TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 24/12859 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57RR

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [M]

131 rue Henri Barbusse

93300 AUBERVILLIERS

représenté par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1956

Madame [I] [L]

7 rue Dejean

75018 PARIS

représentée par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1956

Monsieur [W] [X]

131 rue Henri Barbusse

93300 AUBERVILLIERS

représenté par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1956

Madame [R] [F]

131 rue Henri Barbusse

93300 AUBERVILLIERS

représentée par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1956

Monsieur [T] [D]

131 rue Henri Barbusse

93300 AUBERVILLIERS

représenté par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1956

Madame [J] [N]

131 rue Henri Barbusse

93300 AUBERVILLIERS

représentée par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1956

Monsieur [Z] [P]

131 rue Henri Barbusse

93300 AUBERVILLIERS

représenté par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1956

Madame [E] [O]

131 rue Henri Barbusse

93300 AUBERVILLIERS

représentée par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1956

DÉFENDERESSE

S.A.S. HABITATS GROUPES

24 rue de Téhéran

75008 PARIS

représentée par Maître Olivier BONNEAU de la SELARL Rivière X Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0312

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-président

Madame Ariane SEGALEN, Vice-président

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame MECHIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 19 Mai 2026

6ème chambre 1ère section

N° RG 24/12859 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57RR

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

En premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société HABITATS GROUPES a fait construire un ensemble immobilier sur un terrain dont elle est propriétaire situé 129 bis – 131 rue Henri Barbusse à Aubervilliers (93), aux fins de vente des lots en l’état futur d’achèvement.

Suivant actes authentique du 13 avril 2021, la société HABITATS GROUPES a ainsi vendu en l’état futur d’achèvement :

— à Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] un appartement avec jardin privatif ainsi qu’une place de parking au prix de 465 000 € ;

— à Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] un appartement, un jardin privatif avec terrasse ainsi qu’une place de parking également au prix de 465 000 € ;

— à Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] un appartement et une place de parking au prix de 530 000 €.

Suivant acte authentique signé le 21 mai 2021, la société HABITATS GROUPES a également vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] un appartement en triplex ainsi qu’une place de parking au prix de 630 000 €.

Ces quatre actes authentiques prévoyaient une livraison des biens au plus tard à la fin du 1er trimestre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Par message électronique du 24 novembre 2021, la société HABITATS GROUPES a informé les acquéreurs qu’en raison de la cessation des paiements annoncée par la société RCC, en charge des travaux de couverture, le planning était revu, prévoyant une livraison à la fin du 2ème trimestre 2022.

Par courrier daté du 28 avril 2022, la société HABITATS GROUPES a informé les acquéreurs d’un report de la date de livraison de l’immeuble au 4ème trimestre 2022 en raison des aléas liés à la pandémie, à la guerre en Ukraine, à la faillite de l’entreprise de couverture, à l’augmentation des coûts des matériaux et à la révision des contrats de ses entreprises.

Par courrier daté du 7 avril 2023, la société HABITATS GROUPES a informé les acquéreurs d’un nouveau report de livraison au 3ème trimestre 2023 en raison de modifications de travaux exigées par la société ENEDIS.

Par courrier daté du 8 juin 2023, la société HABITATS GROUPES a informé les acquéreurs d’un nouveau report de la livraison à la fin du 3ème trimestre 2023 ou au début du 4ème trimestre 2023 dans l’attente du passage de la société ENEDIS pour valider la conformité des travaux réalisés.

Par courrier du 7 novembre 2023, la société HABITATS GROUPES a informé les acquéreurs d’un nouveau report de livraison au 1er trimestre 2024 en raison de la nécessité de lever des réserves émises par la société ENEDIS.

Le conseil des acquéreurs susvisés a mis en demeure la société HABITATS GROUPES de justifier des mesures mises en œuvre auprès de la société ENEDIS pour permettre la réception des ouvrages, d’indemniser ses clients de leurs préjudices et de communiquer un planning des interventions à venir pour la livraison de leurs lots par courriers :

— daté du 5 décembre 2023, s’agissant des lots acquis par Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] ;

— daté du 15 janvier 2023 (mais en réalité écrit le 15 janvier 2024 au regard de son contenu et des allégations des parties), s’agissant des lots acquis par Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] ;

— daté du 17 janvier 2023 (mais en réalité écrit le 17 janvier 2024 au regard de son contenu et des allégations des parties), s’agissant des lots acquis par Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L].

Par courrier du 8 janvier 2024, la société HABITATS GROUPES a informé les acquéreurs reporter la livraison au 2ème trimestre 2024 en raison des délais et aléas du concessionnaire ENEDIS, de VEOLIA et des intempéries.

La livraison des lots est intervenue :

— le 2 juillet 2024 pour Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O];

— le 4 juillet 2024 pour Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] ;

— le 10 juillet 2024 pour Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ;

— le 17 juillet 2024 pour Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N].

Par ordonnances sur requête rendues le 21 août 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a autorisé les saisies conservatoires suivantes sur les comptes de la société HABITATS GROUPES :

—  56.515,27 € au profit de Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ;

—  53.701,41 € au profit de Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] ;

—  67.098,38 € au profit de Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] ;

—  51.204,19 € au profit de Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F].

Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné la rétractation de ces ordonnances et la mainlevée de ces saisies conservatoires au regard de son incompétence territoriale par jugements du 24 mars 2025.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2024, Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O], Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F], Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] et Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ont fait assigner la société HABITATS GROUPES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

« Vu l’article 1170 du code civil

Vu l’article L212-1 du code de la consommation

Vu l’article 1231-1 du code civil

Vu les articles 1601-1 et 1611 du code civil

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

Vu l’article 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces communiquées,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

DECLARER M. et Mme [P], M. et Mme [X], M. et Mme [M] et M. et Mme [D] recevable et bien fondés en leur action ;

A titre principal

DIRE abusive la clause contractuelle conclue entre les parties prévoyant des causes de suspension légitime du chantier ;

Partant, RÉPUTER ces dispositions non écrites et CONDAMNER la SAS HABITATS GROUPES :

— A indemniser Monsieur [P] et Madame [O] de l’ensemble de leurs préjudices résultant du retard de livraison de leurs parties privatives et des parties communes soit la somme de 53.701,41 euros ;

— A indemniser Monsieur [X] et Madame [F] de l’ensemble de leurs préjudices résultant du retard de livraison de leurs parties privatives et des parties communes soit la somme de 52.576,22 euros ;

— A indemniser Monsieur [K] et Madame [L] de l’ensemble de leurs préjudices résultant du retard de livraison de leurs parties privatives et des parties communes soit la somme de 188.644,47 euros ;

— A indemniser Monsieur [D] et Madame [N] de l’ensemble de leurs préjudices résultant du retard de livraison de leurs parties privatives et des parties communes soit la somme de 67.098,38 euros;

A titre subsidiaire

CONDAMNER la SAS HABITATS GROUPES à indemniser Monsieur [P] et Madame [O] de l’ensemble de leurs préjudices résultant du retard de livraison de leurs parties privatives et des parties communes soit la somme de 53.701,41 euros ;

CONDAMNER la SAS HABITATS GROUPES à indemniser Monsieur [X] et Madame [F] de l’ensemble de leurs préjudices résultant du retard de livraison de leurs parties privatives et des parties communes soit la somme de 52.576,22 euros ;

CONDAMNER la SAS HABITATS GROUPES à indemniser Monsieur [M] et Madame [L] de l’ensemble de leurs préjudices résultant du retard de livraison de leurs parties privatives et des parties communes soit la somme de 188.644,47 euros ;

CONDAMNER la SAS HABITATS GROUPES à indemniser Monsieur [D] et Madame [N] de l’ensemble de leurs préjudices résultant du retard de livraison de leurs parties privatives et des parties communes soit la somme de 67.098,38 euros;

En tout état de cause

CONDAMNER la SAS HABITAT GROUPES à verser à Monsieur [P] et Madame [O], Monsieur [X] et Madame [F], Monsieur [M] et Madame [L], et Monsieur [D] et Madame [N] la somme de 5.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction directe au profit de Maître Tifaine ANNEQUIN, avocate au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution de la décision à intervenir. »

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, la société HABITATS GROUPES sollicite :

« Vu les articles 1103, 1231-1 et suivants et 1353 du code civil,

Vu les articles 6, 9 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris pour les causes et raisons sus énoncées de :

— DECLARER la SAS Habitats Groupés recevable et fondée dans sa demande ;

— JUGER que les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SAS Habitats Groupés ne sont pas réunies ;

En conséquence,

— REJETER l’ensemble des demandes formulées par les demandeurs ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum Madame [N] et Monsieur [D], Monsieur [V] et Madame [L], Monsieur [X] et Madame [F], Monsieur [P] et Madame [O] au paiement de la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O], Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F], Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] et Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture.

Le 25 février 2026, les demandeurs ont notifié par voie électronique des conclusions numérotées 1 et de nouvelles pièces.

Le 16 mars 2026, la société HABITATS GROUPES a notifié par voie électronique des conclusions numérotées 2 et de nouvelles pièces.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Au soutien de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture, les parties demanderesses font état de la nécessité de pouvoir répliquer aux conclusions notifiées par la société HABITATS GROUPES le 12 septembre 2025 et de l’absence de communication des 14 pièces figurant au bordereau. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, la société HABITATS GROUPES indique solliciter également la révocation de l’ordonnance de clôture, sans toutefois en préciser le motif.

En l’espèce, à l’issue de l’audience de mise en état du 19 mai 2025, un message a été adressé par voie électronique le 27 mai 2025 aux conseils des parties pour les informer que l’affaire était renvoyée à l’audience de mise en état du 22 septembre 2025 pour les conclusions en défense, notifiées au moins 10 jours avant l’audience et qu’en l’absence de demande de renvoi à la prochaine audience, les parties s’exposaient à une clôture et fixation du dossier à cette date.

Le 12 septembre 2025, la société HABITATS GROUPES a notifié par voie électronique ses conclusions en défense ainsi que le bordereau de communication de ses 14 pièces.

A l’audience du 22 septembre 2025, aucune des parties n’a informé le juge de la mise en état qu’elle avait besoin d’un délai pour préparer sa défense et les parties demanderesses n’ont pas signalé de difficulté quant à la communication des pièces pourtant visées dans le bordereau notifié par voie électronique par la société HABITATS GROUPES en même temps que ses conclusions au fond le 12 septembre 2025.

Les motifs invoqués aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, s’ils constituent effectivement un motif grave, particulièrement s’agissant du défaut allégué de communication des pièces visées au bordereau du défendeur, ne constituent toutefois pas des motifs survenus postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 22 septembre 2025, les parties demanderesses ayant eu la possibilité de signaler ces difficultés au juge de la mise en état entre le 12 et le 22 septembre 2025, ce qui aurait conduit à un renvoi de l’examen de l’affaire.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée.

Les conclusions notifiées par voie électronique par les parties les 25 février et 16 mars 2026 ainsi que les pièces 41 à 47 des parties demanderesses et 15 à 24 des parties défenderesses sont en conséquences irrecevables.

2. Sur les demandes indemnitaires formées au titre des retards de livraison

2.1 Sur la caractérisation du retard et la responsabilité du vendeur

2.1.1 Sur le caractère abusif de la clause de report du délai de livraison

Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. »

Aux termes de l’article 1218 du code civil : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

L’ensemble des actes authentiques de vente produit aux débats stipule que la livraison des lots vendus est prévue au plus tard à la fin du 1er trimestre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Ils précisent que sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

« – intempéries dûment constatées par une attestation du maître d’œuvre de l’opération, fondée sur les données de la station météorologique la plus proche du bien ou établies par les états justificatifs édités par la Fédération Française du Bâtiment.

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs au secteur socioprofessionnel du Bâtiment et de ses industries annexes ou à ses fournisseurs; ou la grève spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier ou à un service public, qui perturberait notoirement et profondément le déroulement du chantier ;

— retard résultant, de la sauvegarde du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la sauvegarde, la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise intervenant sur le chantier, (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le [U] à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant); concernant ces causes, le délai de retard pris en compte sera limité à 3 mois,

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ; concernant ces causes, le délai de retard pris en compte sera limité à 3 mois,

— injonctions administratives ou judiciaires (y compris celles prises par un expert désigné judiciairement) de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables [U].

— troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, pandémies, épidémies, incendies, inondations, acte de vandalisme, accidents de chantier dès lors qu’ils ne sont pas fondés sur des fautes ou des négligences imputables au [U] ;

— retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F. – G.D.F. — La Poste. – Compagnie des Eaux…) dans la mise à disposition des différents fluides et de raccordement aux réseaux dès lors que le [U] aura accompli toutes diligences à l’égard de ces concessionnaires.

— retards de paiement de l’ACQUÉREUR tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le [U] aurait accepté de réaliser.

— les retards provenant de la découverte d’anomalies du sol ou sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, pollution ou contamination des terres nécessitant un enlèvement, découverte ou recherche de site ou vestige archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous œuvre d’immeubles avoisinants) et plus généralement, tous éléments dans le sol ou sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation et qui n’auraient pas été décelés par les études de sols et les diagnostics environnementaux que le Vendeur aura fait établir.

— les retards imputables à l’ACQUÉREUR (tel que le choix tardif des prestations intérieures ou demande de prestations supplémentaires),

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal à celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, sauf l’information du maître d’œuvre d’exécution des travaux, souverain en la matière, de pouvoir recadrer les plannings d’exécution successifs amenant à un retard de moindre durée.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, le [U] et l’ACQUEREUR, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à une attestation établie sous sa propre responsabilité par le Maître d’œuvre de réalisation du suivi des travaux de construction. »

Il convient de relever que si cette clause prévoit pas moins de 11 causes légitimes de suspension du délai de livraison, celles-ci correspondent également à des cas de force majeur au sens de l’article 1218 du code civil susvisé, lesquelles justifieraient donc en toute hypothèse un retard de livraison, sauf à démontrer que le vendeur aurait pu l’anticiper au regard des informations dont il avait connaissance.

En outre, cette clause prévoit que les parties s’en rapportent à un certificat du maître d’œuvre de l’opération, chargé de vérifier si le retard retenu allégué n’a pas été moindre au regard des modifications effectives du planning en cours de travaux.

Enfin, la clause litigieuse prévoit un certain nombre de justificatifs permettant d’établir la survenance de ces événements et exclut les hypothèses dans lesquels certains d’entre eux résulteraient d’une carence imputable au vendeur tels qu’un défaut d’accomplissement des diligences auprès des concessionnaires, une mauvaise prise en compte des informations figurant dans les études préalables, des négligences à l’origine de troubles ou d’injonctions administratives.

Dans ces conditions, il apparaît que cette clause de report des délais de livraison insérée dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement conclus entre les parties ne créent pas un déséquilibre significatif dans leurs droits et obligations au détriment des acquéreurs.

Les parties demanderesses seront donc déboutées de leur demande aux fins de voir déclarer ces clauses abusives.

2.1.2 Sur les causes de report du délai de livraison invoquées par le vendeur

Sur les retards liés aux problématiques de l’exécution des travaux par l’entreprise TMA

Le délai de livraison contractuellement convenu était fixé au 31 mars 2022.

Sur le retard de six mois lié aux problématiques de l’exécution des fondations, voiles par passes, chapes et finitions par l’entreprise TMA

La problématique de l’exécution des travaux par l’entreprise TMA correspond à la cause légitime de suspension du délai de livraison suivante prévue aux actes de vente : « retard provenant de la défaillance d’une entreprise intervenant sur le chantier, (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le [U] à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant); concernant ces causes, le délai de retard pris en compte sera limité à 3 mois ».

Aux termes des attestations établies le 13 et 16 mai 2024, le cabinet [B] [H] ARCHITECTE, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération, atteste :

— d’un retard de chantier d’une durée de trois mois lié au retard d’exécution des fondations et des voiles par passes par l’entreprise TMA dont l’exécution était prévue pour une durée d’un mois à compter de juin 2021 alors que la réalisation effective a été constatée en octobre 2021 ;

— d’un nouveau retard de chantier de trois mois au stade de la réalisation des chapes par l’entreprise TMA nécessitant des reprises et une adaptation des finitions.

Il en résulte que le vendeur a eu connaissance de ces difficultés après la signature des actes authentiques de vente et qu’elles sont à l’origine d’un retard de travaux au moins de juillet 2021 à octobre 2021 correspondant au retard de trois mois maximum prévu par la clause de suspension du délai de livraison. Cette défaillance est d’autant plus établie que les attestations du maître d’œuvre mentionnent également le remplacement de cette société. Un unique report de la date de livraison à hauteur de cette durée maximum de 3 mois fixée au contrat sera donc pris en compte.

Cette défaillance a justifié un report de la date de livraison au 30 juin 2022.

Sur le retard de neuf mois lié à la nécessité de remplacer l’entreprise TMA

La problématique liée à la nécessité de remplacer l’entreprise TMA correspond à la cause légitime de suspension du délai de livraison suivante prévue aux actes de vente : «  retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ; concernant ces causes, le délai de retard pris en compte sera limité à 3 mois ».

Les attestations établies le 16 mai 2024 par le cabinet [B] [H] ARCHITECTE, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération mentionnent :

— un retard de trois mois en raison de la nécessité de changer d’entreprise et d’adapter les finitions des chapes ;

— un retard de trois mois lié à l’abandon de chantier par la société TMA et à la nécessité de lui substituer l’entreprise SPB pour le gros-oeuvre, les finitions et la reprise de l’ouvrage inachevé en sous-sol ;

— de nouveau un retard de 3 mois lié à l’abandon de chantier par la société TMA.

Ces attestations portent toutes sur le même événement, à savoir la nécessité de remplacer l’entreprise TMA en raison de sa carence dont le délai de suspension maximum prévu aux contrats est de trois mois au total. Ces attestations ne mentionnent pas la période à laquelle est intervenu ce changement d’entreprise de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si celui-ci a effectivement entraîné un retard de 3 mois, lequel implique qu’il soit survenu en dehors des périodes pendant lesquelles une suspension du délai de livraison est déjà retenue et avant la date prévue pour la livraison des lots.

Ce délai ne sera donc pas pris en compte pour reporter la date de livraison.

Sur les 18 mois de retard pour procéder aux raccordements du chantier liés à des difficultés avec ENEDIS et la mairie

Le retard pour procéder aux raccordements du chantier lié à des difficultés avec ENEDIS et la mairie correspond à la cause légitime de suspension du délai de livraison suivante prévue aux actes de vente : « retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F. – G.D.F. — La Poste. – Compagnie des Eaux…) dans la mise à disposition des différents fluides et de raccordement aux réseaux dès lors que le [U] aura accompli toutes diligences à l’égard de ces concessionnaires. »

Aux termes de l’attestation établie le 16 mai 2024, le cabinet [B] [H] ARCHITECTE, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération, atteste d’un retard de chantier lié aux exigences de la mairie et de la société ENEDIS ayant imposé un branchement sur un groupe de sécurité pendant 18 mois, de mars 2021 à août 2022. Cette attestation ne mentionne toutefois pas que les travaux n’ont pas pu être exécutés pendant 18 mois mais que leurs conditions d’exécution pendant ces 18 mois étaient perturbées, des visites nocturnes et prélèvements de carburant ayant été déplorés la nuit. Dans ces conditions, l’éventuel retard pris sur cette période n’est pas évalué.

Ce délai ne sera donc pas pris en compte pour reporter la date de livraison.

Sur le retard d’un mois lié aux problématiques dans l’exécution de la dalle béton du rez-de-chaussée

La société HABITATS GROUPES ne précise pas à quelle cause légitime de report du délai de livraison correspondrait ce retard d’exécution de la dalle en béton du rez-de-chaussée.

L’attestation établie le 13 mai 2024 par le cabinet [B] [H] ARCHITECTE mentionne uniquement « un retard de chantier de 1 mois dans l’exécution de la dalle béton du Rdc à la date du 07 12 2021 », sans préciser les causes et circonstances de ce retard.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que ce retard d’un mois correspondrait à une cause légitime de suspension du délai de livraison prévue aux contrats de vente ou à un cas de force majeure.

Ce délai ne sera donc pas pris en compte pour reporter la date de livraison.

Sur le retard d’un mois lié aux problématiques dans l’exécution des finitions gros-œuvre pour recevoir le « cross laminated timber » bois par l’entreprise [C]

La société HABITATS GROUPES ne précise pas à quelle cause légitime de report du délai de livraison correspondrait le retard d’exécution des finitions du gros-œuvre pour recevoir le « cross laminated timber » bois par l’entreprise [C].

L’attestation établie le 13 mai 2024 par le cabinet [B] [H] ARCHITECTE mentionne uniquement « un retard de chantier de 1 mois dans l’exécution des finitions GO pour recevoir le CLT BOIS. Prise de côte et réception de support par l’entreprise [C] au 05/01/2022, accusant un retard supplémentaire de 1 mois », sans plus de précision et d’explication sur les causes de ce retard.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que ce retard d’un mois correspondrait à une cause légitime de suspension du délai de livraison ou à un cas de force majeure.

Ce délai ne sera donc pas pris en compte pour reporter la date de livraison.

Sur le retard de quatre mois lié aux conséquences de la mise en liquidation judiciaire de la société RCC investie du lot « couverture et façade »

La problématique de la liquidation judiciaire d’une entreprise chargée de l’exécution des travaux correspond à la cause légitime de suspension du délai de livraison suivante prévue aux actes de vente : « retard résultant, de la sauvegarde du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la sauvegarde, la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) » . Le délai de 3 mois en cas de défaillance d’une entreprise dans l’exécution des travaux invoqué par les parties demanderesses n’est pas applicable à cette cause légitime de suspension spécifique à l’hypothèse de l’ouverture d’une procédure collective.

Aux termes de l’attestation établie le 16 mai 2024, le cabinet [B] [H] ARCHITECTE, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération, atteste d’un retard de chantier d’une durée de quatre mois lié aux conséquences de la mise en liquidation judiciaire de l’entreprise RCC, précisant qu’elle était en charge du lot couverture et façades et que cette situation a été notifiée en janvier 2022.

Il en résulte que le vendeur a eu connaissance de cette difficulté après la signature des actes authentiques de vente et qu’elle est à l’origine d’un retard de travaux de 4 mois de janvier à avril 2022. Ce délai de report de la date de livraison sera donc pris en compte.

Cet événement a ainsi justifié un nouveau report de la date de livraison au 31 octobre 2022.

Sur le retard de deux mois lié au conflit de voisinage et notamment au refus de la propriétaire mitoyenne de l’opération d’accorder une servitude de tour d’échelle

La société HABITATS GROUPES ne précise pas quelle cause légitime de report du délai de livraison correspondrait au retard lié au conflit de voisinage et notamment au refus de la propriétaire mitoyenne de l’opération d’accorder une servitude de tour d’échelle.

L’attestation établie le 16 mai 2024 par le cabinet [B] [H] ARCHITECTE mentionne uniquement « un retard de chantier lié au refus de nous donner accès au pignon Sud. Impossibilité de trouver un accord avec la voisine sur le tour d’échelle, en conséquence les travaux n’ont pu être fait qu’en son absence en période estivale. Période d’échange sur ce sujet avec la voisine dès le mois de février 2022 et travaux ayant ou être réalisés qu’en août 2022, accusant un retard cumulé de 2 mois ». Aucune information n’est communiquée au tribunal sur les modalités alternatives d’exécution des travaux envisageables ou non.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que ce retard correspondrait à une cause légitime de suspension du délai de livraison prévue aux contrats de vente ou à un cas de force majeure.

Ce délai ne sera donc pas pris en compte pour reporter la date de livraison.

Sur le retard d’un mois lié aux conséquences de la guerre en Ukraine sur l’approvisionnement des aciers dans l’Union-Européenne ayant empêché l’exécution des travaux de la société [C]

La problématique d’un retard d’approvisionnement résultant de la guerre en Ukraine correspond à un cas de force majeur dès lors que celle-ci, déclenchée le 24 février 2022, comme ses conséquences, n’étaient pas raisonnablement prévisibles lors de la signature des actes authentiques de vente en avril et mai 2021.

Aux termes de l’attestation établie le 16 mai 2024, le cabinet [B] [H] ARCHITECTE, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération, atteste d’un retard de chantier d’une durée d’un mois lié aux conséquences de la guerre en Ukraine sur l’approvisionnement des aciers dans l’UE, faisant référence à un courrier transmis par l’entreprise [C] le 14 mars 2022.

Ce retard intervient toutefois sur la même période que le retard déjà retenu en raison du placement en liquidation judiciaire de la société RCC, il ne peut donc être pris en compte pour reporter de nouveau la date de livraison.

Sur le retard d’un mois lié au débord de fondations de la construction voisine

Le débord de fondations de la construction voisine correspond à la cause légitime de suspension du délai de livraison suivante prévue aux actes de vente : « les retards provenant de la découverte d’anomalies du sol ou sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, pollution ou contamination des terres nécessitant un enlèvement, découverte ou recherche de site ou vestige archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous œuvre d’immeubles avoisinants) et plus généralement, tous éléments dans le sol ou sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation et qui n’auraient pas été décelés par les études de sols et les diagnostics environnementaux que le Vendeur aura fait établir. »

Aux termes de l’attestation établie le 13 mai 2024, le cabinet [B] [H] ARCHITECTE, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération, atteste d’un retard de chantier d’une durée d’un mois lié à la problématique de débord de fondations voisines identifiée dans l’étude G5-G2Pro et mis à jour dans l’étude G5 par SEFIA en phase chantier à la date du 7 avril 2023.

Il apparaît toutefois que ce retard est intervenu alors que le bien aurait déjà dû être livré aux acquéreurs depuis le 31 octobre 2022 au regard des périodes de suspension prises en compte. Il ne peut donc justifier un report de la date de livraison.

Sur le retard lié aux difficultés de raccordement ENEDIS aux logements

Les difficultés de raccordement ENEDIS aux logements correspondent à la cause légitime de suspension du délai de livraison suivante prévue aux actes de vente : « retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F. – G.D.F. — La Poste. – Compagnie des Eaux…) dans la mise à disposition des différents fluides et de raccordement aux réseaux dès lors que le [U] aura accompli toutes diligences à l’égard de ces concessionnaires. »

Aux termes de l’attestation établie le 16 mai 2024, le cabinet [B] [H] ARCHITECTE, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération, atteste d’un retard de chantier toujours en cours à la date d’établissement de celle-ci en raison d’un refus par le service de raccordement de la société ENEDIS des installations pourtant validées par celle-ci, nécessitant de procéder à d’importants travaux modificatifs reportant de 4 semaines la réception prévue.

Il en résulte que le vendeur a eu connaissance de cette difficulté après la signature des actes authentiques de vente et qu’elle est à l’origine d’un retard de travaux d’un mois entre mai et juin 2024. Toutefois, à cette date les logements auraient déjà dû être livrés depuis le 31 octobre 2022, il ne s’agit donc pas d’une cause légitime permettant de suspendre le délai de livraison.

Sur le retard d’un mois lié à la défaillance de la société FERN dans l’exécution de ses travaux

La problématique de la défaillance de la société FERN correspond à la cause légitime de suspension du délai de livraison suivante prévue aux actes de vente : « retard provenant de la défaillance d’une entreprise intervenant sur le chantier, (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le [U] à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant); concernant ces causes, le délai de retard pris en compte sera limité à 3 mois ».

Aux termes de l’attestation établie le 16 mai 2024, le cabinet [B] [H] ARCHITECTE, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération, atteste d’un retard de chantier d’une durée d’un mois « lié à la défaillance de l’entreprise FERN dans l’exécution de ses travaux dans les délais. Toujours en attente des mises en route CTA afin de pouvoir faire la réception définitive des logements en vue de la livraison. »

Il en résulte que le vendeur a eu connaissance de cette difficulté après la signature des actes authentiques de vente et qu’elle est à l’origine d’un retard au mois de mai 2024. Toutefois, à cette date les logements auraient déjà dû être livrés depuis le 31 octobre 2022, il ne s’agit donc pas d’une cause légitime permettant de suspendre le délai de livraison.

Sur le retard de deux mois lié au démarrage de chantier du lot structure métal par l’entreprise Metalkad qui a été défaillante

La société HABITATS GROUPES ne précise pas à quelle cause légitime de report du délai de livraison correspondrait le retard de deux mois lié au démarrage de chantier du lot structure métal par l’entreprise Metalkad qui a été défaillante

L’attestation établie le 16 mai 2024 par le cabinet [B] [H] ARCHITECTE mentionne « un retard de chantier lié au démarrage de chantier du Lot structure métal par l’entreprise METALKAD, se trouvant en grande difficulté financière et donc à trouver des solutions avec les autres lots pour les accès de chantier et accusant ainsi un retard de 2 mois ». Cette attestation ne fait pas état d’une procédure collective et n’explique pas quelle aurait été la défaillance de l’entreprise METALKAD, mentionnant uniquement ses difficultés financières et un retard de deux mois sans même indiquer la période d’exécution des travaux concernée.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que ce retard de 2 mois correspondrait à une cause légitime de suspension du délai de livraison ou à un cas de force majeure justifiant le report de la date de livraison.

Ce délai ne sera donc pas pris en compte pour reporter la date de livraison.

Sur le retard d’un mois lié à l’impossibilité de trouver des entreprises pouvant répondre au doublage coupe-feu des structures métalliques

La société HABITATS GROUPES ne précise pas à quelle cause légitime de report du délai de livraison correspondrait le retard d’un mois lié à l’impossibilité de trouver des entreprises pouvant répondre au doublage coupe-feu des structures métallique.

L’attestation établie le 16 mai 2024 par le cabinet [B] [H] ARCHITECTE mentionne « un retard de chantier lié à l’impossibilité de trouver des entreprises pouvant répondre au doublage coupe-feu de structures métalliques. Pas de produit de doublage standard avec des PV. Nécessité de faire un procéder conforme par peinture intumescente, accusant un retard de 1 mois ». Cette attestation ne permet pas d’établir que cette cause de retard correspondrait à un cas de force majeure qui ne pouvait raisonnablement être prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.

Ce délai ne sera donc pas pris en compte pour reporter la date de livraison.

Sur le retard de 6 mois lié aux difficultés pour trouver une entreprise pour la réalisation de l’ensemble des caniveaux

La société HABITATS GROUPES ne précise pas quelle cause légitime de report du délai de livraison correspondrait au retard de 6 mois lié aux difficultés pour trouver une entreprise pour la réalisation de l’ensemble des caniveaux.

L’attestation établie le 16 mai 2024 par le cabinet [B] [H] ARCHITECTE mentionne « un retard de chantier lié au retard pour trouver une entreprise pour la réalisation de l’ensemble des caniveaux. Accord avec l’entreprise METALKAD en Octobre 2023 mais toujours pas soldé, retard de 6 mois. ». Cette attestation ne permet pas d’établir que cette cause de retard correspondrait à un cas de force majeure qui ne pouvait raisonnablement être prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.

Ce délai ne sera donc pas pris en compte pour reporter la date de livraison.

2.1.3 Sur la responsabilité de la société HABITATS GROUPES

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, repris à l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Il en résulte que la date de livraison, précisée au contrat, est un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et que le non-respect de ce délai est de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur.

La société HABITATS GROUPES ayant justifié de causes légitimes reportant le délai de livraison contractuellement prévu au 31 mars 2022 à la date du 31 octobre 2022, un retard est caractérisé :

— entre le 1er novembre 2022 et le 2 juillet 2024 pour Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] ;

— entre le 1er novembre 2022 et le 4 juillet 2024 pour Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] ;

— entre le 1er novembre 2022 et le 10 juillet 2024 pour Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ;

— entre le 1er novembre 2022 et le 17 juillet 2024 pour Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N].

La responsabilité de la société HABITATS GROUPES est ainsi engagée au titre de ces retards.

2.2 Sur les indemnisations

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit (Civ. 3ème 5 juillet 2001, N° 99-18.712).

2.2.1 Sur les préjudices de Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O]

Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] sont bien-fondés à solliciter l’indemnisation des préjudices prévisibles qu’ils justifient avoir subis en raison du retard de livraison de leurs lots entre le 1er novembre 2022 et le 2 juillet 2024.

Sur le remboursement des loyers

Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut ignorer que les acquéreurs du bien ne pourront y loger dans l’attente de la livraison de celui-ci de sorte que les frais de logement supplémentaires à supporter sont prévisibles.

S’agissant des loyers dont ils ont continué à s’acquitter pour un logement de type T2 dans le 10ème arrondissement de Paris du fait de l’indisponibilité de leur appartement, Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] justifient du montant de ces derniers en produisant les quittances correspondantes jusqu’au 30 juin 2024. Le montant de ces loyers sera ainsi pris en compte.

Le montant des provisions pour charges ne sera en revanche pas pris en considération, celles-ci correspondant généralement à des charges liées à la vie courante et au fonctionnement d’une copropriété qu’ils auraient également supportées en habitant leur appartement. Les avis de régularisations de charges permettant de déterminer la nature et le coût final effectif de celles ne sont en outre pas produits.

Le montant des loyers du 1er novembre 2022 au 30 juin 2024 qui sera pris en compte s’élève donc à 24.020 € (1.145 x 20 + 1.120).

Sur les intérêts intercalaires et frais d’assurance

L’acte authentique de vente signé le 13 avril 2021 stipule expressément que Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] financent l’acquisition de leur bien au moyen d’un prêt immobilier.

Au soutien de leur demande d’indemnisation des frais intercalaires et frais d’assurance qu’ils indiquent avoir acquittés en pure perte, Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] produisent uniquement aux débats des relevés de comptes bancaires qui ne permettent pas au tribunal de déterminer que le montant des sommes débitées au titre de « PRET IMMOBILIER ECH » et « PRLV SEPA CACI NON LIFE LIMITED ASS EMPRUNTEUR ALTERNATIVE » correspondent effectivement aux frais liés à l’emprunt contracté pour acquérir le bien livré avec retard par la société HABITATS GROUPES et à des frais dont ils n’auraient pas eu à s’acquitter si l’appartement leur avait été livré à la date prévue.

Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] seront donc déboutés des demandes qu’ils forment au titre des intérêts intercalaires et frais d’assurance.

Sur le préjudice moral

Il est produit aux débats les courriers suivant informant les acquéreurs des reports successifs des dates de livraison :

— courrier du 28 avril 2022 annonçant un report de la date de livraison au 4ème trimestre 2022, alors que celle-ci aurait déjà dû intervenir depuis la fin du 1er trimestre ;

— courrier du 7 avril 2023 annonçant un report de la livraison finalement prévue en juin 2023 au 3ème trimestre 2023 ;

— courrier du 25 juillet 2023 annonçant une livraison au début du 4ème trimestre 2023 ;

— courrier du 7 novembre 2023 annonçant un report de livraison au 1er trimestre 2024 alors qu’elle aurait dû intervenir en octobre 2023 ;

— courrier du 8 janvier 2024 annonçant un report de livraison au 2ème trimestre 2024 alors qu’elle aurait dû intervenir en janvier 2024 ;

— courrier du 30 avril 2024 annonçant une livraison en juin 2024 ;

— convocation du 21 juin 2024 pour une livraison en juillet 2024.

Le préjudice moral, distinct du préjudice locatif et de l’encourt de l’intérêt légal sur les sommes susvisées est ainsi caractérisé par l’incertitude de Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] quant à la date de livraison de leurs biens, certaines informations sur celle-ci étant d’ailleurs communiquées après la date de livraison annoncée et la multiplication des démarches amiables et judiciaires qu’ils ont été dans l’obligation d’entreprendre pour faire valoir leurs droits en justice alors qu’un retard de livraison de plus de 18 mois est caractérisé.

Une somme de 3.000 euros leur sera allouée en indemnisation de ce préjudice.

*****

La société HABITATS GROUPES sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] une somme de 27.020 € en indemnisation de leur préjudice (24.020 + 3.000).

2.2.2 Sur les préjudices de Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F]

Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] sont bien-fondés à solliciter l’indemnisation des préjudices prévisibles qu’ils justifient avoir subis en raison du retard de livraison de leurs lots entre le 1er novembre 2022 et le 4 juillet 2024.

Sur le remboursement des loyers et des frais de déménagement

Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut ignorer que les acquéreurs du bien ne pourront y loger dans l’attente de la livraison de celui-ci de sorte que les frais de logement supplémentaires à supporter sont prévisibles.

En revanche, il n’est pas établi que le vendeur pouvait prévoir la naissance des enfants de Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] et la nécessité subséquente de déménager dans un logement plus grand. Ceux-ci seront donc déboutés de leur demande de remboursement des frais de déménagement qu’ils ont assumés.

S’agissant des loyers dont ils ont continué à s’acquitter pour un logement situé dans le 18ème arrondissement de Paris du fait de l’indisponibilité de leur appartement, Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] justifient du montant de ces derniers en produisant les quittance correspondantes jusqu’au 31 mars 2023. Ils produisent également les quittances du loyer qu’ils ont ensuite payé, toujours pour un logement situé dans le 18ème arrondissement de Paris, jusqu’au 31 mai 2024. Le montant de ces loyers sera ainsi pris en compte.

Le montant des provisions pour charges ne sera en revanche pas pris en considération, celles-ci correspondant généralement à des charges liées à la vie courante et au fonctionnement d’une copropriété qu’ils auraient également supportées en habitant leur appartement. Les avis de régularisations de charge permettant de déterminer la nature et le coût final effectif de celles-ci ne sont en outre pas produits.

Le montant des loyers du 1er novembre 2022 au 31 mai 2024 qui sera pris en compte s’élève donc à 25.647,39 € (1.300 x 5 + 1.360 x 11 + 1.372,27 + 1.407,56 x2).

Sur les intérêts intercalaires et frais d’assurance

L’acte authentique de vente signé le 13 avril 2021 stipule expressément que Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] financent l’acquisition de leur bien au moyen de quatre prêts immobiliers, l’un de 194.417 € (n°DD16191896), le second de 145.000 € (n°DD16191897), le troisième de 10 000 € (prêt n°DD16191898) et le quatrième de 84.000 € (prêt n°DD16191899). Les frais supplémentaires en cas de retard de livraison liés à ces financements étaient donc prévisibles.

Au soutien de leur demande d’indemnisation des frais intercalaires et frais d’assurance qu’ils indiquent avoir acquittés en pure perte, Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] communiquent :

— le tableau d’amortissement du prêt de 194.417 € n°DD16191896 édité par leur banque le 9 juillet 2024 mentionnant les intérêts normaux, les intérêts différés et frais d’assurance depuis le 5 janvier 2021 ;

— le tableau d’amortissement du prêt de 145.000 € n°DD16191897 édité par leur banque le 9 juillet 2024 mentionnant les intérêts normaux, les intérêts différés et frais d’assurance depuis le 5 janvier 2021 ;

— le tableau d’amortissement du prêt à taux 0% de 10.000 € n°DD16191898 édité par leur banque le 9 juillet 2024 mentionnant les frais d’assurance depuis le 5 janvier 2021 ;

— le tableau d’amortissement du prêt à taux 0% de 84.000 € n°DD16191899 édité par leur banque le 9 juillet 2024 mentionnant les frais d’assurance depuis le 5 janvier 2021.

S’agissant des intérêts différés suivis d’un astérisque il est précisé que ceux-ci sont stockés mais non prélevés. En l’absence de preuve qu’ils ont effectivement été payés par Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] au regard des conditions prévues au contrat de prêt, ils ne peuvent prétendre à leur remboursement.

A la lecture du tableau d’amortissement, il apparaît que Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] ont commencé à amortir leurs prêts à compter du 5 avril 2023 s’agissant du prêt de 194.417 € n°DD16191896, à compter du 5 février 2023 s’agissant du prêt de 145.000 € n°DD16191897 et du prêt à taux 0% de 10.000 € n°DD16191898. Les intérêts et frais d’assurance payés à compter de ces dates de début d’amortissement correspondent aux frais dont ils se seraient normalement acquittés quelle que soit la date de livraison de leur bien, ils ne seront donc pas pris en compte.

S’agissant du prêt à taux 0% de 84.000 € n°DD16191899, le tableau d’amortissement prévoyant une franchise de 60 échéances, il n’est pas démontré que le retard de livraison ait eu un impact sur les frais d’assurances payés par Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F].

Le montant des intérêts et frais à retenir entre le 1er novembre 2022 et la date de début d’amortissement des prêts s’élève donc à 3.153,39 € (47,39 x 3 + 178,38 x 3 + 494,03 x 3 + 35,35 x 3 + 764,31 + 118,75 + 2,44 x 2).

Sur le préjudice moral

Au regard des courriers informant les acquéreurs des reports successifs des dates de livraison, le préjudice moral, distinct du préjudice locatif et de l’encourt de l’intérêt légal sur les sommes susvisées est également caractérisé par l’incertitude Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] quant à la date de livraison de leurs biens, certaines informations sur celle-ci étant d’ailleurs communiquées après la date de livraison annoncée et la multiplication des démarches amiables et judiciaires qu’ils ont été dans l’obligation d’entreprendre pour faire valoir leurs droits en justice alors qu’un retard de livraison de plus de 18 mois est caractérisé.

Une somme de 3.000 euros leurs sera allouée en indemnisation de ce préjudice.

*****

La société HABITATS GROUPES sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] une somme de 31.800,78 € en indemnisation de leur préjudice ( 25.647,39 + 3.153,39 + 3.000).

2.2.3 Sur les préjudices de Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L]

Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] sont bien-fondés à solliciter l’indemnisation des préjudices prévisibles qu’ils justifient avoir subis en raison du retard de livraison de leurs lots entre le 1er novembre 2022 et le 10 juillet 2024.

Sur la perte de valeur du logement

Au soutien de leur demande d’indemnisation liée à une perte de valeur de leur bien immobilier, Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ne produisent aux débats que des avis de valeur de celui-ci, lesquels ne peuvent permettre d’établir que le bien se serait effectivement vendu 500.000 € en novembre 2022 et n’a été effectivement vendu qu’au prix de 370.000 à 390.000 €, sa vente à ce jour n’étant au demeurant pas établie.

En outre, à supposer que tel soit le cas, il n’est pas démontré qu’une baisse des prix du marché de l’immobilier était prévisible à la date de signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement de l’appartement avec la société HABITATS GROUPES.

Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] seront donc déboutés de la demande qu’ils forment au titre de la perte de valeur de leur logement.

Sur le paiement des charges de copropriété

Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ne démontrent pas que le montant des charges de copropriété dont ils se sont acquittés sur la période, incluant l’eau froide, l’ascenseur et les charges communes générales serait supérieur au montant des charges de copropriété et charges courantes dont ils se seraient acquittés en emménageant dans leur nouvel appartement.

Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] seront donc déboutés de la demande qu’ils forment au titre du remboursement des charges de copropriété.

Sur les intérêts intercalaires et frais d’assurance

L’acte authentique de vente signé le 21 mai 2021 ne mentionne ni que le financement de l’opération sera effectué à l’aide d’un prêt immobilier relais, ni par la vente de leur bien immobilier qu’ils ont finalement continué à occuper.

Le préjudice allégué par Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] au titre du paiement de frais intercalaires et primes d’assurances supplémentaires dans le cadre du prêt relais souscrit en raison du retard de livraison n’apparaît donc pas prévisible pour le vendeur.

Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] seront ainsi déboutés de la demande qu’ils forment à ce titre.

Sur les frais de transport

Au soutien de leur demande, Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ne produisent aux débats qu’une attestation mentionnant les coûts du forfait NAVIGO que Monsieur [Y] [M] a supporté sur la période, sans produire aucune pièce permettant de déterminer quel est son lieu de travail et quels sont les lieux de garde de leurs enfants. Dans ces conditions, ils n’établissent pas qu’ils n’auraient pas engagés les mêmes dépenses si le bien leur avait été livré en novembre 2022, au regard de sa localisation.

Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] seront donc déboutés de la demande qu’ils forment au titre du remboursement des frais de transport.

Sur le préjudice moral

Au regard des courriers informant les acquéreurs des reports successifs des dates de livraison, le préjudice moral est également caractérisé par l’incertitude de Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] quant à la date de livraison de leurs biens, certaines informations sur celle-ci étant d’ailleurs communiquées après la date de livraison annoncée et la multiplication des démarches amiables et judiciaires qu’ils ont été dans l’obligation d’entreprendre pour faire valoir leurs droits en justice alors qu’un retard de livraison de plus de 18 mois est caractérisé.

Une somme de 3.000 euros leur sera allouée en indemnisation de ce préjudice.

2.2.4 Sur les préjudices de Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N]

Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] sont bien-fondés à solliciter l’indemnisation des préjudices prévisibles qu’ils justifient avoir subis en raison du retard de livraison de leurs lots entre le 1er novembre 2022 et le 17 juillet 2024.

Sur le remboursement des loyers et des frais de parking

Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut ignorer que les acquéreurs des lots ne pourront en jouir dans l’attente de la livraison de ceux-ci de sorte que les frais de logement et de parking supplémentaires à supporter sont prévisibles.

S’agissant des loyers et frais de parking dont Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] ont continué à s’acquitter pour un logement de type T3 situé à Bagnolet du fait de l’indisponibilité de leur appartement, ils justifient du montant de ces derniers en produisant les quittances correspondantes jusqu’au 30 juin 2024.

Le montant des provisions pour charges ne sera en revanche pas pris en considération, celles-ci correspondant généralement à des charges liées à la vie courante et au fonctionnement d’une copropriété qu’ils auraient également supportées en habitant leur appartement (eau, électricité, gaz…) et les avis de régularisations détaillés de charge permettant de déterminer la nature et le coût final effectif de celles-ci n’étant pas produits.

Le montant des loyers du 1er novembre 2022 au 17 juillet 2024 qui sera pris en compte s’élève donc à 21.240,10 € (998,62 x 3 + 77,37 x 3 + 1.033,50 x 11 + 80,08 x 11 + 1.069,67 x 5 + 82,88 x 5).

Sur les intérêts intercalaires et frais d’assurance

L’acte authentique de vente signé le 13 avril 2021 stipule expressément que Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] financent l’acquisition de leur bien au moyen d’un prêt immobilier souscrit auprès du Crédit Lyonnais. Les frais supplémentaires en cas de retard de livraison liés à ces financements étaient donc prévisibles.

Au soutien de leur demande d’indemnisation des frais intercalaires et frais d’assurance qu’ils indiquent avoir acquittés en pure perte, Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] communiquent :

— des extraits de relevés de compte bancaire mentionnant des sommes débitées au titre du prêt ;

— les tableaux d’amortissement successifs du prêt des 26 novembre 2021 au 10 juin 2024 ;

A la lecture des tableaux d’amortissement produits, il apparaît que Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] ont commencé à amortir leur prêt à compter du 10 octobre 2024. Le montant des intérêts payés entre le 1er novembre 2022, date de report légitime de la livraison et le 17 juillet 2024, date effective de livraison de leur bien sera donc pris en compte.

Le montant des intérêts et frais à retenir s’élève donc à 8.800,85 € (333,02 + 409,87 x 6 + 458,15 + 461,10 x 11 + 478,36).

S’agissant en revanche des frais d’assurance, en l’absence de pièces contractuelles produites, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer les frais dont ils se seraient effectivement acquittés sur la période, ils seront ainsi déboutés de la demande formée à ce titre.

Sur le préjudice moral

Au regard des courriers informant les acquéreurs des reports successifs des dates de livraison, le préjudice moral, distinct du préjudice locatif, du coût des intérêts intercalaires et de l’encourt de l’intérêt légal sur les sommes susvisées est également caractérisé par l’incertitude de Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] quant à la date de livraison de leurs biens, certaines informations sur celle-ci étant d’ailleurs communiquées après la date de livraison annoncée et la multiplication des démarches amiables et judiciaires qu’ils ont été dans l’obligation d’entreprendre pour faire valoir leurs droits en justice alors qu’un retard de plus de 18 mois est caractérisé.

Une somme de 3.000 euros leur sera allouée en indemnisation de ce préjudice.

*****

La société HABITATS GROUPES sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] une somme de 33.040,95 € en indemnisation de leur préjudice ( 21.240,10 + 8.800,85 + 3.000).

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société HABITATS GROUPES qui succombe en ses prétentions essentielles, supportera donc les dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner la société HABITATS GROUPES qui succombe et est condamnée au paiement des dépens à payer au titre des frais irrépétibles :

—  1.500 € à Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] ;

—  1.500 € à Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] ;

—  1.500 € à Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] ;

—  1.500 € à Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique par les parties les 25 février et 16 mars 2026, les pièces 41 à 47 de Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O], Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F], Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] et Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L], ainsi que les pièces 15 à 24 de la société HABITATS GROUPES ;

Déboute Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O], Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F], Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] et Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] de leur demande aux fins de voir déclarer abusive la clause de report de délai de livraison insérée dans les actes de vente ;

Condamne la société HABITATS GROUPES à payer à Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] une somme de 27.020 € en indemnisation de leur préjudice résultant du retard de livraison de leurs lots dans l’immeuble situé 129 bis – 131 rue Henri Barbusse à Aubervilliers (93) ;

Condamne la société HABITATS GROUPES à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] une somme de 31.800,78 € en indemnisation de leur préjudice résultant du retard de livraison de leurs lots dans l’immeuble situé 129 bis – 131 rue Henri Barbusse à Aubervilliers (93) ;

Condamne la société HABITATS GROUPES à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] une somme de 3.000 € en indemnisation de leur préjudice résultant du retard de livraison de leurs lots dans l’immeuble situé 129 bis – 131 rue Henri Barbusse à Aubervilliers (93) ;

Condamne la société HABITATS GROUPES à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] une somme de 33.040,95 € en indemnisation de leur préjudice résultant du retard de livraison de leurs lots dans l’immeuble situé 129 bis – 131 rue Henri Barbusse à Aubervilliers (93) ;

Condamne la société HABITATS GROUPES au paiement des dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société HABITATS GROUPES à payer au titre des frais irrépétibles :

—  1.500 € à Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [O] ;

—  1.500 € à Monsieur [W] [X] et Madame [R] [F] ;

—  1.500 € à Monsieur [T] [D] et Madame [J] [N] ;

—  1.500 € à Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [L] ;

Rejette le surplus des demandes.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 19 Mai 2026

Le Greffier Le Président