TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 25/05020 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVGH

Jugement du 29 Mai 2026

N°: 26/541

AIVS DE [Localité 1] METROPOLE

C/

[W] [V]

[I] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 3]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e GALLOUEDEC

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [W] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

M. [I] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par M^e Florine GALLOUEDEC, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Georgina BOSSARD, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2022, la société A.I.V.S a consenti un contrat de sous-location à Mme [F] [V] et M. [I] [E] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 368,03 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.871,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [V] et M. [I] [E] le 20 janvier 2025.

Par assignations du 13 mai 2025, la société A.I.V.S a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de sous-location et l’expulsion des sous-locataires.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 6 février 2026.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son conseil.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1224, 1728 et suivants du Code civil, la société A.I.V.S sollicite de :

Constater que Mme [F] [V] et M. [I] [E] n’exécutent pas leurs obligations contractuelles et légales, Constater, par l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de sous location en date du 30 septembre 2022 dans un délai de deux mois suivants le commandement de payer en date du 17 janvier 2025, Subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de sous-location en date du 30 septembre 2022 aux torts exclusifs de Mme [F] [V] et M. [I] [E], Condamner solidairement Mme [F] [V] et M. [I] [E] à payer à la société A.I.V.S la somme de 10.445,01 euros, en deniers ou quittances, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de la résiliation du contrat de ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Condamner solidairement Mme [F] [V] et M. [I] [E] à payer à la société A.I.V.S une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de location à compter du jour de sa résiliation et ce, jusqu’à libération effective des lieux, Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [F] [V] et M. [I] [E] ainsi que de tous les occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Débouter Mme [F] [V] et M. [I] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Condamner in solidum Mme [F] [V] et M. [I] [E] au paiement d’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société A.I.V.S fait valoir que les sous-locataires ne respectent pas leurs obligations contractuelles, se trouvant en situation d’impayés des loyers depuis le mois de janvier 2023. Elle relève qu’ils n’ont pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer, lui permettant de considérer que la clause résolutoire est acquise.

En réponse aux moyens en défense, elle relève que les sous-locataires se trouvent en situation d’impayés même sans qu’il soit tenu compte de la surconsommation d’eau alléguée. Elle considère que rien ne justifie une baisse de leur dette.

Elle rappelle également qu’elle a informé les sous-locataires d’une consommation importante d’eau chaude dès réception des décomptes des charges, que ceux-ci n’ont pas répondu tout de suite à ses sollicitations pour accéder au logement pour procéder à des vérifications. Elle précise que les constatations n’ont pas relevé d’explications autre qu’une consommation importante d’eau chaude par les occupants, seules deux petites fuites d’eau étant constatées.

Au regard de l’attitude des débiteurs depuis plusieurs mois, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Mme [F] [V] et M. [I] [E] ont comparu représentés par leur avocat.

Il a entendu se référer oralement aux termes de ses dernières écritures (conclusions n°1), déposées à l’audience et préalablement communiquées à la demanderesse.

Ainsi, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, de l’article 24 – V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du Code de procédure civile, Mme [F] [V] et M. [I] [E] sollicitent de :

Réduire la dette locative de Mme [F] [V] et M. [I] [E] et la fixer à la somme de 692,57 euros, Accorder à Mme [F] [V] et M. [I] [E] un délai de paiement de 36 mois pour apurer leur dette locative, Laisser à chacune des parties la charge de ses dépens, Débouter la société A.I.V.S de toutes ses demandes fins et conclusions, Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre de moyens en défense et, au soutien de leurs demandes reconventionnelles, Mme [F] [V] et M. [I] [E] font valoir que la dette réclamée est en réalité moindre car liée essentiellement à une régularisation excessive des charges. Ils soulignent qu’ils sont en droit de refuser la surconsommation d’eau dès lors que leur bailleur ne les a pas informés d’une consommation anormale dans leur logement, manquant ainsi à ses obligations. Ils rappellent que cette surconsommation a, de plus, entraîné une hausse significative de la provision pour charges. Ils relèvent que le bailleur n’a fait procédé à aucun travaux pour qu’il soit mis fin à une fuite.

Au regard de leur situation, notamment de leurs charges familiales, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de sous-location

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous location conclu entre les parties contient à l’article X une clause résolutoire, prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer et des charges, dans le délai d’un mois après délivrance d’un commandement resté sans effet, le contrat sera résilié de plein droit.

La bailleresse justifie d’un commandement de payer la somme de 3.871,03 euros a été signifié aux sous-locataires le 17 janvier 2025. Or d’après l’historique des versements, cette somme de 3.871,03 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans un délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société A.I.V.S est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de sous-location s’est trouvé résilié de plein droit le 18 février 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat à cette date et d’ordonner à Mme [F] [V] et M. [I] [E], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des sous-locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 809,99 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, les charges et les accessoires, à partir du 18 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

Les défendeurs ne contestant pas la solidarité demandée et, le juge étant tenu par les demandes des parties, celle-ci sera retenue.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par application de l’article L2224-12-4 du Code général des collectivités territoriales, notamment en son III bis, « Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

A défaut de l’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.

Les redevances et sommes prévues par le premier alinéa de l’article L. 2224-12-2 sont calculées en tenant compte de la consommation facturée ».

Il est admis que l’obligation d’information incombant au service de l’eau doit avoir lieu au plus tard lors de la transmission de la facture d’eau.

En application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’article V du contrat de sous-location prévoit que le loyer est payé mensuellement à terme échu. Il précise que le loyer initial est de 368,03 euros, qu’il est révisable au 1er janvier de chaque année.

Le contrat fixe également une provision pour charges et se réfère à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et la liste du décret n°87-712 du 26 août 1987 pour leur définition. Il précise que « les charges donnent lieu à un versement de provisions mensuelles et à une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ». Il est précisé, notamment, que la provision sur charge mensuelle comprend l’eau chaude et que le montant de la provision sera réajusté chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente.

La société A.I.V.S justifie avoir reçu le décompte des charges de la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 par courrier du syndic de l’immeuble le 20 septembre 2024.

Elle justifie avoir avisée les locataires de la régularisation des charges relative à cette période le 9 octobre 2024. Ce courrier détaille la consommation d’eau chaude.

Au regard de la consommation importante d’eau chaude, elle justifie également avoir fait procéder à une recherche de fuite le 29 octobre 2024.

Au vu de ces éléments, il ne saurait être reproché à la bailleresse un manquement à ses obligations, celle-ci ayant informé rapidement les locataires de la consommation importante d’eau chaude et a recherché si une fuite pouvait en être à l’origine.

Force est de constater que les sous-locataires n’apportent aucun élément de nature à mettre en doute les éléments ainsi produits par la demanderesse ou remettre en cause les constats réalisés par le plombier ayant réalisé la recherche de fuite, celui-ci n’ayant constaté qu’une « petite fuite dans la cuvette des WC et au niveau du dessous du robinet du lavabo de la salle de bain ». Ainsi, par exemple, les sous-locataires ne démontrent pas avoir sollicité leur propre assureur aux fins de réaliser une nouvelle recherche de fuite.

Les sous-locataires ne produisent pas davantage d’éléments de nature à corroborer la surconsommation, notamment les répartitions antérieures de charges d’eau chaude, ou l’existence d’un dégât des eaux de nature à expliquer celle-ci.

La société A.I.V.S justifie également de la répartition des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024.

Elle produit, par ailleurs, un décompte démontrant qu’au 16 décembre 2025, Mme [F] [V] et M. [I] [E] lui devaient la somme de 10.445,01 euros.

Mme [F] [V] et M. [I] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne contestant pas la solidarité demandée, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.259,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

4. Sur la demande de délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…).”

En l’espèce, les sous-locataires sollicitent l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. Ils n’ont pas d’emploi et perçoivent 1.371,77 euros de prestations sociales versées par la Caisse d’Allocations Familiales. Ils ont trois enfants à charge.

Il convient dans un premier temps, de rappeler aux parties, que les délais de paiement octroyés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ne peuvent dépasser un délai de 24 mois.

Au regard de montant important de la dette, il apparaît que les défendeurs ne sont pas en état de régler l’intégralité de celle-ci même avec l’octroi des plus larges délais de paiement.

Il convient, en conséquence, de débouter Mme [F] [V] et M. [I] [E] de leur demande de délais de paiement.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [F] [V] et M. [I] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard de la situation économique de la partie tenue aux dépens, la demande de la société A.I.V.S. au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence de paiement des loyers depuis le mois de septembre 2025, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de sous-location conclu le 30 septembre 2022 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Mme [F] [V] et M. [I] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 18 février 2025,

ORDONNE à Mme [F] [V] et M. [I] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [V] et M. [I] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 809,99 euros (huit cent neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [V] et M. [I] [E] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 10.445,01 euros (dix mille quatre cent quarante-cinq euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.259,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE Mme [F] [V] et M. [I] [E] de leur demande de réduction de la dette locative,

DEBOUTE Mme [F] [V] et M. [I] [E] de leur demande de délais de paiement,

DEBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [V] et M. [I] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 janvier 2025 et celui des assignations du 13 mai 2025.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge