TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/13983 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVQZH

N° MINUTE : 2

Assignation du :

08 Novembre 2021

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

à M^e PANEPINTO et M^e BRAULT

JUGEMENT

rendu le 07 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.C.I. GENERALI COMMERCE I

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2013, la SCI GENERALI COMMERCE I a donné à bail commercial en renouvellement à la société BNP PARIBAS, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2009, des locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 6] à Paris (75017), correspondant respectivement aux lots n°106, n°162, n°166, n°3 et n°15 de l’état descriptif de division, afin qu’elle y exerce une activité d'« agence bancaire et toutes activités se rattachant directement à l’objet social du preneur dès lors qu’elles seront utiles à sa réalisation », moyennant un loyer fixé par paliers à la somme de 444.179 euros en principal pour la période allant du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010, à la somme de 435.813,73 euros en principal pour la période allant du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 et à la somme de 443.790,93 euros, en principal à compter du 1er juillet 2011.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2019, la SCI GENERALI COMMERCE I a délivré à la société BNP PARIBAS un congé à effet du 30 septembre 2019 et offert le renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2019, moyennant un loyer annuel qu’elle entendait voir porter à la somme de 500.000 euros en principal.

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 27 septembre 2021 tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la valeur locative évaluée à la somme de 368.196 euros en application des articles L145-33 et R145-11 du code de commerce, la société BNP PARIBAS a fait assigner la SCI GENERALI COMMERCE I devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte du 08 novembre 2021, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la valeur locative, évaluée à la somme de 368.196 euros par an hors charges et hors taxes et, subsidiairement, de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur ma valeur locative des locaux, aux frais avancés de la bailleresse, le loyer provisionnel devant dans cette hypothèse être fixé au montant du loyer de renouvellement demandé.

La SCI GENERALI COMMERCE I a, quant à elle, revendiqué un loyer annuel renouvelé au 1er octobre 2019 fixé à la valeur locative à la somme de 558.000 euros en application de l’article R145-11 du code de commerce et, si une mesure d’instruction était ordonnée, que le loyer provisionnel soit fixé au montant du loyer contractuel, dans son mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 27 janvier 2022.

Par jugement en date du 04 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 27 mars 2019 à la requête de la SCI GENERALI COMMERCE I à la société BNP PARIBAS, le bail s’était renouvelé à compter du 1er octobre 2019 ;

— ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société BNP PARIBAS, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à Mme [N] [C] avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2019 ;

— fixé le loyer provisionnel dû par la société BNP PARIBAS pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

Mme [C] a établi son rapport le 15 mars 2024. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort au 1er octobre 2019, date du renouvellement du bail, à la somme de 493.868 euros en principal, qu’elle propose d’arrondir à 494.000 euros, correspondant à un prix unitaire de 1.300 euros/m²p/an pour la partie boutique et de 500 euros/m²p/an pour la partie bureaux, ainsi qu’à des surfaces respectivement de 327,57 m²p et 178,40 m²u, à une majoration de 5 % pour communication avec des locaux situés au deuxième étage, objet d’un bail distinct, à un abattement de 3 % pour charges exorbitantes du droit commun au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative et es charges d’immeuble excepté la vétusté, outre la mise en conformité indépendante de l’activité du preneur, l’assurance de l’immeuble et les honoraires du gestionnaire dudit immeuble, à un abattement de 5 % à raison de la clause d’accession différée et déduction faite de la taxe foncière refacturée au preneur.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 17 octobre 2025, la société BNP PARIBAS demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal de 345.226 € HT et HC et subsidiairement, de 348.794 € HT et HC,

JUGER que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit, à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil (ancien article 1154 du même code).

DEBOUTER la société Generali Commerce I de l’intégralité de ses demandes

RAPPELER en tant que de besoin que l’exécution provisoire est de droit.

CONDAMNER la société Generali Commerce I à verser à la société Bnp Paribas la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon mémoire en ouverture de rapport, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 23 octobre 2025, la société GENERALI COMMERCE I demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal de 558.510 € (CINQ CENT CINQUANTE-HUIT MILLE CINQ CENT DIX EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

DIRE que les intérêts au taux légal seront dus sur tous rappels de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la notification du mémoire du bailleur, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

Subsidiairement, FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 selon les conclusions expertales, soit à la somme annuelle en principal de 494.000 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGT QUATORZE MILLE EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

DEBOUTER la société BNP PARIBAS de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNER la société BNP PARIBAS aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement d’une somme de 7.000 € (SEPT MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

Subsidiairement, FAIRE masse des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, et DIRE qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du 04 novembre 2025, a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que demandes tendant à voir « juger » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, les demandes des parties relatives aux intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire et à leur capitalisation constituent de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné des termes « juger » et « dire » en lieu et place de « ordonner ».

De même la demande subsidiaire de la bailleresse portant sur le partage des dépens constitue une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « ordonner ».

Il sera donc statué sur celles-ci.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

A défaut d’accord des parties sur ce points, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente, si elle l’estime nécessaire.

II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019

Le renouvellement du bail au 1er octobre 2019 est acquis, ainsi que constaté par le jugement rendu le 04 juillet 2022, et les parties s’accordent sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, en application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce.

Par conséquent, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Les parties s’opposent toutefois sur le montant de la valeur locative et, par suite, sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société BNP PARIBAS prétend à un loyer renouvelé à la valeur locative fixée à la somme de 345. 926 euros par an en principal.

Au soutien de sa prétention, elle souscrit au prix unitaire de 500 euros/m²p/an chiffré par l’expert judiciaire pour le premier étage, mais estime que le prix unitaire proposé pour le rez-de-chaussée et le sous-sol est surévalué considérant qu’un prix de 1.100 euros devrait être retenu. Elle conteste par ailleurs la surface pondérée calculée par l’expert judiciaire au motif que rien ne justifierait le coefficient maximal de 1,3 pour la zone d’angle. Elle conclut que le coefficient de 1,2 constitue un maximum, et estime que doit être retenue une surface de 325,66 m²p pour le rez-de-chaussée et le sous-sol et de 178,40 m²u pour le premier étage.

S’agissant des correctifs, la société BNP PARIBAS revendique une minoration de 5.722 euros au titre de la taxe foncière, mais également des déductions de 5.274,10 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de 1.718,59 euros pour la taxe sur les bureaux, dès lors que ces taxes pèsent légalement sur le bailleur et que leur mise à la charge du preneur procède donc de clauses exorbitantes du droit commun. Elle requiert en outre un abattement pour charges exorbitantes de 10 %, estimant que celui de 3 % proposé par l’expert judiciaire est insuffisant au vu de son objet, qui recouvre à la fois les travaux prescrits par l’autorité administrative, les charges de l’immeuble excepté la vétusté, la mise en conformité indépendante de l’activité du preneur, l’assurance de l’immeuble et les honoraires du gestionnaire de l’immeuble. Au titre de la clause d’accession en fin de jouissance, la société BNP PARIBAS sollicite un abattement de 10 % au vu du montant des travaux qu’elle a réalisés en cours de bail. Enfin, elle s’oppose à toute majoration au titre de la communication avec des locaux dépendant d’un bail distinct au motif que les parties ont pris en compte cette communication lors du renouvellement du précédent bail et que l’ouverture entre les deux locaux n’est pas intervenue au cours du bail expiré. Subsidiairement, en cas de majoration retenue au titre de la communication entre les deux locaux, la locataire sollicite qu’elle ne soit appliquée qu’aux surfaces du premier étage, la communication étant assurée uniquement par un escalier entre le premier et le deuxième étage.

La société GENERALI COMMERCE I, pour sa part, invoque une valeur locative annuelle d’un montant de 558.510 euros en principal.

A l’appui de sa demande, la bailleresse reprend à son compte les surfaces pondérées de 327,57 m²p et 178,40 m²u déterminées par l’expert judiciaire respectivement pour le rez-de-chaussée et le sous-sol, d’une part, pour le premier étage, d’autre part. Pour la partie boutique, la société GENERALI COMMERCE I prétend à un prix unitaire de 1.400 euros/m²p/an en se fondant sur un rapport d’expertise amiable rédigé par Mme [P] et sur six références parmi les plus élevées analysées par l’expert judiciaire. Elle acquiesce au prix unitaire proposé par l’expert judiciaire pour la partie bureaux des locaux, soit 500 euros/m²p/an.

Concernant la communication avec des locaux situés au deuxième étage, dépendant d’un bail distinct, la bailleresse sollicite l’application d’une majoration de 5 %, exposant qu’il n’existe aucun motif permettant d’exclure la majoration pour droit de communication, que les trois experts consultés sont tous d’avis d’appliquer cette majoration, et que les correctifs de la valeur locative s’appliquent lors de tous les renouvellements. La bailleresse ne s’oppose pas à un abattement d’un montant de 5.722 euros au titre de la taxe foncière, mais conteste tout abattement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe sur les bureaux, au motif que si ces taxes pèsent en principe sur le bailleur, leur transfert n’en présente pas pour autant un caractère exorbitant au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce. Elle demande par ailleurs de limiter à 2 % l’abattement pour charges exorbitantes de mise en conformité et de charges immeuble hors vétusté, dès lors que le transfert des mises en conformité concerne exclusivement celles relatives à l’activité spécifique d’établissement bancaire et que les honoraires du gestionnaire, l’assurance de l’immeuble et les primes d’assurance restent à la charge du bailleur. Elle conteste également l’application d’un correctif au titre du droit de préemption, observant qu’il n’existe pas de marché de cession d’agences bancaires et que la faculté de préemption doit être contrebalancée par l’autorisation de sous-location partielle des lieux loués accordée au bénéfice des sociétés du groupe de la preneuse. Enfin la société GENRALI COMMERCE I estime que la clause d’accession ne justifie aucun abattement dans la mesure où elle ne dispose d’aucune faculté de solliciter une éventuelle restitution en l’état primitif et que seuls les éventuels travaux réalisés en cours de bail feront accession en fin de jouissance.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L. 145-36 du même code, pris en son premier alinéa, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

D’après l’article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

L’article R. 145-7 du même code énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R. 145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur les termes du rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [C] que les locaux donnés à bail :

— sont situés à [Localité 13], dans le 17e arrondissement, [Adresse 5], vaste place à l’intersection de l'[Adresse 11], de l'[Adresse 10], du [Adresse 12] et de la [Adresse 17], plus précisément à l’angle de l'[Adresse 10] et de la [Adresse 16], avec une contre-allée devant cette partie de la place disposant de quelques emplacements de stationnement, l'[Adresse 10] étant une artère principale s’étendant de la [Adresse 14] à la [Adresse 15], de commercialité décroissante depuis la [Adresse 14] ;

— bénéficient d’une bonne commercialité de quartier, s’agissant d’un emplacement pour une banque dans un quartier à vocation résidentielle dont la population est dotée d’un pouvoir d’achat élevé, dans le quartier central des affaires (QCA), à proximité immédiate de l'[Adresse 11], voie de forte commercialité sur laquelle sont implantés à la fois des boutiques d’équipement de la personne plutôt luxueuses et des commerces variés, alimentaires, café-restaurants, etc. ;

— sont facilement accessibles par la station de métro [18] (ligne 2) et cinq lignes de bus à proximité immédiate, outre le parking Wagram à 230 mètres ;

— dépendent d’un immeuble haussmannien élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en léger retrait et d’un sixième étage mansardé, avec façades en pierre de taille, ravalement correct, brisis en ardoise, couverture en zinc ;

— comprennent, au rez-de-chaussée, une boutique présentant des linéaires de façades d’environ 17 mètres sur la [Adresse 16], avec un DAB, et 17 mètres sur l'[Adresse 10], ainsi composée : un espace guichets automatiques de banque surélevé de deux marches comprenant un système PMR intégré, accessible depuis l’angle en rotonde par une porte automatique vitrée à deux vantaux, avec quatre guichets automatiques de banque (sol carrelé et faux plafond avec éclairage encastré) ; un vaste hall séparé par une cloison légère vitrée amovible, avec comptoir clientèle, départs d’escaliers vers le sous-sol et l’étage et aménagements identiques ; un bureau des retraits sécurisé et un local GAB, également accessibles depuis la [Adresse 16], non visités ; trois dégagements éclairés en second jour (sol plastique et faux plafond avec éclairage encastré) ; quatorze bureaux séparés par des cloisons légères partiellement vitrées, dont un éclairé sur la [Adresse 16], deux éclairés sur l'[Adresse 10], six éclairés sur cour et cinq éclairés en second jour (sol plastique ou revêtu de moquette et faux plafond avec éclairage encastré) ; une cafétéria sans jour (sol plastique) ; deux blocs sanitaires, avec w.-c. et lavabo séparés et sol carrelé ; une réserve sans jour (sol plastique et faux plafond avec éclairage encastré) ; un local rangement, avec aménagements identiques ; un local technique sans jour, (sol carrelé et faux plafond avec éclairage encastré) ; une vue sur la cour paysagée depuis les bureaux situés sur l’arrière ;

— comprennent, au premier étage, accessible depuis le vaste hall du rez-de-chaussée par un large escalier (1,50 m) et depuis les parties communes de l’immeuble : des parties communes accessibles depuis la [Adresse 16] via une entrée charretière de grand standing donnant sur une cour paysagée, composées d’un hall latéral carrelé de marbre avec murs et plafond décorés de moulures, d’un large escalier en bois et ascenseur vers les étages éclairés par des fenêtres sur cour et de paliers parquetés en point de Hongrie ; un escalier privatif depuis les locaux du rez-de-chaussée ; un plateau de bureaux éclairés sur la [Adresse 16] ou sur l'[Adresse 10], distribués par un dégagement en L éclairé sur courette, avec départ d’escalier privatif vers des bureaux au deuxième étage, dépendant d’un bail distinct, accès aux parties communes de l’immeuble, sol plastique ou revêtu de moquette dans les bureaux et parqueté dans le dégagement et faux plafond avec éclairage encastré ; une kitchenette sans jour, avec sol plastique, revêtement mural très partiel en faïence et faux plafond avec éclairage encastré ; une salle du personnel sans jour, avec sol plastique, faux plafond avec éclairage encastré ; un bloc sanitaires éclairé par une fenêtre barreaudée sur courette, avec sol carrelé et revêtement mural partiel en faïence ; une vue dégagée sur la [Adresse 16] ou l'[Adresse 10] ;

— comprennent, au sous-sol, relié, accessible depuis le vaste hall par un large escalier (0,95 m à 1,10 m) : une double salle des coffres sécurisée (sol revêtu de moquette et faux-plafond avec éclairage encastré) ; un local poubelles sous l’escalier ;

— comprennent, au sous-sol, non relié, accessible depuis les parties communes de l’immeuble : un accès via un petit hall carrelé de petite mosaïque ; un escalier de service cimenté ; des parties communes des caves à sol cimenté ; trois caves indépendantes à l’état brut.

L’expert judiciaire fait état d’une bonne impression d’ensemble, au vu des éléments suivants : bel immeuble, de bonne qualité de construction, en bon état d’entretien apparent excepté certains endroits photographiés ; locaux en bon état d’usage ; distribution fonctionnelle pour l’activité exercée ; accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR) ; bon éclairement général ; menuiseries extérieures en bois à double vitrage à l’étage ; climatisation ; hauteurs moyennes de 2,37 m à 3,70 m sous faux-plafond au rez-de-chaussée, de 2,70 m à 3,07 m sous faux-plafond au premier étage, de 2,56 m sous-faux plafond et 3,44 m sous voûtains au sous-sol. Elle relève toutefois quelques traces d’infiltrations et dégradations dans les parties communes et les lieux loués.

Elle précise aussi que d’autres bureaux commerciaux, situés au deuxième étage, sont également exploités par la société locataire, ces autres locaux constitués de bureaux affectés à l’activité de la partie banque privée, accessibles depuis les locaux objet du renouvellement de bail par un escalier privatif depuis le premier étage, dépendant de deux autres baux distincts.

L’expert judiciaire indique enfin que la société locataire lui a communiqué trois liasses de comptabilité de chantier concernant des travaux qu’elle a réalisés dans les locaux pour les montants suivants : en 2007, 1.461.206,02 euros et 441.720,43 euros, puis en 2013, 444.539,60 euros, soit un total de 2.347.466,05 euros. Mme [C] relève cependant que ces documents ne permettent pas de savoir en quoi ont consisté ces travaux, ni sur quels baux ils ont porté.

L’expert judiciaire a, selon l’usage, calculé la surface pondérée conformément aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m², qui définit les zones à partir de la façade. Elle s’est basée sur les plans cotés et le tableau récapitulatif des superficies de l’immeuble établis le 25 octobre 2004 par le cabinet Pierre Bloy, géomètre-expert. Elle est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 327,57 m²p pour des surfaces utiles de 413,20 m² pour le rez-de-chaussée, 178,40 m² pour le premier étage, 88,60 m² pour le sous-sol relié et 40,80 m² pour le sous-sol non relié.

Dans le cadre de la méthode par comparaison, Mme [C] a procédé, pour la partie boutique, à l’étude de 24 références correspondant à cinq locations nouvelles (de 855 euros/m²p/an à 2.580 euros/m²p/an), trois locations assorties du versement d’un droit au bail ou d’un pas de porte (792 euros/m²p/an, 1.140 euros/m²p/an et 1.750 euros/m²p/an), neuf renouvellements amiables (de 983 euros/m²p/an à 2.681 euros/m²p/an) et sept fixations judiciaires (de 550 euros/m²p/an à 1.900 euros/m²p/an). Pour la partie bureaux, l’expert a relevé que les parties s’accordaient pour retenir un prix unitaire de 500 euros/m², ce qui lui paraissait correct au regard d’une sélection de neuf locations de bureaux.

Compte tenu de la très bonne situation pour des locaux de banque, dans un quartier à vocation résidentielle dont la population est dotée d’un pouvoir d’achat élevé, dans le quartier central des affaires (QCA), à proximité immédiate de l'[Adresse 11], du bon état d’usage des locaux, de la distribution fonctionnelle pour l’activité exercée, du bon éclairement général, de la destination du bail et de la tendance baissière des loyers de boutiques en 2019, avec un maintien des prix voire une hausse pour les seuls emplacements très recherchés, l’expert a retenu un prix unitaire de 1.300 euros/m²p/an pour la partie boutique.

Après avoir appliqué une majoration de 5 % pour ouverture en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct, un abattement de 3 % pour charges exorbitantes, à savoir notamment le transfert des travaux prescrits par l’autorité administrative et des charges d’immeuble, excepté la vétusté, et de la mise en conformité indépendante de l’activité de la preneuse, ainsi qu’un abattement de 5 % pour clause d’accession en fin de jouissance et une déduction de 5.722 euros au titre de l’impôt foncier, elle a conclu à une valeur locative statutaire d’un montant de 493.868 euros par an en principal à la date du renouvellement, qu’elle a proposé d’arrondir à la somme de 494.000 euros, calculée comme suit : 97 % x [(327,57 m²p x 1.300 euros/m²p/an) + (178,40 m²p x 500 euros/m²p/an)] – 5.722 euros.

Sur la surface locative

S’agissant de la surface des locaux situés au premier étage, les parties s’accordent pour la fixer à hauteur de sa superficie réelle, soit 178,40 m²u.

En ce qui concerne les autres surfaces, la SCI GENERALI COMMERCE I et la société BNP PARIBAS s’opposent uniquement sur le coefficient de pondération de la zone d’angle du rez-de-chaussée, la bailleresse retenant le coefficient de 1,30 proposé par l’expert, tandis que la locataire sollicite l’application d’un coefficient limité à 1,20.

La charte de l’expertise en évaluation immobilière, à laquelle il convient de se référer, prévoit pour les zones d’angle en rez-de-chaussée un coefficient de 1,10 à 1,30 selon l’effet vitrine.

En l’espèce, l’expert judiciaire a indiqué que la zone d’angle des locaux litigieux était « remarquable, formant une rotonde et disposant d’un bel angle générant une très bonne visibilité tant sur la [Adresse 16] que sur l'[Adresse 10] ».

Etant de surcroît rappelé que cette zone d’angle est associée à d’importants linéaires de façade de chaque côté, l’application du coefficient maximal de 1,30 apparaît justifiée, et sera retenue.

Par conséquent, le surplus des superficies réelles et des coefficients de pondération appliqués n’étant pas contesté, la surface pondérée totale du rez-de-chaussée et des sous-sols sera fixée à 327,57 m²p, correspondant à la surface pondérée proposée par l’expert judiciaire, tandis que la surface du premier étage sera fixé à 178,40 m²u.

Sur le prix unitaire

Concernant le prix unitaire des locaux du premier étage, les parties s’accordent sur le principe de sa fixation à la somme de 500 euros/m²u/an, montant qui sera dès lors retenu.

S’agissant du prix unitaire des locaux du rez-de-chaussée et des sous-sols, les parties critiquent toutes deux le montant de 1.300 euros/m²p/an proposé par l’expert judiciaire. La demanderesse revendique un prix unitaire de 1.100 euros, tandis que la bailleresse prétend à un prix unitaire de 1. 400 euros.

En l’espèce, la société BNP PARIBAS se plaint de l’absence de production par la bailleresse de certaines conventions locatives à laquelle elle serait partie. Toutefois, il est rappelé qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat.

Par ailleurs, si elle considère trop élevé le prix unitaire de 1.300 euros/m²p/an proposé par l’expert judiciaire au motif qu’un renouvellement amiable a été conclu à un prix unitaire de 1.168 euros dans le même immeuble et à un prix de 1.332 euros dans un immeuble mitoyen plus proche de l'[Adresse 11], il convient de relever que Mme [C] a, en réponse aux dires des parties sur ce point, souligné que d’autres références de baux renouvelés portent sur des prix unitaires bien supérieurs à celui retenu, rendant inefficace la critique de la société BNP PARIBAS.

De même, si c’est à juste titre que la preneuse soutient que les valeurs intégrant un droit d’entrée ou un droit au bail ne correspondent pas à la valeur intrinsèque des lieux loués estimée et évaluée selon les critères du code de commerce, il convient de relever que le rapport d’expertise judiciaire mentionne également, les concernant, le prix unitaire du loyer périodique et celui issu du calcul de l’amortissement, de sorte que le moyen de la société BNP PARIBAS est inopérant.

C’est en revanche à bon droit que la société locataire sollicite qu’il ne soit pas tenu compte de la référence du [Adresse 4], dont l’expert indique que la pondération a été effectuée par Mme [Z] [P], qui n’est autre que l’expert amiable missionné par la SCI GENERALI COMMERCE I, dès lors que la seule indication par Mme [C] que la pondération « est cohérente » n’apparaît pas suffisamment circonstanciée pour retenir la référence litigieuse.

Toutefois, cet unique élément ne suffit pas à remettre en cause la pertinence de l’avis de l’expert judiciaire, celui-ci s’étant fondé sur pas moins de 23 autres références locatives.

Enfin, en ce qui concerne les observations de la SCI GENERALI COMMERCE I, qui réclame un prix unitaire déterminé essentiellement sur la base des références sises [Adresse 2], au motif qu’elles correspondent à des agences bancaires, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article R. 145-11 du code de commerce qu’elle invoque, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux peut être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux qui ne sont pas équivalents, à condition d’être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Ainsi, dès lors qu’il n’est pas contesté que l’expert judiciaire a corrigé les prix pratiqués en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence qui n’étaient pas des agences bancaires, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire apparaît adapté et sera donc retenu.

Le prix unitaire sera donc fixé à la somme de 1.300 euros/m²p/an.

Sur les abattements et majorations demandés

Les parties s’accordent sur l’abattement d’un montant de 5.722 euros retenu par l’expert judiciaire au titre de l’impôt foncier transféré à la preneuse. Elles sont en revanche contraires sur la majoration de 5 % revendiquée par la bailleresse pour communication avec les locaux du deuxième étage et les abattements réclamés par la locataire au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe sur les bureaux, des autres clauses exorbitantes et de l’accession différée.

Il convient donc de retenir un abattement au titre de l’impôt foncier, à hauteur de 5.722 euros, sur lequel les parties s’accordent et dont le quantum est en outre justifié.

En ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur les bureaux, il est constant que le redevable fiscal de ces taxes est le propriétaire. Les stipulations mettant en l’espèce ces taxes à la charge de la preneuse sont donc exorbitantes du droit commun et constituent un facteur de diminution de la valeur locative en application de l’article R. 145-8 précité du code de commerce. Les affirmations de la bailleresse, au demeurant non étayées, selon lesquelles ces clauses seraient usuelles, sont donc inopérantes pour s’opposer à la prise en compte de ce facteur de diminution de la valeur locative. La société BNP PARIBAS justifiant des montants acquittés au titre des deux taxes litigieuses, il y a lieu de faire droit à ses demandes d’abattements pour les sommes de 5.274,10 euros et de 1.718,59 euros.

En revanche, la locataire échoue à rapporter la preuve qui lui incombe que l’abattement de 3 % proposé par l’expert judiciaire au titre des clauses exorbitantes serait insuffisant. Celui-ci sera donc retenu. En effet celui-ci apparaît pertinent dès lors que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, l’expert a tenu compte de la conservation à sa charge du coût de la vétusté, de la mise en conformité indépendante de l’activité du preneur, de l’assurance immeuble et des honoraires du gestionnaire de l’immeuble.

De plus, si la bailleresse bénéficie d’un droit de préemption en cas de cession du fonds de commerce, il ne peut être considéré que cela restreint la liberté de cession de la preneuse, en ce que la cession se fait aux mêmes conditions quelle que soit l’identité de l’acquéreur. Il ne saurait donc être pratiqué d’abattement à ce titre. Au surplus, l’expert a rappelé que les établissements bancaires cédaient rarement leurs fonds de commerce.

Par ailleurs, le bail, en page 37, offre à la bailleresse la faculté d’exiger en fin de bail la remise des lieux dans leur état initial, de sorte qu’elle ne peut produire effet qu’à la fin des relations contractuelles et s’analyse donc en une clause d’accession en fin de jouissance. L’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la société BNP PARIBAS à ses frais doit dès lors conduire à l’application d’un abattement. Celui-ci sera justement fixé à 5 %, ainsi que l’a proposé l’expert. En effet, le chiffre de 10 % revendiqué par la locataire n’apparaît pas justifié dès lors que, comme l’a relevé l’expert, les documents produits par la preneuse, qui se résument à des tableaux dépourvus de clarté, ne permettent pas de savoir en quoi ont consisté les travaux qu’elle invoque, ni sur quels baux ils ont porté.

Enfin, s’agissant de l’ouverture sur des locaux dépendant d’un bail distinct, il y a lieu de constater que la communication des lieux loués avec ceux situés au deuxième étage constitue un avantage incontestable pour l’exploitation de la société BNP PARIBAS, ce dont il y a lieu de tenir compte en pratiquant la majoration de 5 % proposée par l’expert et demandée par la bailleresse. Contrairement à ce que réclame la locataire, cette majoration a vocation à s’appliquer à l’ensemble des lieux loués, sans être limitée à la surface du premier étage, puisque les surfaces du rez-de-chaussée et du premier étage sont elles-mêmes reliées entre elles.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 sera fixé à la valeur locative, laquelle ressort à la somme annuelle de 486.875,31 euros, calculée comme suit : 97 % x [(327,57 m²p x 1.300 euros/m²p/an) + (178,40 m²u x 500 euros/m²u/an)] – (5.722 euros + 5.274,10 euros + 1.718,59 euros).

IV. Sur les intérêts au taux légal et leur capitalisation

Les parties sollicitent, aux termes du dispositif de leurs mémoires respectifs, que le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire porte intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et que leur capitalisation soit ordonnée, lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux, en applications des articles 840 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, les parties ne développent aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de leur mémoire, à l’appui de leurs demandes relatives aux intérêts aux taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire, et à leur capitalisation, en sorte qu’elles seront rejetées.

V. Sur les mesures accessoires

Dans la mesure où chacune des parties avait intérêt à la fixation judiciaire du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en outre de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits, dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande relative à la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ce chef,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2019 entre la SCI GENERALI COMMERCE I et la société BNP PARIBAS, au titre des locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 7] ([Adresse 9]), à la valeur locative, à la somme de 486.875,31 euros (quatre cent quatre-vingt-six mille huit cent soixante-quinze euros et trente et un centimes), hors taxes et hors charges,

DEBOUTE les parties de leurs demandes relatives aux intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 et à leur capitalisation,

ORDONNE que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 07 Janvier 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL E. ALVES