TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie-Isis LAURENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03767 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUT

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE PARIS)

E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B96

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [M]

demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Marie-Isis LAURENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1691

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03767 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUT

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 17 mars 2023, [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à M. [G] [M] et Madame [T] [Y] un logement situé [Adresse 2], au 7ème étage, porte 0015, pour un loyer mensuel hors charges de 433,71 euros, outre charges locatives, à la date de prise d’effet du contrat.

La location est consentie dans le parc social et le logement est conventionné avec l’État, la location est soumise à la législation et à la règlementation sur les Habitations à Loyer Modéré.

Par lettre en date du 22 novembre 2024, Madame [Y] a donné congé du logement. M. [G] [M] est depuis cette date, seul locataire.

Par procès-verbal de constat du 26 février 2025, Maître [S] [A] commissaire de justice, a relevé sur le site Airbnb une annonce proposant à la location un "logement entier – appartement – [Localité 1], France" pour 4 voyageurs, 1 chambre, 2 lits et une salle de bain, au prix de 99 euros par nuit et par voyageur, illustrée de photographies correspondant au logement loué à M. [G] [M] situé à proximité de la station [Adresse 3] et situé au 7ème étage.

Par un second procès-verbal de constat du 18 mars 2025, le même commissaire de justice a constaté notamment que la boîte aux lettres n°15 portait le seul nom de M. [G] [M], l’absence de réponse à la sonnette de l’appartement et a recueilli la déclaration d’une voisine indiquant voir régulièrement des personnes différentes, avec des valises, entrer dans le logement, et rapportant qu’au matin même des personnes, se disant locataires d’un logement Airbnb, avaient tenté par erreur de pénétrer chez elle avant de se diriger vers le logement n°15.

Soutenant que M. [G] [M] a organisé une sous location intensive de son logement via la plateforme Airbnb, PARIS HABITAT-OPH l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

Prononcer la résiliation du bail du 17 mars 2023 qui lie [Localité 1] HABITAT-OPH à M. [G] [M] aux torts exclusifs de ce dernier, pour cession, sous-location des lieux à des tiers et défaut d’occupation personnel du logement ;Ordonner l’expulsion de M. [G] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2], escalier 37, au 7ème étage, porte 0015, avec l’assistance du Commissaire de Police du quartier et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, afin de contraindre le requis à s’exécuter ;Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;Réserver la compétence de la juridiction de céans pour liquider l’astreinte ;Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03767 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUT

Dire et juger que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner M. [G] [M] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH, à compter de la date du prononcé du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables ;Condamner M. [G] [M] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 960 euros en remboursement des loyers indûment perçus ;Condamner M. [G] [M] au paiement de l’amende de 9 000 euros prévue à l’article 442-8 du code de la construction et de l’habitation ;Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil ;Condamner M. [G] [M] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [G] [M] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût des procès-verbaux de constat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience du 18 février 2026, l’affaire a été retenue.

PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement tendant à la reprise de son acte introductif d’instance en actualisant les demandes suivantes et a sollicité du tribunal de voir :

Condamner M. [G] [M] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 10 512 euros en remboursement des loyers indûment perçus ;Débouter M. [G] [M] de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées ;Condamner M. [G] [M] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité de 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PARIS HABITAT-OPH soutient que M. [G] [M] a, en violation des clauses du bail HLM et de l’interdiction légale de sous location, proposé de façon répétée et lucrative le logement social sur Airbnb et fait valoir que le locataire ne vit pas sur place. Le bailleur fait valoir que M. [G] [M] reconnaît la sous-location même s’il tente de minimiser.

M. [G] [M], assisté par son conseil, dépose des conclusions reprises à l’audience oralement, aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Juger que la somme effectivement perçue par lui est de 2 119,73 euros ;Lui accorder les plus larges délais de remboursement de cette somme ;Constater que le manquement est régularisable ;Débouter le demandeur de ses demandes aux titres de la résiliation du bail et de l’expulsion ;Débouter le demandeur de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions ;Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire ;Condamner le demandeur au paiement de la somme de 2 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [M] reconnaît une sous-location via Airbnb mais limitée à la période du 17 janvier au 5 mars 2025, pour 26 nuitées, et produit les relevés de la plateforme établissant des gains nets totaux de 2 119,73 euros, soutenant que le chiffre de 10 512 euros réclamé par le bailleur est purement spéculatif.

Il fait valoir la cessation spontanée de l’annonce avant l’assignation, l’absence de trouble durable, sa situation de salarié en CDI, à jour de ses loyers et en difficulté financière, et demande en conséquence le rejet des demandes de résiliation, d’expulsion, d’indemnité d’occupation majorée et d’amende, n’acceptant que la restitution des 2 119,73 euros avec délais de paiement, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut, pour le bailleur comme pour le preneur, de remplir leurs engagements réciproques.

Il résulte de l’article 1227 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander la résolution du contrat en justice ; le juge apprécie alors si l’inexécution présente un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation.

L’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, applicable au cas d’espèce dès lors que le logement en cause est une habitation à loyer modéré conventionnée, dispose notamment que le locataire doit occuper effectivement les locaux loués et ne peut les sous louer, le bailleur pouvant saisir le juge aux fins de résiliation en cas de non respect de ces obligations.

Le contrat de location stipule en outre que le logement est régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, qu’il est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne et que celui ci ne peut, sous peine de résiliation, ni céder ni sous louer le logement, ni transférer son droit au bail.

En l’espèce, il résulte du constat du 26 février 2025 et du constat du 18 mars 2025, des captures de l’annonce Airbnb et des relevés de gains produits par le défendeur que M. [G] [M] a proposé à la location, via la plateforme Airbnb, le logement social dont il est titulaire, à destination d’une clientèle de passage, pour des séjours de courte durée, au prix de 99 euros par nuit et par voyageur, puis à un tarif supérieur, très notablement au dessus du loyer journalier versé au bailleur.

Les relevés Airbnb versés aux débats établissent que cette activité a donné lieu à la réservation de 9 nuitées en janvier 2025 et de 17 nuitées en février 2025, soit un total de 26 nuitées, pour un gain net de 2 119,73 euros au profit du locataire.

Ce faisant, M. [G] [M] a, d’une part, méconnu l’interdiction légale et contractuelle de sous-louer un logement social conventionné, et, d’autre part, détourné ce logement de sa destination sociale en l’affectant, de manière répétée et lucrative, à une activité para-hôtelière de type touristique par l’intermédiaire d’une plateforme numérique.

La circonstance, établie par l’attestation de la plateforme Airbnb, que l’annonce a été supprimée le 5 mars 2025, soit avant l’assignation, et que la période de sous-location s’est limitée à deux mois, ne saurait faire disparaître la gravité intrinsèque de ces manquements, appréciée au regard de la nature du bien (logement social conventionné), de son mode d’attribution et de la vocation du parc social.

Les difficultés financières invoquées par M. [G] [M], son insertion professionnelle en contrat à durée indéterminée, son absence d’antécédents locatifs défavorables et l’expression de ses regrets, s’ils peuvent être pris en compte dans l’aménagement des conséquences de la rupture, ne sont pas de nature à retirer aux faits leur caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, dès lors qu’il a sciemment tiré profit d’un logement social conventionné en le mettant partiellement sur le marché touristique de courte durée.

Il convient d’ajouter que le bail peut être résilié sans mise en demeure préalable dès lors que le bailleur procède par voie judiciaire, l’exigence d’une mise en demeure préalable prévue par l’article 1226 du code civil n’étant imposée que dans l’hypothèse d’une résolution du contrat par voie de notification.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant [Localité 1] HABITAT-OPH à M. [G] [M] et d’ordonner la libération des lieux dans les conditions précisées au dispositif, en l’absence de demande de délai pour quitter les lieux.

Aucune circonstance particulière ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les articles L.412 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il y a lieu de dire que passé ce délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation étant de nature à indemniser le bailleur de la privation de jouissance subie et à exercer un effet suffisamment incitatif.

Le sort des meubles laissés dans les lieux sera rappelé comme étant régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre des fruits civils

Aux termes des articles 546 et 547 du code civil, la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit, les fruits civils appartenant au propriétaire par accession.

Il en résulte que, sauf autorisation de la sous location par le bailleur, les sous loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut en obtenir la restitution intégrale.

Les loyers perçus par M. [G] [M] au titre des sous-locations illicites sont des fruits civils de la propriété et appartiennent donc au propriétaire par accession.

Le bailleur réclame la somme de 10 512 euros, sur la base d’un calcul combinant le prix de la nuitée, le nombre de voyageurs, le nombre de jours et le nombre de commentaires laissés sur la plateforme.

Toutefois, il ne produit aucun relevé comptable ou bancaire venant corroborer la perception effective d’un tel montant ; sa méthode, fondée sur une extrapolation à partir des seuls commentaires, ne permet pas d’établir avec certitude les sommes effectivement perçues.

M. [G] [M] verse aux débats les relevés de gains établis par la plateforme Airbnb, faisant apparaître un montant net de 570,60 euros pour le mois de janvier 2025 et de 1 549,13 euros pour le mois de février 2025, soit un total de 2 119,73 euros. Ces documents, émanant directement de l’opérateur de la plateforme, constituent la preuve la plus fiable des sous-loyers réellement encaissés.

Il y a donc lieu de condamner M. [G] [M] à restituer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2 119,73 euros, au titre des fruits civils de la sous location illicite, et de rejeter le surplus de la demande de restitution faute de preuve de perceptions plus élevées.

Compte tenu de la situation financière du défendeur, il sera fait droit à sa demande de délais en lui accordant, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois selon les modalités visées au dispositif.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur le paiement d’une amende en application de l’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous louer un logement, meublé ou non, "sous peine d’une amende de 9 000 €". Ce texte institue ainsi une sanction pécuniaire en cas de violation de l’interdiction de sous location de logements sociaux.

Toutefois, contrairement à d’autres dispositions du même code qui visent expressément une « amende civile » et en organisent la prononciation par le juge civil (notamment l’article L.651-2 du même code), l’article L.442-8 ne qualifie pas l’amende qu’il prévoit d’amende civile et ne confère aucun droit direct au bailleur à obtenir, dans le cadre de son action civile, le versement de cette somme à son profit.

Il en résulte que l’amende de 9 000 euros prévue à l’article L.442-8 présente le caractère d’une sanction répressive, dont la mise en œuvre relève des autorités compétentes et non d’une condamnation civile susceptible d’être prononcée, à la demande du bailleur, par le juge saisi du litige locatif.

Il convient, en conséquence, de débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande formée sur le fondement de l’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, le maintien dans les lieux par M. [G] [M] sans droit ni titre cause un préjudice certain au bailleur, privé de la jouissance de son bien et de la possibilité de le réattribuer.

L’indemnité d’occupation due à ce titre doit correspondre à la valeur locative des lieux, que rien ne justifie de majorer de 30% en l’absence de stipulation contractuelle ou de texte applicable en ce sens.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner M. [G] [M] devenu occupant sans droit ni titre, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [M], partie principalement perdante, supportera la charge des dépens, incluant notamment le coût des procès verbaux de constat des 26 février et 18 mars 2025.

Il ne serait pas inéquitable, au regard de la situation financière du défendeur et de la limitation des sommes allouées au bailleur, de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens ; chacune sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire peut être écartée lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ou lorsqu’elle est susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, l’exécution immédiate des mesures de résiliation du bail et d’expulsion, alors que la sous location via Airbnb a cessé depuis le 5 mars 2025, exposerait M. [G] [M] locataire d’un logement social, déjà endetté et atteint d’un diabète de type 1, à des conséquences particulièrement graves sur son emploi, son suivi médical et son équilibre personnel, sans qu’aucune situation d’urgence actuelle ne soit caractérisée. Dans ces conditions, l’exécution provisoire des dispositions relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation doit être écartée comme étant de nature à entraîner, pour le défendeur, des conséquences manifestement excessives au regard des manquements retenus et de leur cessation avant la saisine du tribunal.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT-OPH et M. [G] [M] occupant le logement, situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [M] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2 119,73 euros, en remboursement des loyers indûment perçus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

AUTORISE M. [G] [M] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 90 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité du solde de la dette deviendra automatiquement et immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [G] [M] devenu occupant sans droit ni titre, à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [G] [M] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 26 février 2025 et le 18 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire des dispositions relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

La greffière La juge des contentieux de la protection