N° RG 25/09131 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5HW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/09131 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5HW

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Bernard LEVY

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Bernard [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 FEVRIER 2026

DEMANDEURS :

Madame [A] [Z] épouse [C]

née le 03 Août 1952 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

Monsieur [V] [C]

né le 26 Février 1947 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

Monsieur [W] [C]

né le 22 Octobre 1984 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 5] USA

représenté par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

Monsieur [B] [C]

né le 22 Octobre 1987 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

DEFENDERESSES :

Madame [K] [O]

née le 20 Mars 2000 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

Madame [J] [X]

née le 11 Février 1996 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

OBJET :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

N° RG 25/09131 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5HW

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 23 juillet 2020 ayant pris effet le 1er août 2020, l’indivision [C] a donné à bail à Mme [J] [X] [I] pour une durée de trois ans une chambre privative de 14 m² et les éléments communs, locaux et installations collectives au sein d’un appartement comprenant 4 chambres, 1 séjour, 1 cuisine, 1 cabinet de toilette et 1 WC séparé au 1er étage sis à [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 285 € pour le logement outre les provisions pour charges de 60 €.

Par avenant n° 1 signé le 25 septembre 2020, M. [F] [P] est devenu colocataire de la chambre à compter du 1er août 2020.

Par avenant n° 2 signé le 30 mai 2022, il est acté que M. [F] [P] n’est plus colocataire de la chambre à compter du 1er juin 2022.

Par avenant n° 3 signé le 19 janvier 2023, à compter du 1er janvier 2023 le contrat de location est transféré à Mme [K] [O], Mme [J] [X] devient colocataire, le loyer est porté à

292 € et la provision pour charges à 106 €.

Lors de la révision des loyers avec effet au 1er août 2025, le bailleur indique qu’il “ aimerait beaucoup qu’à l’avenir vos loyers soient payés régulièrement” .

Par lettre recommandée (plis avisé et non réclamé du 1er août 2025) de son conseil, l’indivision a mis en demeure Mme [K] [O] de lui régler la somme de 1 227 € au titre des loyers et accessoires des mois de mai à juillet 2025.

Puis Mme [A] [C] née [Z], M. [V] [C], M. [W] [C] et M. [B] [C] (l’indivision [C]) ont fait assigner Mme [K] [O] et Mme [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 19 décembre 2025 par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’indivision [C], représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie et de son acte introductif d’instance demande de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail initialement conclu entre elle et Mme [J] [X] en date du 23 juillet 2020 et des trois avenants suivants dont l’avenant n° 3 du 19 janvier 2023, avenant par lequel Mme [K] [O] a pris la suite de Mme [J] [X] sur la base dudit bail ;

— déclarer en conséquence le bail et ses avenants résolus à la date de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [O] et Mme [J] [X] et de tous occupants de leur chef dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, et ce sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard, à défaut de départ volontaire, avec l’assistance de la force publique ;

— les condamner solidairement à lui régler une somme de 2 053 € au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 19 septembre 2025, outre les indemnités d’occupations mensuelles à hauteur de 413 € (loyers plus charges) à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’au parfait départ et libération des lieux ;

— les condamner solidairement à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, restitution des clés ;

— les condamner solidairement à l’intégralité des frais de justice outre les sommes à échoir en vue de la notification de l’assignation à la préfecture ;

— les condamner solidairement à lui régler les intérêts de droits sur chacun des loyers et indemnités d’occupation, à compter de leur échéance ;

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnités pour les préjudices subis ;

— les condamner solidairement à lui régler une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts et rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droits et par provision.

Mme [K] [O] et Mme [J] [X] n’ont pas comparu ni ne se sont faites représenter bien que régulièrement assignées par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par la mise en demeure du 1er août 2025 et des écritures de la partie demanderesse que les colocataires n’ont pas payé les loyers et accessoires de mai à septembre 2025 laissant sa dette locative progressivement croître pour atteindre plus de 2 053 € après l’échéance de septembre 2025.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail tel que modifié par ses avenants sera prononcée à la date du présent jugement tel que demandé.

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’espèce, le contrat de location et ses avenants ne comportent aucune disposition en matière de solidarité des co-locataires, la preuve d’une solidarité légale n’est pas plus rapportée.

Mme [K] [O] et Mme [J] [X], occupantes sans droit ni titre à cette date, seront donc condamnées, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 16 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux et de remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due.

L’expulsion de Mme [K] [O] et Mme [J] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [K] [O] et Mme [J] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’indivision [C] établit que Mme [K] [O] et Mme [J] [X] restaient lui devoir la somme de 2 053 € au 19 septembre 2025.

Mme [K] [O] et Mme [J] [X], non comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande est fondée pour le montant demandé.

Elles seront par conséquent condamnées au paiement de cette somme de 2 053 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

En application de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, en l’absence d’éléments, il n’y a pas lieu en l’état à délais de paiement.

5. SUR LA DEMANDE D’AUTORISATION DE CONSERVER LE DÉPÔT DE GARANTIE

Aux termes de l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, en l’absence d’état des lieux de sortie, il n’appartient pas au juge de se prononcer sur une telle demande étant ici précisé que le dépôt de garantie est destiné à garantir les obligations locatives et en aucun cas à indemniser sous forme de dommages et intérêts un préjudice.

En conséquence, l’indivision [C] sera déboutée de cette prétention.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [O] et Mme [J] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [K] [O] et Mme [J] [X] seront condamnées à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce ; dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location du 23 juillet 2020 ayant pris effet le 1er août 2020 tel que modifié par ses avenants des 25 septembre 2020, 30 mai 2022 et 19 janvier 2023 liant l’indivision [C] et Mme [K] [O] et Mme [J] [X] portant sur une chambre privative de 14 m² et les éléments communs, locaux et installations collectives au sein d’un appartement comprenant 4 chambres, 1 séjour, 1 cuisine, 1 cabinet de toilette et 1 WC séparé au 1er étage sis à [Adresse 6] à la date du présent jugement ;

CONDAMNE en conséquence à Mme [K] [O] et Mme [J] [X] à libérer le logement et à restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [O] et Mme [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elles pourront, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [K] [O] et Mme [J] [X], occupantes sans droit ni titre à la date du présent jugement, à payer à l’indivision [C] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due ;

CONDAMNE Mme [K] [O] et Mme [J] [X] à payer à l’indivision [C] au titre des loyers et charges du 1er mai 2025 au 19 septembre 2025 la somme de 2 053 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu en l’état à délai de paiement ;

CONDAMNE Mme [K] [O] et Mme [J] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [K] [O] et Mme [J] [X] à payer à l’indivision [C] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La Greffiière Le Juge