TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre-philippe FRANC

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benoît PIC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS4H

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [A] [R] [K] [Y] venant aux droits de Mme [E] [K] [Y] (née [F]) décédée le 11/06/2022, demeurant [Adresse 1]

S.A.S. LECRIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. OGETI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

tous représentés par M^e Benoît PIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0502

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Pierre-philippe FRANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0189

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS4H

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2012 à effet du 30 mars 2012, Mme [E] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [W] et M. [G] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1930 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

M. [A] [Y] est par la suite venu aux droits de Mme [E] [Y].

Par acte de vente du 20 décembre 2024, il a cédé 92,44 % de la pleine propriété de l’immeuble à la société LECRIMMO.

Par actes de commissaire de justice du 1er octobre 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 41975,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [W] et M. [G] [W] le 1er octobre 2025.

Par actes de commissaire de justice du 5 décembre 2025, M. [A] [Y] et la société LECRIMMO, en présence de la société OGETI gestionnaire, ont assigné M. [U] [W] et M. [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,

— CONSTATER l’occupation sans droit ni titre par M. [U] [W] et M. [G] [W], à compter du 1er décembre 2025,

— ORDONNER, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à M. [U] [W] et M. [G] [W] et à toute personne introduite de leur chef, de quitter le local et d’en remettre sans délai les clés à la société OGETI, mandataire des Bailleurs,

— ORDONNER l’expulsion de M. [U] [W] et M. [G] [W], et de toute personne introduite de leur chef et de tous occupants, et ce sans délais de grâce, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ou autre technicien, dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à venir,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles, objet mobiliers, matériels et autres garnissant le Local, dans tel garde-meuble qu’il plaira aux Bailleurs ou à leur Mandataire de choisir, aux frais, risques et périls de M. [U] [W] et M. [G] [W], et ce en garantie des loyers et indemnités d’occupation dues,

— REJETER toute éventuelle demande de suspension des effets de l’acquisition la clause résolutoire, et/ou de mise en place d’un échéancier, et/ou de délais de paiement,

— CONDAMNER solidairement M. [U] [W] et M. [G] [W] à verser à M. [A] [Y] et à la société LECRIMMO la somme provisionnelle de 44.493,89 euros au titre des loyers et charges dus au 26 novembre 2025 (incluant les 3 commandements de payer de 821,87 euros), outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts légaux (et anatocisme) courus à compter du 23 janvier 2024 pour la somme de 21.046,02 euros (date/montant du 1er commandement de payer), du 11 mars 2025 (date du second commandement) pour la somme de 10.562,80 euros, du 1er octobre 2025 (date du troisième commandement) pour la somme de 10.366,43 euros, de la présente assignation pour le surplus.

— REJETER les éventuelles demandes de diminution de l’arriéré locatif,

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [W] et M. [G] [W], à M. [A] [Y] et à la société LECRIMMO à compter du 1er décembre 2025, à la somme de 2.409,32 euros, par mois,

— CONDAMNER solidairement M. [U] [W] et M. [G] [W] à verser à M. [A] [Y] et à la société LECRIMMO, la somme de 2.409,32 euros par mois, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la totale libération du Local et la remise des clefs à la société OGETI, outre les intérêts légaux courus à compter de la présente assignation, et ordonner l’anatocisme, JUGER que l’indexation annuelle, stipulée dans le Bail au 30 mars de chaque année, devra s’appliquer à l’indemnité d’occupation mensuelle à défaut de libération du Local,

— CONDAMNER solidairement M. [U] [W] et M. [G] [W] à verser à M. [A] [Y] et à la société LECRIMMO la pénalité de 10 % sur le total des « sommes dues » (loyers et charges) au titre de la majoration de plein droit, ce montant étant à calculer à partir de l’arriéré locatif total au jour de l’ordonnance à intervenir ; abandonner le dépôt de garantie au profit de M. [A] [Y] et de la société LECRIMMO,

— CONDAMNER solidairement M. [U] [W] et M. [G] [W] à verser à M. [A] [Y] et à la société LECRIMMO la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en particulier les frais de commissaires de justice engagés en vue et à la suite de l’ordonnance à intervenir (sauf ceux des trois commandements de payer déjà inclus dans l’arriéré), et si besoin les frais de serrurier et autres techniciens.

— ASSORTIR toute autre condamnation pécuniaire de M. [U] [W] et M. [G] [W] de la solidarité stipulée au bail précité, et de l’anatocisme pour les intérêts.

À l’audience du 17 février 2026 M. [A] [Y], la société LECRIMMO et la société OGETI, représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 16 février 2026, s’élève désormais à 49721,85 euros. Ils sollicitent en outre la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux. Ils réfutent toute contestation sérieuse s’agissant de la dette locative, les locataires n’en ayant pas justifié.

M. [U] [W] et M. [G] [W], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

— A titre principal : constater l’existence d’une contestation sérieuse quant au montant de la dette et débouter les demandeurs de leurs demandes,

— A titre subsidiaire : leur accorder des délais de paiement sur trois ans et suspendre la clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs et aux conclusions de M. [U] [W] et M. [G] [W] visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 1er octobre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 41975,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

M. [U] [W] et M. [G] [W], qui se bornent à produire des courriels insuffisamment explicites, ne rapportent pas la preuve d’un accord avec les bailleurs portant sur la remise de la somme de 9950,08 euros en réparation d’un préjudice de jouissance causé par des infiltrations d’eau.

Il n’existe dès lors aucune contestation sérieuse.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 décembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [U] [W] et M. [G] [W] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de paiements sur trois ans suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur les demandes de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’astreinte

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les bailleurs ne font pas la démonstration de la mauvaise foi des locataires laquelle ne se présume pas et ne peut résulter d’un seul défaut de paiement des loyers.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte, non motivée, sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, actuellement de 2409,32 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 février 2026, M. [U] [W] et M. [G] [W] leur devaient la somme de 48899,98 euros, soustraction faite des frais de procédure (commandements de payer des 23 janvier 2024, 11 mars 2025 et 1er octobre 2025, les deux premiers relevant de l’article 700 du code de procédure civile et le troisième des dépens).

M. [U] [W] et M. [G] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement – comme stipulé au contrat de bail – condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2025 (et non du 23 janvier 2024 les causes ayant été depuis réglées) sur la somme de 31357,45 euros, du commandement de payer du 1er octobre 2025 sur la somme de 10071,35 euros, de l’assignation sur la somme de 3065,09 euros et de la présente décision pour le surplus.

La demande de conservation du dépôt de garantie, prématurée, sera rejetée.

Sur la demande au titre de la clause pénale

En l’espèce, le contrat de bail étant antérieur à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la clause pénale insérée au contrat de bail n’est pas abusive.

Il convient néanmoins de la réduire en application de l’article 1231-5 du code civil à la somme de 1000 euros à titre de provision, le pourcentage de 10% des sommes dues prévu au contrat afin de couvrir les bailleurs des fonds exposés pour obtenir le recouvrement de leur créance paraissant manifestement excessif en ce que ces frais sont à toute le moins partiellement inclus aux dépens ou aux frais irrépétibles.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [W] et M. [G] [W], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de M. [A] [Y] et de la société LECRIMMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DIT n’y avoir de contestation sérieuse ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2012 entre Mme [E] [Y], aux droits de laquelle sont venus M. [A] [Y] et la société LECRIMMO, d’une part, et M. [U] [W] et M. [G] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 2 décembre 2025,

DEBOUTE M. [U] [W] et M. [G] [W] de leur demande de délais de paiement,

ORDONNE à M. [U] [W] et M. [G] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [A] [Y] et la société LECRIMMO de leurs demandes d’astreinte et de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [U] [W] et M. [G] [W] à payer à M. [A] [Y] et la société LECRIMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à ce jour de 2409,32 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [U] [W] et M. [G] [W] à payer à M. [A] [Y] et la société LECRIMMO la somme de 48899,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 31357,45 euros, du 1er octobre 2025 sur la somme de 10071,35 euros, de l’assignation sur la somme de 3065,09 euros et de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [U] [W] et M. [G] [W] à payer à M. [A] [Y] et la société LECRIMMO la somme de 1000 euros au titre de la clause pénale à titre de provision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE M. [A] [Y] et la société LECRIMMO de leur demande au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [W] et M. [G] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er octobre 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [W] et M. [G] [W] à payer à M. [A] [Y] et la société LECRIMMO la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge