TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

25 Février 2025

2ème Chambre civile

30B

N° RG 20/05960 -

N° Portalis DBYC-W-B7E-I5RZ

AFFAIRE :

SCI ORINOU,

C/

S.A.R.L. IVY & GREEN,

Société EAU DU BASSIN RENNAIS

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 25 Février 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, vice-présidente, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SCI ORINOU, immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 788 979 318, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [X] [H], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. IVY & GREEN, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 842 831 984, prise en la personne de son représentant légal, Madame [S] [I], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Société EAU DU BASSIN RENNAIS société publique locale, inscrite au RCS de Rennes sous le numéro 798 203 576, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 10 octobre 2018, la société ORINOU (SCI) a consenti à la société IVY & GREEN (SARLU) un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2018 concernant des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] (35), ainsi décrits :

“- au sous-sol : un local aménagé,

— au rez-de-chaussée : un local à usage de magasin avec vitrine sur rue, escalier d’accès au premier étage,

— au premier étage : locaux à usages de bureaux, local technique dégagement et sanitaire.

Terrasse au-dessus”.

Ce bail commercial a été consenti pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’articles d’équipement de la maison et du jardin, de décoration et accessoires s’y rapportant, moyennant un loyer annuel hors charges fixé à 26 400 euros HT et, à titre dérogatoire, à 25 200 euros HT pour la première année et 25 800 euros HT pour la deuxième année, loyer payable mensuellement et d’avance.

Un droit d’entrée d’un montant de 35 000 euros HT a également été acquitté par la société locataire à la signature du bail.

Le 4 juin 2019, la société ORINOU et la société IVY & GREEN ont établi un constat amiable pour déclarer un dégât des eaux intervenu le 23 avril 2019 affectant le sous-sol des locaux loués.

Des expertises non judiciaires ont été diligentées par les assureurs concernés pour déterminer l’origine de ce dégât des eaux, sans que les parties trouvent un accord.

L’expert mandaté par l’assureur de la société IVY & GREEN a mis en cause la réalisation non conforme d’un complexe d’étanchéité mis en oeuvre sur le mur extérieur du local loué à l’occasion de travaux réalisés dans la propriété voisine, située [Adresse 3] à [Localité 6], sous la maîtrise d’ouvrage de la société ORINOU.

Par courrier de son conseil en date du 9 janvier 2020, la société IVY & GREEN s’est adressée à son bailleur pour solliciter l’indemnisation de ses préjudices et une diminution de loyer suite aux infiltrations subies depuis le mois d’avril 2019, en invoquant un manquement de la société ORINOU à ses obligations prévues à l’article 1719 du code civil.

En février 2020, la société ORINOU a fait assigner en référé la société IVY & GREEN, le maître d’oeuvre et un entrepreneur chargés des travaux réalisés au [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que leurs assureurs respectifs, devant le tribunal judiciaire de RENNES afin qu’une expertise judiciaire soit organisée pour déterminer l’origine des infiltrations constatées.

Selon ordonnance en date du 17 juillet 2020, le juge des référés a principalement :

— désigné Monsieur [T] [P] en qualité d’expert judiciaire,

— condamné la société ORINOU à verser à la société IVY & GREEN une provision de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

— fixé provisoirement à la somme de 300 euros HT par mois, à compter du 1er août 2020, la réduction du loyer dû par la société IVY & GREEN, à titre d’indemnisation provisionnelle de l’atteinte portée à sa jouissance des lieux,

— prévu la consignation de cette somme mensuelle de 300 euros HT en compte CARPA jusqu’à ce qu’il en soit autrement décidé, soit de l’accord des parties, soit par décision judiciaire.

Les opérations d’expertise judiciaire ont été étendues à la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS (SA) par ordonnance de référé en date du 16 juillet 2021, cette société étant intervenue en novembre 2018 pour procéder au déplacement et au changement du compteur d’eau situé initialement dans le sous-sol loué par la société IVY & GREEN à l’occasion des travaux réalisés au [Adresse 3].

Le 21 janvier 2022, les opérations d’expertise judiciaire ont été étendues à une autre société et son assureur, société intervenue pour coordonner les travaux portant sur les réseaux enterrés desservant le [Adresse 3].

Après autorisation du juge chargé de contrôler les opérations d’expertise, Monsieur [T] [P] a déposé son rapport en l’état le 11 novembre 2022 après que la société ORINOU a fait savoir qu’elle ne consignerait pas le complément de provision mis à sa charge pour l’intervention d’un sapiteur expert-comptable afin de chiffrer le préjudice éventuellement subi par la société IVY & GREEN.

***

Parallèment à ces opérations d’expertise judiciaire, la société ORINOU a fait assigner, le 7 octobre 2020, la société IVY & GREEN devant le tribunal judiciaire de RENNES statuant au fond afin d’obtenir la résiliation du bail commercial en date du 10 octobre 2018 au motif que cette société avait manqué à ses obligations contractuelles en réalisant des travaux touchant à la structure de l’immeuble et sans lui transmettre les plans et descriptifs de ces travaux.

Cette assignation a été précédée d’une mise en demeure et d’une sommation interpellative délivrées par la société ORINOU à la société IVY & GREEN respectivement les 23 juin et 28 juillet 2020.

Le 30 mars 2021, la société IVY & GREEN a fait délivrer par huissier de justice à la société ORINOU un congé avec effet au 30 septembre suivant en invoquant l’impossibilité d’exploiter la totalité de la surface du local commercial loué en raison de l’humidité et de l’insalubrité affectant le sous-sol.

Au 30 septembre 2021, un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice en présence des deux parties et/ou leurs représentants.

Le 4 mars 2022, la société ORINOU a fait assigner en intervention forcée la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS dans le cadre de la présente procédure.

Le 14 septembre 2023, le juge de la mise en état a principalement :

— constaté le désistement de la société ORINOU de sa demande de sursis à statuer, tout en le déclarant parfait,

— déclaré recevable la demande de provision formulée par la société IVY & GREEN,

— rejeté la demande de provision de 12 000 euros formulée par la société IVY & GREEN,

— condamné la société ORINOU à verser à la société IVY & GREEN la somme de 1 080 euros à titre de provision pour le procès.

Aux termes de conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, la société ORINOU demande au tribunal de :

“A titre principal,

CONSTATER le manquement de la société IVY & GREEN à son obligation contractuelle tenant à l’absence de transmission des plans et descriptifs des travaux réalisés par la SCI ORINOU au premier étage du local loué ;

CONDAMNER la société IVY & GREEN à payer à la société ORINOU la somme de 5.000 € pour la remise en état des lieux loués ;

JUGER que la société IVY & GREEN a donné congé à son bailleur pour le 30 septembre 2021 ;

DIRE en conséquence les demandes de résiliation de bail formées par les deux parties sans objet ;

DIRE que le dépôt de garantie d’un montant de 2.100 € HT versé par la société IVY & GREEN restera acquis à la SCI ORINOU ;

DEBOUTER la société IVY & GREEN de toutes ses demandes, fi ns et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la SCI ORINOU et les dire tout autant irrecevables au vu des stipulations contractuelles de renonciation à réclamation à l’encontre du bailleur ;

DEBOUTER la SPL EAU DU BASSIN RENNAIS de toutes ses demandes fi ns et conclusions ;

ORDONNER la déconsignation des sommes à hauteur de 4.980 € au profi t de la SCI ORINOU ;

CONDAMNER la société IVY & GREEN à restituer la somme de 1.080 € attribuée à cette dernière pour la réalisation d’une expertise auprès d’un expert-comptable, qui n’a jamais été versée aux débats.

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société EAU DU BASSIN RENNAIS à garantir et relever indemne la SCI ORINOU de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre au titre des désordres d’infi ltration d’eau en sous-sol ayant aff ectés le local loué ;

DEBOUTER la SPL EAU DU BASSIN RENNAIS de toutes ses demandes fi ns et conclusions contraires ;

ORDONNER une mesure d’expertise complémentaire ayant pour objet l’établissement et le chiffrage du préjudice éventuel subi par la société IVY & GREEN du fait des désordres d’infiltration d’eau en sous-sol ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER solidairement la société IVY & GREEN et la SPL EAU DU BASSIN RENNAIS à payer à la SCI ORINOU la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître CHAUVIN, SELARL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile”.

Le bailleur indique que les demandes de résiliation de bail formées par lui et par la société IVY & GREEN en cours de procédure sont devenues sans objet, cette société ayant décidé unilatéralement de mettre fin au bail.

Au soutien de sa demande de remise en état des lieux, la société ORINOU expose avoir autorisé, à titre exceptionnel et dérogatoire, aux termes d’une clause du bail, la société IVY & GREEN à effectuer les travaux d’aménagement et d’agencement nécessaires à son activité professionnelle, mais à la condition qu’elle lui communique préalablement à leur exécution les plans et descriptifs des travaux envisagés, ce qu’elle n’a pas fait. Elle rappelle la mise en demeure et la sommation interpellative qu’elle a fait délivrer à la société IVY & GREEN pour obtenir la communication de ces plans et descriptifs, en vain. Elle soutient que les documents envoyés en réponse ne correspondent pas à ceux réclamés, non plus que ceux produits en cours de procédure.

La société ORINOU dit n’avoir jamais donné l’autorisation de réaliser les travaux en cause contrairement aux stipulations du bail et demande réparation du préjudice correspondant pour financer le coût des travaux de remise en état. Elle soutient que la circonstance qu’un nouveau locataire exploite le local n’exonère pas la société IVY & GREEN de sa responsabilité.

En réponse aux demandes de la société IVY & GREEN, la société ORINOU fait valoir que celles-ci sont irrecevables en ce qu’elles se heurtent à la clause du bail intitulée “renonciation à recours”. Elle explique qu’aux termes de cette clause, la société locataire a renoncé à tout recours contre le bailleur en cas de sinistre lié à un quelconque dégât des eaux.

La société ORINOU affirme avoir bien délivré à sa locataire un local avec un sous-sol aménagé, rien ne lui permettant de penser qu’il y aurait un jour des infiltrations en sous-sol imputables à un tiers, à savoir la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS. Elle estime que la société IVY & GREEN doit se retourner contre celle-ci qui est l’auteur du sinistre.

La société ORINOU conteste le dol qui lui est reproché en faisant valoir que le local a été loué en 2004 à une agence de voyage par l’ancien propriétaire des lieux, avec la mention d’un local aménagé en sous-sol dans le bail conclu alors. Elle ajoute que ce local aménagé a été utilisé pendant quatorze années par cette agence de voyage sans rencontrer les difficultés invoquées par la société IVY & GREEN. La société ORINOU précise avoir acheté le local le 14 juin 2018, son acte d’achat mentionnant également un local aménagé en sous-sol. Elle dit en conséquence avoir été de bonne foi lorsqu’elle a contracté avec la société IVY & GREEN.

La société ORINOU conteste, pour les mêmes raisons, l’erreur alléguée par la locataire, en précisant que celle-ci s’apprécie à la date de signature du contrat litigieux.

La société bailleresse soutient qu’en réalité, le sinistre n’a qu’une seule origine, à savoir le percement de la natte drainante verticale par la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS. Elle indique qu’une fois l’origine trouvée, le local a été asséché et est devenu à nouveau exploitable. Elle soutient que la société IVY & GREEN est seule à l’origine des préjudices qu’elle invoque pour avoir mis fin unilatéralement au bail sans attendre le résultat de l’expertise judiciaire.

Plus généralement, la société ORINOU invoque le rapport d’expertise judiciaire du 11 novembre 2022 pour contester toute responsabilité dans la survenance des désordres, l’expert ayant conclu que la responsabilité de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS était totalement engagée. Elle soutient que l’intervention de cette dernière société constitue une cause étrangère ou le fait d’un tiers revêtant les caractéristiques de la force majeure, ce qui l’exonère de toute responsabilité en application des articles 1218 et 1231-1 du code civil.

La société ORINOU conteste de même la réduction de loyers réclamée, faisant valoir qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme du local. Elle invoque encore la clause de renonciation à recours stipulée au bail.

La société bailleresse soutient que la locataire ne justifie pas non plus de l’évaluation de son préjudice. Elle dit avoir versé à la société IVY & GREEN une provision de 1 080 euros en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 septembre 2024, pour que la société organise une expertise-comptable, laquelle n’est pas produite dans le cadre de la présente procédure. Elle réclame en conséquence la restitution de la somme de 1 080 euros qui n’a selon elle pas servi.

A titre subsidiaire, si sa responsabilité était retenue par le tribunal, la société ORINOU demande la condamnation de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS à la garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre, ainsi qu’une expertise judiciaire complémentaire avec mission d’établir et chiffrer le préjudice subi par la société IVY & GREEN.

La société ORINOU conteste l’argumentation de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS pour remettre en cause sa responsabilité. Elle estime non probante les pièces fournies par cette société en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même. Elle rappelle également les réponses apportées par l’expert aux protestations de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS. La société ORINOU conteste également tout défaut de diligence en indiquant avoir assigné la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS dès que l’expert l’a jugé nécessaire. Elle maintient par ailleurs que cette société est un tiers par rapport à elle et qu’elle n’a aucun lien contractuel avec.

En défense, aux termes de conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, la société IVY & GREEN demande au tribunal de :

“Vu les articles 1130 à 1139 du code civil

Vu les articles 1112-1 du code civil

Vu les articles 1217 1224 1227 1129 1231-1 et 2 du code civil

Vu l’article 1104 du code civil

Vu l’article 1719 du code civil et 1721 du code civil

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

Vu le bail authentique du 18 Octobre 2018

A TITRE RECONVENTIONNEL ET A TITRE PRINCIPAL

PRONONCER LA NULLITE DU CONTRAT DE CESSION DU DROIT D’ENTREE ET DU CONTRAT DE BAIL POUR VICE DU CONSENTEMENT

EN CONSEQUENCES ORDONNER LES RESTITUTIONS RECIPROQUES

CONDAMNER la société ORINOU à restituer à la société IVY & GREEN :

— La somme de 42 000 € au titre du droit d’entrée versé à titre de loyer

— Le montant des loyers versés pendant la durée du bail 21257 euros

— Le dépôt de garantie

DIRE ET JUGER QUE LA SCI ORINOU A ENGAGE SA RESPONSABILITE ET LA CONDAMNER AU PAIEMENT DE LA SOMME DE 6 368.18 €€A TITRE DE DOMMAGES INTERETS

A TITRE SUBSIDIAIRE

DIRE ET JUGER que la clause du bail intitulée « clause de non-recours » ne peut recevoir application du fait de la faute lourde du bailleur

DIRE ET JUGER que la SCI ORINOU a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible et a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité

DIRE ET JUGER QUE LA SCI ORINOU a engagé sa responsabilité contractuelle

DIRE ET JUGER que la SCI ORINOU a fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée dans le cadre de l’exécution du contrat de bail

EN CONSEQUENCE

ORDONNER la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur au 19 avril 2019

CONDAMNER la société ORINOU au paiement de la restitution des loyers payés depuis cette date soit 21 257 € outre les dommages intérêts d’un montant

— La somme de 42 000 € correspondant au droit au bail et à la perte de valeur du fonds

— La somme de 2280 € au titre des travaux d’aménagement effectués en sous-sol (2.280,00 €) ;

— La somme de 2800 € au titre du remboursement du stock détruit par les infiltrations (2.800,00 €) ;

— La perte de marge brute à hauteur de 59.63 % du CA soit 142 357 €

— Les frais d’huissier occasionnés ; voir factures des PV de constats 384.09*2 soit 768.18 €

— La somme de 2100 € au titre du dépôt de garantie

A défaut

CONDAMNER la société ORINOU à payer des dommages intérêts qui ne sauraient être inférieures à 21 257 € (loyers correspondant à la surface n-1) outre le remboursement des travaux d’aménagements réalisés et frais d ‘huissier d’un montant de 6 368.18 €

CONDAMNER le bailleur à rembourser le dépôt de garantie de 2100 €

DIRE ET JUGER QUE la SPL LES EAUX DU BASSIN RENNAIS a engagé sa responsabilité à l’égard de la société IVY AND GREEN

CONDAMNER la SPL EAU DU BASSIN RENNAIS in solidum avec la SCI ORINOU à indemniser la société IVY & GREEN de son entier préjudice à savoir :

— La somme de 42 000 € correspondant au droit au bail et à la perte de valeur du fonds

— La somme de 2280 € au titre des travaux d’aménagement effectués en sous-sol (2.280,00 €) ;

— La somme de 2800 € au titre du remboursement du stock détruit par les infiltrations (2.800,00 €) ;

— La perte de marge brute à hauteur de 59.63 % du CA soit 142 357 €

— Les frais d’huissier occasionnés ; voir factures des PV de constats 384.09*2 soit 768.18 €

— La somme de 2100 € au titre du dépôt de garantie

— Les loyers indument payés à hauteur de 21257 euros

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la SCI ORINOU et Les EAUX DU BASSIN RENNAIS en toutes leurs demandes fin et conclusions CONTRAIRES

CONDAMNER la SCI ORINOU et la SPL LES EAUX DU BASSIN RENNAIS à payer à la Société IVY & GREEN des sommes suivantes en réparation de son préjudice

— La somme de 42 000 € correspondant au droit au bail et à la perte de valeur du fonds – La somme de 2280 € au titre des travaux d’aménagement effectués en sous-sol (2.280,00 €) ;

— La somme de 2800 € au titre du remboursement du stock détruit par les infiltrations (2.800,00 €) ;

— La perte de marge brute à hauteur de 59.63 % du CA soit 142 357 €

— Les frais d’huissier occasionnés ; voir factures des PV de constats 384.09*2 soit 768.18 €

— La somme de 2100 € au titre du dépôt de garantie

DIRE ET JUGER que le loyer du depuis le sinistre 19 avril 2020 sera réduit, du fait de l’impossibilité d’exploiter le local aménagé situé en N-1 et fixer la réduction du loyer à 733 €®HT par mois

CONDAMNER en conséquence la société ORINOU à rembourser la SCI IVY & GREEN des loyers indument payés soit la somme de 21 257 € depuis le sinistre

CONDAMNER la SCI ORINOU au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive

CONDAMNER la SCI ORINOU au paiement d’une somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700, outre les entiers dépens de l’instance

ORDONNER la déconsignation des sommes à hauteur de 4980 € au profit de la société IVY AND GREEN”.

A titre principal, la société IVY & GREEN soutient que le bail conclu avec la société ORINOU est nul pour cause d’erreur sur la chose louée, voire pour dol. La société explique que la société ORINOU lui a volontairement dissimulé le fait que le sous-sol loué, qualifié dans le bail de local aménagé, était en réalité une cave. Elle précise qu’elle n’aurait jamais contracté si elle avait eu connaissance de la réalité de l’état du sous-sol et n’aurait jamais payé un pas de porte, ni accepté le loyer prévu. Elle indique avoir choisi le local litigieux afin de pouvoir y stocker de la marchandise fragile à l’abri de l’humidité, ce qui s’est avéré impossible.

Au soutien de sa demande de nullité du bail, la société IVY & GREEN invoque également un manquement du bailleur à son devoir d’information précontractuelle sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil en ne l’informant pas de l’existence d’une cave non étanche et humide qui n’avait jamais été exploitée par le précédent preneur.

A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil, la société IVY & GREEN fait valoir que la société ORINOU a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible. Elle dit avoir subi pendant quasiment toute la durée du bail des infiltrations importantes l’empêchant d’exploiter la surface en sous-sol, puis au rez-de-chaussée compte tenu de l’insalubrité du local dénoncée par ses salariés à l’inspection du travail. Elle insiste sur le fait que le bailleur devait lui délivrer un local aménagé en sous-sol et non une cave ou un vide sanitaire. Elle détaille les difficultés rencontrées.

La société IVY & GREEN invoque également un manquement du bailleur à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat. Elle estime que la société ORINOU a refusé de prendre la mesure des difficultés et a attendu plus d’un an et demi avant de daigner solliciter une expertise judiciaire. Elle insiste sur la particulière négligence du bailleur, pourtant professionnel des assurances, dans la prise en charge du sinistre. Elle considère qu’il n’est pas exclu que sa carence ait aggravé le sinistre.

En réponse à l’argumentation adverse, la société IVY & GREEN demande au tribunal d’écarter la clause de renonciation à recours invoquée par la société ORINOU en raison des manoeuvres dolosives de celle-ci et de sa faute lourde. Elle invoque encore de graves négligences du bailleur dans la gestion du sinistre.

Pour ces motifs, la société IVY & GREEN sollicite le prononcé de la résiliation du bail au 14 avril 2019 aux torts exclusifs du bailleur.

En réponse à la demande de remise en état des lieux, la société IVY & GREEN observe que la somme de 5 000 euros réclamée l’est sans le moindre justificatif tel un devis de remise en état. Elle ajoute que le local a été reloué depuis et que le nouveau locataire a totalement détruit le mur litigieux. Elle fait en tout état de cause valoir que le bailleur était informé de l’ensemble des travaux et les a autorisés dès la signature du bail devant notaire. Elle ajoute avoir entretenu, dès son entrée dans les lieux, des relations cordiales avec le gérant de la société ORINOU qui s’est très régulièrement présenté dans les lieux au cours des travaux. Elle précise que les travaux réalisés par ses soins au 1er étage constituent une simple ouverture effectuée dans un mur, après étude d’un bureau d’étude et sans aucun caractère irréversible.

La société IVY & GREEN détaille ensuite les préjudices subis à raison des manquements du bailleur à ses obligations. Elle invoque la perte de valeur de son fonds de commerce pour solliciter le remboursement du droit au bail réglé à l’entrée dans les lieux. Elle fait également état d’un préjudice matériel. Elle réclame en outre la réduction du loyer de manière rétroactive au jour du sinistre, soit au mois d’avril 2019, équivalente à un tiers du loyer annuellement dû HT. Elle invoque encore une perte de marge brute d’exploitation telle que chiffrée par son expert-comptable à partir du chiffre d’affaire réalisé.

Pour justifier ses demandes à l’égard de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS, la société IVY & GREEN invoque les articles 1240 et 1241 du code civil, ainsi que les conclusions de l’expertise judiciaire.

Aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 29 août 2024, la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS demande au tribunal de :

“Vu l’article 1240 du Code Civil

Vu les articles 1231-1 et 1218 du Code Civil

A titre principal :

— Débouter la société IVY and GREEN de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SPL Eau du Bassin Rennais

— Débouter la société Orinou de la demande de garantie formulée à l’encontre de la SPL Eau du Bassin Rennais

A titre subsidiaire :

— Condamner la société Orinou à garantir et relever indemne la société Eau du Bassin Rennais de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre au titre des désordres d’infiltration d’eau en sous-sol ayant affecté le local loué

En toutes hypothèses

— Condamner la société Ivy and Green et la société Orinou à verser à la société Eau du Bassin Rennais une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés par M^e Bommelaer, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile”.

Pour s’opposer aux demandes subsidiaires de la société IVY & GREEN à son encontre, la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS fait valoir l’absence de lien de causalité entre la fuite et le préjudice subi par cette société. Elle conteste les conclusions de l’expertise judiciaire en reprenant les faits en détail. Elle admet être intervenue, dès le 4 juin 2021, pour remédier à une fuite avant compteur qu’elle ne conteste pas. Elle précise que la réparation réalisée alors n’a été guidée ni par une volonté de dissimulation, ni par la mauvaise foi. Elle conteste en revanche sa responsabilité concernant l’absence d’étanchéité des murs ou encore la survenue de l’humidité. Elle soutient que les conclusions de l’expert judiciaire sur ces points ne sont pas corroborées par les pièces du dossier. Elle ajoute que les infiltrations sont uniquement liées à la nature des murs enterrés périphériques qui n’ont jamais été étanches. Elle reprend la chronologie des faits pour affirmer que les désordres étaient existants avant la survenance de la fuite, postérieure à la dernière visite de ses services en date du 29 novembre 2019. Elle relève notamment que la fuite d’eau constatée en mars 2021 n’était pas visible lors des relevés de compteur effectués en 2019.

La société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS estime également que le désordre peut s’expliquer par l’absence de dispositif d’étanchéité permettant d’assurer une habitabilité de catégorie 1 du local aménagé lorsque des travaux d’aménagement ont été mis en oeuvre. Elle indique de même que l’expert judiciaire n’a pas pris en compte les travaux réalisés en 2018 au cours desquels la présence de tranchées à ciel ouvert a fortement favorisé les apports d’eaux de pluie en quantité importante, lesquelles ont lentement percolé et se sont infiltrées à travers les murs en moellons. Elle précise que ces éléments ont été relevés par les différents experts intervenus à titre amiable. Elle pointe également les contradictions du rapport d’expertise judiciaire.

A supposer qu’une part de responsabilité puisse lui être imputée, la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS dit ne pas pouvoir être tenue responsable de l’intégralité du préjudice compte tenu de la participation de la société ORINOU à la réalisation du dommage. Elle fait valoir que cette société a manqué à ses obligations contractuelles vis-à-vis du preneur, notamment son obligation de délivrance.

En tout état de cause, la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS considère que les préjudices invoqués par la société IVY & GREEN ne sont justifiés ni en leur principe, ni en leur montant. Elle dit ne pas pouvoir être condamnée à la réparation de préjudices qui s’analysent comme la réclamation d’une indemnité d’éviction relative à un bail pour lequel elle est un tiers. Elle ajoute que les montants réclamés ne sont corroborés par aucune pièce probante, notamment le montant annoncé pour la perte de marge brute.

A titre subsidiaire, la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS demande à être relevée et garantie de toute condamnation par la société ORINOU au motif que le comportement fautif de celle-ci, notamment son inaction, a participé à la réalisation de l’entier dommage subi par la société IVY & GREEN.

La société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS s’oppose en revanche à l’appel en garantie formée par la société ORINOU à son encontre. Elle conteste avoir commis une faute. Elle explique les raisons pour lesquels elle ne peut pas être qualifiée de tiers vis-à-vis de la société ORINOU et son intervention ne constitue pas une cause étrangère. La société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS indique qu’elle était liée contractuellement à la société ORINOU contrairement aux affirmations de celles-ci. Elle explique que les travaux réalisés sur le compteur d’eau litigieux sont à la charge de la société ORINOU, propriétaire des lieux, et lui ont été facturés directement. Elle ajoute que son intervention ne présente pas davantage les caractères de la force majeure.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 3 décembre suivant, puis mise en délibéré au 4 février 2025, date prorogée au 25 février suivant.

Entre temps, la société ORINOU a adressé des conclusions au juge de la mise en état par voie électronique le 4 octobre 2024 afin d’obtenir, principalement, la révocation de l’ordonnance de clôture.

La société IVY & GREEN y a répondu par conclusions d’incident en réponse adressées au juge de la mise en état par voie électronique en date du 19 novembre 2024.

Ces conclusions sont restées sans réponse du juge de la mise jusqu’à l’ouverture des débats à l’audience du 3 décembre.

A cette date, le tribunal a soulevé d’office la fin de non-recevoir soulevée par la société ORINOU et tirée de l’existence d’une clause contractuelle de renonciation à réclamation à l’encontre du bailleur sur le fondement de l’article 789 6° du code de procédure civile, en invitant les parties à présenter leurs observations éventuelles par note en délibéré adressée dans les quinze jours de l’audience.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 802 du code de procédure civile pose le principe selon lequel après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Aux termes de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l’avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l’article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.

En l’espèce, aucune cause grave ne justifie la révocation de l’ordonnance de clôture prise le 3 octobre 2024.

I – Sur la nullité du bail commercial :

En vertu de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1132, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, les rapports d’expertise non judiciaire et judiciaire versés aux débats ont révélé que le sous-sol loué à la société IVY & GREEN était, à l’origine de la construction de l’immeuble datant du XIXème siècle, une cave ou un vide-sanitaire ne présentant pas d’aménagements suffisants pour en garantir l’étanchéité et l’habitabilité (cf pièces 26 et 28 de la société ORINOU, pièce 43 de la société IVY & GREEN, pièce 13 de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS).

Il est acquis que lors de la conclusion du bail litigieux en octobre 2018, le sous-sol présentait des aménagements.

Les éléments produits par la société ORINOU démontrent que celle-ci n’est pas à l’origine de ces aménagements. En effet, elle n’a fait l’acquisition des locaux litigieux que le 14 juin 2018, son acte d’acquisition mentionnant déjà “au sous-sol : un local aménagé” (cf page 3 de la pièce 30 de la société ORINOU). Cette désignation était déjà celle reprise dans le bail commercial conclu le 17 mars 2004 entre l’ancien propriétaire et l’ancien locataire des lieux, à savoir une agence de voyage (cf page 2 de la pièce 29 de la société ORINOU).

La société ORINOU n’étant pas à l’origine de l’aménagement du sous-sol litigieux réalisé plusieurs années auparavant, aucune dissimulation ne peut lui être reprochée sur ce point.

Le dol allégué n’est nullement établi. Pour les mêmes raisons, il ne peut pas non plus être reproché à la société ORINOU un manquement à son obligation précontractuelle d’information sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil.

Par ailleurs, en dépit de ses affirmations, la société IVY & GREEN ne démontre pas qu’elle ait fait de l’aménagement du sous-sol une condition essentielle de son engagement, puisqu’elle a elle-même fait procéder à des aménagements dans cette pièce en démontant les aménagements en place, et que cette pièce est bien mentionnée dans le bail comme un local en sous-sol, mais non comme à usage de magasin.

Dans ces conditions, il n’est pas rapporté la preuve d’une erreur sur les qualités essentielles des locaux loués, présente dès la conclusion du bail.

Il est en revanche établi que l’exécution du bail a été problématique postérieurement et plus précisément à compter du mois d’avril 2019.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité du bail conclu le 10 octobre 2018 et toutes les demandes subséquentes.

II – Sur l’exécution du bail commercial :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 précise encore qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Le bail signé entre les parties rappelle également, en page 5 (paragraphe 3.2), les dispositions de l’article R145-35 du code de commerce selon lesquelles ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil (à savoir les gros murs, les voûtes, les poutres et les couvertures entières).

1) Sur l’origine des infiltrations subies :

En l’espèce, il est établi que le sous-sol loué par la société IVY & GREEN a connu des infiltrations d’eau importantes qui se sont révélées à compter du mois d’avril 2019 et ont progressivement rendu inexploitable cette pièce en raison de la présence d’une très forte humidité imprégnant tous les murs avec développement de moisissures et champignons.

Il est acquis que les travaux d’aménagement réalisés par la société IVY & GREEN lors de son entrée dans les lieux n’ont pas eu d’incidences sur les infiltrations et désordres déplorés. Aucune des expertise non judiciaires réalisées à la demande des parties et/ou de leurs assureurs n’a mis en cause ces travaux dans l’apparition des infiltrations constatées, ce qu’a confirmé l’expert judiciaire (cf point 3 pages 21 et 22 de son rapport définitif).

Aux termes de son rapport final déposé en l’état, l’expert judiciaire a proposé d’imputer la responsabilité de l’origine du sinistre à 100 % à la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS en raison de la fuite d’eau avant compteur mise en évidence au cours d’une visite technique réalisée le 15 mars 2021 et réparée le 4 juin 2021 après intervention de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS.

Cette fuite n’est pas contestée par cette dernière société qui confirme et justifie être intervenue en réparation, avec succès, le 4 juin 2021 (sa pièce 1).

Il est incontestable que cette fuite a joué un rôle causal dans les infiltrations subies par la société IVY & GREEN. Pour autant, d’autres facteurs ont également eu une incidence et l’expert judiciaire se contredit en n’en tenant pas compte pour les raisons qui suivent.

Il est acquis que des travaux importants ont été réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la société ORINOU dans la propriété voisine des locaux commerciaux loués à la société IVY & GREEN. Ces travaux ont notamment portés sur les réseaux enterrés (pièces 5 et 6 de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS) avec déplacement du compteur d’eau alimentant les locaux loués, initialement situé dans le sous-sol litigieux, dans la cour extérieure voisine. Cette dernière prestation a été réalisée par la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS pour le compte de la société ORINOU le 20 novembre 2018 selon facture en date du 26 novembre 2018 et dans le cadre du contrat d’abonnement souscrit par cette dernière (pièce 15 de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS).

A l’occasion de ces travaux sur les réseaux, la société SMPT a réalisé des travaux de tranchée le long du mur de la propriété louée à la société IVY & GREEN en décaissant la terre présente, puis en la remblayant à la fin des travaux. La tranchée mise en oeuvre a été ouverte le 25 septembre 2018 et refermée le 31 janvier 2019 (cf courriel de SMPT correspondant à la pièce 7 de la société IVY & GREEN). Dans le même temps et a priori lors du remblaiement, la société SMPT a mis en oeuvre une natte drainante verticale sur le mur extérieur des lieux loués à la société IVY & GREEN de type DELTA MS. Or, cette natte a été mise en oeuvre de manière non conforme faute de mise en place d’une bande soline, ce qui se vérifie sur les photographies produites.

Or, l’expert judiciaire se contredit en ne tenant pas compte de cette non-conformité, alors qu’en page 20 de son rapport définitif, il indique que l’absence de bande soline a pour conséquence que “les eaux de ruissellement du pignon coulent entre la façade et la natte drainante, supprimant toute efficacité de celle-ci et humidifiant continuellement la maçonnerie”.

Contrairement à ce que suppose l’expert judiciaire, il n’est pas non plus établi que la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS, lors de son intervention en novembre 2018 pour déplacer le compteur d’eau, ait percé la natte drainante précitée. D’après les photographies réalisées en cours de chantier et après mise en oeuvre du nouveau branchement au compteur d’eau, la natte drainante n’était pas encore en place (cf page 6 de la note technique réalisée pour le compte de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS, sa pièce 13). Tout laisse à penser que cette natte drainante a été mise en oeuvre à la fin des travaux sur les différents réseaux juste avant remblaiement. Elle n’a donc pas pu être endommagée par la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS.

Il est tout aussi manifeste, plus globalement, que les travaux de tranchée réalisés sur près de quatre mois ont mis à l’épreuve l’étanchéité du mur pignon, plus particulièrement en sa partie enterrée.

L’expert judiciaire, ainsi que l’ensemble des experts intervenus à titre amiable pour l’une ou l’autre des parties ont en effet relevé qu’en raison de son principe même de construction, l’immeuble appartenant à la société ORINOU n’était pas conçu pour être étanche en sa partie enterrée, soit au niveau du sous-sol. Ce défaut d’étanchéité a nécessairement contribué aux infiltrations subies par la société IVY & GREEN.

Enfin, rien ne permet de dater avec précision la fuite d’eau survenue avant compteur. Il n’est pas du tout certain que cette fuite soit intervenue dès le changement de compteur d’eau en novembre 2018, tout au contraire. Cette fuite n’a pas non plus été d’emblée confirmée par l’expert judiciaire, mais seulement suspectée, alors même que lors de la première réunion d’expertise en date du 13 novembre 2020, il a été procédé à l’ouverture du regard en ciment donnant accès au compteur litigieux (cf page 13 et 14 du rapport définitif et la note n°1 de l’expert judiciaire). Cela laisse supposer l’absence d’écoulement significatif à cette date, sachant que les premières infiltrations ont été dénoncées par la société IVY & GREEN en avril 2019.

La société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS a également procédé à des opérations de relevé de compteurs en août, octobre et novembre 2019 sans relever d’anomalie (sa pièce 11), alors qu’il n’est manifestement pas dans son intérêt de laisser passer une fuite avant compteur.

En définitive, l’ensemble de ces observations conduit à retenir que les infiltrations et désordres consécutifs subis par la société IVY & GREEN à compter du mois d’avril 2019 ont une origine multiple tenant à :

— l’existence d’une fuite avant compteur imputable à la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS confirmée le 15 mars 2021 et réparée le 4 juin 2021,

— un défaut d’étanchéité des murs enterrés des locaux loués à la société IVY & GREEN,

— la non-conformité de la natte drainante verticale mise en oeuvre lors des travaux de tranchée réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la société ORINOU.

La fuite d’eau précitée engage la responsabilité délictuelle de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS à l’égard de la société IVY & GREEN sur le fondement des articles 1240 à 1242 du code civil.

Les deux autres causes précitées engagent la responsabilité de la société ORINOU qui a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible en n’assurant pas le clos et le couvert du local donné à bail sur le fondement des articles 1719 et suivants précités.

Ces différents facteurs ayant tous contribué aux dommages subis par la société IVY & GREEN, la responsabilité de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS et la société ORINOU est bien engagée in solidum à son égard.

A défaut d’élément technique plus précis, il faut considérer que ces facteurs ont joué un rôle équivalent dans la survenue des dommages, ce qui conduit à retenir un partage de responsabilité à hauteur de 50 % chacun entre la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS et la société ORINOU, ce partage de responsabilité n’étant valable que dans les rapports entre les deux responsables, mais non opposable à la société IVY & GREEN.

2) Sur la portée de la clause de renonciation à recours :

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 2018 entre la société ORINOU et la société IVY & GREEN contient, en page 9, une clause 3.10.3 intitulée “Renonciation à recours” ainsi libellée :

“Le preneur renonce expressément à tout recours contre le Bailleur et ses assureurs, dont la responsabilité se trouverait engagée dans la réalisation de dommages matériels et immatériels consécutifs, suite notamment à (…) un dégât des eaux atteignant ses biens meubles ou/et immeubles. Il s’engage à obtenir pareille renonciation de ses propres assureurs.”.

La fin de non-recevoir invoquée sur ce fondement par la société ORINOU n’a pas été présentée au juge de la mise en état et est en conséquence irrecevable.

En tout état de cause, la clause précitée, au libellé très général, est insérée dans un paragraphe relatif uniquement aux assurances souscrites par les parties, et ne porte aucunement sur les travaux ou réparations à la charge du bailleur qui sont évoqués à l’occasion d’autres stipulations contractuelles (paragraphes 3.2 en page 5 et 3.6 en page 6 du bail).

Elle ne peut en aucun cas exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme ou encore de son obligation de prendre en charge les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil (en ce sens CA VERSAILLES, 16 janvier 2020 RG n°18/06922).

Elle n’est en tout état de cause pas opposable à la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS qui est un tiers par rapport au bail litigieux.

En conséquence, la société ORINOU n’est pas fondée à invoquer la clause examinée pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre.

3) Sur la résiliation du bail :

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, pour les raisons exposées ci-dessus, il est certain que la société ORINOU a manqué à ses obligations contractuelles, tout particulièrement à son obligation de délivrance conforme.

Néanmoins, ses manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résolution du bail à ses torts, qui plus est à la date du 19 avril 2019.

A cette date ou plus exactement au 23 avril 2019 d’après le constat amiable régularisé entre les parties, les premières infiltrations se sont révélées, leur cause restant inconnue.

Plusieurs expertises amiables, puis une expertise judiciaire ont dû être organisées. Ces expertises ont pris un temps certain, sans qu’il puisse être considéré que la société ORINOU en soit exclusivement responsable.

Surtout, s’il est certain que la société IVY & GREEN a été gênée dans son exploitation commerciale compte tenu de l’impossibilité d’utiliser le local situé en sous-sol, il n’est nullement démontré, ni même allégué que toute exploitation commerciale ait été rendue impossible.

L’attestation de son expert-comptable en date du 2 avril 2021 (sa pièce 47) révèle au contraire qu’en dépit des infiltrations subies et malgré le confinement imposé par la crise sanitaire en 2020, son chiffre d’affaires a continué de progresser au cours de l’année 2020 avec un chiffre d’affaire moyen par mois de 8 574 euros en 2019 contre 12 727 euros en 2020 (hors confinement).

Aucun élément comptable n’est fourni pour l’année 2021.

Au vu de ces seuls éléments, il faut bien considérer qu’en dépit des infiltrations subies, la société IVY & GREEN n’a pas été dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail, et notamment la surface commerciale proprement dite située au rez-de-chaussée.

Partant, il convient de rejeter sa demande de résiliation de bail aux torts exclusifs du bailleur. La société IVY & GREEN reste malgré tout fondée à solliciter la réparation de ses préjudices sous réserve d’en justifier.

4) Sur les préjudices de la société IVY & GREEN :

L’expertise judiciaire confiée à Monsieur [T] [P] avait, entre autres, pour objet d’évaluer les préjudices allégués par la société IVY & GREEN, mais n’a pas pu répondre à ce chef de mission, la société ORINOU ayant refusé de verser le complément de consignation réclamé pour l’intervention d’un sapiteur expert-comptable.

Cela étant, c’est à la société IVY & GREEN qui invoque des préjudices d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société IVY & GREEN réclame le remboursement du droit d’entrée versé lors de la conclusion du bail commercial en invoquant une perte de valeur de son fonds de commerce, mais n’en justifie aucunement. Elle ne justifie pas non plus de la manière dont ce droit d’entrée a été fixé.

Plus généralement, les éléments comptables fournis par la société sont extrêmement succincts, ce qui rend difficile l’appréciation de son préjudice d’exploitation.

Comme déjà indiqué, malgré les infiltrations subies, la société IVY & GREEN n’a pas été dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail pendant les trois ans de son occupation.

En réalité, il n’est nullement démontré que le paiement d’un droit d’entrée ait un lien avec les infiltrations subies. La demande de ce chef ne peut qu’être rejetée.

Il est en revanche établi par les pièces versées aux débats (photographies nombreuses et factures – cf pièces 11 à 14 de la société IVY & GREEN) et les constatations réalisées au cours des opérations d’expertise que les infiltrations subies à compter de la fin du mois d’avril 2019 ont rendu inexploitable le sous-sol donné à bail et endommagé définitivement tant les aménagements réalisés par la société IVY & GREEN lors de son entrée dans les lieux que le stock de marchandises entreposé dans le sous-sol.

A défaut de contestation précise et argumentée de la société ORINOU ou de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS sur les factures produites par la société IVY & GREEN, il convient de retenir les montants réclamés, soit un préjudice matériel de :

—  2 280 euros au titre des travaux d’aménagements du sous-sol,

—  2 800 euros au titre du stock détruit.

L’impossibilité avérée d’exploiter le sous-sol compris dans le bail a causé un préjudice de jouissance certain à la société IVY & GREEN à compter de la fin du mois d’avril 2019 jusqu’à son départ des lieux, soit durant vingt-neuf mois.

L’exploitation des lieux donnés à bail étant la contrepartie du loyer acquitté, il est justifié de réparer le préjudice subi par une réduction du loyer contractuellement dû.

La société IVY & GREEN affirme, sans être contestée par le bailleur, que la surface du sous-sol correspond à un tiers de la surface totale louée. Cette surface n’étant pas la surface commerciale proprement dite, mais à usage de réserve, il convient, à défaut d’autres éléments plus précis des parties, d’évaluer la réduction de loyer à 25 % du loyer dû, selon le calcul suivant :

Exercice

Durée

Valeur locative

Assiette de calcul

Préjudice = 25 %

Oct. 2018- Sept 2019

5 mois

25 200 € HT

10 500 €

2 625 €

Oct. 2019- Sept 2020

12 mois

25 800 € HT

25 800 €

6 450 €

Oct. 2020- Sept 2021

12 mois

26 400 € HT

26 400 €

6 600 €

soit une diminution du loyer d’un montant total de 15 675 euros destinée à réparer le préjudice de jouissance subi par la société IVY & GREEN.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner la libération au profit de cette société des loyers consignés en exécution de l’ordonnance de référé du 17 juillet 2020, ces loyers devant s’imputer sur la somme précitée de 15 675 euros.

La société IVY & GREEN invoque une perte de marge brute sur chiffre d’affaires, mais n’en justifie nullement, étant observé que les éléments comptables fournis sont des plus succincts (ses pièces 47 et 50).

Comme déjà indiqué, l’attestation de chiffres d’affaires établie le 2 avril 2021 par l’expert-comptable de la société IVY & GREEN révèle que la société, en dépit des infiltrations subies, n’a pas connu de baisse de son chiffre d’affaires au cours de l’année 2020 : malgré trois mois de confinement, celui-ci a au contraire augmenté par rapport à l’année 2019 passant de 111 461 euros HT à 114 546 euros HT en 2020.

Aucun autre élément comptable n’est fourni, notamment pour apprécier l’évolution de ce chiffre d’affaires sur l’année 2021.

Partant, il convient de rejeter la demande de ce chef, aucun préjudice en lien avec les infiltrations subies n’étant démontré par la société IVY & GREEN.

Les frais des constats d’état des lieux dressés les 8 juin 2020 et 16 octobre 2020 à la requête de la société IVY & GREEN n’ont pas de lien direct avec les infiltrations subies, mais peuvent seulement être indemnisés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile examinée ci-après. A ce stade, il convient de rejeter la demande de ce chef.

La restitution du dépôt de garantie est sans lien avec les infiltrations subies et doit être examinée ci-après compte tenu de la demande d’indemnisation formulée par le bailleur.

Pour le reste, l’organisation d’une expertise judiciaire comme demandé par la société ORINOU n’est nullement justifiée.

En définitive, la société ORINOU et la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS doivent être condamnées in solidum à verser à la société IVY & GREEN les sommes suivantes en réparation de ses préjudices en lien avec les désordres subis :

—  2 280 euros au titre des travaux d’aménagements du sous-sol,

—  2 800 euros au titre du stock détruit,

—  15 675 euros au titre de son préjudice de jouissance.

5) Sur la remise en état réclamée par la société ORINOU :

Il n’est nullement établi que la société IVY & GREEN ait réalisé des travaux d’aménagement sans y avoir été autorisée par son bailleur.

Les travaux réalisés à son entrée dans les lieux ont au contraire été expressément autorisés aux termes du bail conclu le 10 octobre 2018 et il ne fait pas de doute que la société ORINOU, par l’intermédiaire de son gérant, en a eu connaissance au vu des relations cordiales entretenues alors avec la société IVY & GREEN et dont témoignent, notamment, les échanges de SMS produits par cette société.

Au demeurant, à supposer qu’un manquement contractuel puisse être reproché à la société IVY & GREEN au titre de travaux réalisés dans les lieux, la société ORINOU ne justifie en rien, ni en son principe, ni en son montant, du préjudice allégué de ce chef.

Elle en justifie d’autant moins qu’il est établi que les lieux ont été reloués dès le 1er janvier 2022 et que la société IVY & GREEN démontre que le locataire actuel a considérablement modifié l’agencement des lieux au point de faire disparaître les aménagements réalisés par la société IVY & GREEN (la pièce 63 de la société IVY & GREEN).

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société ORINOU au titre de frais de remise en état.

Aucune faute de la société IVY & GREEN n’ayant été mise en évidence, la société ORINOU n’est pas fondée à conserver le dépôt de garantie versée par la locataire, alors que celle-ci a libéré les lieux depuis le 30 septembre 2021.

Il convient dès lors de condamner la société ORINOU à restituer à la société IVY & GREEN le dépôt de garantie de 2 100 euros, cette somme de nature contractuelle ne pouvant être mise à la charge de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS.

Par ailleurs, rien ne justifie que la société IVY & GREEN conserve à son profit la provision de 1 080 euros que lui aurait versée la société ORINOU en exécution de l’ordonnance de mise en état rendue le 14 septembre 2023. Celle-ci avait été fixée pour permettre la réalisation à ses frais d’une analyse comptable qui n’est pas versée aux débats.

En conséquence, à défaut d’autre précision de la part de la société IVY & GREEN, il convient de condamner cette société à restituer la provision ad litem de 1 080 euros.

III – Sur les appels en garantie :

Pour les raisons ci-dessus exposées concernant l’origine des infiltrations subies, il a été considéré que la société ORINOU et la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS avaient contribué à parts égales aux dommages subis par la société IVY & GREEN, étant observé que la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS n’est pas un tiers par rapport à la société ORINOU, mais son cocontractant, et que la fuite d’eau constatée avant compteur ne peut en rien constituer un cas de force majeure pour la bailleresse.

En conséquence, tant la société ORINOU que la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS sont fondées à obtenir la garantie de l’autre au titre des condamnations mises à leur charge dans la limite de 50 % pour tenir compte de leurs manquements ou faute respectifs, à l’exclusion du dépôt de garantie dont la restitution est due exclusivement par la société bailleresse.

IV – Sur les demandes accessoires :

La présente procédure a été initiée par la société ORINOU de manière brutale sans attendre les résultats de l’expertise judiciaire ordonnée en référé et alors que le préjudice de jouissance subi par la société IVY & GREEN était d’ores et déjà manifeste au titre du sous-sol donné à bail.

Cette procédure a en outre été introduite sans aucune mention du litige en cours concernant les infiltrations importantes subies par la société IVY & GREEN.

Elle l’a été de manière très téméraire, alors que les travaux d’aménagement réalisés par la société IVY & GREEN avaient été autorisés dès la conclusion du bail litigieux et se sont manifestement déroulés en pleine connaissance de la société ORINOU.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de la bailleresse est établie, tout comme le caractère abusif de son action en justice.

En compensation, il convient d’allouer à la société IVY & GREEN une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société ORINOU, partie principalement perdante et à l’origine de la présente procédure, doit seule supporter les dépens, en ce compris les frais du référé préalable et de l’expertise judiciaire.

Conformément à leur demande, le conseil de la société ORINOU et celui de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS sont autorisés à recouvrer les dépens dont ils auraient fait l’avance sans recevoir provision comme prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IVY & GREEN les frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette indemnité valant notamment pour les frais de constat exposés.

A l’inverse, la demande de ce chef de la société ORINOU ne peut qu’être rejetée.

Il convient également de rejeter la demande de ce chef formulée par la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu de révoquer l’ordonnance de clôture en date du 3 octobre 2024,

REJETTE la demande de la société IVY & GREEN (SARLU) aux fins de prononcer la nullité du contrat de bail commercial conclu le 10 octobre 2018, ainsi que toutes les demandes de restitution subséquentes,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société ORINOU (SCI) tirée de l’existence d’une clause de renonciation à recours dans le bail conclu le 10 octobre 2018,

REJETTE la demande de la société IVY & GREEN (SARLU) aux fins de résiliation du bail commercial précité aux torts exclusifs de la société ORINOU (SCI), ainsi que toutes les demandes subséquentes,

CONDAMNE in solidum la société ORINOU (SCI) et la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS (SA) à verser à la société IVY & GREEN (SARLU) les sommes suivantes en indemnisation de ses préjudices :

—  2 280 euros au titre des travaux d’aménagements du sous-sol,

—  2 800 euros au titre du stock détruit,

—  15 675 euros au titre de son préjudice de jouissance calculé par référence au loyer dû,

REJETTE les autres demandes d’indemnisation de la société IVY & GREEN (SARLU),

ORDONNE la libération, au profit de la société IVY & GREEN (SARLU), des loyers consignés en exécution de l’ordonnance de référé rendue le 17 juillet 2020, ces loyers devant s’imputer sur la somme précitée de 15 675 euros,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire présentée par la société ORINOU (SCI),

CONDAMNE la société ORINOU (SCI) à garantir la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS (SA) à hauteur de 50 % des condamnations précitées en faveur de la société IVY & GREEN (SARLU),

CONDAMNE la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS (SA) à garantir la société ORINOU (SCI) à hauteur de 50 % des condamnations précitées en faveur de la société IVY & GREEN (SARLU),

REJETTE le surplus des appels en garantie de la société ORINOU (SCI) et de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS (SA),

REJETTE la demande de la société ORINOU (SCI) au titre de la remise en état des lieux loués,

CONDAMNE la société ORINOU (SCI) à restituer à la société IVY & GREEN (SARLU) le dépôt de garantie d’un montant de 2 100 euros,

CONDAMNE la société IVY & GREEN (SARLU) à restituer la provision ad litem de 1 080 euros versée par la société ORINOU (SCI) en exécution de l’ordonnance de mise en état du 14 septembre 2023,

CONDAMNE la société ORINOU (SCI) à verser à la société IVY & GREEN (SARLU) la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la société ORINOU (SCI) seule aux dépens, en ce compris les frais du référé préalable et les frais de l’expertise judiciaire,

AUTORISE les avocats de la société ORINOU (SCI) et de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS (SA) à recouvrer directement contre la partie tenue aux dépens ceux dont ils auraient pu faire l’avance sans en avoir reçu provision comme prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société ORINOU (SCI) à verser à la société IVY & GREEN (SARLU) une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société ORINOU (SCI) sur le fondement de ces mêmes dispositions,

REJETTE la demande de la société SPL EAU DU BASSIN RENNAIS (SA) sur le fondement de ces mêmes dispositions,

REJETTE toutes autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,