MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 23 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 21/01819 – N° Portalis DBX4-W-B7F-P4ZE

NAC : 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 6

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

PRESIDENT

Madame PUJO-MENJOUET, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 14 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. CAMERON RCS [Localité 6] 434 364 204, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. [R] [G], prise en la personne de Maître [R] [G], ès qualité de Mandataire Judiciaire de DELIRIUM CAFE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 66

S.E.L.A.R.L. ARVA, prise en la perrsonne de Maître [N] [Z], ès qualité d’Administrateur Judiciaire de DELIRIUM CAFE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 66

SAS DELIRIUM CAFE [Localité 6] RCS 829913839, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 66

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 novembre 2014, la Société Civile Immobilière « CAMERON » (ci-après la « SCI CAMERON ») a donné à bail ses locaux commerciaux, comprenant un rez-de-chaussée et un étage et correspondant aux lots de copropriété n°1 et n°2, situés au [Adresse 2] à TOULOUSE (31 000) à la société LE BISTROT DE L’OPERA, et ce jusqu’au 10 septembre 2023.

Par acte intitulé « avenant à bail commercial » sous-seing privé en date du 27 octobre 2017, et parallèlement à une opération de cession de fonds de commerce, la SCI CAMERON a donné à bail ses locaux à la Société par Action Simplifiée « DELIRIUM CAFE TOULOUSE » (ci-après la « SAS DELIRIUM CAFE ») moyennant le versement, à compter du 1er octobre 2019, d’un loyer mensuel de 8 000 euros avec soumission au régime de la taxe sur la valeur ajoutée, outre le paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété.

Face à la propagation de l’épidémie de COVID 19, le Gouvernement a pris un arrêté imposant la fermeture de l’ensemble des lieux recevant du public non indispensables à la vie du pays à compter du 15 mars 2020. La SAS DELIRIUM CAFE, société offrant des services de restauration et de boisson, a fermé ses portes entre le 16 mars et le 21 juin 2020. Par lettre recommandée du 17 avril 2020, la SAS DELIRIUM CAFE a informé le bailleur qu’elle ne réglerait pas les loyers échus pendant sa période de fermeture expliquant n’avoir pu jouir paisiblement de son local en raison des mesures gouvernementales.

Par un protocole d’accord transactionnel du 18 septembre 2020, la SCI CAMERON a renoncé à exiger le paiement de l’échéance de loyer du mois d’avril 2020 et a accepté le paiement en deux fois de l’échéance de mai 2020.

Par un décret du 29 octobre 2020, le Gouvernement a, à nouveau, prononcé la fermeture des lieux recevant du public non indispensables à la vie du pays. La SAS DELIRIUM CAFE a fermé ses portes entre le 29 octobre 2020 et le 9 juin 2021, la SCI CAMERON renonçant au loyer du mois de novembre 2020.

Suivant acte de commissaire de justice du 31 mars 2021, la SCI CAMERON a assigné la SAS DELIRIUM CAFE devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de paiement des loyers non réglés à ce jour.

Par des conclusions communiquées par voie électronique en date du 7 octobre 2024, la SCI CAMERON demandait notamment au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la SAS DELIRIUM CAFE au paiement de la somme de 65 760,52 euros au titre des loyers impayés, ainsi que de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du défendeur.

Par jugement en date du 4 novembre 2024, le tribunal de commerce de TOULOUSE a ordonné l’ouverture d’un redressement judiciaire au profit de la société SAS DELIRIUM CAFE, la SELARL [R] [G] ayant été nommée en qualité de mandataire judiciaire et la SELAS ARVA en qualité d’administrateur avec mission d’assistance au débiteur.

La SCI CAMERON a régulièrement déclaré sa créance le 29 novembre 2024 auprès du mandataire judiciaire pour un montant de 205 119,91 euros.

Suivant actes de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la SCI CAMERON a assigné en intervention forcée la SELARL [R] [G] es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SAS DELIRIUM CAFE et la SELAS ARVA en qualité d’administrateur judiciaire titulaire d’une mission d’assistance de la SAS DELIRIUM CAFE.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 24 janvier 2025.

La clôture de la mise en état est intervenue le 24 janvier 2025 par ordonnance du même jour. Le dossier a été appelé à l’audience du 14 mars 2025 et mis en délibéré au 23 mai 2025.

Dans son assignation en intervention forcée en date du 29 novembre 2024, dans laquelle elle se réfère à ses conclusions du 7 octobre 2024, la SCI CAMERON a modifié ses prétentions au regard de l’ouverture du redressement judiciaire de la SAS DELIRIUM CAFE. Elle demande, désormais, au tribunal, de :

Déclarer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SAS DELIRIUM CAFE la somme de 65 760, 52 euros représentant la dette locative de la SAS DELIRIUM CAFE due au titre des mois de décembre 2020 jusqu’au mois de juin 2021 prorata temporis ;Condamner la SAS DELIRIUM CAFE, assistée par la SELAS ARVA, aux dépens ;Condamner la SAS DELIRIUM CAFE, assistée par la SELAS ARVA, à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’octroi de délai de paiement formulée par la SAS DELIRIUM CAFE, la SELARL [R] [G] et la SELAS ARVA.

Il résulte, donc, de cette assignation valant dernières conclusions que la SCI CAMERON a abandonné sa prétention tenant à la résolution judiciaire du bail commercial. Par application de l’article 768 dernier alinéa du code de procédure civile, le présent tribunal n’a pas à statuer sur cette prétention ressortant uniquement de précédentes écritures.

Au soutien de sa demande tendant à « déclarer » au passif de la procédure de redressement de la SAS DELIRIUM CAFE sa dette locative, la SCI CAMERON explique que le preneur a violé son obligation contractuelle de paiement des loyers sans aucun motif légal. Au visa de l’article 1218 du code civil, elle affirme qu’il est inopérant d’invoquer l’existence d’un cas de force majeure rendant impossible l’exécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance pour justifier sa propre inexécution de l’obligation de paiement, le preneur devant prouver l’impossibilité de régler ses loyers. Or, la SCI CAMERON rappelle qu’il est classiquement admis que la fongibilité de la monnaie empêche le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée de s’exonérer en invoquant un cas de force majeure. Elle ajoute qu’en toute hypothèse elle échoue à démonter une impossibilité irrésistible de payer, ne justifiant pas de sa situation économique et bénéficiant d’indemnités réglées par le fonds de solidarité nationale.

En réponse au moyen adverse tiré de l’exception d’inexécution, la SCI CAMERON explique, d’abord, que les restrictions quant à l’exploitation du local ne résultent pas de son fait mais bien d’une décision du Gouvernement français de telle sorte que l’on ne peut lui imputer l’inexécution de son obligation de délivrance. Ensuite, elle soutient que l’obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle doit s’entendre de la mise à disposition des locaux sans impliquer une garantie de maintien de la clientèle, la prospérité économique ne relevant pas du fait du bailleur. Enfin, elle ajoute que la destination des locaux prévue au contrat n’est pas expressément limitée à une activité de restauration sur place, libre au preneur d’organiser des ventes à emporter, preuve en ai que, même en période de crise sanitaire, la délivrance du bien conforme à la destination contractuelle était possible.

Quant au moyen pris de la perte de la chose, la SCI CAMERON note, d’abord, que la perte au sens du texte légal, si elle peut être totale ou partielle, doit en tous les cas être pérenne alors que l’impossibilité d’exploiter les locaux est par essence limitée au temps des restrictions gouvernementales. Par ailleurs, elle explique que l’assimilation de la perte de l’utilité économique des locaux à leur destruction constitue une dénaturation du texte légal.

En réponse au moyen tiré de la mauvaise foi de la SCI CAMERON, cette dernière soutient que l’on ne saurait faire produire à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, une obligation de renoncer à des loyers qui sont dus. Par ailleurs, elle rappelle qu’elle a procédé à deux franchises de loyers et un échelonnement de dette concernant une troisième échéance, démontrant sa bonne foi.

Concernant la demande reconventionnelle de remboursement des loyers, la SCI CAMERON affirme que les loyers étaient parfaitement dus. En toute hypothèse, elle déclare que le montant ne saurait être supérieur à 19 800 euros et qu’il convient de prendre en compte la franchise convenue s’agissant du mois d’avril.

Enfin, quant à la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts, la SCI CAMERON affirme avoir défendu le point de vue de son preneur auprès du syndicat de copropriétaire (demande de travaux, vote contre l’engagement de procédure judiciaire à son encontre, participation aux expertises amiables d’assurance).

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, la SAS DELIRIUM CAFE, la SELARL [R] [G] et la SELAS ARVA demandent au tribunal de :

Rejeter la demande de la SCI CAMERON tendant à voir fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SAS DELIRIUM CAFE la somme de 65 760, 52 euros représentant la dette locative de la SAS DELIRIUM CAFE due au titre des mois de décembre 2020 jusqu’au mois de juin 2021 prorata temporis ;Condamner la SCI CAMERON à rembourser à la SAS DELIRIUM CAFE la somme de 29 700 euros au titre des loyers de mars, mai et juin 2020 et aux intérêts moratoires à compter du 22 janvier 2025, date de notification des conclusions ;Condamner la SCI CAMERON à payer à la SAS DELIRIUM CAFE la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner SCI CAMERON à payer à la SAS DELIRIUM CAFE la somme de 7 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il résulte de ces dernières conclusions qu’aucune demande de délai de paiement n’est formée. Par application de l’article 768 dernier alinéa du code de procédure civile, le présent tribunal n’a pas à statuer sur cette prétention ressortant uniquement de précédentes écritures.

Au soutien de leur demande, tendant au rejet de la fixation de la dette locative au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SAS DELIRIUM CAFE, les défendeurs expliquent, d’abord, au visa des anciens articles 1147 et 1148 du code civil, que les mesures gouvernementales interdisant l’ouverture des locaux recevant du public constituent un cas de force majeure à l’encontre du bailleur suspendant son obligation de délivrance pendant les périodes considérées. Par parallélisme, en l’absence de contrepartie, la SAS DELIRIUM CAFE estime pouvoir légalement suspendre aussi son obligation de paiement jusqu’à disparition du cas de force majeure.

Ensuite, les défendeurs invoquent, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, l’exception d’inexécution, l’obligation de délivrance du bailleur ayant été violée à deux égards. Premièrement, ils expliquent que cette obligation s’entend d’une mise à disposition des locaux conformément à la destination prévue au contrat soit, en l’espèce, une possibilité d’offrir des services de restauration et de boisson sans que la simple mise à disposition matérielle des locaux soit suffisante. Or, ça n’a pas été le cas de la SCI CAMERON pendant la crise sanitaire en raison des interdictions gouvernementales. En réponse au demandeur, ils ajoutent que la SAS DELIRIUM CAFE n’avait pas à développer une activité de vente à emporter pour contrebalancer l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à l’activité prévue au contrat. Ils expliquent, deuxièmement, que la commission de sécurité a interdit l’exploitation de l’étage des locaux, pour partie sur les périodes considérées, alors même que la mise à disposition de cet étage était prévue au contrat. Cette restriction de l’espace de jouissance commerciale des locaux aurait induit une baisse de leur chiffre d’affaires se répercutant sur les aides financières auxquelles, la SAS DELIRIUM CAFE pouvait prétendre pendant la crise sanitaire, un tel manquement étant qualifié de grave.

D’autre part, les défendeurs expliquent que l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce durant la crise sanitaire est assimilable à une perte des locaux au sens de l’article 1722 du code civil. L’absence de paiement des loyers s’analyse alors comme la diminution des loyers rendue possible par le texte en cas de destruction partielle de la chose louée.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, ils soutiennent que les parties à un contrat sont tenues, dans des circonstances exceptionnelles, de renégocier les modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Or, face à la crise sanitaire et économique, la SCI CAMERON n’aurait pas suffisamment satisfait à cette obligation d’adaptation, n’ayant pas renoncé à l’ensemble des loyers afférents à la période de fermeture administrative, et ayant refusé une procédure de médiation judiciaire.

Au soutien de la demande de remboursement des loyers de mars, mai et juin 2020, les défendeurs affirment qu’ils ont été réglés sans contrepartie sur cette période.

Concernant la demande de dommages et intérêts, il est invoqué un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués n’ayant pas défendu les intérêts de son preneur auprès du syndicat des copropriétaires. Les défendeurs excipent également de la vétusté de la toiture ayant conduit à des frais de remplacement du système électrique, de l’absence de prise en charge des frais de nettoyage, de réparation et d’expertise suite à des inondations entraînant une dégradation des caves et une perte de clientèle. La SAS DELIRIUM CAFE explique également que l’engagement d’une procédure de référé-expulsion par la SCI CAMERON eu un impact sur ses capacités financières, sa banque, informée de cette action, ayant supprimé son autorisation de découvert et ayant clôturé ses comptes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, selon l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, les dispositions de cette ordonnance sont entrées en vigueur le 1er octobre 2016 et s’appliquent aux contrats conclus à compter de cette date. Le contrat litigieux ayant été conclu le 27 octobre 2017, il est soumis aux dispositions du code civil telles qu’issue de l’ordonnance susvisée.

Sur la demande de fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SAS DELIRIUM de sa dette locative

Si, en principe, la SAS DELIRIUM CAFE, preneuse à bail est tenue de payer le prix du bail aux termes convenus par application de l’article 1728 du code civil différents moyens sont invoqués en défense pour s’opposer à ce paiement, à savoir la suspension de l’exécution de son obligation pour cause de force majeure, l’exception d’inexécution, la diminution du loyer pour cause de perte partielle de la chose louée, à titre subsidiaire, la mauvaise foi du bailleur.

Sur la suspension de l’exécution de l’obligation de paiement pour cause de force majeure

En vertu de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.

En l’espèce, les mesures gouvernementales d’interdiction d’accueil du public dans les lieux non indispensables à la vie du pays prises aux mois de mars et d’octobre 2020 suite à une crise sanitaire apparue et réapparue soudainement, sont constitutives d’actes administratifs unilatéraux obligatoires et d’urgence pour l’ensemble des administrés. Elles ont, de manière imprévisible, irrésistible et extérieure, empêché l’accueil de clients au sein des locaux mis à disposition par la SCI CAMERON et empêché la SAS DELIRIUM CAFE de bénéficier entièrement de la contrepartie escomptée en vertu du contrat de bail. Il n’en reste pas moins que l’article 1218 susvisé ne permet à un débiteur de suspendre l’exécution de son obligation que lorsque l’événement imprévisible et irrésistible échappe à son contrôle personnel, et empêche l’exécution de son obligation propre, non lorsque ces critères empêchent l’exécution de l’obligation adverse. Ainsi, la loi ne permet aucunement au débiteur d’un loyer d’invoquer à son profit la force majeure affectant l’obligation de délivrance du bailleur. Autrement dit, la force majeure ne profite pas au créancier privé de la prestation escomptée.

Or, si l’on ne peut nier les difficultés financières rencontrées, la SAS DELIRIUM CAFE ne soutient aucunement avoir elle-même été dans une impossibilité absolue de payer des loyers par la survenance de ce fait fortuit. Si l’épidémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises en conséquence sont des événements par essence imprévisibles à son égard, ils ne sont, en toute hypothèse, pas de nature à empêcher irrésistiblement le paiement des loyers.

Par conséquent, la suspension des paiements des loyers fondées sur la force majeure n’est pas fondée.

Sur l’exception d’inexécution

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Par application de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose loué, cette délivrance devant être conforme à la destination telle que prévue au contrat.

En l’espèce, la SAS DELIRIUM CAFE excipe de deux manquements de la SCI CAMERON à son obligation de délivrance conforme pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers.

S’agissant du moyen tenant à l’absence de possibilité effective d’exploitation des locaux pendant la crise sanitaire, cet élément trouve sa cause exclusive dans une décision gouvernementale. Ainsi, l’absence de jouissance des locaux n’est, certes pas la faute, mais elle n’est même le fait d’une décision du bailleur auquel on ne peut pas imputer un manquement à son obligation de délivrance. Surtout, le contenu concret de l’obligation de délivrance doit se faire au regard de ce à quoi le bailleur s’est engagé. A cet égard, l’article 2.1 du bail, tel que modifié par l’article 1er de l’avenant du 20 octobre 2017 prévoit « les locaux objet du présent bail devront exclusivement être exploités par le PRENEUR à l’usage de restauration traditionnelle, tapas, commerce de bar sous exploitation de licence 4, café, pub, pizzeria, brasserie, bodega, banquets, snack, cave à bière, cours de biérologie ou zythologie à l’exclusion de tout autre ». Or, force est d’admettre que si la SCI CAMERON s’est ainsi engagée à fournir des locaux à même d’être l’objet d’un usage commercial à base de restauration et de service de boisson, elle ne s’est aucunement spécialement engagée à garantir le maintien d’un environnement commercial et réglementaire favorable au preneur. L’obligation de délivrance du bailleur s’arrête à la mise à disposition d’un local susceptible d’accueillir de la clientèle mais ne saurait impliquer la fréquentation effective par une telle clientèle. En laissant accès aux locaux pendant la crise sanitaire, la SCI CAMERON a ainsi mis à disposition du preneur des locaux pouvant être l’objet d’une exploitation commerciale alternative à la restauration sur place comme la vente à emporter n’impliquant pas la présence du public. Aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ne saurait être retenue, de ce chef, contre la SCI CAMERON.

S’agissant du moyen tenant à l’interdiction administrative d’utilisation de l’étage des locaux, il ressort de l’article 1er du contrat de bail conclu le 14 novembre 2024, que les locaux loués comprennent, notamment, « au premier étage une surface commerciale de 320 m2 (y compris dégagement, chambres froides, bureau, dépôts, cuisines, local poubelle, salle) ». L’avenant au bail commercial a été conclu avec la SAS DELIRIUM CAFE le 27 octobre 2017. Par un procès-verbal du 12 décembre 2017, la Commission Communale de Sécurité constate, notamment, l’insuffisance d’issues au regard des effectifs admissibles et l’absence d’acte authentique autorisant juridiquement la SAS DELIRIUM CAFE à utiliser certaines portes de la copropriété à usage de portes de secours. Par un avis du 15 décembre 2017, la Direction de la Sécurité Civile et des Risques Majeurs faisait injonction à la SAS DELIRIUM CAFE, notamment, de ne plus exploiter l’étage de l’établissement dans un délai de 24 heures. Par arrêté du 5 mai 2023, la Marie de [Localité 6] a autorisé la reprise de l’exploitation suite aux travaux réalisés.

Il ressort donc de ces pièces, que la société SCI CAMERON s’est expressément engagée dans le bail à garantir la commercialité du premier étage des locaux loués, alors que moins de deux mois après la prise d’effet du bail, l’étage ne pouvait plus être ouvert au public en raison de contraintes administratives. Or, il revenait à la SCI CAMERON de vérifier auprès des services de la mairie s’il n’existait aucun obstacle à l’exploitation commerciale de cet étage avant de s’engager à le louer. En s’en abstenant, la SCI CAMERON a manqué à son obligation de délivrance conforme à la destination commerciale prévue au contrat.

Caractérisé, ce manquement n’est, cependant, pas suffisamment grave pour justifier le défaut de paiement du preneur. En effet, l’impossibilité d’exploitation de l’étage n’a pas conduit à l’impossibilité d’exploiter commercialement l’ensemble des locaux, la société preneuse estimant elle-même à 27 % la part de l’étage dans la surface totale. Par ailleurs, cette circonstance n’est pas la cause de l’absence de rentrées d’argent pour la SAS DELIRIUM CAFE sur la période considérée, les mesures administratives empêchant en toute hypothèse la présence de public dans l’ensemble des locaux loués.

Par ailleurs, le préjudice tiré du montant réduit des aides d’Etat pendant la crise sanitaire en raison de l’absence de rentabilisation économique de l’étage des locaux sur les deux années précédentes alléguée par la SAS DELIRIUM CAFE est hypothétique.

Ainsi, le manquement à l’obligation de délivrance est insuffisamment grave pour justifier une absence totale de paiement des loyers. Par conséquent, le non-paiement des loyers pour cause d’exception d’exécution n’est pas fondé.

Sur la perte partielle de la chose louée

En vertu de l’article 1722 du code civil, si la chose louée est détruite en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

En l’espèce, l’impossibilité d’exploiter économiquement les locaux loués dans le temps de la crise sanitaire ne saurait s’analyser comme une perte de la chose au sens de cette disposition. D’abord, cette disposition n’envisage pas l’hypothèse d’une indisponibilité temporaire des locaux loués mais évoque bien une destruction au moins partielle. Surtout, l’interdiction générale de recevoir du public, édictée par le Gouvernement, vise à la restriction de l’activité économique susceptible de se produire dans les locaux mais ne vise pas directement les locaux en tant qu’immeuble. On ne saurait, dès lors, assimiler l’impossibilité de jouir concrètement des locaux conformément à leur destination contractuelle à la perte de la chose louée sans méconnaître l’intention du législateur et dénaturer l’esprit de la Loi.

Ainsi, l’argument pris de la diminution du prix pour cause de perte de la chose n’est pas juridiquement fondé.

Sur la mauvaise foi du bailleur

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il s’infère d’une lecture combinée de ces dispositions que si les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, elle n’autorise pas que soit porté atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties.

En l’espèce, l’impossibilité de recevoir du public imposée à la SAS DELIRIUM CAFE constitue, effectivement, une circonstance exceptionnelle devant inviter la SCI CAMERON, tenue par la loi d’exécuter ses contrats de bonne foi, à adapter les modalités de l’obligation de paiement adverse. Or, il ressort du protocole d’accord transactionnel versé aux débats que le bailleur a renoncé à l’échéance de loyer du mois d’avril 2020 et a accordé un échelonnement en deux temps de l’échéance du mois de mai 2020. La SCI CAMERON évoque également avoir renoncé, fut-ce pour des raisons fiscales, à l’échéance du mois de novembre 2020, fait qui n’est pas contesté par la partie adverse. Ainsi, ces trois éléments attestent que la SCI CAMERON a fait preuve de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail, sans que la SAS DELIRIUM CAFE ne puisse juridiquement exiger d’elle qu’elle renonce au paiement des loyers qu’elle s’est contractuellement engagée à régler.

Ainsi, l’argument pris de la mauvaise foi du bailleur n’est pas fondé.

En conséquence, la SCI CAMERON justifiant de factures d’un montant unitaire de 10 493, 70 euros par mois pour les échéances de décembre 2020, janvier, février, mars, avril mai et juin 2021, sommes non contestées dans leur montant par la partie adverse, et, la SAS DELIRIUM CAFE ayant violé son obligation de paiement en vertu de l’article 1728 du code civil, il y a lieu de fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire, une créance locative d’un montant de 65 760, 52 euros dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes financières formées par la SAS DELIRIUM CAFE, LA SELARL [R] [G] et la SELAS ARVA

Par application, de l’article 1231-1 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles. Le contractant qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

Deux demandes indemnitaires sont formées par la SAS DELIRIUM CAFE, la SELARL [R] [G] et la SELAS ARVA.

Sur la demande de « remboursement des loyers »

Par application de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, cette délivrance devant être conforme à la destination telle que prévue au contrat.

En l’espèce, la demande de remboursement des loyers formée par les défendeurs s’analyse comme une demande de paiement de dommages et intérêts, le règlement de loyers considérés comme indus s’analysant comme un préjudice financier. Or, la SAS DELIRIUM CAFE ne rapporte pas la preuve de l’inexécution de ses obligations contractuelles par la SCI CAMERON. Comme expliqué précédemment, l’absence de possibilité d’exploiter commercialement les locaux avec de la clientèle sur place n’est pas assimilable à une inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur.

La demande de condamnation au règlement des loyers sera rejetée, faute d’inexécution contractuelle génératrice de responsabilité.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible

Par application de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, la SAS DELIRIUM CAFE affirme avoir subi un certain nombre de troubles de jouissance : remplacement du système électrique à cause de fuites d’eau causées par la vétusté de la toiture de l’immeuble, affichage d’une opération de désinfection par devant la clientèle. Or, la cause de ces dits préjudices résulte du fait du syndicat de copropriété légalement responsable des dommages causés aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes. Aucune faute n’est directement imputable à la SCI CAMERON dans la survenance de ces éléments. D’autre part, les déclarations tendant à remettre en cause la défense par le bailleur-propriétaire des intérêts de son locataire dans le cadre des assemblées de copropriétaires n’est pas prouvée et, en tout hypothèse, n’est pas de nature de causer un trouble de jouissance.

Ensuite, le rôle de l’engagement d’une procédure de référé-expulsion par le bailleur dans la suppression de l’autorisation de découvert et la clôture des comptes par la société BNP BARIPAS n’est établit par aucun élément de preuve et, en toute hypothèse, l’action en justice est un droit, dont il n’est pas allégué qu’il ait été exercé de manière abusive.

Finalement, aucun élément de preuve n’est rapporté s’agissant des frais de nettoyage, réparation et expertise suite aux inondations alléguées, empêchant de retenir la responsabilité de la SCI CAMERON.

La demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts sera, donc, rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par application de l’article L.622-22 du code de commerce, les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En l’espèce, la SAS DELIRIUM CAFE, étant partie perdante, il y a lieu de fixer la créance due au titre des dépens au passif de sa procédure de redressement.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Par application de l’article L.622-22 du code de commerce, les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La SCI CAMERON, partie condamnée aux dépens et perdante comme ayant succombé en ses prétentions, verra fixée au passif de sa procédure de redressement une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera, par ailleurs, déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de reprise de la demande de résiliation judiciaire par la SCI CAMERON dans ses dernières écritures, l’affaire se résume à une demande de paiement à l’égard de l’une et d’indemnités de la part de l’autre. Aucun motif ne rend cette affaire incompatible, par sa nature, avec l’exécution provisoire. De droit, l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

FIXE au passif de la procédure de redressement judiciaire de la Société par Action Simplifiée « DELIRIUM CAFE [Localité 6] » la créance locative due par la Société par Action Simplifiée « DELIRIUM CAFE [Localité 6] » à la Société Civile Immobilière « CAMERON » au titre des mois de décembre 2020, janvier 2021, février 2021, mars 2021, avril 2021, mai 2021 et juin 2021 prorata temporis pour un montant de 65 760, 52 euros ;

REJETTE la demande de la Société par Action Simplifiée « DELIRIUM CAFE [Localité 6] », de la SELARL [R] [G] et de la SELAS ARVA tendant à condamner Société Civile Immobilière « CAMERON » à rembourser la somme de 29 700 euros au titre des loyers de mars, mai et juin 2020 et aux intérêts moratoires à compter du 22 janvier 2025, date de notification des conclusions ;

REJETTE la demande de la Société par Action Simplifiée « DELIRIUM CAFE [Localité 6] », de la SELARL [R] [G] et de la SELAS ARVA tendant à condamner Société Civile Immobilière « CAMERON » à payer à la SAS DELIRIUM CAFE la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

FIXE au passif de la procédure de redressement judiciaire de la Société par Action Simplifiée « DELIRIUM CAFE [Localité 6] » la créance due par elle à la Société Civile Immobilière « CAMERON » au titre des dépens ;

FIXE au passif de la procédure de redressement judiciaire de la Société par Action Simplifiée « DELIRIUM CAFE [Localité 6] » la créance due par elle à la Société Civile Immobilière « CAMERON » au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile pour un montant de 3 000 euros ;

REJETTE les demandes de la Société par Action Simplifiée « DELIRIUM CAFE [Localité 6] », de la SELARL [R] [G] et de la SELAS ARVA au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La greffière La présidente