TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/09039 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LYO

N° MINUTE : 1

Assignation du :

06 Juillet 2023

Jugement en fixation

JUGEMENT

rendu le 18 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0289

DEFENDERESSE

S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hanane BENCHEIKH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E159

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2010, la S.C.I. GILPIERRE, aux droits de laquelle vient la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [J] des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée et d’une cave en sous-sol, constituant le lot n° 1 d’un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], pour une durée de douze années à effet au 1er octobre 2010 afin qu’y soient exercés « tous commerces, à l’exception de ceux qui seraient de nature par le bruit ou par l’odeur à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble », moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 42 000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d’huissier du 29 mars 2022, la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE a fait signifier à la S.A.R.L. [J] un congé pour le 30 septembre 2022 portant offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 49 114,88 euros hors taxes et hors charges.

La S.A.R.L. [J] a, par acte d’huissier du 10 novembre 2022, indiqué à la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE consentir au renouvellement du contrat de bail commercial mais s’opposer au montant du loyer suggéré, offrant de payer un loyer annuel d’un montant de 28 000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord, la S.A.R.L. [J] a, par lettre recommandée en date du 18 avril 2023 réceptionnée le 20 avril 2023, notifié à la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 21 500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022. La locataire a ensuite, par exploit d’huissier du 6 juillet 2023, fait assigner la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 26 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a déclaré irrecevables les mémoires remis au greffe et notifiés exclusivement par RPVA par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE le 11 décembre 2023 et le 23 avril 2024, constaté le principe du renouvellement du contrat de bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022, fixé le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à neuf années du bail expiré, ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’estimation de la valeur locative et désigné monsieur [A] [O] pour y procéder.

La S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE a interjeté appel de cette décision, sollicitant de la cour d’appel de Paris la réformation du jugement en toutes ses dispositions.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe le 20 juin 2025.

Les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 16 février 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026 puis prorogée au 18 mai suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec preuve de dépôt du 14 novembre 2025 et avis de réception du 21 novembre 2025, la S.A.R.L. [J] demande au juge des loyers commerciaux de :

« – débouter la société SERFLOMAX ET COMPAGNIE de sa demande de sursis à statuer, et subsidiairement dans le cas où celui-ci serait prononcé, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance et à compter du 1er octobre 2022, à la somme annuelle en principal de 31.500,00 euros,

– fixer le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2022, à la somme annuelle en principal de 23.800,00 euros (vingt-trois mille huit cents euros), les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

– dire que les loyers trop perçus par la société SERFLOMAX ET COMPAGNIE porteront intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, de plein droit à compter de l’assignation de la société [J] du 6 juillet 2023, au profit de cette dernière,

– dire que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

– se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, en ce qui concerne les demandes de la société SERFLOMAX ET COMPAGNIE relatives à l’application de la clause d’indexation et à une compensation de créances ou un arrêté des comptes,

– débouter la société SERFLOMAX ET COMPAGNIE de toutes ses demandes,

– condamner la société SERFLOMAX ET COMPAGNIE au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens, dont les frais d’expertise judiciaire ».

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec preuve de dépôt du 29 octobre 2025 et avis de réception du 4 novembre 2025, la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE sollicite du juge des loyers commerciaux de :

« A titre liminaire,

– SURSEOIR A STATUER en attendant la décision de la Cour d’appel de Paris sur l’appel est pendant devant le Pôle 5 – Chambre 3 sous le numéro de RG 24/13193 ;

À défaut et à titre subsidiaire,

– DIRE que la société [J] ne justifie pas de sa demande de fixation de loyer à la somme annuelle de 21.500 € ni à 23.800 € ;

– FIXER le montant du loyer annuel renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme de 40.550 € hors taxes, hors charges et excluant l’indexation ;

– CONSTATER que la clause d’indexation contractuelle devra s’appliquer dès le 1er octobre 2022 ;

– DIRE ET JUGER que les créances réciproques des parties feront l’objet d’une compensation ;

– DIRE ET JUGER que l’expertise du 20 juillet 2023 ayant été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage de la charge des honoraires de l’expert mandaté par la société SERFLOMAX ET COMPAGNIE ;

– REJETER toutes les fins, prétentions et demandes de la société [J], en ce compris sa demande d’intérêts moratoires ;

– CONDAMNER la société [J] à régler à la société SERFLOMAX ET COMPAGNIE une somme de 6.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNER la société [J] aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer

La S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE fait valoir qu’elle a interjeté appel du jugement du 24 juin 2024 ayant notamment ordonné l’expertise judiciaire aux fins d’évaluation de la valeur locative, estimant que le premier juge avait commis une violation du principe du contradictoire en soulevant d’office l’irrecevabilité de ses mémoires sans inviter les parties à présenter leurs observations, que la procédure d’appel est en cours d’instruction, que si la cour d’appel venait à infirmer le jugement sur la recevabilité des mémoires le cadre procédural de la présente instance se trouverait substantiellement modifié, d’où un risque de contrariété de décisions, et qu’en conséquence il est opportun et équitable de surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la cour d’appel de Paris.

La S.A.R.L. [J] oppose que la bailleresse demande la réformation du jugement en toutes ses dispositions, parmi lesquelles ne figure pas la fixation du loyer, de sorte que la demande de sursis ne peut se fonder utilement sur l’autorité de chose jugée et une contrariété – très éventuelle – de décisions. Elle expose en outre que le sursis à statuer ne doit pas permettre d’attribuer à l’appel un effet suspensif dont il est dépourvu, que les opérations d’expertise judiciaire ont été valablement menées et le rapport déposé, après que les parties se sont exprimées dans le cadre de ces opérations, comme elles l’ont fait également après le dépôt dudit rapport, que le principe du contradictoire a donc été respecté, et que retarder le jugement au fond porterait atteinte à la bonne administration de la justice et au droit d’être jugé dans un délai raisonnable, qui commande d’éviter les demandes de sursis dilatoires.

En application des dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, par jugement du 26 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a déclaré irrecevables les mémoires remis au greffe et notifiés exclusivement par RPVA par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE le 11 décembre 2023 et le 23 avril 2024, constaté le principe du renouvellement du contrat de bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022, fixé le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative eu égard à la durée supérieure à neuf années du bail expiré, ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’estimation de la valeur locative et désigné monsieur [A] [O] pour y procéder.

La S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE a donc interjeté appel de cette décision, sollicitant de la cour d’appel de Paris la réformation du jugement en toutes ses dispositions et réclamant notamment de voir juger recevables ses mémoires en défense, dire que son expertise amiable est suffisante pour fixer le loyer du bail renouvelé, dire n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire et fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 40 550 euros hors taxes et charges.

La décision à intervenir de la cour d’appel aurait une incidence sur la présente instance dans la seule hypothèse où la cour non seulement infirmait le jugement du 26 juin 2024 et jugeait que les mémoires litigieux étaient recevables, mais considérait en outre qu’il n’y avait pas lieu à ordonner une expertise judiciaire, le juge des loyers étant suffisamment éclairé pour statuer.

Or, dans son jugement du 26 juin 2024, le juge des loyers commerciaux, même s’il a déclaré irrecevables les mémoires de la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE, a examiné les éléments de preuve alors versés par la bailleresse pour déterminer s’il était suffisamment éclairé pour statuer. En effet, il a ordonné une expertise judiciaire aux motifs que le rapport d’expertise immobilière non judiciaire produit par la bailleresse au soutien de ses mémoires déclarés irrecevables était unilatéral et non corroboré par d’autres éléments, de sorte qu’il ne permettait pas fixer le montant du loyer.

Il est en outre observé que le juge peut certes s’appuyer sur une expertise amiable unilatérale produite par l’une des parties pour fixer le loyer d’un bail renouvelé, lorsque celle-ci est corroborée par d’autres éléments de preuve – contrairement au cas d’espèce – mais qu’il est en la matière d’usage de recourir à une expertise judiciaire.

Au vu de ces éléments, il apparaît dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de rejeter la demande de sursis à statuer formée par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés d’une durée contractuelle initiale supérieure à neuf années doit être fixé à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial initial unissant la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE et la S.A.R.L. [J] a été conclu pour une durée de douze années à compter du 1er octobre 2010. En conséquence, conformément au jugement du 26 juin 2024, le montant du loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative.

Il est observé que le principe de la fixation du loyer à la valeur locative n’est pas contesté par les parties, qui s’opposent toutefois sur la détermination de la valeur locative et formulent plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’expert.

Il convient, dès lors, d’apprécier la valeur locative des lieux loués, après analyse des éléments constitutifs définis par les articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble édifié à l’angle de la [Adresse 5] et de la [Adresse 6], immeuble ancien datant vraisemblablement du XVIIe ou XVIIIe siècle. L’expert décrit que la façade en maçonnerie enduite, sans ornement particulier, présente un ravalement largement d’usage. Il observe que les locaux, orientés sur la [Adresse 5], s’établissent sur deux niveaux non reliés – rez-de-chaussée et sous-sol – lesquels sont ainsi distribués :

— une boutique à droite de l’entrée commune, développant un linéaire de vitrine d’environ 2,65 m, comportant un accès clientèle par une porte en bois vitrée et une baie fixe séparée par une pile, l’ensemble dans un encadrement de bois peint, dotée d’une petite zone de vente en très bon état général, avec sol parquet, solivage bois apparent et peint, faux plafond partiel et hauteur variable comprise entre 2,14 m et 2,24 m sous faux plafond et entre 2,43 m et 2,58 m sous plafond ;

— une arrière-boutique en nature de réserve minimaliste, aveugle, avec sol parquet, faux plafond avec éclairage intégré et hauteur limitée à 2,25 m, comportant un placard technique (compteur) au droit du passage ;

— un sanitaire attenant, avec un fenestron sur cour, équipé d’un lavabo et d’un w.-c., doté d’un sol carrelé ;

— au sous-sol, sans liaison directe depuis le rez-de-chaussée, seulement par les parties communes, via un très vieil escalier commun en pierre, très raide : une cave, à gauche, sans cloisonnement (supprimé par la copropriété), avec un sol en terre battue, humide.

À titre d’impression d’ensemble, l’expert retient les éléments suivants : boutique à effet d’enseigne réduit, offrant une petite zone de vente de hauteur limitée, néanmoins correctement configurée, pratiquement en carré, et bien adaptée pour l’exploitation d’un commerce de parfumerie de luxe, en très bon état général ; réserve minimaliste à l’arrière ; présence d’un sanitaire privatif ; cave non reliée, actuellement sans cloisonnement et inutilisable car très humide.

S’agissant de la détermination de la surface des locaux, la charte de l’expertise en évaluation immobilière expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux ont une surface utile totale de 22,60 m², selon plans et métrés établis par un géomètre-expert, et une surface pondérée de 15,60 m²B, qui n’est pas contestée par les parties et sera donc retenue.

Enfin, l’expert prend en compte un effet dit « bonbonnière », observant que la boutique, de superficie limitée, avec une zone de vente de 13,90 m² et une surface pondérée totale de 15,60 m²B, convient parfaitement à la vente d’une marque unique de parfumerie, ne s’agissant pas d’un commerce « multimarques » réclamant davantage d’espace. Il estime que cette caractéristique fait de cet espace un « petit écrin pour parfum », avec toutefois des hauteurs réduites, justifiant l’application d’une majoration forfaitaire de la valeur locative de 15 %.

La bailleresse retient pour sa part une majoration de 20 %, motif pris d’un agencement et d’un aménagement optimal, de la présence d’un w.-c., d’une surface utile inférieure à 20 m² et des taux retenus dans la pratique judiciaire, récapitulés dans un tableau.

La locataire, en revanche, considère qu’une majoration de ce chef n’est pas justifiée, le taux proposé par l’expert devant à tout le moins être minoré à 8 %, dès lors que la configuration favorable à l’activité n’est pas établie, la très grande majorité des parfumeries, y compris haut de gamme, étant d’une surface bien plus vaste, que des décisions judiciaires ont retenu une majoration limitée à 5 % pour l’activité de parfumerie, que les hauteurs sous plafond sont variables pour la zone de vente, avec en outre des poutres fortement arquées à certains endroits, que l’ouverture sur cour se limite à une petite fenêtre située au-dessus des toilettes, et que la hauteur de la devanture est particulièrement basse, l’enseigne étant à un niveau largement inférieur à celui des autres commerces de la rue.

L’avantage conféré à la locataire par l’effet dit « bonbonnière » des locaux, soit une surface inférieure à 20 m2, est usuellement pris en compte par l’application d’une majoration comprise entre 5 et 20 %, pouvant exceptionnellement être portée à 30 % (14ème édition de l’observatoire des loyers judiciaires, AJDI 2025).

Par suite, la majoration de 20 % sollicitée par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE apparaît excessive, étant observé que l’effet dit « bonbonnière » doit être apprécié non seulement au vu des superficies mais aussi au vu de la configuration des locaux, et que la majoration retenue par la bailleresse ne tient pas compte des hauteurs sous plafond variables et relativement peu élevées au sein de la zone de vente.

L’exclusion de toute majoration ou sa réduction à 8 %, comme le réclame la S.A.R.L. [J], n’apparaît pas davantage fondée. En effet, ainsi que le souligne l’expert judiciaire en s’appuyant sur quatre exemples de parfumeries situées dans le même quartier, toutes les parfumeries ne présentent pas de vastes espaces. Par ailleurs, l’absence d’ouverture sur cour et les faibles hauteurs sous plafond ont été prises en compte par l’expert, ce qui ne permet donc pas de remettre en cause l’analyse de ce dernier. Enfin, s’agissant de la mauvaise visibilité des locaux alléguée par la preneuse, il ressort des photographies et plans produits aux débats que le commerce situé directement à gauche des locaux loués est doté d’une devanture et d’une enseigne de même hauteur, tandis que les locaux situés immédiatement à droite présentent une façade en retrait d’alignement, de sorte que le moyen de la locataire est inopérant.

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, la majoration de 15 % proposée par l’expert au titre de l’effet dit « bonbonnière » apparaît pertinente.

Sur la destination des lieux

Il résulte de l’article R. 145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail autorise l’affectation des locaux loués à l’exercice de « tous commerces, à l’exception de ceux qui seraient de nature par le bruit ou par l’odeur à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble ».

L’expert estime que cette définition contractuelle correspond « quasiment » à une destination « tous commerces », justifiant l’application d’une majoration forfaitaire de la valeur locative de 10 %.

La locataire conteste la majoration proposée par l’expert et demande à tout le moins qu’elle soit réduite à 5 %, au motif que la destination n’est pas « tous commerces », puisque les commerces bruyants ou malodorants susceptibles de troubler la jouissance des autres occupants de l’immeuble sont exclus. Elle ajoute que, compte tenu de l’étroitesse des lieux loués, il serait inexact de prétendre que ceux-ci peuvent être exploités pour tous commerces, et qu’aux termes du bail, la cession n’est autorisée qu’à l’acquéreur du fonds de commerce, de sorte que la destination est d’un intérêt plus que limité.

La bailleresse, pour sa part, s’accorde avec l’expert et retient la majoration proposée de 10 %.

Il est observé que, dans sa réponse au dire de la preneuse, l’expert réaffirme que la destination est « quasiment tous commerces » et non « tous commerces », de sorte qu’il a dûment pris en compte les restrictions liées au bruit ou à l’odeur pour fonder sa proposition de majoration.

Par ailleurs, il indique avoir tenu compte de la « surface réduite » des locaux invoquée par la locataire, qui restreint effectivement les activités envisageables, ainsi que de « l’absence de cession libre » car limitée à l’acquéreur du fonds de commerce.

Enfin, l’expert précise que « nonobstant la petitesse des locaux, ceux-ci conviennent à toutes les activités ne nécessitant pas beaucoup d’espace, type bijouterie, accessoires de mode, etc. ». La preneuse ne démontre pas que ces différentes activités seraient incompatibles avec la configuration des locaux, pas plus que l’impossibilité qu’elle allègue d’exploiter une activité de restauration, qui est au demeurant très éloignée de son activité actuelle de parfumerie.

Les usages en la matière tendent à l’application d’une majoration comprise entre 5 et 10 % pour une destination tous commerces de nature usuelle, qui peut être portée à 20 % de manière exceptionnelle, dans l’hypothèse où le contrat autorise la cession libre du droit au bail (14ème édition de l’observatoire des loyers judiciaires déjà citée).

En conséquence, au vu de la très large destination du bail, mais également de l’exclusion des activités « de nature par le bruit ou par l’odeur à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble » et des facteurs limitant de fait l’avantage conféré par le caractère large de la destination, comme la surface réduite des locaux et l’absence de cession libre, dont il importe de tenir compte, il y a lieu de retenir une majoration de 8 % de la valeur locative.

Sur les obligations respectives des parties

La S.A.R.L. [J] indique se rapporter à l’avis de l’expert sur la question de ses facultés de sous-location et de location-gérance, pour lesquelles l’expert a retenu une majoration de la valeur locative de 3 %, ainsi que sur la question du droit de préférence du preneur, qui est désormais prévu de plein droit par la loi et ne justifierait donc pas de majoration. S’agissant de la taxe foncière, elle demande l’application d’un abattement de 461 euros, correspondant au montant de ladite taxe pour l’année 2022.

La S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE réclame une majoration de 5 % au titre de la faculté de sous-location et de location-gérance, soulignant son caractère large et sa rareté, en particulier à [Localité 1], une majoration de 3 % au titre du droit de préférence de la locataire, dès lors qu’il préexistait à la loi dite « Pinel », et un abattement de 1 % au titre de la taxe foncière.

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il est constant que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, en ce qui concerne les facultés de sous-location et de location-gérance, elles sont couramment admises comme étant des facteurs de majoration de la valeur locative. Il est d’usage d’affecter à ce titre une majoration comprise entre 0 et 1 % au titre de la location-gérance et entre 2 à 5 % s’agissant de la sous-location (14ème édition de l’observatoire des loyers judiciaires).

Le bail en cause prévoit en page 9 que : « Toute sous-location totale ou partielle par le Preneur et la mise en location gérance du fonds exploité dans les lieux loués sont autorisées. » Il convient de pratiquer une majoration de la valeur locative au titre de l’avantage conféré par cette clause à la preneuse. La bailleresse, qui se limite à soutenir que la clause est large et rare, ne justifie pas du taux maximal de 5 % qu’elle sollicite. Au vu des taux usuellement retenus en la matière et de la rédaction de la clause précitée, il apparaît plus pertinent de retenir une majoration fixée à 3 %, comme proposé par l’expert judiciaire.

S’agissant du droit de préférence du preneur, c’est à juste titre que l’expert et la locataire soulignent qu’il ne revêt plus de caractère exorbitant, dès lors que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a institué à l’article L. 145-46-1 du code de commerce un droit de préférence légal au bénéfice du preneur. En conséquence, il n’y a pas lieu de pratiquer de correctif de la valeur locative de ce chef.

Enfin, en ce qui concerne la taxe foncière, il n’est pas contesté que son transfert sur la preneuse constitue une charge exorbitante justifiant un abattement sur la valeur locative. Le montant réel de la taxe foncière étant connu, il n’y a pas lieu d’appliquer un taux forfaitaire de minoration, comme demandé par la bailleresse. Il sera procédé à une déduction de son montant réel, comme retenu par l’expert et par la locataire, soit la somme de 461 euros.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués par la S.A.R.L. [J] sont situés [Adresse 3], soit une rue typique du vieux [Localité 1] historique, étroite et à sens unique, bordée de vieux immeubles, la plupart en maçonnerie enduite. Le secteur est desservi par les stations de métro Mabillon et [Localité 5], chacune située à 250 m environ. L’expert expose que le site s’inscrit dans la zone internationale touristique (ZTI) [Localité 6], qui permet l’ouverture dominicale, dans un secteur mixte, principalement à usage résidentiel, très prisé, et commercial, offrant un circuit de chalandise qui compte le [Adresse 7], la [Adresse 8], la [Adresse 9], la [Adresse 10], la [Adresse 11], et le marché [Localité 7], largement dominé par les enseignes d’équipement de la personne. Aux termes de l’expertise, le stationnement impossible [Adresse 5] est compensé par l’existence d’un parking public [Adresse 12], à moins de 100 m des locaux.

Selon l’expert, à la date du renouvellement, la commercialité de la [Adresse 5] est composée majoritairement d’un mixte d’indépendants (café/brasserie, carterie-gadgets, chaussures, horlogerie, maroquinerie, optique, prêt-à-porter, restauration rapide et/ou à thème, etc.) et de quelques autres enseignes, principalement dans l’équipement de la personne. Les locaux loués sont spécifiquement encadrés par les enseignes Hartford et Spontini.

L’expert considère que l’emplacement des locaux loués bénéficie d’un secteur très central et touristique, est très bien desservi, est fréquenté par une clientèle résidentielle et touristique à pouvoir d’achat élevé, et se situe sur une voie de commercialité secondaire, dominée par les indépendants, au sein d’un plus vaste circuit de chalandise. En définitive, il estime que cet emplacement est favorable à l’activité de parfumerie de luxe exploitée dans les locaux loués.

La locataire affirme que l’expert considère à tort que l’emplacement est favorable dès lors qu’il omet dans son analyse que la [Adresse 5] est aujourd’hui surtout réputée pour ses pubs, bars et restaurants, et que la quasi-totalité des commerces exploités dans la [Adresse 5] et la [Adresse 6] sont de nature totalement différente de la sienne. La preneuse soutient donc que les lieux loués sont situés dans un secteur d’une bonne commercialité, mais qui n’est pas tout à fait adapté à son activité.

La bailleresse, pour sa part, fait valoir que les locaux sont situés dans un quartier touristique et commerçant, avec la présence de nombreuses enseignes d’équipement de la personne, haut de gamme et de luxe. Elle se rapporte par ailleurs à l’appréciation de l’expert selon laquelle le quartier est favorable à l’activité de parfumerie de luxe exploitée.

En réponse aux critiques de la locataire, l’expert observe que la [Adresse 5] demeure une adresse de la rive gauche, au sein d’un quartier historique et touristique parmi les plus prisés et recherchés de la capitale, au cœur de [Localité 6]. Il ajoute qu’elle est appréciée pour son ambiance pittoresque et ses bâtiments typiques du vieux [Localité 1]. Cette rue fait partie d’un plus vaste circuit de chalandise, ici compris entre le [Adresse 7] et la [Adresse 12], de sorte que bien que sa commercialité demeure secondaire comparativement à celles des [Adresse 13], du [Localité 8] et [Localité 5] qui l’encadrent, à la date du renouvellement, sa composition présentait une répartition équilibrée entre les activités d’équipement de la personne et celles de bar-restaurant, cette configuration étant susceptible de satisfaire à la fois la clientèle venue pour faire son shopping que celle souhaitant se restaurer.

L’expert précise enfin que sur la quarantaine de cellules recensées, quatre étaient vacantes à la date en cause, représentant un taux de fermeture assez faible, de l’ordre de 10 %.

Au vu de ces éléments, il y a donc lieu de considérer que l’environnement et les facteurs locaux de commercialité sont favorables à l’activité exploitée par la S.A.R.L. [J], comme retenu par l’expert judiciaire.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert a retenu 23 références, constituées de 11 nouvelles locations avec loyers purs de 1 079 euros/m²B à 2 667 euros/m²B, 4 locations avec cessions décapitalisées de 943 euros/m²B à 2 931 euros/m²B, 4 renouvellements amiables aux prix compris entre 1 150 euros/m²B et 1 385 euros/m²B et 4 fixations judiciaires allant de 900 euros/m²B à 1 800 euros/m²B.

Après analyse de ces références, l’expert a évalué la valeur locative unitaire à 1 600 euros par mètre carré pondéré, expliquant avoir tenu compte d’un emplacement favorable bénéficiant d’un secteur très central et touristique, très bien desservi, fréquenté par une clientèle à pouvoir d’achat élevé, sur une voie de commercialité secondaire dominée par les indépendants, au sein d’un plus vaste circuit de chalandise, de la destination très large, de locaux à effet d’enseigne réduit, offrant une petite zone de vente correctement configurée et néanmoins adaptée pour l’exploitation du commerce exercé, en très bon état général, avec réserve et sanitaire, et des locations de boutiques dans le quartier concerné.

La S.A.R.L. [J] conteste la valeur locative unitaire retenue par l’expert judiciaire et sollicite que cette dernière soit évaluée à la somme de 1 400 euros, faisant valoir que l’expert ne peut pas retenir des références parmi les rues les plus commerçantes de [Localité 1], comme la [Adresse 9], la [Adresse 10], le [Adresse 7] ou la [Adresse 14], dont la commercialité est largement supérieure à celle de la rue litigeuse, et retenir un prix correspondant au prix moyen des nouvelles locations, qui est supérieur aux renouvellements amiables et qui est proche des plus élevés des renouvellements judiciaires, tout en reconnaissant, comme il le fait à plusieurs reprises dans son rapport, que la [Adresse 5] est une voie de commercialité secondaire.

La S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE sollicite de voir retenir une valeur unitaire de 1 900 euros. Au soutien de sa demande, la bailleresse se réfère notamment aux termes du rapport d’expertise amiable qu’elle verse aux débats et observe que le marché s’établit entre 1 800 euros/m²B et 2 600 euros/m²B, et que, même en pondérant pour tenir compte du caractère légèrement en retrait de la [Adresse 5], le niveau de prix raisonnable s’établit à 1 900 euros/m²B. La bailleresse ajoute que l’expert judiciaire retient une valeur locative médiane de renouvellement de 1 600 euros/m²B alors que la moyenne arithmétique ressort à 1 664 euros/m²B. En réplique à l’argumentation de la S.A.R.L. [J], elle fait par ailleurs remarquer que les [Adresse 13], [Localité 9] [Adresse 15] et [Localité 5], dont la locataire conteste la similarité avec la [Adresse 5], bordent toutes cette dernière, et que la valeur retenue par la preneuse n’est adossée à aucune référence judiciaire équivalente.

En ce qui concerne la critique de la S.A.R.L. [J], selon laquelle l’expert aurait omis de prendre en considération le caractère secondaire de la commercialité de la [Adresse 5], il y a lieu de considérer que celle-ci est inopérante, dès lors que l’expert a explicitement rappelé et pris en compte le caractère secondaire de la [Adresse 5], notamment en pages 8, 26, 28, 35 et 36 de son rapport, qu’il pouvait en outre valablement retenir des références au sein de rues plus commerçantes que la [Adresse 5] à condition pour lui de tenir compte des différences de commercialité, ce qu’il indique avoir fait, et que c’est à tort que la locataire reproche à l’expert d’avoir retenu un prix égal au prix moyen des nouvelles locations, le prix moyen des 11 références de nouvelles locations avec loyers purs étant de 1 965 euros/m²B, soit un prix excédant de 365 euros le prix de 1 600 euros/m²B proposé par l’expert et excédant même de 65 euros le prix unitaire de 1 900 euros/m²B réclamé par la bailleresse.

S’agissant des critiques de la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE, il est d’abord rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés, mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un, dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques. En outre, c’est à tort que la bailleresse considère que le marché s’établit entre 1 800 euros/m²B et 2 600 euros/m²B, la plus basse des références de nouvelles locations ne dépassant pas la valeur unitaire de 1 079 euros/m²B. Enfin, bien que les diverses voies citées par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE bordent effectivement la [Adresse 5], comme le soutient la bailleresse, ces rues sont de meilleure commercialité que la rue des locaux pris à bail, ce qui a été rappelé à de nombreuses reprises par l’expert, notamment en page 30, 34 et 36 de son rapport.

Dès lors, au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment, ainsi que de l’analyse des références opérantes recensées par l’expert, la valeur unitaire brute proposée par ce dernier apparaît justifiée.

Le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à la S.A.R.L. [J] sera donc fixé à la somme de 1 600 euros/m²B.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :

— la surface pondérée des locaux loués de 15,60 m²B,

— la valeur locative unitaire de renouvellement de 1 600 euros par mètre carré pondéré,

— la majoration de 8 % pour large destination,

— la majoration de 3 % au titre de la faculté de location-gérance et de sous-location,

— l’abattement de 461 euros au titre de la taxe foncière,

la valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de : 27 244,60 euros.

Le montant du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2022 sera par suite fixé à la somme en principal de 27 244,60 euros par an.

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

En l’espèce, la preneuse a payé, depuis le 1er octobre 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé.

Il y a donc lieu de dire, le prononcé d’une condamnation étant toutefois exclu, que la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE devra restituer à la S.A.R.L. [J] le trop-perçu de loyers ainsi constitué.

Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.

La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la clause d’indexation et la demande de compensation

La S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE fait valoir que la clause d’indexation insérée au bail prévoit une indexation conventionnelle du loyer à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, et sollicite que le juge des loyers constate que la clause d’indexation contractuelle doit s’appliquer dès le 1er octobre 2022 et ordonne par conséquent la compensation des créances réciproques des parties.

La S.A.R.L. [J] oppose que le juge des loyers commerciaux doit se déclarer incompétent sur ce point au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, il est observé que la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE forme deux demandes.

La première, qui tend à voir « constater » l’application d’une clause, ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, dès lors qu’elle ne vise pas à conférer des droits à la partie qui les requiert.

Quant à la seconde, qui tend à voir prononcer une compensation, celle-ci n’entre pas dans la compétence du juge des loyers, laquelle est strictement limitée à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé et demeure exclusive du prononcé d’une condamnation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais de l’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Rejette la demande de sursis à statuer formée par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE,

Fixe à la somme annuelle de 27 244,60 euros, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 entre la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE et la S.A.R.L. [J],

Dit que la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE devra restituer à la S.A.R.L. [J] le trop-perçu de loyers, assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû et, ce à compter du 6 juillet 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts,

Se déclare incompétente pour statuer sur la demande de compensation formée par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE et à hauteur de 50 % par la S.A.R.L. [J],

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Mai 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI