6), à usage principal de boutique de bijouterie, joaillerie et horlogerie, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 140.000 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 03 août 2022, la SCI MALVINA a fait signifier à la société [U] [M] un congé avec offre de renouvellement de son bail, sollicitant que le loyer annuel soit porté à la somme de 1.500.000 euros en principal.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 mars 2023, la SCI MALVINA a fait assigner la société [U] [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte du 23 mai 2023, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er mars 2023 à la somme de 1.400.000 euros en principal.

Selon mémoire notifié en lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 mai 2023, la société [U] [M] a, quant à elle, sollicité que le prix du bail renouvelé à compter du 1er mars 2023 soit fixé à la somme de 556.000 euros par an en principal.

Par jugement en date du 22 février 2024 (RG : 23/7654), le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail entre la SCI MALVINA et la société [U] [M] concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 4], à compter du 1er mars 2023,

— ordonné, avant dire droit sur toutes les autres demandes des parties, une mesure d’expertise judiciaire confiée à Mme [C] [L], avec mission de fournir tous éléments permettant de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, conformément à l’article 33 du bail intitulé « Fixation du loyer du bail renouvelé »,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 556.000 euros en principal, outre les charges contractuellement prévues.

Alors que cette instance était pendante, par acte du 1er février 2024, la SCI MALVINA a fait assigner la société [U] [M] devant ce tribunal aux fins de voir écarter l’application du lissage prévu au dernier alinéa de L145-34 du code de commerce, invoqué par celle-ci devant le juge des loyers commerciaux, au montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2024, la SCI MALVINA demande au tribunal, de :

JUGER que les parties ont entendu déroger contractuellement aux dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce instaurant une limitation à la variation du loyer du bail renouvelé à hauteur de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année ;

JUGER que le motif du déplafonnement étant contractuel, il ne peut être fait application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce relatif au lissage du loyer du bail renouvelé ;

JUGER que les dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce instaurant une limitation à la variation du loyer du bail renouvelé à hauteur de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année ne sont pas applicables au loyer provisionnel fixé pendant la durée de l’instance par le Juge des loyers ;

En conséquence :

ECARTER l’application du lissage du déplafonnement prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce au loyer du bail renouvelé du 1er mars 2023 ;

ECARTER l’application du lissage du déplafonnement prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce au loyer provisionnel fixé pendant la durée de l’instance par le Juge des loyers selon le jugement du 22 février 2024 ;

CONDAMNER la société [U] [M] à régler à la SCI MALVINA la somme de 577.104,00 € au titre de l’arriéré de loyer fixé provisionnellement par le jugement du 22 février 2024, arrêté au 30 septembre 2024 ;

CONDAMNER la société [U] [M] au paiement d’une pénalité à hauteur de 10 % du montant de l’arriéré locatif ainsi qu’au paiement d’un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux de base bancaire majoré de 4 points, tout mois commencé étant dû en entier ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER la société [U] [M] à payer à la SCI MALVINA la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [U] [M] à supporter les dépens en application des articles 695 et 696 du Code de procédure civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

La bailleresse expose que ce tribunal est seul compétent, en application de l’article R145-23 alinéa 2 du code de commerce, pour statuer sur l’application du mécanisme du lissage au loyer du bail commercial renouvelé au 1er mars 2023.

Elle rappelle que les dispositions de l’article L145-34 du code de commerce ne sont pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent y déroger en fixant conventionnellement les modalités de détermination du loyer de renouvellement. Elle fait valoir que les parties ont conventionnellement entendu fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative à l’article 33 du bail signé le 14 décembre 2012 et soutient que le mécanisme du lissage introduit postérieurement par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, ne saurait s’appliquer.

Elle se prévaut des dispositions de l’article 1156 ancien du code civil pour affirmer que la commune intention des parties était de fixer le loyer, en cas de renouvellement, à la valeur locative de marché à l’exclusion de tout plafonnement, lissage ou échéancier. Elle explique que cette volonté d’écarter conventionnellement le plafonnement du loyer s’expliquait par le contexte dans lequel le loyer initial avait été fixé à la somme de 140.000 euros par an en principal, soit bien en deçà de la valeur locative du marché de l’époque. Selon elle, la société [U] [M] savait donc que le loyer augmenterait de façon très importante lors du renouvellement, ce qu’elle a accepté.

Elle considère que les jurisprudences invoquées par la défenderesse ne sont pas transposables car le mécanisme du lissage n’existant pas à la date de signature du bail expiré, aucune dérogation explicite au dernier aliéna de l’article L145-34 du code de commerce n’était possible. Elle réplique aussi à la société [U] [M], qui argue de ce que les parties auraient pu/dû convenir de l’exclusion de ce nouveau texte postérieurement à son entrée en vigueur, qu’elle ne pouvait imaginer que, dix années après la signature du bail initial, le preneur reviendrait sur l’accord des parties acté à l’article 33 dudit bail.

La SCI MALVINA affirme par ailleurs que le mécanisme du lissage n’est applicable qu’en cas de déplafonnement du loyer du bail renouvelé lié à la durée du bail initial, supérieure à neuf années, et à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce. Elle estime que tel n’est pas le cas en l’espèce où le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative telle que définie par les articles L145-33 et R145-2 à R145-8 du code de commerce, sans plafond, en raison des stipulations contractuelles, de sorte que le déplafonnement n’est pas lié à la durée du bail, ni à la modification notable des caractéristiques des locaux, ou de la destination des lieux, ou des obligations des parties, ou encore des facteurs locaux de commercialité.

Elle affirme, de plus, que le loyer de renouvellement n’étant pas soumis au lissage introduit à l’article L145-34 in fine du code de commerce, la société [U] [M] ne peut non plus prétendre au lissage du loyer provisionnellement fixé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 22 février 2024, en application de l’article L145-37 du même code. Elle ajoute que les dispositions de l’article L145-34 ne sont pas applicables audit loyer provisionnel.

Elle sollicite, en conséquence, que la défenderesse qui a appliqué, unilatéralement et sans fondement, le mécanisme du lissage au loyer provisionnel mis à sa charge par le juge des loyers commerciaux, soit condamnée à lui régler une somme de 577.104,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, augmenté de l’intérêt conventionnel et de la majoration forfaitaire de 10% prévus à l’article 17 du bail liant les parties. Elle s’oppose à la réduction de cette clause pénale revendiquée par la défenderesse en application de l’article 1231-5 du code civil dans la mesure où celle-ci ne démontre pas qu’elle serait manifestement excessive.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la société [U] demande au tribunal, de :

DEBOUTER la SCI MALVINA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

DIRE ET JUGER que le mécanisme du lissage du loyer prévu par l’article L.145-34 alinéa 4 du Code de commerce est applicable au prix du bail renouvelé, à compter du 1er mars 2023 ;

DIRE ET JUGER que le mécanisme du lissage est également applicable au loyer provisionnellement fixé par le juge des loyers commerciaux pendant le cours de l’instance en fixation ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où, par extraordinaire, le Tribunal entrerait en voie de condamnation de la société [U] [M] au paiement de l’arriéré locatif provisionnellement fixé,

ASSORTIR cette condamnation d’intérêts au taux légal, calculés terme par terme et sans capitalisation,

CONDAMNER la SCI MALVINA à régler à la société [U] [M] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI MALVINA aux entiers dépens qui seront recouvrés par l’avocat constitué dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société [U] [M] s’oppose à l’ensemble des demandes formées par la bailleresse.

Elle fait valoir que le Conseil constitutionnel a, le 07 mai 2020, confirmé que le mécanisme prévoyant, lors du renouvellement du bail, le lissage de 10 % par an en cas de déplafonnement du loyer commercial était conforme à la Constitution, ne portant pas atteinte au droit de propriété du bailleur, tout en précisant que ledit mécanisme n’étant pas une règle d’ordre public, les parties pouvaient y déroger.

Elle rappelle que la renonciation à une disposition légale ne peut être présumée et doit résulter d’actes manifestant sans ambigüité une volonté d’abandonner le droit protégé et acquis, soit de manière expresse, soit de manière implicite, à condition dans cette hypothèse que l’intention du renonçant puisse être établie avec certitude, les éléments de faits relevés par les juges devant traduire, d’une manière claire et non équivoque, la volonté du titulaire du droit protégé d’y renoncer. Elle se prévaut, par analogie, de la jurisprudence qui retient de manière constante, la nécessité du caractère exprès et non-équivoque de la volonté des parties d’écarter l’application d’une disposition légale, supplétive de volonté, relative à la détermination du montant des loyers des baux renouvelés.

Elle soutient que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle aurait renoncé de manière expresse ou non-équivoque à se prévaloir du mécanisme du lissage instauré à l’article L145-34 in fine du code de commerce par le législateur pour protéger le preneur.

Elle affirme que le fait que l’article 33 du bail prévoit qu’en cas de renouvellement du bail le loyer sera fixé à la valeur locative de marché est insuffisant à caractériser sa renonciation audit lissage, créé deux ans après la signature du bail, d’autant que la Cour de cassation considère que la règle de l’étalement est distincte de celles relatives à la fixation du loyer.

En outre, au visa des articles 1189 et 1192 du code civil et de la jurisprudence rendue sous l’empire des anciennes dispositions du code civil, elle oppose à la bailleresse que si les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, le juge doit rechercher la commune intention des parties et n’écarter les règles de droit prévues que si la clause prévoit de manière claire et précise que la volonté des parties est d’y déroger, ce en décrivant l’étendue des obligations des parties, d’une part, et les dispositions du code de commerce dont les parties entendent écarter l’application, d’autre part. Elle en déduit que la clause du bail relative aux modalités de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, qui n’écarte pas expressément l’application de l’article L145-34 du code de commerce, ne permet pas à la bailleresse de voir exclure la règle du lissage, et qu’il lui appartenait, après l’entrée en vigueur de cette nouvelle disposition protectrice du preneur, applicable de plein droit au bail renouvelé au 1er mars 2023, de lui faire signer un avenant excluant son application, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle déclare encore qu’il ne saurait de surcroît être déduit des conditions d’acquisition par la société [U] [M] des parts sociales de la société EMMY [W], locataire d’origine, une prétendue commune intention des parties d’exclure conventionnellement le plafonnement du loyer et de fixer le loyer à la valeur locative de marché, l’article 33 du bail, dont l’objectif était de cadrer les références à prendre en compte pour la fixation du loyer de renouvellement, se référant uniquement aux dispositions des articles L145-33 et R145-2 à R145-8 du code de commerce.

Enfin, elle indique que le mécanisme d’étalement du loyer, introduit par la loi Pinel, est applicable à toute fixation du loyer à la valeur locative dès lors qu’elle intervient à l’occasion du renouvellement et rempli les conditions de L145-34 du code de commerce, qui prévoit les exceptions à son application.

En conséquence de l’absence de stipulation dérogatoire, expresse et non-équivoque au mécanisme du lissage, elle conclut au rejet de la demande tendant à écarter l’application des dispositions de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce sauf à dénaturer l’article 33 du bail, qui ne vise que les modalités de fixation du loyer de renouvellement, et à en faire une application qui n’était pas celle recherchée par les parties.

Reconventionnellement, elle sollicite donc l’application du mécanisme du lissage tant au montant du loyer du bail renouvelé au 1er mars 2023 qu’au montant du loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux pour la durée de l’instance en fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 556.000 euros. Elle explique que ce montant aboutit à une augmentation particulièrement importante du loyer en cours à la date du renouvellement, à hauteur de 350.000 euros et qu’il n’existe aucune raison fondamentale pour que le loyer provisionnel soit traité différemment des modalités légalement applicables au loyer de renouvellement. Selon elle, il serait contraire à l’esprit de la loi Pinel, qui avait pour objectif de préserver les intérêts du preneur, de ne pas appliquer le mécanisme du lissage au loyer provisionnel dans l’hypothèse où la fixation de ce dernier entraînerait une augmentation substantielle du loyer en cours lors du renouvellement. Elle considère que le fait que le loyer provisionnel ait été fixé au prix du loyer de renouvellement proposé par le preneur dans son mémoire en défense ne permet pas d’écarter ledit lissage, d’autant que le jugement du 22 février 2024 a été rendu avant dire-droit.

Enfin, la société [U] [M] indique ne formuler aucune observation sur le décompte de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 présenté par la bailleresse, dans ses dernières conclusions. Elle demande toutefois au tribunal de réduire la clause pénale dont la SCI MALVINA requiert l’application, tendant au paiement cumulé d’une pénalité contractuelle de 10% de l’arriéré locatif et d’un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux de base bancaire majoré de 4 points, considérant que celle-ci est manifestement excessive au regard du contexte particulier de la procédure et du montant élevé des sommes en jeu. Elle souligne avoir procédé à des règlements plus élevés depuis le deuxième trimestre 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Il sera préalablement relevé que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties tendant à voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens à l’appui de leurs demandes relatives à l’application, ou non, du mécanisme du lissage au loyer du bail renouvelé au 1er mars 2023 et au loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 22 février 2024, pour la durée de l’instance. Ils seront donc examinés comme tels.

Par ailleurs, il sera utilement rappelé que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail liant les parties signé le 14 décembre 2012, demeurent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

I- Sur la demande tendant à écarter l’application du lissage prévu par le dernier aliéna de l’article L.145-34 du code de commerce au loyer du bail renouvelé au 1er mars 2023

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions combinées que le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre :

— soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,

— soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués ou une modification des obligations des parties.

Toutefois, les dispositions relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger conventionnellement notamment en insérant une clause prévoyant par anticipation que le loyer sera fixé à la valeur locative en cas de renouvellement de bail.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’application de l’article 1156 du même code, dans sa version applicable au présent litige, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

L’article 1162 du même code, dans sa version applicable au présent litige, dispose quant à lui que, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Il est par ailleurs constant que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’une manifestation claire et non équivoque de la volonté de son auteur.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossiers que :

— par acte extrajudiciaire du 03 août 2022, la SCI MALVINA a fait signifier à la société [U] [M] un congé pour la fin du bail, avec offre de renouvellement de son bail commercial à compter du 1er mars 2023,

— les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé et le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a consécutivement été saisi aux fins de fixation judiciaire de celui-ci, en application de l’article R145-23 du code de commerce,

— par jugement en date du 22 février 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er mars 2023, ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de disposer de tous les éléments lui permettant de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative conformément à l’article 33 du bail relatif « Fixation du loyer du bail renouvelé », et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 556.000 euros en principal, outre les charges contractuellement prévues.

La société [U] [M] ayant fait valoir devant le juge des loyers commerciaux qu’elle entendait se prévaloir du mécanisme du lissage introduit à l’article L145-34 in fine du code de commerce, par la loi Pinel, la SCI MALVINA a saisi ce tribunal afin qu’il se prononce sur son application, ou non, au montant du loyer renouvelé au 1er mars 2023, sans attendre que celui-ci soit fixé judiciairement.

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de se prononcer sur l’application du mécanisme du lissage au loyer du bail renouvelé fixé judiciairement.

Par conséquent, la bailleresse est fondée à demander au tribunal de se prononcer sur l’application du mécanisme du lissage au loyer du bail renouvelé au 1er mars 2023, qui sera parallèlement fixé judiciairement par le juge des loyers commerciaux.

Les parties s’opposent sur l’application du mécanisme du lissage. La bailleresse soutient, d’une part, que l’article 33 du bail signé le 14 décembre 2012, qui prévoit par anticipation la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, est exclusif de tout mécanisme de plafonnement ou de lissage, et, d’autre part, qu’elle ne pouvait écarter l’échelonnement de l’augmentation du loyer qui n’existait pas à la date de la signature du bail initial. Elle demande donc au tribunal de tirer les conséquences de ce que les parties ont expressément voulu que le loyer du bail renouvelé soit déplafonné et fixé à la valeur locative de marché car le loyer initial avait été fixé en deçà de celle-ci, pour écarter l’application des dispositions de l’article L145-34 in fine. Elle estime de surcroît que celles-ci n’ont pas vocation à s’appliquer à la cause, faute de remplir les conditions cumulatives de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 et d’exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail. Ces moyens sont tous contestés par la société [U] [M].

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a ajouté au dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce, qui concerne le prix du bail renouvelé, les dispositions suivantes:

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Ces nouvelles dispositions instituant un « lissage » de l’augmentation du loyer par paliers de 10% s’appliquent au loyer du bail renouvelé, soit lorsque la durée du bail initial a été contractuellement fixée à plus de neuf années, soit en cas de déplafonnement du loyer résultant d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative (caractéristique des locaux, obligation des parties, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité).

En application de l’article 21 II de la loi n°014-626 du 18 juin 2014, elles sont en outre applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Elles ne sont cependant pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent y déroger par une clause du bail.

Aux termes de l’article 33 du bail signé le 14 décembre 2012, les parties ont prévu que le loyer du bail renouvelé serait fixé dans les conditions suivantes :

« FIXATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELE

Il est expressément convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements du bail, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé, les Parties soumettant volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des article L145-33 et R145-2 à R145-8 Code du Commerce, et attribuant compétence au juge des loyers commerciaux du lieu de situation de l’immeuble.

Ladite fixation se fera sur la prise en compte uniquement des références de marché récentes.

Par ailleurs, cette évaluation prendra en compte par priorité les transactions conclues pour des activités similaires ou de prêt à porter [Adresse 5] et sur le tronçon situé entre la [Adresse 6] et la [Adresse 7].

Quels que soient les travaux ou aménagements réalisés par le [Localité 5], la valeur locative sera fixée sur la base de la surface actuelle de 100 m² pondérés.

En aucun cas le montant du loyer du bail renouvelé ne pourra être inférieur au montant du dernier loyer révisé du bail expiré. »

Les termes clairs et précis de cet article du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Or, contrairement à ce que soutient la bailleresse, il ne peut être déduit des termes de cette clause que le mécanisme du lissage ne serait pas applicable dès lors que les parties n’ont pas expressément écarté l’application des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce, qui n’y est pas même mentionné.

Par ailleurs, dans la mesure où ledit bail a été consenti pour une durée de dix années, le loyer du bail renouvelé aurait nécessairement échappé à la règle du plafonnement prévue à l’article L145-34 du code de commerce. Il s’en déduit que l’article 33 n’avait pas vocation à écarter le plafonnement, mais a été prévu par les parties à seule fin de préciser les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé à une valeur locative encadrée dans l’espace ([Adresse 5] et sur le tronçon situé entre la [Adresse 6] et la [Adresse 7]) et le temps (uniquement des références de marché récentes), mais aussi concernant les activités pertinentes (transactions conclues pour des activités similaires ou de prêt à porter).

Le fait que le mécanisme du lissage n’existait pas à la date de signature du bail initial est également indifférent puisque les dispositions protectrices du preneur insérées dans le code de commerce par la loi Pinel sont applicables à tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur, sauf convention contraire. La société [U] [M] fait valoir à raison qu’il était loisible à la bailleresse de soumettre, depuis lors, à sa signature un avenant écartant l’application de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce, cette disposition n’étant pas d’ordre public, ce qu’elle n’a pas fait.

Enfin, il ne peut être déduit du seul fait que les parties ont prévu, par anticipation, que le loyer du bail renouvelé serait fixé à la valeur locative, qu’elles auraient renoncé au mécanisme du lissage que le législateur a précisément créé pour être appliqué en cas de déplafonnement du loyer du bail renouvelé soit en raison de la durée du bail expiré, soit en raison d’une modification des éléments prévus à article L145-33 1° à 4° au cours de celui-ci.

A titre surabondant, à supposer même que l’article 33 du bail signé le 14 décembre 2012 donne lieu à interprétation, celle-ci aurait dû être faite à l’aune des intérêts du preneur, partie qui s’oblige, et en aucun cas le fait que le loyer initial a été fixé en deçà de la valeur locative de l’époque n’aurait suffi à écarter le mécanisme protecteur de l’augmentation du loyer du bail renouvelé par paliers.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la SCI MALVINA échoue à démontrer d’une part, que les parties auraient exclu le mécanisme du lissage en insérant au bail initial l’article 33 et, d’autre part, que la société [U] [M] aurait renoncé à ce mécanisme protecteur depuis son entrée en vigueur, étant rappelé qu’elle ne pouvait renoncer à ce droit avant qu’il ne soit né.

L’une des conditions alternatives requise pour l’application du mécanisme du lissage de l’augmentation du loyer du bail renouvelé prévue par l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce, étant remplie, à savoir celle tenant à la durée du bail expiré conclu pour une durée de dix années, la SCI MALVINA sera déboutée de sa demande tendant à écarter son application au loyer du bail renouvelé au 1er mars 2023.

II- Sur la demande tendant à écarter l’application du lissage prévu par le dernier aliéna de l’article L.145-34 du code de commerce au loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 22 février 2024, pour la durée de l’instance

Aux termes de l’article L145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

L’article L145-34 alinéa 4 du même code dispose qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La société [U] [M] demande au tribunal de se prononcer sur l’application du mécanisme du lissage au loyer provisionnel fixé à sa charge, pour la durée de l’instance, par le juge des loyers commerciaux dans son jugement avant dire-droit.

Toutefois l’augmentation du loyer par paliers de 10% prévue à l’article L145-34 in fine du code de commerce concerne exclusivement le loyer du bail renouvelé. Le loyer provisionnel, fixé pour la durée de l’instance en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, ne peut donc bénéficier du mécanisme du lissage.

La demande de la société [U] [M] tendant au lissage du loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 22 février 2024 sera donc rejetée.

III- Sur la demande de condamnation de la société [U] [M] au paiement de la somme de 577.104 euros au titre de l’arriéré de loyer provisionnel arrêté au 30 septembre 2024

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 2° du même code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SCI MALVINA sollicite le paiement de la somme de 577.104 euros au titre de l’arriéré de loyer provisionnel arrêté au 30 septembre 2024.

A l’appui de sa demande, elle produit le jugement en date du 22 février 2024 aux termes duquel le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a ordonné, avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé au 1er mars 2023, une mesure d’expertise judiciaire confiée à Mme [C] [L] et fixé le loyer provisionnel dû par le preneur, pour la durée de l’instance, à la somme annuelle de 556.000 euros en principal, outre les charges contractuellement prévues. Cette décision est exécutoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La société [U] [M], qui convient n’avoir procédé qu’à un règlement partiel du loyer provisionnel, ne conteste la créance de la bailleresse ni en son principe, ni en son quantum.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de la SCI MALVINA et de condamner la société [U] [M] à lui payer la somme de 577.104 euros au titre de l’arriéré de loyer provisionnel arrêté au 30 septembre 2024.

IV- Sur la demande de condamnation de la société [U] [M] au paiement d’une pénalité de 10 % du montant de l’arriéré locatif et des intérêts de retard conventionnels

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi et qu’il appartient au demandeur de démontrer ledit caractère manifestement excessif.

La SCI MALVINA se prévaut de la clause pénale stipulée à l’article 17 du bail signé le 14 décembre 2012, pour demander que la société [U] [M] soit condamnée à lui régler les intérêts de retard au taux conventionnel sur l’arriéré locatif impayé, ainsi qu’une indemnité forfaitaire de 10%.

Il est acquis et non contesté que le bail renouvelé au 1er mars 2023 l’a été aux clauses et conditions du bail expiré, signé le 14 décembre 2012.

L’article 17 « Clause pénale » dudit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers à l’échéance, la bailleresse percevra de plein droit, sans mise en demeure préalable, outre une majoration forfaitaire de 10% du montant de la quittance de loyer, un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux de base bancaire majoré de 4 points, tout mois commencé étant dû en entier.

En l’occurrence, la sanction financière prévue contractuellement, qui consiste dans le cumul d’une indemnité forfaitaire de 10% des sommes impayées et du taux d’intérêt conventionnel apparaît disproportionnée. En effet, la majoration de 10% des sommes dues par le preneur, d’un montant de 57.710,40 euros apparaît excessive au regard du but poursuivi par la clause consistant à obtenir leur paiement et des diligences entreprises par la demanderesse, qui ont consisté en l’introduction de la présente instance, d’autant que le préjudice de la SCI MALVINA en raison du retard dans la perception des loyers et accessoires dus est compensé par l’intérêt de retard.

Aussi, le tribunal modèrera justement l’indemnité de retard contractuellement prévue à la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et les intérêts de retard seront limités au taux d’intérêt légal.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le point de départ desdits intérêts moratoires en l’absence de motivation en droit et en fait développée dans la partie discussion des conclusions des parties, tel qu’exigé par l’article 768 du code de procédure civile.

En conséquence, la société [U] [M] sera condamnée à payer à la SCI MALVINA les intérêts au taux légal sur la somme de 577.104 euros due au titre de l’arriéré locatif et la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.

V- Sur les mesures accessoires

La présente instance ayant été engagée dans l’intérêt commun des parties afin de déterminer si le loyer du bail renouvelé ferait l’objet d’un lissage, ‘équitté commande de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la demande, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature du présent litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI MALVINA de sa demande tendant à ce que l’application du lissage du déplafonnement prévu par le dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce au loyer du bail renouvelé au 1er mars 2023 soit écartée,

DEBOUTE la société [U] [M] de sa demande d’application du mécanisme du lissage prévu par le dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce au loyer provisionnel fixé pour la durée de l’instance en fixation judiciaire du bail renouvelé en application de l’article L145-57 du code de commerce,

CONDAMNE la société [U] [M] à payer à la SCI MALVINA la somme de 577.104 euros (cinq cent soixante-dix-sept mille cent quatre euros) au titre de l’arriéré de loyer provisionnel arrêté au 30 septembre 2024 euros,

Fixe le taux des intérêts produits par ectte somme au taux légal,

CONDAMNE la société [U] [M] à payer à la SCI MALVINA la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle,

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance,

REJETTE la demande de la SCI MALVINA de condamnation de la société [U] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société [U] [M] de condamnation de la SCI MALVINA à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA