TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 24/03047 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K6JS

Jugement du 16 Mai 2025

N° : 25/448

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [X]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 9 Mai 2025, à cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de Paris, substitué par Maître STREHAIANO, avocat au barreau de Rennes

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant à l’audience du 6 décembre 2024

non comparant, ni représenté à l’audience du 28 février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2023, M. [Y] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire par acte séparé conclu le 17 juin 2023.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, la société cautionnaire a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.160 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [Z] le 31 octobre 2023.

Par assignation du 24 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5.600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail outre les autres condamnations signifiées.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 24 février 2025 où elle a été retenue.

À l’audience la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 février 2025, s’élève désormais à 11.489,55 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que suite à divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et qu’elle se trouve par suite subrogée dans les droits de celui-ci. Elle relève que le locataire n’a pas régularisé les impayés dans les suites du commandement de payer. Elle estime justifier du montant de sa créance par la production des quittances subrogatives.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience de renvoi, M. [T] [Z] n’a pas comparu. Il a toutefois comparu en personne à l’audience du 6 décembre 2024.

Par application de l’article 469 du Code de procédure civile, la décision sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025. A cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de cautionnement conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle en son article 8 que “(…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation (…)".

La société cautionnaire verse aux débats les quittances subrogatives justifiant des paiements effectués au titre de la garantie en lieu et place du locataire.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.160 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société cautionnaire est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée à M. [Y] [W], bailleur.

A défaut et si la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 597,91 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 2308 du Code civil, « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 février 2025, M. [T] [Z] lui devait la somme de 11.489,55 euros, échéance de février 2025 incluse, et soustraction faite des frais de procédure et d’un versement de 200 euros effectué au cours de la procédure par le locataire.

La demanderesse produit les quittances subrogatives correspondantes.

M. [T] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société cautionnaire avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 1160 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4440 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les demandes accessoires

M. [T] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juin 2023 entre M. [Y] [W] d’une part, et M. [T] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] est résilié depuis le 1er janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 597,91 euros (cinq cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-onze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de M. [Y] [W], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11.489,55 euros (onze mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 1.160 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4.440 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023 et celui de l’assignation du 24 avril 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge