06 Janvier 2026

N° RG 25/00269 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FUFL

Ord n°

[M] [W]-[G], [C] [G]

c/

[D] [S]

Le :

Exécutoire à :

Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA

Copies conformes à :

Maître Fabienne MILLON de la SELARL FABIENNE MILLON AVOCAT

Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [M] [W]-[G]

née le 08 Août 1943 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [G]

né le 24 Décembre 1934 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Tous deux rep/assistant : Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Fabienne MILLON de la SELARL FABIENNE MILLON AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

Monsieur [C] [G] et madame [M] [W] épouse [G] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5].

Monsieur [D] [S] a emménagé au printemps 2023 dans la maison voisine, située [Adresse 3], correspondant à la parcelle cadastrée [Cadastre 6].

Par courrier recomamndé en date du 30 janvier 2024, le conseil des époux [G] dénonce les troubles anormaux du voisinage causés par son activité de stockage de fruits et légumes, qu’ils considèrent comme illicite au vu de la destination du lotissement telle que définie par le cahier des charges et les statuts de l’association syndicale libre du Clos du vigneau reçu par acte authentique le 11 juin 1979. Il met en demeure monsieur [S] de cesser toute activité de stockage avec l’arrêt de fonctionnement des appareils sous 15 jours, sous peine d’une action judiciaire en rappelant un constat d’échec d’une tentative de conciliation le 28 septembre 2023.

Les époux [G] ont fait établir le 10 juin 2024 un procès-verbal de constat par maître [I], commissaire de justice.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, les époux [G] ont fait assigner en référé monsieur [S] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

Le défendeur a constitué avocat le 27 juin 2025.

L’affaire appelée à la première audience du 15 juillet 2025 a fait l’objet de quatre renvois contradictoires à la demande des parties.

A l’audience du 18 novembre 2025, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Monsieur et madame [G] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions n°2, aux fins de voir au visa des articles 544, 1240 et 1241 du code civil , de l’article L 123-10 du code de commerce, de l’article L 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que des articles 835, 143 à 146, 269 du code de procédure civile :

— à titre principal, condamner monsieur [S] à mettre un terme à l’exploitation de son activité commerciale au sein de son habitat situé [Adresse 3], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à parfaite et complète exécution ;

— subsidiairement, condamner monsieur [S] à enlever ou faire enlever à ses frais l’ensemble des dispositifs frigorifiques installés [Adresse 3], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à parfaite et complète exécution ;

— à titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira, avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] ;

— déterminer le coût prévisible des frais d’expertise judiciaire et la durée prévisible de ses opérations ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission, établissant le rapport de droit entre les parties et les qualités précises de chaque intervenant ;

— entendre les parties en leurs explications et le cas échéant, tous sachants;

— donner son avis sur le coût des travaux exécutés ;

— examiner l’ensemble des désordres et sinistres dénoncés par les requérants, visés dans le cadre de leur assignation, leurs conclusions et du procès-verbal de constat desssé le 10 juin 2024 ;

— les décrire, dire à qui ils sont imputables ;

— rechercher l’origine, les causes et l’étendue des anomalies constatées ;

— dire s’ils sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à en compromettre la solidité ou s’ils portent atteinte à la sécurité des personnes ;

— chiffrer le coût des travaux permettant de rendre l’ouvrage conforme aux dispositions contractuelles et à sa destination et préciser leur durée ;

— d’une manière générale, apporter au tribunal tous éléments permettant de statuer sur les responsabilités encourues, de chiffrer les préjudices annexes subis et à subir par eux et notamment les préjudices matériels ;

— autoriser les travaux de reprise qui seraient justifiés par l’urgence ;

— diffuser un projet de rapport ;

— recevoir les dires et observations des parties et y répondre ;

— diffuser un rapport d’expertise définitif dans un délai raisonnable ;

— mettre à la charge de monsieur [S] le règlement de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

en toutes hypothèses,

— débouter monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner monsieur [S] à leur verser la somme de 2.321,42 € à titre de provision à valoir sur le coût de remise en état de leur habitat ;

— condamner monsieur [S] à leur verser une provision d’un montant de 3.600 € à valoir sur les pertes de loyers subies par eux ;

— condamner monsieur [S] à leur verser une provision d’un montant de 369,20 € à valoir sur leur préjudice matériel ;

— condamner monsieur [S] à leur verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur [S] aux entiers dépens.

Ils tiennent à rappeler notamment les dispositions de l’article L 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation lui faisant interdiction de stocker des marchandises dans son lieu d’habitation. Ils dénoncent également une violation du cahier des charges du lotissement, excluant l’exercice de toute activité commerciale, en soulignant que s’il vend des fruits et légumes sur les marchés, le stockage emporte intrinsèquement d’autres activités telles que les chargements et déchargements à répétition, la gestion du stock, la manutention et l’entretien des appareils de réfrigération, toutes relevant de l’exploitation de son activité commerciale. Ils arguent de la mauvaise foi de monsieur [S], en rappelant qu’ils dénoncent les nuisances sonores résultant de la livraison des marchandises, des chargements martinaux de son véhicule, ainsi que du bruit occasionné par la chambre froide. Ils démentent se fonder sur une quelconque responsabilité contractuelle, agissant en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite. A titre subsidiaire, ils fondent leur même demande sur les troubles anormaux du voisinage.

En réponse à l’argumentaire développé par le défendeur, ils défendent la parfaite opposabilité du cahier des charges du lotissement reçu par un notaire. Ils indiquent un refus d’intervention de leur assureur pour des raisons extérieures liées aux circonscriptions du contrat qu’ils ont omis de mettre à jour, en soulignant leur grand âge.

Au soutien de leurs demandes provisionnelles, ils invoquent la nécessité évidente au vu des photographies insérées dans le procès-verbal de constat d’engager des travaux pour assainir les murs avant de les recouvrir, en se référant à un devis d’un plâtrier. S’agissant de la perte de loyers d’un montant mensuel de 400 €, ils s’appuient sur les attestations des anciens locataires réunies, en indiquant que le dernier locataire a quitté les lieux le 28 février 2025. Ils font remarquer que madame [T] n’a pas résilié son bail dès le jour de la signature mais celui de la prise de possession des lieux. S’agissant du préjudice matériel, ils se réfèrent au coût du procès-verbal de constat.

Monsieur [S] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions en réponse, aux fins de voir :

— débouter les époux [G] de leurs demandes ;

— condamner les époux [G] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il se défend d’exercer son activité professionnelle dans son lieu d’habitation, vendant des fruits et légumes sur les marchés. Il soutient avoir la possibilité de dédier une partie de son habitation au stockage, [Localité 9] ne comptant pas plus de 200.000 habitants. Il fait remarquer qu’il est stipulé à l’article 9 du cahier des charges invoqué par les demandeurs que la destination de l’ensemble immobilier est “principalement un centre de résidences principales ou secondaires”. Il souligne l’absence d’interdiction stipulée dans le cahier des charges du véhicule qu’il utilise. Il interroge par ailleurs l’opposabilité de ce cahier des charges.

A titre subsidiaire, il soulève le caractère alternatif de l’action en réparation du préjudice et de l’action en démolition. Il tient à rappeler la jurisprudence constante selon laquelle le juge du fond ne peut déduire l’existence de troubles anormaux du voisinage d’une seule infraction à une disposition administrative et ne peut se fonder exclusivement sur un constat d’huissier, établi à la demande d’une partie. Il souligne l’absence de compétence technique du commissaire de justice, ainsi que du locataire auteur d’une attestation, pour déterminer l’origine de l’humidité constatée. Il fait remarquer que monsieur [F] évoque une prolifération de moisissures sur plusieurs parois ainsi que le long de la paroi mitoyenne avec le logement voisin et que l’huissier de justice a relevé la présence de salpêtre à l’arrière des WC, mur qui ne semble pas se situer à proximité de son logement. S’agissant de l’attestation de madame [O], il fait remarquer qu’elle se plaint seulement de nuisances sonores la gênant dans la réalisation de sa propre activité professionnelle. S’agissant de madame [T], il relève qu’elle n’a pu constater elle-même le bruit faute d’avoir occupé le logement pour avoir résilié le bail le jour même de sa signature. Il soutient ainsi qu’il n’est pas démontré par les demandeurs l’existence d’un lien de causalité entre l’humidité présente dans leur logement et la présence de frigos dans son garage. Il fait observer que les biens immobiliers concernés sont mitoyens seulement par les garages et interroge les conditions dans lesquels l’espace dédié initialement à servir de garage a été transformé en studio aux fins de location par les époux [G]. Il soulève l’absence de mention dans le constat d’huissier quant à la présence d’une VMC, en interrogeant par ailleurs l’isolation des murs. Il souligne enfin l’absence de mobilisation d’un assureur.

Il a été indiqué aux parties que la décision sera rendue le 16 décembre 2025, par mise à disposition au greffe ; les parties ont été avisées d’un prorogé au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ainsi que d’accorder au créancier une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la demande de faire cesser un trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve d’un tel trouble.

Aux termes de l’article L 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation, en son premier alinéa, dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose , l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Monsieur [S], immatriculé au répertoire SIREN en qualité d’entrepreneur individuel pour exercer l’activité principale de commerce de détail alimentaire sur éventaires et marchés depuis 2012 a fait enregistrer comme établissement actif depuis le 23 mars 2023 le pavillon lui servant de lieu d’habitation, mais aussi de stockage réfrigéré des fruits et légumes qu’il vend comme il l’a reconnu dans la réponse faite par la Fédération nationale des marchés de France aux doléances exprimées par les demandeurs, lorsqu’il indique s’efforcer de rémédier aux nuisances et que les livraisons se font dans le courant de la journée.

Monsieur [S] est mal fondé à se prévaloir de l’inopposabilité du cahier des charges et des statuts de l’association syndical libre du Clos du Vigneau 2, lequel doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des biens immobiliers situés dans la zone à l’encontre des demandeurs, lesquels ne peuvent être tenus responsables de l’omission de cette formalité qu’il ne démontre pas par ailleurs en versant son acte de propriété.

De plus, force est de constater que la destination principale du lotissement telle que stipulée à l’article 9 de l’acte authentique du 11 juin 2019 ne saurait être interprétée comme autorisant un habitant à quelque titre que ce soit d’y stocker des marchandises par dérogation à la dispositon légale précitée, même s’il ne les vend pas sur place.

Les époux [S] démontrent que l’usage qu’en fait monsieur [S] de son garage mitoyen à leur studio proposé à la location a créé des nuisances sonores quotidiennes, raisons pour lesquelles madame [O] leur a donné congé pour le 5 août 2023, résiliant ainsi son contrat de location ayant pris effet à compter du 26 mai 2023 dès le 5 juillet 2023. Madame [T] a manifestement renoncé à entrer en possession du studio, le 1er septembre 2023 après avoir été informée des nuisances sonores matinales et de l’ambiance conflictuelle, en se référant aux démarches engagées par les bailleurs auprès de la mairie. Il convient de relever que monsieur [F] indique dans sa lettre de congé en date du 9 février 2025 avoir occupé le logement depuis septembre 2023 et avoir décider de le quitter en raison de l’excès d’humidité qui y règne, sans invoquer de nuisances sonores.

En ne produisant aucun élément probatoire sur l’état de leur studio mitoyen au garage de monsieur [S] antérieur à l’installation de ce dernier, notamment les états des lieux d’entrée établis dans le cadre des locations meublées, ils échouent à rapporter la preuve d’un lien de causalité entre les désordres d’humidité constatés par maître [I] et le fonctionnement d’appareils de réfrigération. Il convient à ce titre de relever l’absence de constatations auditives faites par le commissaire de justice le 10 juin 2024 à 13h30.

De la confrontation de l’ensemble de ces éléments, il échouent à apporter la preuve de l’actualité d’un trouble manifestement illicite de nature à justifier qu’il soit ordonné à monsieur [S] de mettre fin à l’exploitation de son activité commerciale au sein de son lieu d’habitation situé [Adresse 3]. Le juge des référés ne peut statuer sur le seul fondement de troubles anormaux de voisinage pour ordonner une telle mesure, sans caractériser un trouble manifestement illicité.

En conséquence, les époux [G] seront déboutés de leur demande aussi bien à titre principal qu’à titre subsidiaire.

II – Sur les demandes de provision

Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, les demandeurs échouent à démontrer la créance indemnitaire invoquée, faute de prouver la causalité entre les préjudices invoqués et un fait générateur de responsabilité imputable à monsieur [S] à l’exception de celui résultant des nuisances sonores causées par ce dernier.

En effet, ces nuisances excessives ont conduit madame [O] à quitter le logement seulement quelques mois après son entrée dans les lieux et madame [T] à renoncer à s’y installer. Néanmoins, force est de constater que les bailleurs ont trouvé un nouveau locataire courant septembre 2023 en la personne de monsieur [F], qui a donné congé en février 2025 seulement pour l’humidité excessive du logement. Il convient dans ces circonstances de réduire la provision sollicitée à la somme de 1.000 € à valoir sur le seul préjudice consécutif au départ d’un locataire et à la rétractation d’un autre estimé à la perte de loyers durant deux mois et demi.

Monsieur [S] sera condamné à payer cette somme à titre de provision.

Les époux [G] seront déboutés de leurs autres demandes provisionnelles.

III – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, en ce que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

En l’espèce, au vu des éléments précités, notamment du procès-verbal de constat, les époux [G] justifient d’un motif légitime pour faire examiner contradictoirement les désordres d’humidité affectant le logement vide d’occupant depuis février 2025, susceptibles de résulter du fonctionnement d’appareils de réfrigération installés par monsieur [S] dans son garage, rechercher d’éventuelles autres causes et déterminer les travaux de nature y remédier.

Il convient d’ordonner la mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des parties.

La mission est définie dans les termes du dispositif selon la mission sollicitée par la partie demanderesse et conformément aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile faisant interdiction au technicien de porter d’appréciations d’ordre juridique.

Il reviendra aux demandeurs de consigner une provision de 2.500 € à valoir sur la rémunération de l’expertise.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] succombant très partiellement à l’instance sera condamné aux dépens de l’instance en référé.

Au vu des circonstances du litige opposant les parties, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [G] les frais irrépétibles engagés pour défendre leurs intérêts. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions, d’autant plus que la mesure d’expertise judiciaire est ordonnée in futurum dans leur intérêt exclusif. Monsieur [S] sera condamné à leur payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS monsieur [C] [G] et madame [M] [W]-[G] de leurs demandes tendant à condamner monsieur [D] [S] à mettre un terme à l’exploitation de son activité commerciale au sein de son habitat situé [Adresse 3], et ce sous astreinte ;

CONDAMNONS monsieur [D] [S] à payer à monsieur [C] [G] et madame [M] [W]-[G] à titre de provision la somme de 1.000 € à valoir sur le préjudice de perte de loyers ;

DÉBOUTONS monsieur [C] [G] et madame [M] [W]-[G] de leurs autres demandes de provisions ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des parties ;

Désignons pour y procéder :

la SARL C POP ARCHITECTURE (en la personne de [J] [L] – [Adresse 1]),

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Rennes, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire communiquer par les parties toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre tout sachant ou témoin ;

— se rendre sur le lieu du litige, [Adresse 3] et [Adresse 4], après avoir dûment convoqué les parties et leurs conseils ;

— visiter à la fois le logement mis en location par les époux [G] et le garage appartenant à monsieur [S], entendre les parties en leurs explications ;

— déterminer le coût prévisible des frais d’expertise judiciaire et la durée prévisible de ses opérations ;

— examiner les désordres dénoncés par les époux [G] au vu du procès-verbal de constat en date du 10 juin 2024 ; les décrire, en précisant leur étendue ;

— rechercher l’origine, les causes en analysant le fonctionnement des appareils de réfrigération installés par monsieur [S] dans la pièce mitoyenne et le dispositif d’aération des lieux;

— dire si les désordres sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à en compromettre la solidité ou s’ils portent atteinte à la sécurité des personnes;

— déterminer les travaux de nature à y remédier, en chiffrer le coût et estimer leur durée prévisible ;

— autoriser les travaux de reprise qui seraient justifiés par l’urgence ;

— d’une manière générale, fournir au juge du fond tous éléments techniques et de fait permettant de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis et à subir ;

Disons que l’expert devra informer les parties et leurs conseils de la date à laquelle il prévoit de leur adresser un pré-rapport et fixer la date ultime de dépôt de leurs observations en leur laissant un délai minimal d’un mois à compter de la transmission, en leur rappelant au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du délai imparti ; qu’il devra préciser les dilligences accomplies à ce titre dans son rapport définitif ; qu’il devra répondre aux dires des parties transmis dans le délai imparti ;

FIXONS à la somme de 2.500 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par les époux [G] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire dans le délai d’un mois à compter de l’avis de consignation adressé par le greffe ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

CONDAMNONS monsieur [D] [S] à payer à monsieur [C] [G] et madame [M] [W]-[G] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [D] [S] aux entiers dépens de l’instance en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD