TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00597

N° RG 25/01880 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHM5

AFFAIRE :

[Z]

C/

[C]

[C]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE + dossier de plaidoirie

Copie : M. & Mme [C]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [I] [Z]

née le 13 Décembre 1967 à SAINT RAPHAEL (83700)

de nationalité Francaise

201 chemi de Clairval

83260 LA CRAU

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [C]

né le 23 Janvier 1995 à MARSEILLE (13000)

de nationalité Francaise

Le Cézanne – 1er étage – porte droite

696 vieux chemin de Saint Musse

83100 TOULON

non comparant, ni représenté

Madame [S] [C]

née le 01 Juin 1998 à TOULON (83000)

de nationalité Francaise

Le Cézanne – 1er étage – porte droite

696 vieux chemin de Sainte Musse

83100 TOULON

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé électroniquement en date du 25 janvier 2024, Madame [I] [Z] a consenti à Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an portant sur un logement meublé situé 696 Vieux Chemin de Sainte Musse – Le Cézanne – 1er étage – Porte droite – 83100 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 1 000,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 245,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 2 000,00 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire entre les parties en date du 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et sommation d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation a été délivré par Madame [I] [Z] à Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] pour la somme en principal de 2 791,43 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 05 novembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 29 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 19 février 2025 Madame [I] [Z] a fait assigner Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Déclarer la demande de Madame [I] [Z] recevable et fondée ; Débouter Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] de l’intégralité de leurs prétentions ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 09 janvier 2025 ; A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 25 janvier 2024, pour l’inexécution des locataires de leur obligation de paiement du loyer et leur obligation de la souscription d’une assurance locative en cours de validité ; Déclarer Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] occupants sans droit ni titre du logement situé 696 Vieux Chemin de Sainte Musse – Le Cézanne – 1er étage – Porte droite – 83100 TOULON, et appartenant à Madame [I] [Z] ;En conséquence : ordonnance l’expulsion de Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] et celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Déclarer Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ; Condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] à payer à Madame [I] [Z] la somme de 6 544,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 janvier 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 791,43 euros, et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 6 544,59 euros, jusqu’à parfait règlement ; Condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ; Dire et juger que Madame [I] [Z] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de réparation intégrale du préjudice ; Condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] à payer à Madame [I] [Z] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ; Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 26 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Madame [I] [Z] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle indique que la dette locative s’élève désormais à la somme de 17 637,22 euros.

Madame [I] [Z] fait valoir, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 du code civil, que Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines imparti par la délivrance du commandement de payer en date du 28 novembre 2024. Elle soutient également, au visa de l’article 7g) de la loi du 06 juillet 1989, que le bail est également résolu pour défaut d’assurance des locataires malgré la sommation faite par ledit commandement. A titre subsidiaire, elle soutient, que le non-paiement des loyers et la non-souscription d’une assurance locative constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail. En application du principe de la réparation intégrale du préjudice, elle sollicite que l’indemnité d’occupation continue d’être indexée selon les modalités prévues au bail. Enfin, elle fait valoir que les locataires ont fait preuve de mauvaise foi en laissant s’accumuler une dette, de sorte qu’elle sollicite la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C], cités à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 26 février 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 novembre 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande de Madame [I] [Z] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C], qui se sont engagés de façon solidaire à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 25 janvier 2024 les liant à Madame [I] [Z], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité, ce qui résulte notamment du dernier décompte locatif.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 28 novembre 2024, les défendeurs n’ont pas apuré l’intégralité de leur dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle ils ne se sont pas présentés.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 10 janvier 2025, date depuis laquelle les défendeurs se trouvent occupants sans droit ni titre du logement pris à bail.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis 696 Vieux Chemin de Sainte Musse – Le Cézanne – 1er étage – Porte droite – 83100 TOULON, selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois, excepté le non-paiement des loyers par les défendeurs, qui ne peut à lui seul caractériser la mauvaise foi et l’augmentation de la dette locative.

En conséquence, il convient de rejeter la demande formée par Madame [I] [Z].

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé en date du 29 août 2025, que la somme totale portée au débit des défendeurs dans le retard du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à 17 637,22 euros, septembre 2025 inclus.

Cependant, il convient de déduire de cette somme totale, celle de 337,00 appelée le 28 octobre 2024 intitulée « ordures ménagères 2024 », ainsi que la somme de 4 177,62 euros appelée le 02 avril 2025 et correspondant à la régularisation des charges entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024. De même, ne doit pas être portée à leur la somme de 1 975,81 euros correspondant à une restitution des provisions sur charge pour la même période. En effet, aucune de ces sommes n’est justifiée par les pièces produites par la demanderesse, qui échoue à rapporter la preuve des montants avancés.

En conséquence, Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue au bail et de l’article 220 du code civil, à verser la somme de 15 098,41 euros à la bailleresse, échéance de septembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 1 272,90 euros correspondant au montant du dernier loyer mensuel charges comprises, qui ne sera pas indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, mais qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat.

Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] seront également condamnés in solidum à payer à Madame [I] [Z] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Madame [I] [Z] ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement et d’un parking sis 696 Vieux Chemin de Sainte Musse – Le Cézanne – 1er étage – Porte droite – 83100 TOULON conclu le 25 janvier 2024 entre d’une part Madame [I] [Z] et d’autre part Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C], est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat depuis le 10 janvier 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [I] [Z] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] à payer à Madame [I] [Z] la somme de 15 098,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de septembre 2025 inclus, somme assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] à payer solidairement à Madame [I] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 272,90 euros à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [C] et Madame [S] [C] à payer à Madame [I] [Z] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT