MINUTE N°25/02758

DOSSIER N° RG 25/00078 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4CH

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

représenté par MME [G], munie d’un pouvoir ecrit

DEFENDEURS :

M. [V] [N]

2 rue du Maréchal de Lattre de Tassigny

Appt 702 – 7ème étage

76960 NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE

non comparant, ni représenté

Mme [X] [E] épouse [N]

Résidence Les Aloes-Daubin

Bât. 19 – Appt 1921

97170 PETIT BOURG

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Juin 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2016, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Mme [X] [E] un appartement situé 2 rue Maréchal De Lattre De Tassigny esc 1 Etage 7 Appt 002 à NOTRE DAME DE BONDEVILLE pour un loyer mensuel de 359,83 euros, outre une provision sur charges.

Le 7 juillet 2018, Mme [X] [E] a épousé M [V] [N].

Par notification électronique du 26 mars 2024, l’OPH HABITAT 76 a informé la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés des locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait signifier à M [V] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2508,17 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 juin 2024.

Une sommation de payer a été adressée à Mme [X] [N] le 22 août 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 19 décembre 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner M [V] [N] et Mme [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers,

— Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail

— ordonner l’expulsion de M [V] [N] et Mme [X] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner M [V] [N] et Mme [X] [N] au paiement des sommes suivantes :

. la somme de 5585,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 décembre 2024,

de l’assurance,

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives,

. la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

. les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 16 janvier 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son assignation. Le bailleur actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 9883€ selon décompte arrêté au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse et sollicite la condamnation solidaire des locataires.

L’OPH HABITAT 76 précise que le dernier paiement de loyer remonte à décembre 2023 et qu’aucun contact n’existe avec les locataires.

Bien que régulièrement assignés, M [V] [N] et Mme [X] [N] ne sont ni présents ni représentés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations du 17 et 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi précitée et prévoit désormais que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat a été conclu le 6 septembre 2016, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et qu’il contient une clause résolutoire faisant référence au délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Par conséquent, s’agissant de contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

En l’espèce, selon acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait commandement à M [V] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 2508,17 euros.

Or le bail est au nom de Mme [X] [N] qui n’a elle même pas reçu de commandement de payer mais une simple sommation de payer qui ne vise pas la clause résolutoire figurant au bail.

La procédure n’apparaît pas régulière, l’OPH HABITAT 76 ne pourra qu’être débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion:

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 10 juin 2025, que la dette s’élève à 9883 euros et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis décembre 2023.

M [V] [N] a reçu un commandement de payer le 26 juin 2024 et une sommation de payer a été adressée à Mme [X] [N] le 22 août 2024.

La situation n’a pas été régularisée et s’est au contraire aggravée.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 19 décembre 2024, date de l’assignation.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M [V] [N] et Mme [X] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M [V] [N] et Mme [X] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 décembre 2024, M [V] [N] et Mme [X] [N] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner solidairement M [V] [N] et Mme [X] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En application des articles L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 6 septembre 2016 et un dernier décompte faisant état à la date du 6 mai 2025 d’une dette de 9883 euros hors frais.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, M [V] [N] et Mme [X] [N] sont mariés et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M [V] [N] et Mme [X] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 9974,37 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayées arrêtées au 10 juin 2025 échéance du mois de juin 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M [V] [N] et Mme [X] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Ils seront également condamnés à régler in solidum la somme de 300 euros à l’OPH HABITAT 76 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DEBOUTE L’OPH HABITAT 76 de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 septembre 2016 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 septembre 2016 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Mme [X] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 2 rue Maréchal De Lattre De Tassigny esc 1 Etage 7 Appt 002 à NOTRE DAME DE BONDEVILLE (76960) au jour de l’assignation, soit le 19 décembre 2024,

DIT que M [V] [N] et Mme [X] [N] sont sans droit ni titre à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de M [V] [N] et Mme [X] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M [V] [N] et Mme [X] [N] à compter du 19 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement M [V] [N] et Mme [X] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 9883 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayées arrêtées au 10 juin 2025 échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M [V] [N] et Mme [X] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE in solidum M [V] [N] et Mme [X] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer, et de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

CONDAMNE in solidum M [V] [N] et Mme [X] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE