TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01181 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBDVS

N° MINUTE : 26/00295

JUGEMENT

DU 18 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [V] [R] [S], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [F] [S], demeurant [Adresse 1]

Tous deux ]Rep/assistant : M^e Marina BEAUMONT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Monsieur [D] [A], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Virginie VON PINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Marina BEAUMONT

CCC à M^e Virginie VON-PINE

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 mars 2021 d’une durée trois ans tacitement renouvelable prenant effet le 1er avril 2021, Mme et M. [S] ont donné à bail à M. [D] [A] un logement non meublé sis [Adresse 3] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 936 euros, dont 40 euros de provisions sur charges récupérables. (pièce en demande numérotée 1)

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [S] a, par lettre recommandée reçue le 12 juin 2022, mis en demeure son locataire de payer la somme de 1 338,50 euros avant le 24 juin 2022 et de justifier de la souscription d’une assurance habitation. (pièce en demande numérotée 2)

En l’absence de régularisation, les époux [S] lui ont fait signifier le 5 octobre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 2 630,50 euros, hors coût de l’acte, dans le délai de deux mois. (pièce en demande numérotée 4)

Par courrier recommandé reçu le 29 septembre 2023, Mme et M. [S] ont avisé M. [D] [A] de leur volonté de reprise des lieux loués à compter du 1er avril 2024 compte tenu des retards réitérés de paiement du loyer. (pièce en demande numérotée 6)

Le 13 décembre 2023, l’échec de la tentative de conciliation a été constaté, toutes les parties n’étant pas présentes. (pièce en demande numérotée 7)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 6 mars 2025, Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S] ont fait assigner M. [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins d’expulsion et de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 12 mai 2025 et retenue en dernier lieu, suivants renvois contradictoires, le 9 février 2026.

Lors de la dernière audience, Mme et M. [S], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs dernières écritures datées du 8 octobre 2025 aux termes desquelles ils sollicitent de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

débouter M. [A] de sa demande tendant à leur ordonner la remise des quittances de loyer depuis 2023,à titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 octobre 2022 à l’égard de M. [A] par l’effet du commandement de payer du 6 décembre 2022, dire que le bail consenti à M. [A] portant sur le logement sis [Adresse 3] ([Localité 1]) est ainsi valablement résilié à compter du 6 décembre 2022,condamner M. [A] à leur payer la somme de 3 864,17 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire,condamner M. [A] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 872 euros à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 6 décembre 2022, jusqu’à son départ effectif des lieux,à titre subsidiaire,

dire que le bail consenti à M. [A] portant sur le logement sis [Adresse 3] ([Localité 1]) est résilié par l’effet du congé pour motif légitime et sérieux et ce à compter du 1er avril 2024,condamner M. [A] à leur payer la somme de 5 249,59 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition du congé délivré,condamner M. [A] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 872 euros à compter de la date d’acquisition du congé, soit à compter du 1er avril 2024, jusqu’à son départ effectif des lieux,à titre très subsidiaire,

prononcer, au regard des manquements graves aux obligations contractuelles, la résiliation du contrat de bail consenti à M. [A] portant sur le logement sis [Adresse 3] ([Localité 1]),condamner M. [A] à leur payer la somme de 4 467,17 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation impayés à la date du 8 octobre 2025, sauf à parfaire,condamner M. [A] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 872 euros à compter de la date d’acquisition de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à son départ effectif des lieux,en tout état de cause,

ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,ordonner, en tant que de besoin, le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant et/ou garnissant les lieux dans un garde meubles que le tribunal désignera ou dans tout autre lieu aux frais du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,condamner M. [A] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,condamner M. [A] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,débouter M. [A] de sa demande de délais de paiement,rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

Ils font valoir, au soutien de leurs demandes, que M. [A] n’a jamais sollicité de quittances de loyer, qu’il n’a plus la qualité de locataire depuis le mois de décembre 2022, qu’ils lui ont remis des quittances correspondant aux indemnités d’occupation perçues depuis le 1er janvier 2023, que les versements opérés par M. [A] sont intervenus postérieurement au délai de deux mois impartis par le commandement de payer, que M. [A] a manqué gravement à son obligation essentielle de payer le loyer, que M. [A] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis décembre 2022, que le litige les opposant à M. [A] est particulièrement ancien, qu’ils ont tenté à plusieurs reprises des régularisations amiables en vain, que les revenus de M. [A] sont variables de sorte que sa capacité de remboursement est aléatoire et que le comportement fautif de M. [A] leur a causé un « grand nombre de tracas, un sentiment d’impuissance […] une incompréhension la plus totale face à une situation qu’ils n’ont pas réussi à résoudre amiablement. »

En défense, M. [D] [A], représenté par avocat, s’est référé à ses demandes telles que formulées aux termes de ses écritures datées du 6 février 2026 à savoir :

in limine litis,

ordonner à Mme et M. [S] de lui délivrer et produire les quittances de loyer depuis 2023 – et celles manquantes – à ce jour, à défaut, débouter Mme et M. [S] de leurs demandes, fins et conclusions, à titre principal,

constater que les causes du commandement de payer du 5 octobre 2022 sont éteintes,rejeter la demande tendant à la résiliation du bail du 20 mars 2021 par l’application de la clause résolutoire,dire n’y avoir lieu à expulsion, à indemnité d’occupation, à exécution provisoire,débouter Mme et M. [S] de leurs demandes, fins et conclusions,à titre subsidiaire,

juger nul le congé délivré le 28 septembre 2023 pour absence de motif légitime et sérieux,rejeter la demande tendant à la résiliation du bail du 20 mars 2021 par l’effet du congé,débouter Mme et M. [S] de leurs demandes, fins et conclusions,à titre plus subsidiaire,

rejeter la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail du 20 mars 2021,débouter Mme et M. [S] de leurs demandes, fins et conclusions,à titre infiniment subsidiaire et dans tous les cas,

débouter Mme et M. [S] de leurs demandes, fins et conclusions,dire n’y avoir lieu à expulsion, à indemnité d’occupation, à exécution provisoire,lui accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner Mme et M. [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme et M. [S] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’aucune quittance de loyer ne lui a été remise depuis 2023 malgré ses demandes réitérés et la poursuite du paiement du loyer, qu’il a régularisé la dette locative dans le délai imparti de deux mois, que la somme réclamée est erronée puisqu’il a honoré le paiement de son loyer au cours des années 2022 et 2023, hormis le mois de juillet 2023, qu’une solution amiable par la mise en place d’un échéancier est possible, que les bailleurs lui ont fait part de leur volonté de poursuivre le bail et qu’au vu de la signature d’un contrat pérenne par sa concubine depuis février 2025, il se trouvera dès lors en capacité de rembourser sa dette.

Le diagnostic social et financier remis le 22 avril 2025 a été lu à l’audience ; il en ressort qu’il est auto-entrepreneur dans le bâtiment, que ses revenus et charge sont variables, qu’il vit en concubinage avec Mme [M] qui est salariée en CDI depuis le 1er février 2025, que sa dette de loyer est due à une baisse d’activité, qu’il a repris le dialogue avec son bailleur.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement notifiés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 20 avril 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé à la date du 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les demandes de constat et dire ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu’il n’y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation de bail d’habitation

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 10 mars 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 12 mai 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’occurrence, les bailleurs sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

M. [A] soutient, pour sa part, que les causes permettant l’application de la clause résolutoire sont éteintes en ce que la dette locative a été régularisée, tel qu’il ressort de la quittance dressée le 30 décembre 2022 pour la période de janvier à septembre 2022.

Le bail conclu entre les parties le 20 mars 2021 contient une clause résolutoire en son article 5 aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les demandeurs justifient avoir fait délivrer au locataire, le 5 octobre 2022, un commandement de payer les loyers et taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) impayés, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 2 630,50 euros.

Il sera d’abord indiqué que compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s’étaient accordées sur un délai de deux mois, de l’absence de disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours contenue dans la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et compte tenu du fait que le délai contractuellement convenu est favorable au locataire et correspond au délai légal d’ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, soit du délai de deux mois.

Eu égard aux relevés de compte du défendeur et à la quittance de loyer dressée par les bailleurs le 30 décembre 2022 (pièces en défense numérotées 2 et 9), il appert :

Que des virements du 19 janvier 2022 et du 8 mars 2022 d’un montant de 896 euros sont avérés, Que pour la suite, les pièces censées prouver que la somme visée par le commandement de payer a été remboursée sont des relevés bancaires non datés et incomplets, s’agissant de captures d’écran, Le 30 décembre 2022, la somme de 8960 euros incluant 8064 euros de loyer de janvier à septembre 2022, une partie du loyer d’octobre (57,50 euros) et 838,50 euros de TEOM a été réglée, soit 25 jours après le 5 décembre 2022, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Pour ce qui est de la somme de 838,50 euros correspondante aux TEOM 2021 et 2022, la quittance dressée par les bailleurs rend uniquement compte du paiement de cette somme à la date du 30 décembre 2022, soit postérieurement au 5 décembre 2022.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif n’ayant pas été soldé dans le délai de deux mois imparti, le commandement de payer est, en tout état de cause, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2022.

Sur la remise des quittances de loyer

En application des dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [A] sollicite de la présente juridiction qu’elle ordonne aux époux [S] de lui délivrer et de produire les quittances de loyer depuis 2023 – et celles manquantes – à ce jour.

Cependant, force est de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail est résilié depuis le 5 décembre 2022 de sorte que les demandeurs ne sont plus tenus par cette obligation. De plus, il incombe au défendeur d’apporter la preuve qu’il s’est effectivement exécuté.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme et M. [S] soutiennent que M. [A] est redevable de la somme de 3 864,17 euros à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

M. [A] est tenu, selon les termes du contrat de location prenant effet le 1er avril 2021, par un loyer révisable annuellement de 896 euros par mois et une provision sur charges récupérables de 40 euros par mois.

Les demandeurs soutiennent, aux termes de leurs dernières écritures, que le loyer mensuel à compter du 1er avril 2022 était de 910,42 euros. Cependant, force est de constater que la somme mensuelle sollicitée près le défendeur au titre des loyers jusqu’au 30 septembre 2022 n’a connu aucune variation ; le commandement de payer réclamant la somme de 1 792 euros au titre de deux mois de loyers soit 896 euros par mois et la quittance de loyer dressée le 30 décembre 2022 rendant compte du paiement des loyers du 1er janvier au 30 septembre 2022 à hauteur de 8 064 euros soit 896 euros par mois. Il sera dès lors retenu que le montant du loyer mensuel était égal à 896 euros du 1er avril 2021 au 30 septembre 2022 et de 910,42 euros du 1er octobre au 31 décembre 2022.

De plus, si M. [A] n’apporte pas la preuve du versement du loyer concernant le mois de février 2022, la quittance de loyer dressée par les bailleurs, le 30 décembre 2022, fait état du paiement de la somme de 8 064 euros au titre des loyers du 1er janvier au 30 septembre 2022 en ce compris le montant du loyer de février 2022.

Enfin, il ressort de cette même quittance que M. [A] a versé la somme de 838,50 euros au titre des TEOM.

En considération de ces éléments, la créance des demandeurs, arrêtée au 5 décembre 2022, échéance du mois de décembre inclue, s’élève à la somme de 43,26 euros.

Période

Montant du loyer

Sommes versées

Sommes dues

Du 1er avril 2021 au 30 septembre 2022

8 064 euros

8 064 euros

0 euros

Du 1er octobre au 31 décembre 2022

2 731,26 euros

2 688 euros

43,26 euros

M. [A] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Selon le V de l’article 24 V, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [A], souhaitant se maintenir dans les lieux litigieux, sollicite des délais de paiement de vingt-quatre mois.

M. [A] justifie du versement mensuel de la somme de 896 euros du 1er janvier au 31 décembre 2025, excepté pour les mois de juillet 2023 et mars 2025, et de la somme de 51,19 euros, le 20 juillet 2025.

Il ressort des quittances dressées par les demandeurs versées aux débats que M. [A] a versé les somme de :

2 731,26 euros soit 910,42 euros par mois pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023,11 198,17 euros, soit 933,18 euros par mois, pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, 11 366,23 euros, soit 947,19 euros par mois, pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,1 928,90 euros, soit 964,45 euros par mois, pour la période du 1er avril au 31 mai 2025,355, 11 euros pour la période du 1er au 30 juin 2025,521 euros et 541 euros au titre des TEOM.

Il s’ensuit qu’il sera retenu que M. [A] a honoré le paiement du loyer courant depuis le 1er janvier 2023 jusqu’au 10 décembre 2025 (pièce 10 du défendeur).

Il ne ressort pas des pièces des parties que le défendeur ne paierait pas son loyer courant jusqu’à la clôture des débats le 9 février 2026, soit en début de mois ; en outre, il apparait en capacité de régler sa dette locative, fortement réduite à 43,26 euros.

Compte tenu de sa situation personnelle et financière exposée à l’audience, du montant de la dette, de la proposition d’apurement, il convient d’autoriser M. [A], qui apparait en situation de régler l’arriéré locatif, à s’acquitter de son paiement, en plus du loyer courant, selon les modalités précisées au dispositif à compter de la présente décision, la dernière mensualité devant régler le solde.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pendant la durée de ces délais et de dire que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Afin de préserver les droits du bailleur et d’éviter, en cas de nouvelle défaillance du locataire, que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif qu’à compter de la présente décision et pendant la durée des délais de paiement accordés, le défaut de règlement du loyer courant ou de la seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative entraînera la déchéance des délais octroyés sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; par suite, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Sur l’expulsion sans délai et le sort des meubles

Dans l’hypothèse où le défendeur ne règlerait plus son loyer courant, son expulsion sera ordonnée – sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une astreinte dès lors que le recours à la force publique s’avère une mesure de contrainte suffisante -, le sort des meubles se trouvant dans les lieux régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, et il sera condamné à payer aux demandeurs à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, Mme et M. [S] sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 1 872 euros, soit deux fois le montant du loyer augmenté du montant de la provision sur charge.

Il ressort de l’article 6 du bail d’habitation que « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour leur départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ».

Cependant, force est de constater, à la lecture des quittances dressées par les demandeurs, que les sommes réclamées par les demandeurs au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 étaient égales au montant du loyer mensuel, hors provision sur charges récupérables, dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, et ce par exception aux stipulations du contrat de location.

Dans ces conditions, il conviendra le cas échéant de fixer à la somme à la somme de 964,45 euros, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle payable à compter de la défaillance éventuelle du locataire et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Il sera dit que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur les demandes et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme et M. [S] sollicitent la somme précise de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait des inexécutions contractuelles de M. [A]. Ils soutiennent que la situation d’impayés a « grandement affecté leur capacité financière et a engendré un stress indéniable ».

Il est établi que les demandeurs ont entrepris de nombreuses démarches pour obtenir paiement des sommes impayées au titre du contrat de location litigieux (lettres recommandées, commandement de payer, tentative de conciliation). Cependant, leur nécessité n’est pas démontrée, étant relevé que la solution amiable de poursuite de contrat ou de signature d’un nouveau contrat de location a été longtemps privilégiée.

De plus, force est de constater au regard des quittances produites que M. [A] s’est exécuté jusqu’au 31 décembre 2025.

Enfin, les conséquences éventuelles sur les capacités financières des demandeurs ne sont pas rapportées.

Ainsi, les demandeurs échouent à démontrer l’existence d’un préjudice.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [A], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure.

Pour ce même motif, M. [A] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner le défendeur à leur verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en constatation de la résiliation de bail présentée par Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S] à l’encontre de M. [D] [A] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 20 mars 2021 entre Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S] et M. [D] [A] concernant le logement non meuble sis [Adresse 3] ([Localité 1]) sont réunies à la date du 5 décembre 2022 ;

DEBOUTE M. [D] [A] de sa demande tendant à ordonner à Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S] de lui délivrer et de produire les quittances de loyer depuis 2023 – et celles manquantes – à ce jour ;

CONDAMNE M. [D] [A] à payer à Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S] la somme de 43,26 (quarante-trois et vingt-six centimes) euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 décembre 2022, échéance du mois de décembre inclue, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [D] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 seule mensualité de 43,26 euros qui devra solder la dette en principal, frais et intérêts avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet sans autre formalité ;

* que l’intégralité de la somme restant due devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le respect des dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en rappelant que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

* que M. [D] [A] soit condamné à payer à Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S], une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié soit 964,45 euros majoré des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

DEBOUTE Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE M. [D] [A] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [A] à payer à Mme [I], [F] [S] et M. [V], [R] [S] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [A] aux entiers dépens de la présente procédure ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 1] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

N° RG 25/01181 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBDVS – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 18 Mai 2026

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION