TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 23/10069 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OZS

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

02 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EXPERT CAR WASH

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Monique BEN SOUSSEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0252

DÉFENDERESSE

S.A.S. UNIBAIL MARKETING & MULTIMEDIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

Décision du 26 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/10069 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OZS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Diana SANTOS CHAVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 26 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing-privé du 20 février 2020, la SAS Unibail Marketing & Multimedia (ci-après la société « Unibail ») a conclu avec la SARL Expert Car Wash, un contrat intitulé « Contrat de bail civil » portant sur un « emplacement » d’une surface de 67 m² situé au niveau -3 dans une allée du parking du centre commercial « [Adresse 3] » sis [Adresse 4] à [Localité 4], pour une activité de « lavage de voiture sans eau ».

Le bail a été consenti pour une durée d’une année à compter du 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2020 et pouvant se prolonger tacitement pour la même durée au maximum une fois, la durée maximale du bail ne pouvant excéder 24 mois.

Par avenant n°4 en date du 3 octobre 2022, la durée du bail a été prolongée pour une durée de douze mois à compter rétroactivement du 1er janvier 2022 jusqu’au 31 décembre 2022.

Par avenant n°5 en date du 1er janvier 2023, la durée du bail a encore été prolongée pour une durée de six mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au 30 juin 2023.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 3 avril 2023, la bailleresse a mis en demeure la société Expert Car Wash de libérer l’emplacement à l’expiration du bail, le 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, la société Expert Car Wash a fait assigner la société Unibail devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir l’autorisation de se maintenir dans les lieux.

Les 1er et 8 juillet 2023, la société Unibail a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice la non-libération des lieux par la locataire.

Par actes extrajudiciaires en date des 27 et 28 juillet 2023, la société Unibail a fait délivrer à la société Expert Car Wash, au lieu d’exercice de son activité et au siège social de la société, une sommation d’avoir à quitter les lieux.

Le 2 août 2023, la société Expert Car Wash a fait assigner la société Unibail devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de faire juger qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’est formé à compter du 1er février 2023, pour une durée de 9 ans, aux mêmes charges et conditions que celles stipulées dans le bail dérogatoire du 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2023, la société Unibail a fait signifier à la société Expert Car Wash une sommation d’avoir à lui transmettre ses déclarations de chiffre d’affaires aux fins d’apprécier l’application du loyer variable stipulé à l’article 4 du bail.

Par ordonnance du 24 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société Unibail, a notamment :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’expulsion de la société Expert Car Wash et sur les demandes subséquentes,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à autoriser la société Expert Car Wash à se maintenir dans les lieux,

— condamné la société Expert Car Wash à payer à la société Unibail la somme provisionnelle de 40.200,66 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024 (deuxième trimestre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt des conclusions, le 17 juin 2024,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— ordonné à la société Expert Car Wash de communiquer à la société Unibail les déclarations certifiées de chiffres d’affaires réalisés pour les années 2020 et 2021 ainsi que pour la période du 1er juin 2023 jusqu’au 30 juin 2023, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, et ce sur une période maximale de 6 mois.

Le 17 octobre 2024, la société Unibail a fait délivrer à la société Expert Car Wash un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 52.768 euros TTC, au titre des loyers et accessoires impayés, outre les frais de signification ainsi que les intérêts et pénalités de retard.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, la société Expert Car Wash demande au tribunal, au visa de l’article L. 145-5 du code de commerce, de :

A titre principal :

— constater que la durée du bail dérogatoire a atteint trois ans le 1er janvier 2023,

— constater qu’elle est restée et a été laissée en possession des locaux loués jusqu’au 1er février 2023 et au-delà,

— dire voir et juger qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’est formé à compter du 1er février 2023, pour une durée de neuf ans, expirant le 31 janvier 2032, aux mêmes charges et conditions que celles stipulées au bail dérogatoire du 1er janvier 2020,

A titre subsidiaire :

— constater que la durée du bail dérogatoire a atteint trois ans le 1er janvier 2023,

— requalifier le dernier avenant en date du 1er janvier 2023 en bail commercial, d’une durée de 9 ans, courant jusqu’au 31 décembre 2032,

En tout état de cause :

— condamner la société Unibail à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, la société Unibail demande au tribunal de :

In limine litis,

— déclarer irrecevable l’action de la société Expert Car Wash en requalification du bail civil en date du 20 février 2020 en bail commercial comme étant prescrite depuis le 20 février 2022,

— rejeter sa demande en requalification du bail civil en date du 20 février 2020 en bail commercial,

A titre principal,

— juger qu’il y a lieu de constater que le bail civil en date du 20 février 2020 est arrivé à son terme contractuel le 30 juin 2023,

— juger que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies,

— juger, en conséquence, que la société Expert Car Wash est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023 de l’emplacement d’une surface de 67 m² situé au niveau -3 du parking du centre commercial « Westfield Forum Des Halles » sis [Adresse 5] à [Localité 5],

— débouter la société Expert Car Wash de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— juger que la société Expert Car Wash a renoncé à son droit à la propriété commerciale au jour où ce droit est né à savoir, le 1er janvier 2023, date de la signature de l’avenant n°5 en date du 1er janvier 2023,

A titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où par extraordinaire le tribunal considérerait que le statut des baux commerciaux est applicable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 20 février 2020 à la date du 17 novembre 2024 à minuit avec toutes les conséquences de droit,

A titre plus encore subsidiaire, dans l’hypothèse où par extraordinaire le tribunal considérerait que le statut des baux commerciaux est applicable sans prononcer la résiliation de plein droit du bail,

— juger qu’il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 20 février 2020 pour motifs grave et légitimes,

A titre reconventionnel, dans l’hypothèse où il serait considéré que la société Expert Car Wash est occupante sans droit ni titre ou qu’il y a lieu de résilier de plein droit ou judiciairement le bail,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société Expert Car Wash ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Expert Car Wash à lui payer la somme de 1 000 euros par jour de retard à faire cesser son occupation à titre de pénalité forfaitaire et définitive à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux dans les conditions du bail civil du 20 février 2020 et la restitution des clés,

— condamner la société Expert Car Wash à lui payer une indemnité d’occupation de 1 500 euros par jour de retard à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux dans les conditions de l’avenant n°5 de prorogation du bail civil en date du 1er janvier 2023 et la restitution des clés,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le bail serait requalifié en bail commercial mais où il serait considéré qu’il n’y a pas lieu de résilier de plein droit ou judiciairement le bail,

— condamner la société Expert Car Wash à lui payer la somme de 61 321,60 euros TTC arrêté au 28 novembre 2024 et correspondant aux (i) loyers et accessoires impayés jusqu’au 30 juin 2023, terme du bail civil et (ii) indemnités d’occupation depuis le 1er juillet 2023,

— juger que la somme totale de 61 321,60 euros, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause,

— débouter la société Expert Car Wash de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 25 974,63 euros, à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger qu’il convient de rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 4 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 février 2026, prorogée au 26 février 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La société Unibail fait valoir que l’action en requalification du bail civil en bail commercial de la société Expert Car Wash est prescrite en application de l’article L. 145-60 du code de commerce qui prévoit un délai de prescription de 2 ans qui court à compter de la signature du contrat initial dont la requalification est demandée ; que le bail a été conclu le 20 février 2020, de sorte que l’action en requalification, qu’il s’agisse d’une requalification en bail dérogatoire ou en bail commercial, est prescrite depuis le 20 février 2022 et la demanderesse doit être déclarée irrecevable en son action ; que le délai de prescription ne court pas à compter du renouvellement du bail initial, le 1er janvier 2023.

La société Expert Car Wash soutient qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, le délai de prescription court à compter du dernier contrat en cas de reconduction tacite ou de renouvellements successifs ; que le dernier contrat étant l’avenant n° 5 conclu le 1er janvier 2023, le délai de prescription biennal court à compter de cette date ; que le contrat initial a fait l’objet de renouvellements constituant à chaque fois un contrat distinct, le dernier étant l’avenant n° 5 ; que le débat ne concerne que l’action en requalification du bail dérogatoire en bail statutaire alors que l’action visant à constater de plein droit la transformation du bail dérogatoire en bail statutaire, comme en l’espèce, est imprescriptible.

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le tribunal relève que la fin de non-recevoir soulevée par la société Unibail devant le tribunal saisi au fond aurait dû être soulevée, à peine d’irrecevabilité, devant le juge de la mise en état, par application des dispositions de l’article 789 sus visé, l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

En conséquence, la fin de non-recevoir est irrecevable.

A titre surabondant, il est constant que l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial, suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire, ne se heurte pas à la prescription biennale. Contrairement à ce que soutient la société Unibail, la demande de la société Expert Car Wash tendant au constat de l’existence d’un bail commercial suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire n’est pas soumise à prescription, comme l’a rappelé la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 25 janvier 2023, n° 21-24.394).

Sur l’existence d’un bail commercial

La société Expert Car Wash soutient :

— que le titre de « bail civil » donné au contrat initial entre les parties est indifférent pour retenir la qualification de bail commercial, dès lors que le statut des baux commerciaux est d’ordre public et s’applique lorsque les trois conditions de l’article L. 145-1 du code de commerce sont réunies, à savoir un bail sur un immeuble ou un local, servant à l’exploitation d’un fonds de commerce ou fonds artisanal, l’immatriculation du propriétaire du fonds de commerce au RCS,

— que toutes ces conditions sont remplies en l’espèce et qu’elle est restée en possession des locaux 3 ans et 1 mois,

— que la condition relative à l’application du statut des baux commerciaux est également remplie, peu importe que l’établissement en cause ne soit pas immatriculé au RCS, dès lors que le fonds appartient à un commerçant lui-même immatriculé au RCS ; qu’elle n’a, en tout état de cause, pas d’autre établissement que celui exploité dans les locaux litigieux,

— que le local est bien clos et couvert et ne se confond pas avec une aire de stationnement classique,

— qu’elle dispose d’une clientèle propre comme en atteste son chiffre d’affaires,

— que la qualification de « bail civil » donnée au contrat n’exclut pas l’application de l’article L. 145-5 du code de commerce relatif au bail dérogatoire,

— que le bail a pris effet le 1er janvier 2020, de sorte que la durée maximale de 3 ans a été atteinte le 1er janvier 2023 ; qu’un nouveau terme ayant été convenu au 30 juin 2023, il y a eu un accord exprès des parties pour qu’elle reste en possession des lieux un mois après l’expiration de la durée de trois ans ; que la condition tenant au fait que le preneur ait été laissé en possession des locaux est donc remplie.

La société Unibail fait valoir :

— que le bail du 20 février 2020 n’est pas un bail dérogatoire mais un bail civil ; que les parties ont toujours manifesté la volonté non équivoque de se soumettre au régime du bail civil, tant au moment de la conclusion du bail initial que par les avenants de prolongation successifs ;

— que le bail initial ainsi que le dernier avenant du 1er janvier 2023 stipulent expressément qu’en application de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du bail,

— que la société Expert Car Wash ne saurait prétendre revendiquer le bénéfice des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux alors qu’elle ne respecte pas les obligations les plus élémentaires découlant de la convention locative à savoir, le paiement du loyer, des charges et accessoires ; que sa demande de requalification en bail commercial doit être rejetée au regard de son comportement défaillant qui témoigne de sa mauvaise foi,

— que dans la mesure où il s’agit d’un bail civil et non d’un bail dérogatoire, la preneuse ne bénéficie pas des prérogatives de l’article L. 145-5 du code de commerce,

— qu’en tout état de cause, les conditions cumulatives de l’article L. 145-1 du code de commerce pour l’application du statut des baux commerciaux font défaut,

— que la société Expert Car Wash n’est pas immatriculée à l’adresse de l’emplacement loué, alors qu’elle doit justifier être immatriculée au registre national des entreprises pour le fonds exploité,

— que la demanderesse n’occupe qu’un emplacement et non un local clos et couvert, pour une activité de lavage sans eau qui n’a aucune structure durable et permanente,

— qu’elle ne démontre pas avoir une clientèle propre et procède uniquement par affirmation ; que la présentation du service de lavage faite sur le site du [Adresse 6] précise expressément que le service est réservé « aux membres du programme de fidélité Westfield CLUB » démontrant que les prétendus clients du preneur ne sont que les clients du centre commercial ; que la production d’extraits du site Pappers relatifs à son chiffre d’affaires n’est pas de nature à démontrer l’existence d’une clientèle propre attachée à l’emplacement litigieux ; que sa clientèle est générée par l’attractivité du centre commercial lui-même et non par une activité autonome de la demanderesse.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il appartient au juge de restituer au contrat qui lui est soumis son exacte qualification sans s’arrêter à la qualification que lui ont donné les parties.

Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce […]».

Il résulte de cette disposition que le statut des baux commerciaux s’applique, nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat, à tout local stable et permanent dans lequel est exploité un fonds de commerce, à savoir une exploitation disposant d’une clientèle propre et jouissant d’une autonomie de gestion, pour lequel le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose en ses trois premiers alinéas que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ont conclu un « contrat de bail civil » en date du 20 février 2020, ayant pour objet la mise à disposition par la société Unibail à la société Expert Car Wash d’un emplacement d’une surface de 67 m2 environ, situé au niveau -3 du parking du Centre « Westfield Forum des Halles ». En contrepartie, la société locataire paie un loyer annuel de 28.000 euros hors charges et hors taxes, soumis à la TVA, outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 20% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans le local, et le loyer de base annuel hors taxes.

Le contrat du 20 février 2020 ne contient pas de référence au statut des baux commerciaux et la durée stipulée et librement négociée par les parties est d’un an à compter du 1er janvier 2020 « qui pourra se prolonger par tacite reconduction pour la même durée au maximum une fois, de sorte que la durée du Bail ne pourra excéder une durée de 24 mois ». L’avenant de prolongation n° 5 stipule que les parties conviennent de proroger la durée du bail pour une durée supplémentaire de 6 mois, « de sorte que le bail expirera de plein droit à la date du 30 juin 2023, sans que le Bailleur n’ait à signifier un quelconque congé au Preneur ».

Il résulte des stipulations contractuelles que les parties sont convenues d’une convention de louage, mais n’ont pas exprimé l’intention de la soumettre au statut des baux commerciaux, auquel elles ont entendu déroger en particulier par la durée du bail.

Pour autant, compte tenu de la demande de la société Expert Car Wash visant à voir reconnaitre l’existence d’un contrat soumis au statut des baux commerciaux ayant pris effet un mois après l’expiration d’un bail dérogatoire d’une durée de trois années, il convient de rechercher si les critères d’application du statut des baux commerciaux sont réunis à la date du 1er février 2023, indépendamment du nom que les parties ont donné au contrat.

La société Unibail conteste la qualification de bail commercial au motif qu’il n’y a pas de local clos et couvert et qu’il n’y a aucune structure durable et permanente, l’activité étant une activité de lavage sans eau ne nécessitant pas d’installations spécifiques. Toutefois, il ne résulte pas de l’existence d’une jurisprudence constante que l’application de l’article L. 145-1 du code de commerce soit soumise à l’exigence d’un local clos et couvert, son application pouvant être admise pour une surface d’exploitation, si l’emplacement concédé est stable et permanent (Cass. Civ. 3ème, QPC 20 mars 2014, n° 13-24.439).

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que l’emplacement concédé est déterminé (emplacement n° 67 au niveau -3 du parking), qu’il est stable puisqu’aucune stipulation contractuelle ne prévoit la possibilité pour le bailleur de le déplacer, le modifier ou le restreindre, et qu’il est permanent pendant toute la durée du bail convenu entre les parties. Il n’est pas contesté que l’exploitation par la société Expert Car Wash a été ininterrompue depuis 2020, de sorte que la mise à disposition de l’emplacement peut être qualifiée de stable et permanente.

Ainsi, la location d’un tel emplacement pour l’exploitation d’une activité commerciale peut entrer dans le champ d’application du statut des baux commerciaux.

S’agissant de l’existence d’une clientèle et de l’autonomie de gestion, la société Expert Car Wash produit un extrait du site internet du centre commercial du Forum des Halles, ainsi qu’un extrait de ses chiffres d’affaires publiés sur le site Pappers pour justifier de l’existence d’une clientèle propre.

Il résulte de l’extrait du site internet du centre commercial que « pour bénéficier de ce service, vous devez être membre du programme de fidélité » du centre commercial « Westfield Forum des Halles » pour accéder au service de lavage automobile. Le site internet indique, toutefois, que l’adhésion au programme de fidélité est gratuite « sur demande à la réception du centre ou directement sur votre appli Westfield Forum des Halles ». Outre une inscription gratuite au programme de fidélité, il n’est pas fait état d’une autre restriction à l’accès au service de lavage, de sorte que les clients peuvent accéder directement à ce service, sans nécessairement avoir consommé dans le centre commercial.

Ainsi, l’existence d’un programme de fidélité associé au centre commercial ne constitue pas un obstacle au développement d’une clientèle propre à l’activité de lavage automobile.

La société Expert Car Wash ne démontre toutefois pas l’existence de cette clientèle dans la mesure où le seul document produit est l’extrait du site Pappers qui reproduit les chiffres d’affaires pour les années 2017 à 2020, soit principalement avant le contrat de bail litigieux. La seule allégation de l’existence d’un chiffre d’affaires n’est pas de nature à caractériser l’existence d’une clientèle propre, indépendante de celle du centre commercial dans lequel le parking est intégré.

Ainsi, la preuve de l’existence d’une clientèle propre n’est pas rapportée à la date du 1er février 2023.

S’agissant enfin de la condition d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), il n’est pas contesté par la société Expert Car Wash que l’établissement situé dans le parking du Forum des Halles n’est pas immatriculé au RCS puisqu’elle soutient que la société est elle-même immatriculée et que seul le commerçant doit être immatriculé, peu importe que l’établissement le soit.

Si l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises revêt un caractère personnel, il n’en demeure pas moins que le commerçant doit faire immatriculer l’ensemble des locaux où il exerce son activité, tant l’établissement principal que les établissements secondaires, faute de quoi il perd le droit au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait K-bis de la société Expert Car Wash en date du 28 novembre 2023 que la société a son siège social à [Localité 6] [Adresse 7] à [Localité 7] (93), et que seul un établissement principal à cette adresse est mentionné sur le K-bis, à l’exclusion de tout autre établissement.

Ainsi, à la date où la société Expert Car Wash revendique le statut des baux commerciaux pour l’emplacement exploité dans le parking du Forum des Halles, à savoir le 1er février 2023, elle ne justifie pas d’une immatriculation de cette exploitation au registre du commerce et des sociétés.

Dans ces conditions, la demande de la société Expert Car Wash visant à voir reconnaitre l’existence d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er février 2023 ne saurait prospérer.

Il en va de même de sa demande subsidiaire visant à obtenir la requalification de l’avenant du 1er janvier 2023 en bail commercial, la demanderesse ne rapportant pas la preuve de l’immatriculation de son établissement au registre du commerce et des sociétés à cette date, ni la preuve de l’existence d’une clientèle propre, la preuve de la satisfaction de ces conditions n’étant pas davantage rapportée au stade du contrat initial du 20 février 2020, étant relevé que ledit avenant n’est pas de nature à être considéré comme un contrat autonome.

La société Expert Car Wash sera, en conséquence, déboutée de ses demandes de reconnaissance ou de requalification du contrat liant les parties en bail commercial.

La demande principale de la Unibail ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail, ni les demandes formulées à titre subsidiaire en condamnation au paiement de la somme de 61.321,60 euros assortie d’intérêts.

Sur la fin du bail et ses conséquences

La société Unibail expose :

— que le bail du 20 février 2020 est arrivé à son terme le 30 juin 2023 ; qu’en application de l’article 1737 et des stipulations contractuelles, le bail a pris fin à cette date ; que le 3 avril 2023, une mise en demeure de quitter les lieux a été adressée à la locataire pour le 30 juin 2023, avec relance le 21 juin 2023 ; qu’il est établi par procès-verbal de constat qu’elle n’a pas quitté les lieux au terme convenu ; qu’elle a exprimé de manière non équivoque sa volonté de ne pas renouveler le bail de sorte que la société Expert Car Wash se maintient sans droit ni titre sur l’emplacement litigieux et doit être expulsée,

— qu’en application des stipulations contractuelles, la locataire qui s’est maintenue dans les lieux doit être condamnée à une clause pénale forfaitaire d’un montant de 1.000 euros par jour de retard à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,

— que la société Expert Car Wash doit être condamnée à une indemnité d’occupation prévue contractuellement d’un montant de 1.500 euros par jour de retard à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

La société Expert Car Wash n’a pas répondu aux demandes reconventionnelles de la société Unibail.

*Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, l’avenant n° 5 du 1er janvier 2023 au contrat du 20 février 2020 stipule que :

— « les Parties conviennent, par les présentes, de proroger la durée du Bail du 20 février 2020 pour une durée supplémentaire de 6 mois, de sorte que le Bail expirera de plein droit à la date du 30 juin 2023, sans que le Bailleur n’ait à signifier un quelconque congé au Preneur », (art. 1),

— « Le Preneur s’engage donc à restituer et quitter les lieux le jour de l’expiration du Bail stipulé ci-avant, sans chercher à s’y maintenir sous quelque prétexte que ce soit ; le Bailleur ayant, par les stipulations présentes, manifesté son expresse opposition à ce maintien dans les lieux », (art. 2).

Par lettre recommandée du 3 avril 2023, la société Unibail a mis la société Expert Car Wash en demeure de libérer l’emplacement loué à la date du terme contractuel, le 30 juin 2023, et de prendre un rendez-vous d’état des lieux.

Face à l’absence de réaction de la locataire, la bailleresse a fait une relance par courrier électronique du 21 juin 2023.

Il est constant que la société Expert Car Wash s’est maintenue dans les lieux au-delà du terme conventionnellement fixé, tel que cela est établi par les constats de commissaire de justice du 1er et du 8 juillet 2023 constatant la présence des installations de la locataire sur l’emplacement.

Ce maintien dans les lieux au-delà du terme constitue une occupation sans droit, ni titre, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les termes du dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

*Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation en application de l’article 1240 du code civil. L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, l’article 2 de l’avenant n° 5 du 1er janvier 2023 stipule que « De façon générale, si le Preneur ne libère pas les lieux à la date d’expiration du Bail, il devra de plein droit une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base d’une indemnité forfaitaire de 1 500 euros par jour, sans préjudice du droit du Bailleur à réclamer tout autre indemnisation et/ou pénalités telles que stipulées au Bail ».

Le loyer initialement fixé entre les parties s’élevait à 28.000 euros par an, soit 2.333 euros par mois, actualisé annuellement par application de l’indice du coût de la construction.

Il en résulte que l’indemnité d’occupation contractuelle fixée à un montant équivalent à 547.500 euros par an (1500 euros x 365 jours), ou 45.625 euros par mois, revêt un caractère manifestement excessif, sans lien avec le préjudice réellement subi par la bailleresse du fait de l’occupation sans bail de l’emplacement.

En conséquence, il convient de réduire la clause pénale et il est équitable de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2023 à un montant égal au dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges jusqu’à la libération complète des lieux.

*Sur la clause pénale forfaitaire

Comme rappelé, selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue entre les parties, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, l’article 1.2. « Congé » du Titre II du bail en date du 20 février 2020, stipule que : « Dans le cas où le Preneur ne quitterait pas les lieux dans les conditions convenues ci-dessus, il sera tenu au paiement, au profit du Bailleur, d’une somme de 1.000 (MILLE) euros à titre de clause pénale forfaitaire et définitive, par jour de retard à faire cesser son occupation et ce sans préjudice des dispositions de l’article 23 du Bail».

Au regard du loyer contractuel initialement fixé, la fixation d’une pénalité forfaitaire d’un montant de 365.000 euros par an, soit 30.000 euros par mois, apparait manifestement excessive dès lors que la bailleresse ne fait pas état d’un préjudice résultant de la non libération des lieux par la locataire, distinct des frais exposés pour voir reconnaitre la fin du bail et obtenir un titre pour son expulsion. Or, ce préjudice est couvert par la mise à la charge de la société Expert Car Wash desdits frais.

La clause pénale sera donc réduite d’office à hauteur de la somme forfaitaire de 10.000 euros compte tenu de la durée d’occupation sans titre en dépit de l’opposition manifestée par la bailleresse à cette occupation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

En l’espèce, la société Expert Car Wash qui succombe à l’instance supportera la charge des dépens.

La société Unibail soutient avoir exposé une somme de 25.974,63 euros au titre des frais et honoraires d’avocat.

Aux termes de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, au regard des justificatifs de frais d’avocat produits par la société Unibail, la société Expert Car Wash devra payer à la société Unibail une indemnité qu’il est équitable de fixer la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare la SAS Unibail Marketing & Multimedia irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Déboute la SARL Expert Car Wash de sa demande de constat de l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er février 2023,

Déboute la SARL Expert Car Wash de sa demande de requalification de l’avenant du 1er janvier 2023 en bail commercial d’une durée de 9 ans,

Dit que la SARL Expert Car Wash devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Expert Car Wash à la SAS Unibail Marketing & Multimedia à une somme égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des taxes et charges, à compter du 1er juillet 2023, et la condamne au paiement de ladite indemnité à compter de cette date et jusqu’à complète libération des lieux,

Condamne la SARL Expert Car Wash à payer à la SAS Unibail Marketing & Multimedia la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale,

Condamne la SARL Expert Car Wash à payer à la SAS Unibail Marketing & Multimedia la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Expert Car Wash de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Expert Car Wash aux dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME