N° RG 22/02625 – N° Portalis DB2E-W-B7G-K73J

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 22/02625 – N° Portalis DB2E-W-B7G-K73J

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Michèle GARRALON-CHOSSIERE

M^e Bruno PARISIEN

Le

Le greffier

M^e Michèle GARRALON-CHOSSIERE

M^e Bruno PARISIEN

M^e Claude RYCHTER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Société Civile de Placements Immobiliers IMMORENTE, immatriculée au RCS d’Evry sous le n° 347.996.209. représentée par la SA SOFIDY, Gérante statutaire, elle-même représentée par son Président domicilié à ce siège,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michèle GARRALON-CHOSSIERE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 60, M^e Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES :

SAS CABINET KLEBER AVOCATS, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 750.568.123. représentée par son Gérant domicilié à cette adresse,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bruno PARISIEN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 195

S.C.I. PAYS de LOIRE, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 342.969.680. représentée par son Gérant, M. [O] [G] domicilié à cette adresse

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bruno PARISIEN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 195

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PAYS DE LOIRE a acquis par acte authentique en date du 29 octobre 1987 auprès de Monsieur [K] [F], le lot n°4 situé au troisième étage de l’immeuble sis [Adresse 1].

Selon acte authentique en date du 10 octobre 2006 la SCPI IMMORENTE a acquis de la SA CHAUSSURES CENDRY, plusieurs lots, dont les lots n°201 et 203, dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1].

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 22 mai 2017, reçu le 24 mai 2017, la SCPI IMMORENTE, considérant que la SCI PAYS DE LOIRE occupait sans droit ni titre une partie des lots n°201 et 203, l’a mise en demeure de mettre fin à cet empiétement soit en libérant ces lots, soit en les louant soit en les achetant.

Par courrier adressé le 18 juin 2018 par l’intermédiaire de son notaire, la SCI PAYS DE LOIRE a indiqué être prête à racheter le lot n°203.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord sur le prix, par acte d’huissier en date du 24 mars 2022 la SCPI IMMORENTE a fait assigner la SCI PAYS DE LOIRE devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins d’obtenir sa condamnation à :

— démolir le plancher de 12 m² construit au droit du volume 201 au 3ème étage niveau 5 ;

— libérer le lot n°203 de toute occupation ;

— payer la somme de 90 000 € au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation.

Par assignation délivrée le 20 octobre 2022, la SCI PAYS DE LOIRE a attrait la SAS Cabinet Kleber Avocats devant le tribunal judiciaire de Strasbourg (RG 22/8533). La jonction des procédures RG 22/8533 et RG 22/2625 a été ordonnée.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 25 août 2022, la SCI PAYS DE LOIRE a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir, estimant que les demandes de la SCPI IMMORENTE sont irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Par ordonnance du 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCPI IMMORENTE, soulevée par la SCI PAYS DE LOIRE.

Par arrêt du 27 juin 2024, la Cour d’appel de Colmar a confirmé à titre principal, dans les limites de l’appel, l’ordonnance du 5 janvier 2023.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 30 octobre 2024, la SCPI IMMORENTE a demandé de :

Débouter toutes les demandes de la SCI PAYS de LOIRE tendant à lui faire reconnaître un droit de propriété et/ou d’occupation et/ou d’usucapion qu’elle ne détient pas sur l’empiétement illicite dont elle est l’auteur du lot 203 et du lot 205 (ex 201) au droit du 3ème étage niveau 5 mansarde du Bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 1].

Au soutien de ses prétentions, la SCPI IMMORENTE avance qu’elle est restée propriétaire dans le Bâtiment C des lots 205 (ex 201) au droit du 3ème étage – niveau 5 mansarde et 203 au 3ème étage – niveau 5 mansarde de l’immeuble du [Adresse 1]. A l’égard de la SCPI IMMORENTE, la prescription acquisitive n’a pu courir qu’à compter du 10 octobre 2006, date d’acquisition par la SCPI IMMORENTE de ses lots. Aussi, la SCI PAYS de LOIRE n’a pas acquis la propriété des lots 201 (devenu 205) et 203 par le jeu de la prescription trentenaire. Elle dénonce un empiétement illicite du lot 203 et du lot 205 (ex 201) au droit du 3ème étage niveau 5 mansarde du Bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 1] compte tenu de l’occupation par la SCI PAYS de LOIRE et la SAS Cabinet Kleber, du lot 203 au 3ème étage niveau 5 du Bâtiment C portant sur une mansarde « dégagement » et du volume du lot 201 (devenu le lot 205) au droit du 3ème étage niveau 5 et mansarde du Bâtiment C. Sur les demandes reconventionnelles, elle considère dénuée de tout caractère abusif la procédure ouverte par la SCPI IMMORENTE contre la SCI PAYS de LOIRE ainsi que non-fondée la demande en dommages-intérêts et en amende civile.

Dans leurs conclusions récapitulatives déposées le 4 novembre 2024, la SCI PAYS DE LOIRE et la SAS CABINET KLEBER AVOCATS ont demandé de :

ENJOINDRE la société IMMORENTE de régulariser ses conclusions et de retirer toute mesure de condamnation prise à l’égard de la société CABINET KLEBER AVOCATS qui ne peut plus être partie à la procédure engagée par la société IMMORENTE à l’égard de la société CABINET KLEBER AVOCATS selon assignation en date du 20 octobre 2022.

DEBOUTER purement et simplement la société IMMORENTE de l’ensemble de ses fins et conclusions prises à l’encontre de la SCI PAYS DE LOIRE et de la SAS CABINET KLEBER AVOCATS, après avoir constaté et jugé que le délai de la prescription acquisitive (usucapion) a pris effet le 22 octobre 1987 pour se terminer au 20 octobre 2017, date à laquelle l’action de la société IMMORENTE se trouvait prescrite.

Reconventionnellement,

JUGER par conséquent que la SCI PAYS DE LOIRE doit être reconnue comme légitime propriétaire desdits lots n o 201 (devenu n o 205) et 203 ;

ORDONNER la transcription du jugement à intervenir auprès du livre foncier de Strasbourg en ce qui concerne la propriété des lots 201 ( devenu 205) et 203 au profit de la SCI PAYS DE LOIRE.

CONDAMNER la société IMMORENTE à payer à la S.C.I. PAYS DE LOIRE à telle amende civile qu’il plaira au tribunal de fixer dans la limite de 10.000 € après avoir caractérisé l’abus manifeste dans l’exercice du droit d’agir en justice ;

CONDAMNER la société IMMORENTE à payer tant à la S.C.I. PAYS DE LOIRE et à la société CABINET KLEBER AVOCATS la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elles subissent du fait de la procédure abusive intentée à leur encontre par la société IMMORENTE ;

en tout état de cause,

CONDAMNER la société IMMORENTE à payer à la s.c.l. PAYS DE LOIRE et à la société CABINET KLEBER AVOCATS la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ,

CONDAMNER la société IMMORENTE aux entiers frais et dépens de la procédure.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qui concerne la demande reconventionnelle.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI PAYS DE LOIRE et la SAS CABINET KLEBER AVOCATS avancent que depuis le 1er février 2024 la SAS CABINET KLEBER AVOCATS n’est plus usufruitier temporaire du lot numéro 4, la période de 12 années étant écoulée au 31 janvier 2024 selon l’acte authentique reçu par Maître [B], notaire à la résidence de [8] le 30 janvier 2012 de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre. La SCI PAYS DE LOIRE se prévaut de la prescription acquisitive sur le bien litigieux au titre d’une possession continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque du bien litigieux et indique s’être comportée comme propriétaire pendant trente ans soit, soit entre le 22 octobre 1987 et 20 octobre 2017 de sorte que la demande de la SCPI IMMORENTE ne peut prospérer. Elle avance qu’aucune cause légale n’est venue interrompre ou suspendre la prescription acquisitive qui se trouvait acquise au 22/10/2017. Aussi, la SCI PAYS DE LOIRE doit être reconnue comme légitime propriétaire desdits lots n°201 et 203. Au titre de l’amende civile sollicitée, elle fait état d’un abus dans l’exercice du droit d’agir en justice. Elle dénonce une procédure abusive à son encontre appelant réparation de son préjudice moral en résultant.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la propriété des lots litigieux

A. Sur l’origine de la propriété des lots litigieux

Aux termes de l’article 711 du code civil : « La propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaires, et par l’effet des obligations ».

L’article 8-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…). »

En l’espèce, le règlement de copropriété du 17 septembre 1987 prévoit que :

— dans le bâtiment A se trouve le lot n°4 au troisième étage niveau 5, constitué d’un ensemble de locaux à usage commercial professionnel ou d’habitation, d’une surface de 195 m², comprenant :

— une entrée, deux salles, trois bureaux, deux dégagements, une toilette et un w.c,

— dans le bâtiment C se trouve notamment

« LOT n° 201

du sous-sol, niveau 0 au troisième étage, niveau 5, une cage d’escalier

au sous-sol : un sas vers le lot 1

au rez-de-chaussée : un sas vers le lot 1

au premier étage, niveau 1 : un dégagement vers le lot 1

au premier étage, niveau 2 : un dégagement vers le lot 1

au deuxième étage, niveau 4 : un escalier vers le lot 3

le tout d’une surface de 107 m²

(…)

LOT n°203

— au troisième étage, niveau 5

un dégagement vers le lot 4 d’une surface de 7 m²"

Ce règlement de copropriété a été modifié par acte authentique du 18 novembre 2003 publié au livre foncier de [Localité 9], mais les modifications ne portent ni sur le lot n°4, ni sur le lot n°201, ni sur le lot n°203.

Si des esquisses modificatives ont été établies ultérieurement, celles-ci n’ont pas de valeur probante suffisante pour établir une modification des lots de copropriété, pour ne pas avoir été publiées au livre foncier ni avoir été suivies d’une modification du règlement de copropriété.

Aux termes de l’acte authentique de vente du 22 octobre 1987, la SCI PAYS DE LOIRE a acquis "les biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 1], cadastré ,

VILLE DE [Localité 9]

Section [Cadastre 4] n°[Cadastre 5], "[Adresse 7]", avec deux ares et six centiares (2,06a) sol, maison,

Section 60 n°[Cadastre 6], même lieu dit avec deux ares et cinquante centiares (2,50a) sol, maison,

savoir ,

LE LOT N°4

AU TROISIEME ETAGE – Niveau cinq : un ensemble de locaux à usage commercial, professionnel ou d’habitation, d’une surface de 195 mètres carrés, comprenant une entrée, deux salles, trois bureaux, deux dégagements, une toilette et un w.c"

Il résulte de l’acte authentique de vente conclue le 10 octobre 2006 entre la SA CHAUSSURES CENDRY et la SCPI IMMORENTE que cette dernière a acquis la propriété dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 1] notamment dans le bâtiment C :

« Lot numéro deux cent un :

— du sous-sol, 3ème étage, niveau 5 : une cage d’escalier C,

— au sous-sol : un SAS vers le lot 1

— au rez-de-chaussée : un SAS vers le lot 1

— au 1er étage, niveau 1 : un dégagement vers le lot 1

— au 1er étage, niveau 2 : un dégagement vers le lot 1

— au 2ème étage, niveau 4 : un escalier vers le lot 3

Le tout d’une surface de 107 m²

(…)

Lot numéro deux cent trois :

— au 3ème étage, niveau 5 : un dégagement vers le lot n°4 d’une superficie de 7 m²”

Ainsi, tel que l’a rappelé l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 janvier 2023 confirmée par l’arrêt d’appel du 27 juin 2024, au regard des titres de propriété et du règlement de copropriété tel que modifié acte authentique du 18 novembre 2033, les lots n°201 et n°203 ne sont pas des accessoires ou des dépendances du lot n°4 appartenant à la SCI PAYS DE LOIRE et sont la propriété de la SCPI IMMORENTE, à moins que la SCI PAYS DE LOIRE ne justifie d’une acquisition de ceux-ci par prescription acquisitive.

B. Sur l’usucapion revendiqué par la SCI PAYS DE LOIRE

L’article 2258 du Code civil dispose que « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Les articles 2260 et suivants du Code civil précisent les conditions pour prescrire. Ainsi, l’article 2261 du Code civil dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’article 2262 du Code civil ajoute cependant que « les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ».

L’article 2256 du Code civil dispose encore que « on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre ».

L’article 2272 du Code civil ajoute enfin que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

L’article 2264 ajoute, concernant la computation de ce délai que « le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire.

L’article 2265 précise également que « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ».

Sur la durée de la possession alléguée des lots litigieux

Si la SCI PAYS DE LOIRE allègue d’une possession des lots n°201 et 203 depuis son acquisition du lot n°4 par acte authentique de vente du 22 octobre 1987, elle ne démontre pas avoir pris possession des lots litigieux dès le 22 octobre 1987.

En effet, si une première étude d’aménagement du cabinet d’avocats a été réalisée le 28 novembre 1987, il est relevé qu’un devis d’aménagement du local a été émis par la société STYL’DECOR le 7 décembre 1987 et que par courriers du 1er décembre 1987, la SCI PAYS DE LOIRE a fait état d’un début des travaux d’aménagement à compter du 8 décembre 1987 et a sollicité l’accord des copropriétaires pour la réalisation desdits travaux.

Selon facture n°312/87 émise le 14 décembre 1987 par l’entreprise KIEFER, la SCI PAYS DE LOIRE a fait réaliser, en décembre 1987, des travaux de réaménagement du 3ème étage niveau 5, en ce compris le dégagement (lot n°203) que la SCI PAYS DE LOIRE a transformé en bureau.

Dès lors, il sera retenu que la SCI PAYS DE LOIRE a commencé à posséder les lots litigieux à compter du 14 décembre 1987, date d’achèvement de ces premiers travaux de démolition de l’escalier initialement présent dans le lot n°201, d’obturation de trémie et de démolition de cloison.

Par courrier en date du 22 mai 2017, reçu le 24 mai 2017, la SCPI IMMORENTE a dénoncé auprès de la SCI PAYS DE LOIRE l’occupation sans droit ni titre des lots n°201 et 203, soit moins de trente ans après la prise de possession des lots par la SCI PAYS DE LOIRE.

Dès lors, sans qu’il y ait lieu d’apprécier les caractères de la possession des lots n°201 et 203 par la SCI PAYS DE LOIRE, il sera retenu que la SCI PAYS DE LOIRE ne justifie pas d’une possession trentenaire desdits lots.

En conséquence, la propriété de la SCPI IMMORENTE quant aux lots n°201 et 203 demeure établie.

Le moyen de la SCI PAYS DE LOIRE au titre de l’usucapion sera rejeté. Aussi, la SCI PAYS DE LOIRE sera déboutée de sa demande de voir ordonner la transcription du jugement auprès du livre foncier de Strasbourg visant à faire établir sa propriété sur les lots n°201 et 203 litigieux.

II. Sur l’empiétement dénoncé par la SCPI IMMORENTE

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

Selon l’article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application de ces textes, le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état (3ème Civ. 23 novembre 2022, pourvoi n° 22-19.200).

Sans remettre en cause ces principes, lorsque cela s’avère possible, la démolition ne doit être ordonnée que pour la partie de l’ouvrage incriminé qui empiète sur le fonds d’autrui (3ème Civ. 9 juillet 2014, pourvoi n°13.15483 ; 3ème Civ. 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.483), dans la limite de ce qui est nécessaire pour mettre fin à l’empiétement (3ème Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n°15-25.113 ; 3ème Civ. 26 novembre 1975, pourvoi n° 74-12.036; 3eme Civ. 4 juin 2013, pourvoi n°12-15.64 et 3ème Civ. 9 juillet 2014, n° 13-15.48).

En matière d’empiétement la bonne ou mauvaise foi du constructeur qui empiète sur le fonds voisin est indifférente (3ème Civ. 21 novembre 1969, Bull 763 ; 3ème Civ. 5 mars 1970, Bull 176 ; 3ème Civ. 12 juillet 1977, Bull 313 ; 3ème Civ.19 décembre 1983, Bull 229 ; 3ème Civ. 29 février 1984, Bull 57 ; 3ème Civ. 29 juin 1994, pourvoi 92-17.520).

Ce même constructeur ne peut non plus se soustraire à la démolition en invoquant les désordres qui pourraient en résulter pour son propre fonds (3ème Civ. 10 novembre 2009, Bull 248, pourvoi n° 08-17.526).

En l’espèce, il est constant et non contesté que la SCI PAYS DE LOIRE occupe au sein du Bâtiment C :

— le lot n°203, à titre de bureau,

— le volume du lot n°201 initialement constitutif d’une cage d’escalier au 3è étage, transformé en dégagement après la pose d’un plancher,

tel que cela résulte notamment de photographies produites par la SCI PAYS DE LOIRE.

En conséquence, la SCI PAYS DE LOIRE sera condamnée à supprimer, à ses frais, le plancher construit au droit du volume du lot n°201 (devenu n°205) au niveau du 3è étage du Bâtiment C et à libérer de toute occupation le lot n°203 et le volume du lot n°201 occupés sans droit ni titre, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois, mais sans qu’il soit nécessaire de recourir à la force publique. la SCPI IMMORENTE sera déboutée de sa demande d’assistance à la force publique.

***

Concernant la demande formée à l’encontre de la SAS Cabinet Kleber Avocats, il est rappelé que par acte authentique du 30 janvier 2012, l’usufruit temporaire portant sur le lot n°4 a été transmis par la SCI PAYS DE LOIRE à la SAS Cabinet Kleber Avocats pour une période de 12 ans. Compte tenu de l’expiration de la période de 12 ans, l’usufruit temporaire a cessé, aucune justification de reconduction ou renouvellement de l’usufruit n’étant produite par l’une ou l’autre des parties.

Si la SCPI IMMORENTE allègue que la SAS Cabinet Kleber Avocats continue d’occuper les locaux litigieux après le 31 janvier 2024, elle n’en justifie pas. Aussi, il n’y a pas lieu d’ordonner à la SAS Cabinet Kleber Avocats de libérer les lieux de toute occupation.

Enfin, la SAS Cabinet Kleber Avocats n’étant pas le propriétaire du lot voisin auteur de l’empiétement dénoncé, aucune mesure de démolition ne peut être prononcée à son encontre.

Aussi, la SCPI IMMORENTE sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de la SAS Cabinet Kleber Avocats.

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’empiétement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute au sens de l’article 1240 du code civil.

L’indemnité d’ occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’ occupation du bien et de son indisponibilité. (Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, n° 19-26.045). Elle ne peut se cumuler avec des dommages-intérêts.

Si la SCPI IMMORENTE sollicite une indemnité d’occupation de 1.500€ par mois, il est relevé qu’elle ne justifie d’aucune valorisation du lot n°203 et du volume du lot n°201 empiété.

A cet égard, il est fait référence à la destination et la localisation desdits lots et espaces concernés par l’empiétement tels que décrit par le règlement de copropriété modifié par acte authentique du 18 novembre 2003, à savoir :

— lot n°203 : au 3ème étage, niveau 5 : un dégagement vers le lot n°4 d’une superficie de 7 m²

— lot n°201 : […] – au 2ème étage, niveau 4 : un escalier vers le lot 3.

En outre, il est pris en considération la superficie occupée sans droit ni titre et la localisation de l’immeuble au sein de la commune de [Localité 9].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, à défaut d’éléments pertinents versés aux débats par la SCPI IMMORENTE quant à la valorisation de l’indemnité d’occupation réclamée, celle-ci sera fixée à hauteur de 200€ par mois.

Compte tenu de la prescription quinquennale de l’indemnité d’occupation, la SCPI IMMORENTE est en droit de réclamer le paiement de la somme de 12.000€ (200€x60mois) au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues entre le 24 mars 2017 et le 24 mars 2022, date de délivrance de l’assignation dans la présente procédure.

Aussi, la SCI PAYS DE LOIRE sera condamnée à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 12.000€ au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues entre le 24 mars 2017 et le 24 mars 2022.

La SCI PAYS DE LOIRE sera également condamnée à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 200€/mois à compter du 24 mars 2022.

Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon l’article 1342-3 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu d’assortir la condamnation de la SCI PAYS DE LOIRE des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation, soit du 24 mars 2022, avec capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1342-3 du code civil.

La SCPI IMMORENTE sera déboutée du surplus de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation réclamée.

IV. Sur l’amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la demande principale de la SCPI IMMORENTE étant accueillie, il n’est aucunement démontré une action dilatoire ou abusive de sa part justifiant le prononcé d’une amende civile.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande formée en ce sens.

V. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’action en procédure abusive ouverte aux parties étant fondé sur le mécanisme de la responsabilité civile délictuelle, telle qu’elle est prévue à l’article 1240 du Code civil.

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ; une simple erreur sur l’étendue de ces droits et conduisant au débouté de la demande ne suffit pas à considérer l’action comme abusive.

Il ressort de ce texte que si le droit d’ester en justice n’est en principe pas fautif, il peut être sanctionné sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle s’il dégénère en abus. Le simple fait que le demandeur ait été débouté de l’intégralité de ses moyens et prétentions ne suffit cependant pas à caractériser l’abus, sauf à priver de toute substance le droit d’agir en justice.

En l’espèce, la demande principale de la SCPI IMMORENTE étant accueillie, il n’est aucunement démontré une action dilatoire ou abusive de sa part justifiant l’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande formée en ce sens.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, la SCI PAYS DE LOIRE sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI PAYS DE LOIRE à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE les défendeurs de leur demande de voir ordonner la transcription du jugement auprès du livre foncier de Strasbourg visant à faire établir la propriété de la SCI PAYS DE LOIRE sur les lots n°201 et 203 litigieux ;

CONDAMNE la SCI PAYS DE LOIRE à supprimer, à ses frais, le plancher construit au droit du volume du lot n°201 (devenu n°205) au niveau du 3è étage du Bâtiment C, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois ;

CONDAMNE la SCI PAYS DE LOIRE à libérer, de toute occupation personnelle ou par des tiers résultant de son fait, le lot n°203 et le volume du lot n°202, propriété de la SCPI IMMORENTE occupé sans droit ni titre, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, dans un délai maximal de six mois ;

DEBOUTE la SCPI IMMORENTE de sa demande d’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SCI PAYS DE LOIRE à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 12.000€ au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues entre le 24 mars 2017 et le 24 mars 2022 ;

CONDAMNE la SCI PAYS DE LOIRE à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 200€/mois à compter du 24 mars 2022, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 24 mars 2022, avec capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1342-3 du code civil ;

DEBOUTE la SCPI IMMORENTE du surplus de ses demandes formées au titre de l’indemnité d’occupation réclamée ;

DEBOUTE la SCPI IMMORENTE de ses demandes formées à l’encontre de la SAS Cabinet Kleber Avocats ;

REJETTE la demande reconventionnelle de prononcé d’amende civile ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI PAYS DE LOIRE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI PAYS DE LOIRE à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les autres parties de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY