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JUGEMENT DU
05 Avril 2024
N° RG 23/00796 – N° Portalis
DBYD-W-B7H-DJH5
X, Y,
Z, AA épouse Y
C/
S.C.I. YCA,
S.A.S. AGENCE DE
BRETAGNE
Copie exécutoire délivrée le
ά
Copie certifiée conforme délivrée le
à
EXECUTOIRE
REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT MALO
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU
DELIBERE
Madame GEFFROY Marie-[…]urence, Vice-Présidente, siégeant à Juge unique as[…]té(e) de Madame MARAUX Caroline, Greffier
DEBATS à l’audience publique du 06 Novembre 2023
Jugement contradictoire mis à disposition le 05 Avril 2024, après prorogation du délibéré initialement prévu le 5 février 2024 date indiquée à l’issue des débats;
DEMANDEURS :
Monsieur X, AB Y né le […] à POINTE A PITRE (GUADELOUPE) (97), demeurant […]
Madame Z, AC, AD AA épouse Y née le […] à ANGERS (49000), demeurant […]
:Rep/as[…]tant Maître Guillaume FRICKER, avocat au barreau de SAINT-MALO
DEFENDEURS:
S.C.I. YCA, dont le siège social est […] […] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Rep/as[…]tant Maître Yann DREAN de la SELARL CAMPION DREAN, avocats au barreau de SAINT-MALO
S.A.S. AGENCE DE BRETAGNE exerçant sous l’enseigne. CENTURY 21-AGENCE DE BRETAGNE dont le siège social est […] […] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Rep/as[…]tant M^e Adeline WOIRIN, avocat au barreau de SAINT-MALO, Maître Marie LEPAROUX de la SCP ROTH-
PIGNON ET LEPAROUX, avocats au barreau de STRASBOURG
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant compromis du 13 juin 2019, la SCI YCA, agissant par son gérant Monsieur AE AF, lui-même représenté par Madame AG AF, sa mère, suivant procuration du 10 février 2019, ainsi que Madame AG AH épouse AF et Monsieur AI AF, intervenant audit compromis à la fois en tant qu’associés de la SCI YCA et occupant à titre de résidence principale de la maison vendue aux présentes, a vendu à Monsieur X Y et Madame Z AA-Y une maison à usage d’habitation ainsi que des dépendances, un hangar, un carport et deux terrains situés sur la […] […]
(22100) au […], le tout cadastré section […], « Route de St-Solen », pour une contenance de 14a 50ca et section A n°552, « Le Vieux Chemin Creux », pour une contenance de 02a 06ca, pour la somme de 167.000 euros net vendeur.
Par acte authentique en date du 2 septembre 2019, la vente a été réitérée entre la SCI YCA et les époux Y.
L’acte de vente disposait, en page 22, au paragraphe « Charges et conditions générales Obligations de vendeur » que la SCI YCA indiquait « Qu’il n’a pas effectué dans le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, dont l’achèvement remontrait à moins de 10 ans ». Travaux de construction: Bien que la construction de l’immeuble vendu soit achevée depuis plus de dix ans, divers travaux soumis à garantie décennale ont été effectués depuis moins de dix ans, savoir:
- Réfection des enduits extérieurs de la maison, du garage ainsi que le dessous de toit et la véranda réalisé en date du 14 juin 2012 par l’entreprise DEJOIE […] facture °3952 et assurance de garantie décennale MAAF PRO contrat n°135304325 B.
- Aménagement de la cour en date du 16 juin 2011 par l’entreprise MALLET […] Ville […] […] facture n°11063001 et assurance de garantie décennale SMABTP RENNES […] contrat n°1247000/001
294908/000. >>
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Le 17 juin 2020, suite à de violentes précipitations ayant provoqué une inondation de leur sous- sol aménagé, lequel comprenait deux chambres, une salle de bain et un bureau, par une eau boueuse sur une cinquantaine de centimètres de hauteur, un constat d’huissier a été diligenté à l’initiative des acheteurs aux fins de constater les dégâts ainsi que divers dysfonctionnements.
Un rapport d’expertise de l’assureur des époux Y a été établi le 17 juin 2020 par le cabinet EUREXO, révélant un certain nombre de défauts et dysfonctionnements.
Le 6 juillet 2020, Monsieur et Madame Y ont adressé au siège social de la SCI YCA un courrier recommandé avec accusé de réception qui a finalement été réceptionné par Madame AG AF et son époux, à leur domicile, […] DINAN (22100). Ledit courrier exposait les divers défauts et dysfonctionnements constatés par les acheteurs, tels que des moi[…]sures, des non-conformités de l’installation électrique ou le dysfonctionnement du chauffe-eau du studio annexe ainsi que les infiltrations d’eau.
En l’absence de réponse, les époux Y ont saisi le juge des référés aux fins d’expertise.
Suivant ordonnance de référé en date du 4 février 2021, Monsieur AK AL a été désigné à cette fin.
Suivant ordonnance en date du 16 septembre 2021, le Juge des référés a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à la SAS MALLET, à la SMABTP et à la SAS AGENCE

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DE BRETAGNE.
Suivant ordonnance en date du 20 janvier 2022, le Juge des référés a déclaré l’ordonnance du 4 février 2021 commune et opposable à Maître Régis PANSART, M^e Anne AD GROUSSARD venant aux droits de M^e Bertrand AUGRAIN et à la société LEILA, diagnostiqueur.
Suivant ordonnance en date du 21 avril 2022, le Juge des référés a déclaré les ordonnances des 4 février 2021, 16 septembre 2021 et 20 janvier 2022 communes et opposables à Maître Bertrand AUGRAIN, à la société SURAVENIR ASSURANCES et au Département des Côtes d’Armor, et a étendu à leur égard les opérations d’expertise.
L’Expert a rendu son rapport définitif le 30 septembre 2022, lequel concluait à l’impropriété à destination de l’immeuble compte-tenu des désordres constatés. L’expertise précisait que la valeur de réparation dépassait la valeur d’achat de cet ensemble maison et dépendances et correspondait davantage à la valeur du terrain.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2023, Monsieur et Madame Y ont fait assigner à jour fixe la SCI YCA pour l’audience du 19 juin 2023, après y avoir été autorisés par ordonnance en date du 20 avril 2023 de la Présidente du Tribunal Judicaire de SAINT- MALO, aux fins notamment de nullité de la vente du 2 septembre 2019,,
Monsieur et Madame Y demandaient au tribunal, compte-tenu des articles 1641 et suivants, 1130 et suivants, 1240 du Code civil et l’article 700 du Code de procédure civile, à titre principal, de dire et juger que les désordres décrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 30 septembre 2022 constituent des vices cachés et en conséquence de :
- prononcer la nullité de la vente du 02 septembre 2019 ;
- ordonner la restitution du bien immobilier par les époux Y à la SCI YCA;
- ordonner à la SCI YCA de restituer aux époux Y le prix de vente, augmenté des frais d’agence, de notaire, d’inscription et de mainlevée hypothécaire ;
- condamner solidairement la SCI YCA et la SAS Agence de Bretagne au paiement de la somme de 35.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés aux époux Y.
Subsidiairement, les époux Y demandaient au tribunal de dire et juger que les faits reprochés à la SCI YCA et la SAS Agence de Bretagne sont constitutifs de dol ayant vicié le consentement des époux Y et en conséquence, de : prononcer la nullité de la vente du 02 septembre 2019 et ordonner la restitution du bien immobilier par les époux Y à la SCI YCA;
- ordonner à la SCI YCA de restituer aux époux Y le prix de vente, augmenté des frais d’agence, de notaire, d’inscription et de mainlevée hypothécaire ;
- condamner solidairement la SCI YCA et la SAS Agence de Bretagne au paiement de la somme de 35.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés aux époux Y.
A titre infiniment subsidiaire, ils demandaient au tribunal de dire et juger que les faits reprochés à la SCI YĊA et la SAS Agence de Bretagne sont constitutifs d’erreur ayant vicié le consentement des époux Y et en conséquence, de :
- prononcer la nullité de la vente du 02 septembre 2019 ;
- ordonner la restitution du bien immobilier par les époux Y à la SCI YCA ; ordonner à la SCI YCA de restituer aux époux Y le prix de vente, augmenté des frais d’agence, de notaire, d’inscription et de mainlevée hypothécaire ;

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 – débouter la SCI YCA de sa demande infondée de réparation d’un préjudice économique inexistant à hauteur de 35.000€ ;
- condamner solidairement la SCI YCA et la SAS Agence de Bretagne au paiement de la somme de 35.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés aux époux
Y.
En tout état de cause, ils sollicitaient la condamnation solidaire de la SCI YCA et de la SAS
Agence de Bretagne à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Ils sollicitaient en outre l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
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Les parties défenderesses ont constitué avocat.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2023 et renvoyé au 6 novembre 2023,où elle a été examinée et mise en délibéré.
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Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 14 août 2023, Monsieur et Madame Y maintenaient leurs demandes et sollicitaient en outre que la SCI YCA ainsi que la SAS Agence de Bretagne soient déboutées de leurs demandes, fins et conclusions. Enfin, ils demandaient que la SCI YCA soit déboutée de sa demande tendant à l’octroi de la somme de
41.000 € à titre de dommages-intérêts et tendant à voir l’exécution provisoire de droit, écartée.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur et Madame Y font valoir que le bien se trouve affecté de nombreux vices cachés constatés par l’Expert et compte-tenu desquels il a estimé que la maison était impropre à sa destination, ce qui justifie l’annulation de la vente et la restitution du prix sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil. Ils exposent que s’ils avaient été régulièrement été informés de ces désordres, ils auraient soit renoncé à leur acquisition, soit acquis à un prix moindre tenant compte des travaux à réaliser. Ils estiment que le vendeur occupant ce bien depuis plus de 20 années, se trouvait forcément informés des défauts afférents à l’électricité, à la VMC, à l’assainissement ainsi que des désordres affectant les éléments extérieurs.
A l’appui de leurs demandes à l’encontre de l’AGENCE DE BRETAGNE, ils font valoir que celle-ci aurait manqué à son devoir d’information et de conseil en omettant d’attirer leur attention sur les défauts de l’immeuble.
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Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2023, la SCI YCA demande au tribunal de débouter Monsieur et Madame Y de toutes leurs demandes fins et conclusions fondées. sur l’action en garantie des vices cachés, sur le dol et sur l’erreur. A titre subsidiaire, si la nullité de la vente survenue le 2 septembre 2019 entre la SCI YCA et les époux Y était prononcée par le Tribunal, la société défenderesse demande au tribunal de débouter les époux de leur demande de remboursement des frais de la SAS AGENCE DE BRETAGNE, de leur demande de dommages et intérêts et de leurs demandes plus amples ou contraires. Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de Monsieur et Madame Y à régler à la SCI YCA la somme de 41.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, à régler à la SCI YCA la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens et que l’exécution provisoire soit écartée.
Au soutien de ses prétentions, la SCI YCA fait valoir qu’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est prévue au contrat et est opposable aux époux Y. Elle expose que par ailleurs, aucun des défauts invoqués ne revêt les 4 critères exigés pour constituer un vice

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caché, notamment parce que ces défauts étaient apparents, mentionnées dans les différents diagnostics ou résultent d’un défaut d’entretien des acheteurs qui n’ont pas fait procéder aux travaux indispensables.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SCI YCA fait valoir que l’absence d’entretien de la maison par les demandeurs justifie en cas de restitution, l’allocation de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des détériorations du bien.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023, la SAS AGENCE DE BRETAGNE exerçant sous l’enseigne CENTURY 21-AGENCE DE BRETAGNE demande au tribunal, à titre principal, de constater qu’elle n’a commis aucun manquement en lien de causalité avec le préjudice allégué par les demandeurs et sollicite par conséquent que Monsieur et Madame Y soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre.
A titre infiniment subsidiaire, elle demande au tribunal de faire application de la notion de perte de chance, de réduire les montants ainsi que la part de responsabilité de l’AGENCE DE BRETAGNE à de plus justes proportions. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Monsieur et Madame Y ou de tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de les condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.
A l’appui de ses demandes, l’AGENCE DE BRETAGNE fait valoir que les demandes des époux Y ne concernent pas l’agence immobilière dans la mesure où cette dernière n’est pas partie au contrat de vente. Elle expose que les époux Y étaient informés par de nombreux diagnostics, des anomalies affectant le bien immobilier et qu’ils n’ont pas entrepris les travaux de rénovation adéquats requis par les défauts affectant le bien. L’AGENCE DE BRETAGNE estime en outre que le rapport d’expertise est lacunaire en ce que d’une part il n’a pas opéré de distinction entre les désordres consécutifs à la catastrophe naturelle du 17 juin 2020 et ceux pouvant résulter de la nature de l’immeuble ou du défaut d’entretien de celui-ci par les demandeurs, d’autre part il n’approfondit pas la question des entreprises responsables.
L’AGENCE DE BRETAGNE rappelle que l’agent immobilier n’est pas tenu de la garantie des vices cachés et que ce dernier n’est pas tenu de s’assurer de l’absence de vice affectant l’immeuble.
S’agissant de l’action des demandeurs sur le fondement du dol, l’AGENCE DE BRETAGNE rappelle que la jurisprudence exonère l’agent immobilier de toute responsabilité en cas de dol du vendeur.
L’AGENCE DE BRETAGNE estime en outre n’avoir commis aucun manquement à son devoir de conseil et d’information dès lors qu’il ne lui appartient pas d’inspecter sur un plan technique l’immeuble vendu compte-tenu de ce qu’il n’a aucune connaissance en matière de construction.
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En application de l’article 455 alinéa 1ª du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.
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MOTIFS
Sur les vices cachés affectant l’immeuble […] Commune de […]nvallay, « le Pré bourg »
En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien

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qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou bien à un prix moindre.
Selon l’article 1643 du même code, le vendeur profane et de bonne foi n’est pas tenu à la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice ou s’il
a la qualité de professionnel de la construction ou de l’immobilier.
L’article 1644 du code civil dispose que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.».
Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».
Il se déduit de ces textes que pour que le vendeur se trouve tenu à la garantie des vices cachés, quatre conditions doivent être réunies: la chose doit avoir un défaut, lequel doit la rendre impropre à l’usage auquel elle était destinée et donc revêtir une certaine gravité ; ce défaut doit être caché et être antérieur ou concomitant à la vente.
En l’espèce, l’Expert relève de nombreux défauts, malfaçons et désordres et conclut que la maison est à ce jour impropre à sa destination et que la valeur de réparation dépasse la valeur d’achat du bien immobilier (Rapport p. 30).
* Sur les défauts d’origine électrique
En l’espèce, l’Expert constate plusieurs défauts afférents à l’installation électrique :
· s’agissant du tableau électrique se trouvant en sous-sol, l’expert constate qu’il se trouve à proximité immédiate de l’alimentation d’eau et constitue par conséquence un local à risque
(Rapport p. 5);
- l’eau de la douche de la salle de bain du rez-de-chaussée coule par la gaine électrique et sous les meubles de paillasse, ce qui rend le sol de la buanderie totalement humide (Rapport p. 5);
- la baignoire balnéo située au sous-sol présente des branchements dominos non règlementaires et dangereux (Rapport p. 6); .
- un radiateur sèche-serviettes est dangereux car situé trop à proximité de la baignoire (Rapport p. 6);
- la piscine semi enterrée a été installée sous une ligne à haute tension à moins de 10 mètres de celle-ci, ce qui représente un danger (Rapport p. 11);
Le diagnostic électrique établi préalablement à la vente et joint en annexe du compromis comme à l’acte authentique fait état de plusieurs anomalies dont la prise de terre et l’installation de la mise à la terre, d’anomalies dans la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche et dans l’application des règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, constate l’existence de matériels électriques présentant des risques de contacts directs ou de matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou des conducteurs non protégés mécaniquement Ledit rapport précise qu’il est nécessaire de faire appel à un électricien dans les meilleurs délais pour supprimer les anomalies.
L’acte de vente mentionne que « le propriétaire déclare que l’immeuble comporte une installation d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans et entre dans le champ d’application de l’article L 134-7 du code de la construction et de l’habitation. Conformément aux dispositions des articles L 271-4 à L 271-6 dudit code, le propriétaire a produit un état de son installation

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intérieure d’électricité en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lequel état est demeuré ci annexé. Il est ici précisé que cet état a été établi le 5 octobre 2018 par la société DI EXPERTISE (il s’agit en réalité de la société LEILA, qui exerce sous cette enseigne), répondant aux conditions de l’article L 271-6 du code de la construction et de l’habitation.
Il est recommandé aux propriétaires de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent. L’installation fait également l’objet de constatations diverses ».
Il résulte de ces éléments que les dysfonctionnements électriques étaient connus des acheteurs et pour certains d’entre eux parfaitement visibles, ce qui exclut la qualification de vices cachés.
* Sur les infiltrations et l’humidité :
L’Expert constate l’existence d’une humidité excessive dans la maison, souvent en lien avec les carences du système de ventilation, notamment :
-« le plafond est noir à la suite de la présence sans doute abondante de l’humidité de cette pièce. […] ventilation VMC fonctionne mais pas dans le cadre d’un excès de vapeur. Le moteur est situé juste au-dessus de la bouche d’extraction ce qui explique le bon fonctionnement local mais ce n’est pas le cas dans les autres locaux. […] baie de la salle de bains est pleine de traces d’humidité résultant d’une activité de bain abondante sans ventilation naturelle. L’excès d’eau de condensation part par les trous d’évacuation et trempe le mur adjacent situé sous le niveau de la véranda NORD » (Rapport p. 3);
- l’état du bac de douche montre des pénétrations d’eau, laquelle coule dans la buanderie
(Rapport p. 4);
- le sol du sous-sol est carrelé sur un support béton non isolé, ce qui peut provoquer de la condensation en fonction des conditions météo (Rapport p. 7);
< la sortie de ventilation se répartit dans les combles non isolés en rampant au lieu de sortir par une chatière directement. » (Rapport p. 4);
- l’absence de détalonnage sous la porte de la chambre des enfants ne favorise pas la ventilation (Rapport p. 4);
- la ventilation VMC de la salle de bain du sous-sol ne fonctionne pas (Rapport p. 6).
-.l’ossature en aluminium de la véranda entraine une condensation par pont thermique : l’Expert estime que le local est capable d’abriter des plantes mais ne peut être à l’usage d’habitation
(Rapport p. 5);
- le climatiseur et le chauffe-eau ne fonctionnent pas.
L’apparition d’un noircissement des plafonds notamment de la salle de bain démontre l’existence d’une humidité constante et dépassant les limites ordinairement admises.
Aucune pièce fournie au moment de la transaction ne permettait aux acheteurs de connaître l’ampleur du problème. Une performance énergétique de classe D ne permettait pas de prévoir l’existence de tels problèmes, même dans une maison de plus de 50 ans.
L’examen visuel des lieux ne permet pas d’imaginer de tels dysfonctionnements, compte-tenu notamment de l’occultation des signes d’humidité par la peinture. Le vice était donc bien caché.
Il apparait au contraire que l’importance des désordres a été cachée au moyen de quelques couches de peinture et qu’elle se trouvait ainsi bien préexistante à la vente.

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Le vendeur profane et de bonne foi n’est pas tenu à la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice ou s’il a la qualité de professionnel de la construction ou de l’immobilier.
[…] détérioration rapide du bien après la vente, avec notamment l’apparition de taches de moi[…]sure aux endroits ayant fait l’objet d’une remise en peinture blanche par les anciens propriétaires puis par les nouveaux, laisse peu de doute sur l’existence des désordres antérieurement à la vente et la connaissance de ceux-ci par les vendeurs ainsi que leur volonté de les dissimuler aux acquéreurs.
En l’espèce, il apparait qu’en appliquant une couche de peinture sur un plafond noirci par l’humidité, les acheteurs ont voulu occulter l’importance du désordre.
Dans tous les cas, ils ne pouvaient ignorer l’importance de la présence d’humidité, laquelle se manifeste par des signes visibles mais ponctuels telles que l’apparition de condensation, dont il est facile d’effacer les traces, ou de moi[…]sures, qui peuvent être occultées par une remise en peinture.
Il s’en suit que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.
Le vice afférent à l’humidité rend la maison concernée impropre à son usage d’habitation en raison du risque grave pour la santé encourus par les occupants compte-tenu des moi[…]sures et de l’humidité ambiante.
Dès lors, il constitue un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil, dont le vendeur avait connaissance.
* Sur les défauts affectant l’évacuation des eaux usées
L’Expert constate que le regard d’accès à une pompe de relevage des eaux usées de la maison en direction de la fosse septique en sous-sol est situé dans une chambre alors que ce type d’élément ne peut avoir sa place dans une pièce à usage d’habitation (Rapport p. 6).
L’acte notarié indiquait la nécessité de mettre aux normes l’installation d’assainissement.
Il n’est en outre pas démontré que la présence de la pompe de relevage dans la chambre en sous- sol aurait été cachée par un lit comme le prétendent les demandeurs.
Dès lors, il ne peut être considéré que cette non-conformité du système d’assainissement a été caché aux acheteurs.
* Sur les défauts affectant les systèmes d’évacuation des eaux pluviales
En l’espèce, les époux Y ont subi le 17 juin 2020 un dégât des eaux suite à de violentes précipitations ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle.
Un nouveau dégât des eaux est survenu en 2022 après des précipitations de moindre ampleur que celles de 2020.
Ces éléments démontrent que même en l’absence d’un épisode climatique hors du commun, les infiltrations sont d’une telle gravité qu’elles peuvent provoquer des inondations de plusieurs centimètres dans le logement, notamment en sous-sol.
S’agissant de l’infiltration d’eau au niveau notamment au sous-sol en cas de précipitations, l’Expert relève que :
« l’eau passe à travers le mur qui n’est pas étanche, passe par la grille du local de climatisation situé derrière le placard de la chambre des enfants au sous-sol » (Rapport p. 25). Il constate d’ailleurs que l’eau est présente au sol dans le local de climatisation (p. 27);

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- la chute de toiture de la véranda n’est pas raccordée au sol à un réseau d’eaux pluviales ce qui permet à l’eau stagnant sur la terrasse de s’infiltrer dans l’immeuble (Rapport p. 7) et entraine également la dégradation et le pourrissement du bois au pied de poteau de structure de la véranda, déjà non conforme dans sa mise en œuvre puisque directement planté dans le sol (Rapport p.
79);
- la cour extérieure sud est inclinée en direction de la maison et amène toutes les eaux de pluies provenant de la route et de la piste cyclable en sa direction, sans être retenues en amont par de quelconques caniveaux. Dans sa partie basse, cette cour sud reçoit les eaux dans un caniveau de petite section de taille insuffisante qui de surcroit est encombré et non nettoyé, ce qui fait courir un risque d’inondation des parties enterrées (Rapport p. 8). Aux termes du rapport d’expertise,
< Aucun système d’étanchéité n’existe » et «le caniveau est le seul moyen de captage des EP. Il est trop petit et mal situé et mal relié à un réseau d’eau pluviale » (une situation en milieu de cour aurait été une sécurité selon l’Expert, Rapport p. 29). L’Expert estime que « 70% de l’eau de la cour prennent part aux dégâts et donc 30% pour la piste cyclable et la route » (Rapport p. 28);
- le défaut d’entretien de la buse passant à l’entrée du terrain des époux Y, qui leur incombait, a provoqué l’obstruction et favorisé la remontée en quantité de l’eau lors de l’orage, laquelle est passée au-dessus du terrain pour se répandre en direction de la maison et notamment du sous-sol (Rapport p. 25-26);
«< il n’existe pas de pompe de relevage des eaux de pluie en sous-sol » (Rapport p. 28).
L’Expert précise également que l’entreprise MALLET, qui est intervenue en 2011 sur la VRD (Voiries et Réseaux Divers), n’a effectué qu'« une section de 160 de buse, insuffisante dans le cas d’orage sachant que l’eau monte de 50 mm en 30 minutes » et qu’ « il est donc impossible de gérer ce genre de phénomène » (Rapport p. 13).
Il mentionne l’absence d'«< un bon drainage, d’une protection par barrière anticapillaire » ainsi que « l’entretien négligé du caniveau » et estime qu’il convient de revoir le dimensionnement
d’un caniveau bas (Rapport p. 13).
L’importance des travaux proposés par l’Expert pour remédier aux infiltrations d’eau est sans commune mesure avec ce que pouvait laisser présager la rénovation de la maison prévue par les acheteurs. Il préconise notamment la création d’un caniveau plus large, la vérification des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, la création d’un drainage périphérique avec pose d’un Delta MS et d’une barrière anticapillaire périphériques dans les murs enterrés.
Les époux Y, qui n’ont pas visité la maison par temps de pluie, n’étaient pas en mesure d’imaginer de tels dysfonctionnements.
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Les défendeurs avancent que l’absence d’entretien des lieux par les acheteurs serait à l’origine des infiltrations et inondations.
L’Expert note en effet que « le caniveau en bas de la cour bitumée est mal entretenu et son évacuation mal connue » (Rapport p. 13).
Cependant, l’absence d’entretien ne peut expliquer la gravité des infiltrations d’eau intervenues seulement 9 mois après l’acquisition.
Il découle également du rapport d’expertise que si le caniveau n’était certes pas entretenu par les nouveaux propriétaires auxquels cette mission incombait, il était également sous-dimensionné et ne pouvait éviter les entrées d’eau.
En outre, l’importance des travaux préconisés par l’Expert démontre que le simple entretien des lieux ne peut être suffisant pour prévenir les entrées d’eau, notamment l’élargissement du

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caniveau, la création d’un drainage capillaire ou d’une barrière anticapillaire périphérique dans les murs enterrés (Rapport p. 10).
Il ne peut être reproché aux époux Y d’avoir manqué à leur obligation d’entretien du bien, laquelle s’est manifestement révélée d’une trop grande ampleur compte-tenu des trop nombreux vices affectant le bien, circonstance à laquelle s’ajoute celle de l’exercice d’une procédure à l’encontre de leur vendeur qui exigeait de laisser les lieux en l’état afin de permettre d’effectuer les constatations utiles, notamment les opérations d’expertise.
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L’acte de vente du 2 septembre 2019 est assorti d’une clause exclusive de non garantie des vices apparents ou cachés, conforme à l’article 1643 du Code civil.
En réponse à un dire, l’Expert précise que « les sources de ces infiltrations viennent par la porosité des murs, par le manque de barrière anticapillaire et d’un drainage insuffisant. Elles viennent également par l’accès direct depuis la descente bitumée et en cas d’orage et/ou de pluie abondante » (Rapport p. 15).
Dans ces conditions, il apparait impossible que les anciens propriétaires n’aient pas eux-mêmes été confrontés à ces entrées d’eau au niveau du sous-sol.
L’Expert mentionne que Monsieur AF a précisé qu’avant la création de la piste cyclable, le sol était en terre, que la partie bétonnée a été faite avec le petit caniveau après la cour bitumée et qu’il a lui-même posé les dalles autobloquantes (Rapport p. 13).
Il ajoute que «< Monsieur AF se souvient avoir tenté d’éviter les entrées d’eau depuis la piste cyclable en proposant des protections diverses par des caniveaux complémentaires et sans réponse des exécutants, il a démissionné » (Rapport p. 14).
Il en ressort que les problèmes d’entrées d’eau étaient connus des anciens propriétaires.
Par ailleurs, aux termes du rapport d’expertise, la maison est « une construction parcourue d’un ensemble de parties « bricolées » qui expliquent les faiblesses décrites en matière d’étanchéité à l’eau »> alors que «< un drainage effectué avec soin selon les règles de l’art aurait favorisé une diminution des arrivées d’eau, à condition que ce drainage soit relié à un réseau d’eaux pluviales lui-même correctement réalisé, ce qui n’est pas constaté à ce jour faute de maîtrise d’œuvre et de recherche des réseaux existants » .
Or il est admis que le vendeur, qui réalise lui-même les travaux affectés du vice, est considéré comme ayant eu connaissance du vice de sorte que la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente doit être écartée.
Pour l’ensemble de ces raisons, il s’en suit que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.
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Il convient, en outre, de préciser que si les époux Y ont consenti à l’acquisition d’un bien en vue d’une rénovation, ils n’ont pas entendu acquérir un bien insalubre dont le coût de rénovations serait supérieur au coût de la maison.
L’Expert relève en effet que l’usage de la maison est impossible eu égard aux problèmes liés à l’assainissement, la plomberie, l’électricité, la ventilation, la charpente de verrière, l’étanchéité des murs enterrés et le drainage, la couverture, le doublage non ventilé, le bitume extérieur et le traitement des remontées capillaires (Rapport p. 9) ; que ceux-ci ont des conséquences sur la santé et l’hygiène des occupants et qu’il existe en outre des risques d’incendie au couple eau/électricité (Rapport p. 10). Il estime que la pérennité de l’ouvrage est menacée si rien n’est entrepris pour réparer et améliorer ce qui peut l’être (Rapport p. 10). Il estime que ces vices sont

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d’une telle gravité que le montant de travaux nécessaire à mettre la totalité de la maison en bon état de fonctionnement représente plus que la valeur d’achat du bien (Rapport p. 10)
Il découle de l’ensemble de ces éléments que les désordres affectant les systèmes d’évacuation des eaux pluviales du bien immobilier acquis par Monsieur et Madame Y à la SCI YCA constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.
En conséquence, la résolution de la vente intervenue le 2 septembre 2019 entre Monsieur et Madame Y et la SCI YCA, sera prononcée, l’action redhibitoire étant une action tendant à la résolution de la vente et non une action tendant à l’annulation de la vente..
[…] garantie des vices cachés étant due par le seul vendeur d’un bien et la SAS AGENCE DE BRETAGNE n’étant pas partie à la vente, la responsabilité de celle-ci ne peut être engagée et elle ne pourra être condamnée dans le cadre de l’action engagée par les époux Y sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.
* Sur la restitution et la réparation des préjudices
Aux termes de l’article 1644 dụ Code civil, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».
Il résulte de l’article 1646 du code civil qu’outre, la restitution du prix, le vendeur est tenu au remboursement des frais occasionnés par la vente qui selon la jurisprudence constante s’entendant des dépenses directement liées à la conclusion du contrat.
Il est constant que le principe de la réparation intégrale impose au responsable de compenser l’intégralité du préjudice causé à la victime.
En conséquence, la SCI YCA sera condamnée à restituer aux époux Y, le prix de vente soit la somme de 167.000 euros, auxquels s’ajouteront les frais de notaire ainsi que les frais d’inscription hypothécaire,d’un montant de 9.864 euros soit la somme totale de 176.864 euros, outre les frais de mainlevée hypothécaire.
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Les époux Y sollicitent également la condamnation solidaire de la SCI YCA et l’agence Agence de Bretagne SAS au paiement de la somme de 35.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés.
L’obtention de dommages-intérêts est subordonnée à la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Monsieur et Madame Y n’apportent aucun justificatif permettant d’évaluer le bien- fondé de la somme réclamée.
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
- Sur la demande reconventionnelle de la SCI YCA
[…] SCI YCA, sollicite à titre reconventionnel en cas de condamnation des époux Y à restituer le bien immobilier à lui régler la somme de 41.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier compte-tenu des dégradations subis par le bien en raison de l’absence d’entretien des époux Y.
Il n’est pas démontré que la valeur de l’immeuble soit actuellement inférieure au prix payé par les époux Y, lequel devra leur être restitué en échange de la restitution de leur part de

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l’immeuble litigieux.
En outre, la SCI YCA ne produit aucun justificatif permettant d’évaluer le bien-fondé de la somme réclamée.
Dès lors, la SCI YCA sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
- Sur les autres demandes
* Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
[…] SCI YCA, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.
*Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
[…] SCI YCA, partie succombante, sera condamnée à verser à Monsieur et Madame Y la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il n’apparaît pas inéquitable, de laisser à la charge de l’AGENCE DE BRETAGNE-CENTURY 21 les frais irrépétibles exposés lors de la présente instance. L’AGENCE DE BRETAGNE- CENTURY 21 sera, en conséquence déboutée de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
*Sur l’exécution provisoire.
L’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige prévoit que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
[…] SCI YCA s’oppose à ce que l’exécution provisoire du présent jugement soit prononcée au motif qu’une telle décision entraînerait nécessairement des conséquences manifestement excessives à son égard, dès lors qu’elle constitue SCI familiale qui ne possédait que ce bien familial et n’a pas la moindre ressource.
Il n’est justifié par la SCI YCA ni de ces conséquences manifestement excessives ni plus généralement de son impossibilité de procéder au remboursement.
[…] condamnation con[…]tant dans la restitution du prix d’un immeuble vendu il y a moins de 5 ans et les époux Y et leur famille étant contraint de vivre dans un habitat insalubre jusqu’à restitution de la somme payée par eux, il n’apparait pas justifié d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

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PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DECLARE Monsieur X Y et de Madame Z AA épouse Y recevables en leur action fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil, initiée à l’encontre de la SCI YCA,
DIT que les défauts afférents à l’humidité dans la maison et les défauts affectant les systèmes d’évacuation des eaux pluviales constituent des vices cachés,
DECLARE Monsieur X Y et de Madame Z AA épouse Y, bien fondés en leur prétentions à l’encontre de la SCI YCA,
DECLARE Monsieur X Y et de Madame Z AA épouse Y non fondés en leur action initiée à l’encontre de la SAS AGENCE DE BRETAGNE exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, au titre de la garantie des vices cachés,
En conséquence,
PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 2 septembre 2019 entre la SCI YCA d’une part et Monsieur X Y et de Madame Z AA épouse Y d’autre part, portant sur l’ensemble immobilier situé sur la […] […] (22100) au […], le tout cadastré section […], […] '>, pour une contenance de 14a 50ca et section A n°552, « Le Vieux Chemin Creux », pour une contenance de 02a 06ca,
ORDONNE la restitution du bien immobilier par les époux Y à la SCI YCA,
ORDONNE à la SCI YCA de restituer aux époux Y le prix de vente, augmenté des frais de notaire et des frais d’inscription hypothécaire, soit la somme totale de 176.864 € euros, outre les frais de mainlevée hypothécaire,
DEBOUTE Monsieur X Y et Madame Z AA épouse Y de leur demande de dommages-intérêts,
DEBOUTE la SCI YCA de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
En conséquence,
CONDAMNE la SCI YCA aux entiers dépens,
CONDAMNE la SCI YCA à verser à Monsieur X Y et Madame Z
AA épouse Y la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE la SAS AGENCE DE BRETAGNE exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dont est assorti le présent jugement.
Le GREFFIER Le JUGE
En conséquence, la République française, mande et ordoba à tous hulsslers de justico sur ce requis, de mettre présents à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de préter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quei, la minute dont la teneur précède a été signée par le président et le ŏruther Pour copie certifiée conforme à l’original, favėtė de la farmnule exécutaire par is greffier soussigné,