TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 24/07228 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHC3

Jugement du 16 Mai 2025

N°: 25/451

[G] [C]

C/

[J] [L]

[U] [L]

[Z] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LE MOING

à M^e FONT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e HARDY-LOISEL

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [G] [C]

[Adresse 6]

représenté par M^e Angélina HARDY-LOISEL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e CORNILLET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [J] [L]

[Adresse 1]

représenté par M^e Pierre LE MOING, avocat au barreau de RENNES

Mme [U] [L]

[Adresse 1]

représentée par M^e Pierre LE MOING, avocat au barreau de RENNES

M. [Z] [M]

[Adresse 3]

représenté par M^e Morgane FONT, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018, M. [G] [C] a donné à bail un logement, appartement de type 1, dont il est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 4].

Les 9 avril 2021, 19 octobre 2023, 8 février 2024 et 12 août 2024, le syndic de la copropriété a adressé à M. [C] des courriers signalant des nuisances sonores de la part de son locataire.

Par acte de commissaire de justice en date des 24 septembre 2024 et 2 octobre 2024, M. [G] [C] a fait assigner M. [J] [L], Mme [U] [L] et M. [Z] [M] par devant le tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, M. [G] [C] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiqués, au visa des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, des articles 1224 et 1227 du Code civil et 1188 et suivants du Code civil, il sollicite :

— d’ordonner la résiliation du bail d’habitation conclu avec M et Mme [L] le 1er septembre 2018,

— d’ordonner l’expulsion de M et Mme [L] ainsi que de tous occupants, en ce compris, M. [Z] [M], et biens meubles de leur chef,

— de condamner M et Mme [L] à lui payer la somme de 360 euros au titre du loyer et des charges impayés pour septembre 2024 ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et provision de charges jusqu’à la restitution totale des lieux loués et remise des clés,

— de juger la décision à intervenir commune et opposable à M. [Z] [M],

A titre subsidiaire,

— d’interpréter le contrat de bail et de juger M. [Z] [M] comme titulaire de celui-ci,

— d’ordonner la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2018,

— d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [M] ainsi que de tous occupants, biens et meubles de son chef,

— de condamner M. [Z] [M] à lui payer la somme de 360 euros au titre du loyer et des charges impayés pour septembre 2024 ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et provision de charges jusqu’à la restitution totale des lieux loués et remise des clés,

— de juger la décision à intervenir commune et opposable à M et Mme [L],

En tout état de cause,

— de débouter M et Mme [L] et M. [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— d’ordonner l’exécution provisoire à son seul profit et débouter toute partie de toute prétention contraire,

— de condamner M et Mme [L] et, à défaut, M. [Z] [M] à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet ACTB SELARL d’avocats représenté par Maître HARDY-LOISEL.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [C] fait valoir qu’il a donné à bail l’appartement de type studio lui appartenant à M et Mme [L] selon bail signé le 1er septembre 2018. Il affirme que ceux-ci sont locataires non occupants, le logement étant occupé par leur fils, M. [Z] [M]. Il précise que le 9 avril 2021, un voisin s’est plaint des nuisances sonores dont ce dernier était à l’origine, que d’autres requêtes des copropriétaires sont intervenues en octobre 2023 et février 2024. Le bailleur affirme que malgré les courriers adressés, les démarches entreprises, mise en demeure et même délivrance de l’assignation, les nuisances n’ont pas cessé.

Il soutient qu’il s’agit de manquements graves et répétés de l’occupant des lieux à l’obligation de jouir paisiblement de ceux-ci justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il ajoute qu’il n’est pas justifié d’une assurance contre le risque locatif et que le loyer de septembre 2024 n’a pas été réglé, éléments justifiant le prononcé de la résiliation.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [L], il remarque que ces derniers apparaissent comme les seuls titulaires du bail sur l’original du contrat lequel ne comporte aucune signature ni paraphe de M. [M]. Ils soulignent qu’ils ont également signé en cette qualité l’état des lieux d’entrée. Il considère qu’ils ne justifient pas que seul M. [M] a réglé l’ensemble des loyers depuis septembre 2018. Il souligne que l’exemplaire du contrat en la possession des époux [L] a été complété postérieurement et lui est donc inopposable.

En réponse aux moyens en défense, il souligne que les griefs sont évoqués par plusieurs occupants de l’immeuble et non un seul d’entre eux. Il considère logique que les voisins les plus proches soient ceux qui se plaignent des nuisances sonores. Il estime que le locataire admet les nuisances et ne saurait s’en dédouaner en invoquant l’insonorisation défaillante de l’immeuble.

A l’audience, M. [J] [L] et Mme [U] [L] ont comparu représentés par leur conseil.

Il a soutenu oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées.

Ainsi, au visa des articles 31, 32 et 122 du Code de procédure civile, ils sollicitent :

— de déclarer les demandes de M. [C] irrecevables à leur endroit ;

— de débouter M. [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— de condamner M. [C] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre de moyens en défense, ils font valoir que le bail a été conclu au profit de M. [Z] [M], qu’ils se sont tous deux portés garants de celui-ci. Ils considèrent au vu de l’objet de la demande, s’agissant d’une action en résiliation d’un bail, et n’ayant pas la qualité de locataires, que les demandes de M. [C] à leur encontre sont irrecevables.

Ils soulignent qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir une délégation dans les rapports juridiques entre M. [C], M. [M] et eux-mêmes.

A l’audience, M. [Z] [M] a comparu représenté par son conseil.

Il a soutenu oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées.

Il sollicite de débouter M. [G] [C] de l’ensemble de ses demandes outre sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre de moyens en défense, M. [Z] [M] relève que les griefs invoqués par le bailleur ne reposent que sur la plainte d’une seule personne, laquelle n’a rédigée aucune attestation en ce sens. Il considère que ce seul mail est insuffisant pour établir la matérialité et la gravité des griefs allégués. Il souligne qu’entre le 1er septembre 2018 et le 9 avril 2021, il n’avait fait l’objet d’aucune plainte et qu’il n’y en avait pas eu davantage après l’avertissement de son bailleur du 15 avril 2021. Il remarque que les plaintes évoquées dans le courrier du 8 février 2024 ne sont, selon, pas datés et/ou ne permettent pas d’identifier leur auteur, pas signées, ne relatent pas de faits précis et sur quatre témoignages, trois émanent de personnes ayant une communauté d’intérêts entre elles. Il ajoute qu’aucune attestation conforme aux exigences de l’article 201 du Code de procédure civile n’est produite. Il note que le courriel adressé en cours de procédure émane d’une propriétaire non occupante de l’immeuble. Il relève que ce dernier message ne permet pas d’identifier l’appartement dont émanerait les nuisances invoquées et qu’un individu occupant le logement n°102 présente un comportement étrange et suspect. M. [Z] [M] admet toutefois avoir pu au cours de la période de confinement liée à la pandémie de la COVID 19, de façon épisodique, troubler la tranquillité du voisinage. Il considère que l’immeuble est manifestement très mal insonorisé et que les bruits n’excédent pas les inconvénients normaux du voisinage dans un immeuble collectif. Il remarque que les difficultés sont survenues après l’arrivée du petit-fils de l’un des copropriétaires dans les lieux.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025. A cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025, jour de sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera précisé à titre liminaire que les demandes de « dire et juger » ou « déclarer » qui ne sont que le rappel des moyens articulés par les parties dans le corps de leurs écritures ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile sur lesquelles le juge doit statuer par voie de disposition spéciale.

1/ Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 31 du même Code précise que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 32 du même Code précise quant à lui « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En l’espèce, M. [J] [L] et Mme [U] [L] soutiennent ne pas avoir la qualité de locataires et être uniquement cautions de M. [Z] [M]. Ils versent aux débats leur exemplaire du contrat de bail lequel mentionne après leur identité suivie d’une parenthèse contenant le mot caution, « [E] [M] » dans la rubrique consacrée aux noms, prénoms, date et lieu de naissance et adresse des locataires. Au niveau des signatures, au niveau de celle du locataire, il est mentionné « pour ordre [E] [M]», puis une signature avec mention « la caution » suivie d’une autre signature semblant être celle de M. [M]. Au niveau du cautionnement apparaît la même mention « pour ordre » avec une signature identique et la mention « N. [L] » la caution.

L’exemplaire produit par les défendeurs est une copie.

Le bailleur produit l’original du contrat.

Force est de constater que l’original ne comporte pas les mêmes mentions que celles apposées sur la copie produite par les défendeurs.

Ainsi, les mentions « [E] [M] » et « caution » n’apparaissent pas dans la rubrique relative à l’identité du locataire. Dans cette rubrique, il est mentionné uniquement : « [L] [J] et [U] [Adresse 2] ». Il est noté que l’écriture est différente de celle apparaissant dans la copie produite par les défendeurs et qu’une faute barrée sur le prénom [U] est présente sur l’original et non sur la copie.

Au niveau des signatures, sur l’original aucune autre mention n’apparaît que celle mentionnant « PO » suivie d’une signature identique tant pour le locataire que pour la caution.

Le contrat porte la mention selon laquelle il a été établi en deux originaux dont un original est remis à chacune des parties.

Force est de constater que les défendeurs ne produisent pas le second original et n’ont pas davantage enjoint à M. [Z] [M] de le produire bien qu’il le désigne comme le locataire en titre.

Des divergences sont également constatées sur l’état des lieux d’entrée réalisé le même jour. La copie produite par les défendeurs comprenant des mentions non présentes sur l’original à savoir le mot « caution » sous la signature « [L] » et une signature semblant être celle de M. [M].

Au regard de ces divergences auxquelles les défendeurs n’apportent aucune explication, il convient de s’en tenir aux mentions portées sur l’original du contrat de bail, peu important l’identité de la personne occupant effectivement le logement, et de considérer que M. [J] [L] et Mme [U] [L] ont la qualité de locataires de M. [G] [C].

Par suite, au vu de l’objet de la demande à justice, tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail, ce dernier avait intérêt à agir contre eux.

En conséquence, l’action de M. [G] [C] à l’encontre de M. [J] [L] et Mme [U] [L] sera déclarée recevable.

2/ Sur la demande principale tendant au prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En application de l’article 7b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est admis en application de ces textes, que le locataire principal, tenu vis-à-vis du propriétaire de l’exécution des obligations du bail, est responsable des agissements des occupants de son chef.

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Enfin, par application combinée des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, il appartient à chaque partie d’alléguer les faits propres à fonder ses prétentions et de prouver les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appartement donné à bail par M. [G] [C] est occupé par M. [Z] [M]. Par suite, les locataires principaux sont tenus de répondre vis-à-vis du bailleur des manquements commis par la personne qu’ils ont introduit volontairement dans les lieux, peu important, au vu de l’objet du litige, les modalités de cette occupation, cession, délégation ou sous-location.

Le bailleur produit, pour justifier des nuisances causées par M. [M], des courriers que le syndic de l’immeuble lui a adressé : un premier courrier du 9 avril 2021 mentionnant une plainte de la part de la locataire de l’appartement n°105 faisant état de « musique à fond jusqu’à des heures avancées de la nuit et ce pratiquement tous les jours y compris le week-end » ; un second courrier daté du 19 octobre 2023 mentionnant avoir « été saisis de plusieurs requêtes nous obligeant à faire cesser tous bruits diurnes et nocturnes provenant de notre logement n°4 » ; un dernier courrier en date du 8 février 2024 identique à celui du 19 octobre 2023 et joignant ce qui semble être des extraits de messages électroniques reçus.

Ces messages mentionnent notamment « de nombreuses nuisances sonores provenant de l’appartement 104 », « musique à des heures inappropriées avec un volume bien trop élevé », « musique très fort le soir », « musique à fond ».

Force est de constater que ces messages ne permettent pas tous d’identifier leur auteur et/ou leur date de rédaction.

Les messages électroniques rédigés par Mme [O] [W] rapportent des nuisances que son fils subirait de la part de l’occupant de l’appartement 104 telles « musique à fond », « odeurs douteuses », « éclats de voix au milieu de la nuit ».

Les messages électroniques rédigés par un dénommé [H] [R] précisant être propriétaire d’un studio loué à une jeune femme, mentionnant, le 11 septembre 2024, « de nouvelles nuisances ont eu lieu cette nuit ».

Force est de constater que le bailleur ne produit aucun témoignage direct des nuisances qu’il reproche à l’occupant introduit par ses locataires ni constat établi par une personne assermentée, les courriers produits n’émanant que de propriétaires non occupants, et n’étant étayés d’aucun témoignage de personne ayant eu à subir directement les faits allégués.

Dès lors ces éléments sont insuffisamment pour démontrer les manquements causés par la personne introduite dans les lieux du chef des locataires.

En conséquence, M. [G] [C] sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et des demandes subséquentes en expulsion des personnes et des biens et au paiement d’une indemnité d’occupation.

3/ Sur la demande en paiement du loyer du mois de septembre 2024,

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé qu’en application de l’article 1315 devenu 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, force est de constater que M. [G] [C] qui affirme que les locataires n’ont pas réglé le loyer du mois de septembre 2024 ne produit aucun élément, tel un décompte des paiements, justifiant sa créance.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de condamnation au paiement du loyer du mois de septembre 2024.

4/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [G] [C] sera condamné aux dépens.

En application de l’article 699 du Code de procédure civile, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, la demande de distraction des dépens au profit du cabinet ACTB SELARL d’avocats représenté par Maître HARDY-LOISEL sera rejetée.

Tenu aux dépens, la demande de M. [G] [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [G] [C] sera condamné à payer à M. [J] [L] et Mme [U] [L] la somme totale de 1.000 euros et à M. [Z] [M] la somme de 500 euros à ce titre.

Aucune circonstance ne justifiant de suspendre l’exécution provisoire, il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [G] [C] à l’encontre de M. [J] [L] et Mme [U] [L] ;

DEBOUTE M. [G] [C] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et des demandes subséquentes en expulsion des personnes et des biens et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE M. [G] [C] de sa demande de condamnation au paiement du loyer du mois de septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [C] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [G] [C] de sa demande de distraction des dépens au profit du cabinet ACTB SELARL d’avocats représenté par Maître HARDY-LOISEL ;

DEBOUTE M. [G] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [C] à payer à M. [J] [L] et Mme [U] [L] la somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [C] à payer à M. [Z] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,